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台灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第234號 原　　　告　林怡龍 訴訟代理人　王政琬律師 被　　　告　冠宥房屋仲介有限公司 法定代理人　簡立威 被　　　告　賴奕菁 共　　　同 訴訟代理人　洪維廷律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年5月18日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： (一)緣被告賴奕菁前委託被告冠宥房屋仲介有限公司（以下簡稱 被告冠宥公司）於民國102年8月16日與原告簽署不動產買賣 契約書，約定交付之標的物係座落於花蓮縣花蓮市○○街 ○ ○○ 號之房地（下稱系爭房地）、買賣價金為新台幣（下同 ）1,070 萬元（下稱系爭買賣契約）。系爭不動產買賣契約 書並附有「不動產標的現況說明書」，其中第6 項「建築改 良物是否包括未登記之改建、增建、加建、違建部」，該公 司經紀人及賴奕菁均在該說明書之「否」打「√」，原告不 疑有他，乃付清價金，被告冠宥公司同時交屋予本人。詎料 ，原告於申請民宿登記後，竟接獲花蓮縣政府函文稱：「系 爭房地為違章建築，依法應補辦手續」，及花蓮市公所勘查 違建之查報單函文，始知被告兩人明知系爭房地外之圍牆及 其上之遮陽板為違建，顯已違反契約書內不動產標的現況說 明書第6項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，致原 告蒙受重大金錢損失，被告兩人自應負責。 (二)系爭土地面積38.4175坪，購買金額1,070萬元，平均每坪為 278,500元，違建部分約3坪，則被告兩人應共同賠償之項目 為：⒈違建部分之價金835,500元（278,500元×3坪＝835,5 00元）、⒉補發建照費用473,850元、⒊罰單金額約130,000 元（依縣政府告知之金額），以上合計1,439,350 元。爰依 民法第354 條第1項、第359條、第179條、360條及不動產經 紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲 明：被告應共同給付原告1,439,350 元，及自本件民事調解 暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利 息。 二、被告兩人均答辯： (一)系爭房地係被告賴奕菁購買而來，圍牆及其上之遮陽板違建 皆係購入即已存在，其初始不知道上開設施係違建，故就「 建築改良物是否包括未登記之改建、增建、加建、違建」部 分，其回答為「否」。嗣被告冠宥公司調閱系爭房地之謄本 比對，發見系爭房地上有違建，並向原告母親即原告代理人 李金蘭說明系爭房地有違建，是否仍願意購買，而李金蘭不 僅欣然同意，甚至擔心被告賴奕菁將採光罩、牌樓等違建拆 除為己用或變賣，還特別要求被告冠宥公司於斡旋金契約書 載明以現況交屋。 (二)原告多次赴現場丈量，顯然對買賣標的物有充分了解，遑論 系爭買賣契約書第一條明載：「本買賣標的物之建物包括未 依法申請增建之部分，賣方保證有處分權且隨同主物移轉， 關於（按：轉）讓部份之雙方權利義務及所可能產生之風險 雙方已確實知悉並接受之」，此約定並經代書劉淑芳當面誦 讀，使當事人充分理解。被告移轉交付予原告之標的包括未 依法申請增建之部分，乃其自始所知悉之事，且對未來可能 被拆除之風險，亦均在居間、買賣時，買方知悉明瞭而受讓 ，被告兩人無何歸責或違反契約之處。 (三)原告就違建所占系爭房地總坪數比例按房地價金總額計算， 於法理有誤會，且原告之民宿現依然營業，其違建部分迄今 未拆除，毫無損害可言。 (四)系爭房地之增建物乃在足以增加實際可供使用之面積，免受 風吹日曬之不便利，對於房屋經濟價值要屬增加，每單位單 價必高於相同條件但未加蓋之不動產，故能否謂為「物之瑕 疵」，非無疑義。 (五)系爭房地買賣契約第13條所謂「詳如不動產現況說明書」之 部分，專指該說明書第22項次「是否有附屬設備」而言，而 非指系爭房地之現況，遑論，系爭買賣契約書已於第一條附 註部分明載包括未依法申請增建之部分，故原告之主張無理 由等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： (一)原告主張被告賴奕菁委託被告冠宥公司銷售系爭房地，且系 爭房地外之圍牆及其上之遮陽板為違章建築，嗣原告買受系 爭房地，並已支付價金，被告賴奕菁亦已交付且移轉系爭房 地所有權等情，業據原告提出不動產買賣契約書、價款收付 明細表、花蓮縣政府函、花蓮縣政府違章建築補辦手續通知 書、花蓮縣花蓮市公所函、花蓮縣花蓮市公所違章建築查報 單、花蓮縣花蓮市公所違章建築查報附表等件為證（見卷第 8至14、16至21頁），並有斡旋金契約書附卷可稽（見卷第7 1 頁），且經本院勘驗系爭房地後確認屬實，有勘驗筆錄及 勘驗照片在卷可核（見卷第134至141頁），亦為被告兩人所 不否認，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張其於申 請民宿登記後，接獲花蓮縣政府函文及查報單稱系爭房地有 違章建築，依法應補辦手續等語，原告始知悉系爭房地有違 章建築，而被告兩人明知系爭房地外之圍牆及其上之遮陽板 為違章建築，均未善盡告知義務，致原告蒙受重大損害，被 告兩人應負責任等語，均為被告兩人所否認，並辯稱原告於 買受系爭房地前即已知悉違章建築之存在等語，則本件之爭 點為：原告於買受系爭房地前是否知悉違章建築之存在；原 告主張損害賠償或減少價金等節，有無理由。 (二)按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保 之責；買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人不負擔 保之責，民法第355 條第1項、第2項前段定有明文。又上訴 人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭樓房有興建違 建之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分樓房 不會被拆除之保證，依民法第355條第1項規定，被上訴人自 不負瑕疵擔保責任（最高法院84年度台上第2320號判決意旨 參照）。 (三)證人即代書劉淑芳結證稱：系爭房地之買賣過戶係我所辦理 ，簽訂買賣契約書時，有仲介公司人員簡利舫、賣方賴奕菁 、買方林怡龍的父母及介紹人在場，契約條款第一條附註有 記載系爭房地包括登記及未登記部分，且我有問交屋的狀況 是否為現況交屋，也就是包括登記及未登記部分，如果依現 況交屋，就會包括未保存登記部分，我有說明此點，又針對 買賣契約書之各項條款，我都會向當事人解釋契約內容，並 詢問當事人有無其他問題，如果沒有問題，就照著契約走， 簽約當時，買方有針對系爭買賣契約書仔細核閱，沒有問題 才簽名等語（參卷第82至84頁）。被告冠宥公司之仲介人員 簡利舫亦結證稱：買賣前雙方有到現場丈量，原告父母說要 買房地給原告，而他們發現謄本坪數與現況不同時，擔心如 果依權狀移轉，就不會包括增建的部分，所以要求現況交屋 ，我有說權狀的部分是合法的，而外面的部分是增建，現況 說明書是賣方自己勾選的，但賣方有承諾會依現況交屋，所 以大家早就談到違建的事，買方也知道系爭房地有違建；系 爭房地買賣簽約時，我有在場，當時大家又談到系爭房地違 建的事，買方還是擔心這部分會不會一起移轉，要求什麼東 西都不能拆，要依現況交屋，我們有告知會依現況交屋，包 括採光罩、牌樓、圍牆及遮陽板都會一起移轉，且代書有向 買方逐條解釋契約內容，買方看了20、30分鐘後才簽約的， 看的很認真，瞭解後才簽名，簽訂時間大約花了1 個多小時 ；現況說明書是賣方勾選的，因為賣方買受系爭房地的時候 ，違建就附在裡面，所以她勾否，而斡旋時，就是因為現況 說明書勾選沒有違建，所以買方擔心權狀外的東西沒有一起 移轉，還要求依現況交屋，否則不簽斡旋金契約書，也因此 斡旋金契約書特別寫以現況交屋，否則在一般情形下，斡旋 金契約書不會有這種條款，又買賣契約書附上現況說明書， 目的是指標的物包括第22項的附贈物品，例如冷氣、熱水器 等語（參卷第87至90頁）。又系爭買賣契約書第一條附註欄 明確記載「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部份 ，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於讓部份雙方權 利義務及所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之」（見 卷第8 至13頁）。又系爭房地之違建部分，增建面積高達46 平方公尺，包括RC造門廊、圍牆、鋼鐵木造棚架等，有花蓮 縣政府違章建築補辦手續通知書、花蓮縣花蓮市公所違章建 築查報單（見卷第19、17頁）附卷可稽。可知，兩造於買賣 系爭房地前即已至現場測量，發現建物之實際坪數與登記面 積不符，且系爭房地增建即違建部分之占用面積高達46平方 公尺，顯易查悉違建之存在，又衡諸常情，建物面積之大小 、有無與登記面積相符、是否有落差等事項，實為買受人買 受不動產時最為關心注意之事項，從而，關於系爭房地存在 有違建乙節，原告實難諉為不知悉。進者，系爭買賣契約書 第一條附註欄已明確記載系爭房地之建物包括未依法申請增 建之部份，所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之等語 ，證人劉淑芳亦針對契約內容逐條宣讀並解釋，兩造亦於仔 細閱覽後始簽名，從而，被告兩人抗辯原告於買受系爭房地 前業已知悉系爭房地存有違章建築乙節，應可信實。 (四)原告雖主張不動產標的現況說明書第6 項「建築改良物是否 包括未登記之改建、增建、加建、違建部」勾選「否」云云 ，然不動產標的現況說明書之記載時間為102年4月18日，斡 旋金契約書之簽訂時間為102 年8月6日，系爭不動產買賣契 約書之簽訂時間為102年8月16日，且斡旋金契約書及系爭不 動產買賣契約書均另外以手寫方式特別約定依現況交屋，又 系爭買賣契約書第一條附註欄明確記載「本買賣標的物之建 物包括未依法申請增建之部份，賣方保證有權處分且隨同主 建物移轉，關於讓部份雙方權利義務及所可能產生之風險雙 方已確實知悉並接受之」，可知，關於系爭房地之違章建築 部分，斡旋金契約書及系爭不動產買賣契約書之約定業已變 更不動產標的現況說明書第6 項之記載。至不動產標的現況 說明書雖作為系爭不動產買賣契約書之附件，然系爭不動產 買賣契約書亦明確記載「附贈物品」詳不動產現況說明書， 足徵兩造僅引用不動產現況說明書第22項有關冷氣、熱水器 等「附贈物品」之記載，作為契約內容，並未引用不動產標 的現況說明書第6 項之記載，從而，原告此部分之主張，難 認有理由。又原告雖主張系爭契約書之特約事項未記載系爭 房地有違章建築，所謂依現況交屋是指現況說明書所載之附 贈物品，非指違建云云，縱係如此，惟系爭不動產買賣契約 書第一條附註欄已明確註明系爭房地有未依法申請增建之部 分，自不因特約事項未再另外記載而失其效力，且兩造於系 爭房地買賣前曾實地測量，原告已知悉系爭房地實際上存在 有與建物登記面積不符之增建物，而系爭不動產買賣契約書 簽訂時，代書劉淑芳也針對是否依現況包括違建部分而交屋 此點，特別向兩造詢問確認，業如前述，則系爭不動產買賣 契約書之特約事項所示「依現況交屋」應指違建部分無誤， 原告此部主張，亦難認有據。至原告之父林文貴雖證稱兩造 於簽約前未曾提及違建云云，然證人林文貴所述與買賣前之 現地測量、系爭買賣契約書第一條之記載等客觀事實不符， 故難認可作為有利原告之認定，附此敘明。 (五)系爭房地雖有違章建築，然原告於訂約前、訂約時即已知悉 違章建築之存在，進而買受系爭房地，應自行承擔風險，揆 諸上開規定，原告不得主張瑕疵擔保之權利，亦難認被告冠 宥公司之經紀人員有何故意或過失致原告受損害之處，故不 符不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，從而，原告 主張被告兩人應負損害賠償責任或返還減少之價金責任云云 ，應不可採。 四、綜上所述，原告基於民法第354條第1項、第359條、第179條 、360條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，訴請 被告兩人共同給付1,439,350 元，及自民事調解暨起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理 由，應予駁回。 五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 18 日 臺灣花蓮地方法院民事庭 法 官 曹庭毓 上列為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 18 日 法院書記官 劉桉妮