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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第74號 原　　　告　中華民國經濟部 法定代理人　鄧振中 訴訟代理人　邱一偉律師 被　　　告　仙明有限公司 法定代理人　陳貴輝 訴訟代理人　林國泰律師 複代理人　　劉彥廷律師 上列當事人間拆屋還地等事件，本院判決如下： 主 文 原告之訴暨假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 一、原告方面： （一）聲明： 1.被告應給付原告新台幣（下同）487,043元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至給付之日止，按年息百分之五計算之利 息；暨自起訴翌日起至被告返還坐落於花蓮市○○段○○○ ○號如附圖所示B部分土地（面積約為32平方公尺，以實際 測量為準）之日止，按月給付原告2,208元。 2.訴訟費用由被告負擔。 3.原告願供擔保請准宣告假執行。 （二）陳述： 1.緣花蓮市○○段○○○號地號土地，面積1292.25平方公尺， 為原告管理之國有土地（下稱系爭土地），而原告所屬管 轄工業局美崙（兼和平及光華）工業區服務中心（下稱美 崙服務中心）於巡查時發現，被告自民國（下同）96年12 月22日起於附圖所示A部分（面積約為95平方公尺，仍以 實測為準）及B部分（面積約為32平方公尺，仍以實測為 準），未經原告允許以鐵皮建物占用系爭土地，並供自用 。嗣經原告多次發函及當面協商要求拆除鐵皮建物並返還 土地，始於103年12月8日拆除附圖所示A部分鐵皮建物， 及事後亦拆除附圖所示B部分鐵皮建物。 2.被告於系爭土地就附圖所示A部分及B部分搭建鐵皮建築並 使用，有占用原告管理之系爭土地之事實，於96年12月22 日至103年12月8日間占用附圖所示A部分、96年12月22日 至今占用附圖所示B部分，因而獲有利益，侵害原告之權 利並造成損失。原告自得爰依民法第184條請求賠償租金 損失，或依民法第179條要求返還相當於租金之不當得利 。經查，系爭土地位於工業區內，作為商業之用，而非一 般住居用途，又工業區內之土地可出租或出售，並可享受 工業區之特殊利益，例如完善的管理、水電、排汙設備、 道路等等，當非一般土地之承租可比，故綜合參酌原告工 業局依據「產業創新條例」所訂之租金標準、被告利用系 爭土地之經濟價值及所受利益等情，系爭土地租金計算應 以占用土地面積×土地公告現值×12 %（年）為標準。被 告就附圖所示A部分（面積約為95平方公尺，仍以實測為 準）之占用期間為96年12月22日至103年12月8日止，租金 價額總計為341,925元。被告就附圖所示B部分（面積約為 32平方公尺，仍以實測為準）之占用期間為96年12月22日 至今，計算至起訴日止已確定之租金價額總計為145,118 元。 3.綜上，以被告無權占有系爭土地之時間及面積為租金計算 ，就已確定之金額部分，被告應給付原告487,043 元；就 未確定之金額部分，即自起訴翌日起至被告返還附圖所示 B部分土地之日止，按月給付原告2,208元（計算式為：32 ×6900×12%/12＝2208）。 4.對被告答辯所為之陳述： ⑴被告所提鈞院拍賣公告所示，拍賣標的之土地部分僅為花 蓮縣○○市○○段○○○○○○○○號土地，並不包含系爭土地 ，縱然拍賣之建物有一未辦理保存登記之鐵皮工廠占用到 系爭土地，亦僅表示在被告取得鐵皮建物之前，此建物即 有不法占用系爭土地之情。且拍賣為私法買賣行為，拍賣 之土地非系爭土地，債務人（即出賣人）亦非原告，故被 告並無法經拍賣取得系爭土地之合法使用權源對抗原告， 被告所辨應屬誤會。 ⑵系爭土地位於經濟部所設工業區內，出租或出售予商號、 法人或政府依法設立之事業機構從事工業園區內之產業營 運，顯非供建築住宅所用之基地，系爭土地之租金自不受 最高年息百分之十的限制。況被告為公司，無權占用系爭 土地之鐵皮建物係作為工廠之用，為營利目的，而非為居 住之用，顯無土地法之適用。 ⑶就不當得利之部分，被告明確知悉系爭土地為他人所有， 又無使用之正當權源，仍繼續占用之，顯然為惡意之不當 利益受領人，而此行為並導致原告無法將系爭土地出租於 他人，造成租金之損失，倘逕使被告僅需返還其所受利益 ，似有助長投機行為之虞，故應加重其返還責任，就原告 因此所受損害，得依同法第182條第2項要求租金損害賠償 ，被告應一併賠償之，而就損害賠償之部分自無民法第12 6條之適用。 ⑷原告已發函告知被告「如被告願自行拆遷並提送拆遷計劃 經審查同意，並於提送計劃期限內完成，可依相關規定免 收使用費補償金」，今被告承諾依所提送之拆遷計畫拆除 搬遷，卻未搬遷，依規定未於核定期間內拆除，應繳納使 用補償金，使用補償金計算方式為自通知日前一個月起往 前追收最長五年及往後收取至騰空返還日，因此其支付補 償金之標準，當依原告所主張（已告知）之占用土地面積 ×土地公告現值×12%（年）無疑。 （三）證據：提出土地謄本、照片、經濟部工業局美崙（兼和平 及光華）工業區服務中心102年1月21日花美工字第1025 020140號函、經濟部工業局美崙（兼和平及光華）工業區 服務中心104年5月11日花美工字第1045020983號函、複丈 成果圖乙份等為證。 二、被告方面： （一）聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利判決，被告願供擔保，請准免予宣告假執行。 （二）陳述： 1.本件原告以被告竊佔系爭土地，向臺灣花蓮地方法院檢察 署檢察官告發，於104年9月22日以104年度偵字第296號不 起訴處分書認為：「當時該建物已有佔用鄰地即195號土 地之情形，勘認被告辯稱其經由拍賣取得建物時已有鐵皮 屋等語，尚堪採信，被告並無竊佔之犯意」，給予被告不 起訴處分，且系爭土地如附圖所示B部分土地，係被告經 由鈞院拍賣程序取得，當時拍賣公告上早已明確載明「本 棟建物占用到195號土地」，因之，系爭土地縱有占用之 情，被告亦有正當法律權源。 2.就如附圖所示A部分： 被告否認占用系爭土地之面積有達95平方公尺，且當時被 告經由鈞院透過拍賣程序取得之系爭土地，圖面上所述占 用之部分似是其上建物之雨遮部分，實際上並無占用系爭 土地，又經鈞院嗣於105年6月7日前往現場勘驗時，勘驗 結果亦認定「現場有兩界址，然被告房屋均未超過界」， 原告之代理人曹郁捷亦自承「被告房屋未占有原告土地」 ，並經兩造簽名在案，故原告仍須就被告是否有占用A部 分之土地及確實占用面積多寡之事實，負舉證之責，惟其 迄今仍未為積極舉證，即難認其主張為真實。又原告固主 張被告占用系爭土地，因位於工業區內，因此被告可享受 工業區之特殊利益云云，若鈞院認被告有占用系爭土地之 情，則原告得請求返還租金之範圍，仍應以被告實際上所 受之利益為度，非以原告所受損害若干為準。又原告得請 求之租金，至多應以土地申報總價額年息10％為限，原告 主張應以土地公告現值之12％計算租金，與土地法規定尚 有未合。另原告主張被告應給付自96年12月22日起至103 年12月8日為止之租金，惟若鈞院認被告有占用系爭土地 而應支付相當於租金之利益，亦應適用民法第126條時效 之規定，是原告請求自起訴狀送達之日（即105年3月9日 ）起往前回算超過5年租金之部分，並無理由。 3.就如附圖所示B部分： 原告請求系爭土地如附圖所示B 部分之租金，其計算之面 積、租金數額及租金時期，均有前述如附圖所示A 部分相 同之疑義，此部分請原告依前述舉證責任分配原則，一併 舉證證明之，若原告不能舉證，自難認原告之訴為有理由 。 （三）證據：提出104年度偵字第296號不起訴處分書影本乙件、 拍賣公告影本乙件等為證。 理 由 一、原告主張：被告自96年12月22日起至103年12月8日間無權占 有原告之花蓮市○○段○○○號地號土地，如附圖所示A部分（ 面積約為95平方公尺）及96年12月22日至今占用B部分（面 積約為32平方公尺），爰依民法第184條請求賠償租金損失 ，或依民法第179條要求返還相當於租金之不當得利。 二、被告則以：被告經由鈞院透過拍賣程序取得花蓮市○○段 ○○○○○○○○號土地，圖面上所述占用之部分似是其上建物之 雨遮部分，實際上並無占用系爭土地，又經鈞院嗣於105年 6月7日前往現場勘驗時，勘驗結果亦認定「現場有兩界址， 然被告房屋均未超過界」，請原告舉證證明被告所占用之面 積及時點，被告在拍得系爭廠房後有曾經就廠房重新整修等 語置辯。 三、按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形 顯失公平者，不在此限。」最高法院17年上字第917號判例 ：「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求。」本件原告主張被告有占用195號土 地，被告應按月應給付原告如附圖所示A部分及B部分之租金 云云，惟查： （一）被告否認占用原告之195號土地；且經本院於105年6月7日 前往現場勘驗時，勘驗結果亦認定「現場有兩界址，然被 告房屋均未超過界」，原告之代理人曹郁捷亦自承「被告 房屋未占有原告土地」，有勘驗筆錄在卷足憑。尚難僅憑 原告之主張，即認被告有無權占用原告之花蓮市○○段○○ ○號地號土地之事實。 （二）原告雖提出本院93年度執字第8164號執行卷於93年12月24 日測量成果複丈圖，主張原廠房當時拍賣時占用到195地 號土地，然該圖只能證明執行債務人眾賀興業有限公司當 時有占用原告之195號土地，被告既於拍得系爭廠房後已 就廠房重新為整修，此觀之本院至現場勘驗時，並未發現 被告有占用原告土地之情事，即足證明。是該測量成果複 丈圖並不足為被告占用原告土地之明證。 （三）原告又提出歷年之空照圖，主張在92年到103年5月之前， 系爭建物面積並未有變化，直到103年底被告拆除後被告 占用之面積才有縮減云云。惟依原告所提出之空照圖並未 經過實地套繪，亦無法看出被告是否有確實占用到系爭土 地之情形或被告事實上占用面積為何，故無從以該空照圖 作為被告有占用原告土地之事實。 （四）原告既未能提出確實之證據足認被告確有無權占用原告之 花蓮市○○段○○○號地號土地之事實，及所占用之面積及 時點，依上揭判例，原告既未盡其舉證責任，以證實自己 主張之事實為真實，即應駁回原告之請求。從而，原告依 民法第184條請求賠償租金損失，或依民法第179條要求返 還相當於租金之不當得利，並自96年12月22日至今以占用 土地面積×土地公告現值×12 %（年）為標準計算系爭土 地租金，均無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之 聲請自失所附麗，併予駁回。 四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文 。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 臺灣花蓮地方法院民事庭 法 官 沈士亮 上列為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書(須附繕本)。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 法院書記官 劉昆鑫