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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第52號 上　訴　人　　翁玉錦 即附帶被上訴人 被　上訴人　　弘天不動產有限公司（原名：御騰不動產有限公 即附帶上訴人　　　　　　司） 法定代理人　　周艷玲 訴訟代理人　　簡燦賢律師 　　　　　　　林怡君律師 上當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國106年7 月13日本院花蓮簡易庭106年度花簡字第23號第一審判決提起上 訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於106年11年21日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴及附帶上訴均駁回。 第二審上訴訴訟費用由上訴人負擔；附帶上訴訴訟費用由附帶上 訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法 第460條第1項前段定有明文。又上開規定於簡易程序第一審 判決之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦規定甚明 。本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於民國106 年10月19日對於第一審判決其敗訴部分提起附帶上訴，揆諸 前揭規定，於法並無不合，應予准許，先予敘明。 貳、實體事項： 一、被上訴人於原審主張：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人 ）於105年6月3日委託被上訴人銷售上訴人所有之花蓮縣○ ○市○○鄉○○段○○○○○○○○號土地，及坐落其上同段3126 建號建物（下稱系爭房地），並簽立一般委託銷售契約，被 上訴人於委託期間內仲介買受人即訴外人何旻遠，上訴人與 何旻遠於105年10月28日簽訂系爭房地買賣契約，是被上訴 人已履行上訴人所委託之銷售義務，上訴人亦已簽訂服務費 確認單，即同意給付被上訴人如服務費確認單總服務費欄所 示之金額新臺幣（下同）282,000元。嗣上訴人卻拒絕給付 上開服務費，並於稱被上訴人誤導上訴人簽立系爭房地買賣 契約，惟上訴人並非初入社會不經世事之人，本件買賣標的 為成交價額高達940萬元之房地，上訴人自會謹慎注意一切 細節，且上訴人有議價能力，怎會遭被上訴人誤導。況且， 上訴人簽立系爭房地買賣契約前，就成交金額、附帶設備等 ，另簽立委託事項變更契約書，可見上訴人對系爭房地之成 交金額、附帶出售之設備等均已知悉。再者，上訴人簽立系 爭房地買賣契約書距其簽立委託銷售契約早已超過3日，未 見上訴人就委託銷售契約內容有何反對意見，被上訴人亦已 提供上訴人系爭房地附近成交行情。上訴人於委託期間就出 賣意願、底價等一再反覆不定，且附含出售物品亦為上訴人 提出，被上訴人為上訴人與何旻遠就系爭房地達成交易，已 付出相當勞力服務，上訴人要求酌減服務報酬並無理由。又 兩造所約定之委託銷售價格係包括支付土地增值稅及服務報 酬，且約定文義並無記載係「最低」銷售價格；被上訴人接 受上訴人委託後，經內政部實價登錄網站搜尋系爭房地附近 不動產成交紀錄，並將查詢結果提供上訴人參考，查詢期間 為100年4月至105年4月間，當時最近一筆成交紀錄即為103 年10月，並非被上訴人未提供近3個月交易行情。再者，兩 造約定買方出價達委託價額時，被上訴人無須再通知上訴人 即可全權代理收取定金，何旻遠出價已達上訴人委託銷售價 格並交付定金後，上訴人因可歸責於己之事由違約，自當負 違約之責，被上訴人將違約責任告知上訴人，難謂有何使上 訴人陷於錯誤之情。上訴人並未舉證證明被上訴人乃事先用 印之事實，縱使預先簽章，被上訴人除須仲介系爭房地之銷 售，尚需安撫上訴人反覆不定之態度，嗣媒合上訴人與何旻 遠簽立買賣契約，上訴人自應給付約定之服務報酬等語。並 聲明：上訴人應給付被上訴人282,000元，並自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、上訴人於原審答辯則以： ㈠、上訴人於105年6月3日與被上訴人簽訂一般委託銷售契約， 委託被上訴人以1,280萬元銷售系爭房地，被上訴人之營業 員即訴外人歐陽珮怡並未將契約交付上訴人審閱3天，且未 依系爭委託銷售契約第7條約定提供近3月之成交行情供上訴 人參考，即要求上訴人簽約。歐陽珮怡於105年7月後屢向上 訴人表示開價太高，上訴人遂於105年7月13日簽立契約編號 AD0000000號之委託事項變更契約書，將售價降為1,080萬元 ；數日後，歐陽珮怡稱上訴人開價太高，故上訴人於105年7 月18日簽立契約編號AD0000000號之委託事項變更契約書， 將售價再降為1,000萬元，但上訴人後認降價太多，遂於同 日簽立契約編號AA0000000之專任委託銷售契約書，將價格 提高至1,030萬元。歐陽珮怡於105年10月17日告知上訴人， 訴外人何旻遠有意願購買系爭房地，惟僅開價880萬元，上 訴人當時同意降價至950萬元，但不滿歐陽珮怡一再要求降 價，要求降低服務報酬，兩造遂簽立契約編號AA0000000之 專任委託銷售契約書，並將被上訴人服務報酬降低至3％之 事項記載於特約事項。然之後歐陽珮怡仍一再替何旻遠向上 訴人殺價或要求上訴人贈送贈品，上訴人不清楚行情，且歐 陽珮怡稱若不降價或贈送贈品，買方可能會不願意購買，上 訴人遂於105年10月23日再次簽訂契約編號AD0000000之委託 事項變更契約書，將售價降至940萬元，並約定贈送冷氣、 電熱器、熱水器、濾水機、床架、床墊等，歐陽珮怡於此時 稱已代上訴人收取何旻遠之定金。嗣105年10月26日房屋共 同壁因下雨而有水痕，何旻遠檢視後認不嚴重而繼續洽談買 賣，但又要求上訴人贈送電視櫃、沙發、冷氣、床組等物品 ，上訴人累積的不滿爆發，向歐陽珮怡表示不願出售，歐陽 珮怡表示其已代上訴人收取定金，希望上訴人於105年10月 27日簽約，被上訴人之店長更向上訴人表示若不簽約須賠償 50幾萬元，上訴人不諳法律，不得不強忍怒氣商討買賣契約 ，但當日因上訴人與買方就契約細節沒有交集，故未簽約。 上訴人於105年10月28日至被上訴人營業處準備簽約，此時 被上訴人提出服務費確認單要求上訴人簽名，上訴人要求被 上訴人應協助向何旻遠要求一起分擔漏水修繕，歐陽珮怡同 意並記載於系爭確認單上。當日晚間買賣雙方約見簽約時， 何旻遠要求上訴人提早於105年12月15日交屋，上訴人雖表 示年後才可交屋，但恐簽約不成需負賠償責任，遂同意全額 修繕漏水，並與何旻遠約定如105年12月15日無法交屋，自 該日起以每月5,600元補貼何旻遠租金。上訴人與何旻遠遂 簽立系爭房地買賣契約，何旻遠並支付簽約款20萬元及備證 用印款70萬元。然而，上訴人自簽約後不滿達到極點，遂於 105年11月12日，以賠償何旻遠20萬元之方式，解除系爭房 地買賣契約，上訴人認為被上訴人為求成交收取仲介費，以 欺瞞上訴人並協助買方殺價等違反誠信之方式促成買賣契約 之簽訂，違反受託義務，故拒絕給付服務報酬。 ㈡、上訴人委託被上訴人之最低銷售價格雖為940萬元，然上訴 人與何旻遠簽立之系爭房地買賣契約價金亦為940萬元，上 訴人另需負擔土地增值稅與被上訴人服務報酬，上訴人實收 價款未達940萬元，被上訴人未履行其居間義務，上訴人自 毋庸給付服務報酬。又上訴人委託被上訴人銷售條件之一為 漏水修繕費用由兩造負擔各半，然被上訴人卻未履行，不得 向上訴人請求服務報酬。被上訴人未據實提供其公司3個月 內成交行情供上訴人參考，又不斷告知上訴人所定價格過高 ，難謂無就交易行情有故意隱匿不實之行為。被上訴人欺罔 上訴人已收受何旻遠定金，若不完成買賣契約將付高額違約 金，使上訴人陷於錯誤而締約。此外，兩造所簽立之委託銷 售契約書及不動產買賣契約書其上不動產經紀人之用印皆為 預先簽章，與不動產經紀業管理條例第22條規定相違，被上 訴人未盡其仲介之義務。是以，上訴人依民法第571條規定 ，毋庸給付居間報酬，縱認上訴人未能舉證被上訴人有違反 義務或違反誠信之行為，被上訴人亦應認未忠實履行受託義 務，上訴人請求本院審酌被上訴人所提供之服務品質及買賣 契約進行之程度，依民法第572條酌減報酬，蓋被上訴人之 行為難謂已盡力協助上訴人取得最大利益，且系爭房地買賣 契約業經解除，被上訴人無須再協助上訴人處理不動產過戶 完稅等事宜，倘上訴人仍需支付全額服務報酬，顯有過高等 語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原審判決意旨略以：上訴人確有委託被上訴人銷售系爭房地 ，被上訴人於委託期間仲介買受人何旻遠，上訴人與何旻遠 並於105年10月28日簽訂買賣契約，上訴人當日亦簽訂服務 費確認單，同意給付被上訴人282,000元。惟居間重在完成 約定之勞務始得請求報酬，兩造約定其報酬係簽約時支付70 ％、收到尾款時支付30％，足見本件居間人於簽約前後有不 同勞務，原審審酌被上訴人就系爭房屋買賣已支出之成本、 人事費用，及兩造上開約定，認被上訴人得向上訴人請求之 服務報酬以約定報酬之70％計算即197,400元為合理，爰依 上訴人之聲請酌減服務報酬。並判決：⑴上訴人應給付被上 訴人197,400元，及自106年1月4日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⑵被上訴人其餘之訴駁回；⑶第一審訴訟費 用3,090元由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔；⑷ 第一審判決得假執行；上訴人如以197,400元預供擔保，得 免為假執行。 四、上訴人不服原審判決提起上訴，除與原審主張相同外，另補 稱：原審判決未審酌上訴人主張被上訴人並未履行居間義務 ，故毋須給付服務報酬，上訴人出賣系爭房地雖得價金940 萬元，但尚須支付土地增值稅及被上訴人服務費，實際收受 金額未達兩造所約定之最低委託銷售價額940萬元。又兩造 服務費確認單記載漏水修繕部分與賣方各半，上訴人簽立系 爭房地買賣契約時，卻約定由賣方找合法防水廠商施工並保 固1年，被上訴人未盡善良管理人之責為上訴人為有利之行 為。被上訴人稱已收受買方定金，若不簽約須賠付高額違約 金，使上訴人陷於錯誤，被上訴人所提出之定金收據買賣雙 方並未簽章，無法證明被上訴人於105年10月28日簽立系爭 房屋買賣契約前確已收受定金，且該定金收據所載日期為 105年10月26日，上訴人遲至105年10月28日才收到定金，超 過24小時。兩造於105年10月17日另行締結專任委託銷售契 約，並於同年月23日簽訂委託事項變更契約書，原審卻仍以 兩造於105年6月3日簽立之一般委託銷售契約書為判決基礎 ，顯有違誤。參酌內政部公告不動產委託銷售定型化契約應 記載及不得記載事項修正草案，簽訂不動產買賣契約後，因 可歸責於委託人之事由解除買賣契約，所給付之服務報酬不 得超過契約服務報酬總額二分之一，而兩造協商過程，被上 訴人並未盡力為上訴人取得最大利益，造成買賣契約解除， 與上訴人尚未收受尾款情況不同，原判決以兩造委託銷售契 約第5條規定為酌減標準，亦嫌速斷。為此，爰上訴聲明： ⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵前開廢棄部分，被上 訴人於第一審之訴駁回。附帶上訴答辯聲明則為：附帶上訴 駁回。 五、被上訴人答辯，除與原審主張相同外，另補稱：原判決以兩 造契約第5條約定酌減被上訴人服務報酬，未盡闡明義務且 為訴外裁判。觀諸兩造對話紀錄，上訴人確實有議價之能力 ，若其認為歐陽珮怡仲介態度不佳或一再殺價，大可不同意 買家提出價格或終止委託契約，怎可謂遭歐陽珮怡誤導。兩 造並無約定上訴人出賣系爭房屋之價額，扣除土地增值稅、 服務費後，最少應獲利940萬元，此部分係上訴人錯誤解讀 契約內容等語。並聲明：上訴駁回。附帶上訴則聲明：⑴原 判決關於駁回被上訴人84,600元及其法定利息之訴，暨該部 分假執行之聲請，與命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄； ⑵前開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人84,600元，及自 106年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 六、本院之判斷： ㈠、經查，上訴人委託被上訴人銷售系爭房地，於105年6月3日 簽立契約編號AG0000000號之一般委託銷售契約書，約定委 託銷售價格為1,280萬元；嗣兩造復於105年10月23日簽立契 約編號AD0000000號之委託事項變更契約書，變更委託買賣 價款為940萬元；被上訴人於委託期間仲介買受人何旻遠， 上訴人與何旻遠於105年10月28日就系爭房地簽立買賣契約 ，約定買賣總價為940萬元，上訴人並於105年10月28日簽立 服務費確認單，約定服務費總價為282,000元，惟嗣後上訴 人與何旻遠經調解解除上開買賣契約，並約定上訴人應給付 何旻遠其已收受價金及違約賠償金共110萬元等情，為兩造 所不爭執，且有一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書 、不動產買賣契約書、服務費確認單、花蓮縣吉安鄉調解委 員會調解筆錄等件影本為證（見原審卷第32-33、43、36-41 、42、58頁），自堪信為真實。 ㈡、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明 文。次按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬 ，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49 年台上字第1646號判例意旨參照）。兩造約定被上訴人為上 訴人媒介系爭房地之銷售，被上訴人自得於買賣契約因上訴 人之媒介而成立時，請求上訴人給付居間報酬。經查，被上 訴人與上訴人於105年6月3日締結一般委託銷售契約後，復 於105年10月23日簽立委託事項變更契約書變更委託買賣價 款為940萬元，於105年10月28日經被上訴人之居間而與何旻 遠締結系爭房地買賣契約，約定價金940萬元等情，業已認 定如前，是被上訴人自得請求上訴人給付其仲介系爭房屋買 賣之服務報酬。 ㈢、至上訴人雖辯稱原審以被上訴人所提出之契約編號AG000000 0號一般委託銷售契約書（見原審卷第32-33頁）為判決基礎 ，而非以上訴人所提出之專任委託契約書（見原審卷第55 -56頁）為據云云，惟查，上訴人所提出之專任委託契約書 影本並無被上訴人簽章，尚難作為兩造間約定之依據，且兩 造於105年10月23日簽立契約編號AD0000000號之委託事項變 更契約書，亦載明原契約書編號為AG0000000號即被上訴人 所提出之一般委託銷售契約書，是上訴人辯稱原判決未以其 所提出之專任委託契約書為據云云，並無理由。至上訴人稱 被上訴人未給予其合理之審閱期間云云，惟查無論係契約編 號AG0000000號一般委託銷售契約書（見原審卷第32-33頁） ，抑或契約編號AD0000000號之委託事項變更契約書（見原 審卷第43頁），上訴人均於確認已行使契約審閱權之欄位簽 名，上訴人辯稱被上訴人未給予其合理契約審閱期間云云， 與契約記載不符，上訴人復未舉證以實其說，自不可採。又 上訴人稱被上訴人未提供成交行情給伊作為參考云云，惟查 上訴人係於105年6月3日與被上訴人簽立委託銷售契約，被 上訴人業已提出其查詢系爭房地附近自100年4月起至105年4 月止之不動產交易實價查詢資訊予上訴人，其上並有上訴人 簽名確認，有被上訴人所提出之不動產實價查詢結果影本附 卷可稽（見原審卷第75頁），再參以上訴人業於前揭一般委 託銷售契約書上被上訴人已提供成交行情之欄位簽名確認（ 見原審卷第32頁），上訴人辯稱被上訴人未提供其近3個月 之成交行情云云，顯不可採。 ㈣、上訴人又稱系爭房地買賣契約之買賣價金為940萬元，扣除 土地增值稅及被上訴人服務費後，上訴人實際收受金額未達 940萬元，故被上訴人未盡其居間義務云云，惟查，兩造於 105年6月3日簽立之一般委託銷售契約書內所載條文第2條委 託銷售價格係載明「甲方（即上訴人）願意出售之土地、建 築改良物…合計1,280萬元整。（委託價格已包含甲方應負 擔之土地增值稅及營業報酬）」等文字，而嗣後兩造再於 105年10月23日簽立委託事項變更契約書，將委託買賣價款 變更為940萬元，有前揭一般委託銷售契約書、委託事項變 更契約書附卷可稽（見原審卷第32-33、43頁），是被上訴 人僅係與上訴人約定系爭房地買賣價金為940萬元，並未保 證上訴人實際收受金額為940萬元，是上訴人上開所辯，自 無足採。又上訴人稱被上訴人原承諾會與上訴人共同負擔漏 水維修費用，系爭房地買賣契約卻約定由上訴人全額負擔云 云，惟查，上訴人所簽立之服務費確認單（見原審卷第42頁 ）固載明「漏水修繕部分與賣方各半」等文字，惟上訴人亦 自承簽立前揭服務費確認單後，當晚7時即簽立系爭房地買 賣契約，因買受人何旻遠欲提前交屋、上訴人無法配合，上 訴人恐簽約不成，故同意全額修繕漏水等語（見原審卷第48 頁），足認系爭房地買賣契約之所以約定由上訴人全額修繕 漏水，係經上訴人自己事後斟酌思考後再行同意，尚難以此 指謫被上訴人因此未盡居間義務。至上訴人辯稱被上訴人謊 稱買受人已交付定金，使上訴人陷於錯誤而簽立系爭房地買 賣契約云云，被上訴人業已提出買受人何旻遠於105年10月 26日交付購買系爭房地之定金收據（見原審卷第102頁）， 上訴人上開所辯，亦無足採。至上訴人稱委託銷售契約書及 不動產買賣契約書其上不動產經紀人之用印皆為預先簽章， 違反不動產經紀業管理條例及其倫理規範云云，惟上訴人於 本院審理時自稱：簽約時經紀人章已經蓋好了，合約的內容 也都已經寫好了，被上訴人只叫我簽名就好等語（見本院卷 第55頁），足認被上訴人並非係於空白契約上簽名用印，且 被上訴人將契約交予上訴人簽章時，亦已將合約內容載明供 上訴人簽名確認，並非要求上訴人於空白契約上簽名，難認 被上訴人有違反不動產仲介經紀業倫理規範之情，況以上訴 人當時已年近50歲之年齡及社會經驗（參原審卷第19頁之戶 籍謄本），豈能就其所簽立之委託銷售契約書、不動產買賣 契約書等之內容均推諉不知，是上訴人此部分所辯，顯不足 採。 ㈤、再按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失 其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬 已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。原審審 酌被上訴人因系爭房地之買賣，為上訴人所已進行廣告及企 劃、行銷及帶看系爭房地，磋商協調買賣雙方議定價金及進 行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，被上 訴人已支出之成本及人事費用等，較之系爭房地買賣契約簽 訂後被上訴人尚應為上訴人進行之協助處理過戶及點交事宜 等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，再參酌兩造 所約定之一般委託銷售契約第5條第3項約定服務報酬給付時 機為：「甲方（即上訴人）承諾應於契約成立時給付約定之 服務報酬。若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70%， 甲方收到尾款同時支付30%」等內容（見原審卷第32頁）， 認本件僅於簽立書面買賣契約後，即因上訴人一方之事由， 解除系爭房地買賣契約，被上訴人毋須就後續事宜處理以完 成買賣交易之情形下，被上訴人所得向上訴人請求之服務報 酬，應以約定報酬即282,000元之70％計算為適當，亦即被 上訴人請求上訴人給付之報酬於197,400元（計算式：282,0 00×70％＝197,400）之範圍內，應屬有理；逾此金額之請 求，則屬無據。原審上開認定並無不當，上訴人固提出不動 產委託銷售定型化契約應記載及不應記載事項修正草案稱原 審上開認定違背法令云云，惟查，上訴人所提出之依據，依 其所稱僅係修正草案而非現行規範，上訴人所辯顯無理由； 至被上訴人稱原審考量兩造間上開契約約定內容並未闡明、 訴外裁判云云，惟查，上開契約約定內容為被上訴人所提出 ，兩造亦不否認確為其等所締結之契約內容，是上開契約約 定內容顯為兩造於訴訟中所知悉，被上訴人稱原審未闡明、 訴外裁判云云，亦無足採。 七、綜上所述，原審判決上訴人應給付被上訴人197,400元，及 自106年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁 回被上訴人其餘之訴，於法並無違誤。兩造各就其敗訴部分 提起上訴、附帶上訴，指摘原判決不利於己部分不當，求予 廢棄改判，均無理由，上訴人之上訴、附帶上訴人之附帶上 訴均應予以駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。 九、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第436條第2項、第449條第1項、第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 6 日 民事庭 審判長法 官 湯文章 法 官 曹庭毓 法 官 簡廷涓 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 106 年 12 月 6 日 書記官 王誠億