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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第11號 原　　　告　蘇清池 訴訟代理人　林國泰律師 複代理人　　吳育胤律師 被　　　告　喜臻飯店股份有限公司 法定代理人　潘貞如 訴訟代理人　賴劭筠律師 　　　　　　賴淳良律師 上列當事人間給付違約金事件，本院於108年4月25日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： (一)原告前與喜臻飯店股份有限公司（下稱喜臻飯店）代理人潘 朝吉（即喜臻飯店法定代理人潘貞如之父）於民國107年7月 26日，就花蓮縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號 土地及坐落其上同段1636建號建物，簽立買賣斡旋金協議書 ，喜臻飯店之代理人潘朝吉收受新臺幣（下同）500萬元支 票後，迄今未簽立、履行契約。 (二)兩造間就喜臻飯店銷售斡旋事宜因可歸責於被告導致交易未 果。被告代理人潘朝吉既已代理收受支票作為價金之一部， 自應協同簽訂買賣契約並履行，銷售委託書雖記載喜臻藝術 飯店股份有限公司，但委託書立約人後方既然蓋有喜臻飯店 之大小章，銷售地址亦確屬被告地址，兩造間確有銷售、斡 旋並交付斡旋金等事實。原告與喜臻飯店代理人潘朝吉先生 就購買價金進行磋商，雙方均同意以1億850萬元，作為前揭 不動產買賣銷售金額，並收受上揭500 萬元支票，雙方買賣 意願於斡旋金協議書亦記載甚明，被告既已受有訂金，依民 法第248 條規定，推定兩造間買賣契約成立。原告所開支票 係按銷售委託書上之立約人開具，縱然原告所開立之支票抬 頭有誤，然該票被告已收訖，理應向原告表示抬頭有誤，縱 然被告有未經特別決議之情事，亦不拘束善意第三人。 (三)兩造就不動產買賣已成立本約，且被告已自原告處受有500 萬元訂金，但被告無故拒不簽約、履約，顯係可歸責於被告 之違約事由，原告依據銷售委託書第三條其他特約事項第四 點請求被告給付違約金100萬元。 (四)綜上所述，爰依民法第249條及雙方口頭約定，提起本件訴 訟。並聲明：被告應給付原告100萬元整，及自支付命令繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原 告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯： (一)被告係委託劉竑谷、黃紅出售飯店所有資產，並且要求履約 保證，而非僅出售土地建物。喜臻飯店除董事長潘貞如外尚 有潘瑆鎔、潘娟如及洪璿東等三人，飯店除登記在案之不動 產外，營運上還使用董事長潘貞如母親潘劉秀惠所有花蓮市 ○○段○○○○號土地做為停車場。107年 6月20日喜臻飯店委 託劉竑谷、黃紅二人銷售的是公司除藝術品外的全部資產， 為了確保公司權益，乃要求必須有履約保證，遂與劉竑谷、 黃紅於新的銷售委託書訂定履約保證制度，惟就此委託書而 言潘貞如雖有代理權限，但本件未經特別決議。107年7月26 日劉竑谷帶同原告前來洽談購買事宜，由於當時原告所出價 格為1億850萬元，在原定的委託銷售價格範圍內，喜臻飯店 遂同意收取500 萬元作為斡旋金，然由於喜臻飯店除名下不 動產外，此筆交易還包括潘劉秀惠所有花蓮市○○段000 地 號土地以及飯店其他軟硬體設備，遂約定若無法達成協議喜 臻飯店，將退還支票。綜上可知喜臻飯店收取支票只是雙方 願意進一步洽談出售飯店之合約事宜，並非定金。 (二)喜臻飯店係股份有限公司組織，資產之出售有一定程序，如 股權轉讓、委託經營契約、讓與主要部分財產等等。原告既 然願意購買，自應積極作為，提出契約要約，詳載所欲採取 的交易模式。107年8月劉竑谷一再夥同潘瑆鎔要求喜臻飯店 如約出售公司資產喜臻飯店，被告堅持需有履約保證，然原 告均未能辦理履約保證制度，顯見原告並無如約履行的意思 。原告雖於107年8月3日提出合約書草稿一份，但該合約書 涉及股權收購及土增稅問題，有待洽商，又無安全交易機制 ，伊棧休閒開發股份有限公司，成立時間過短無法徵信，且 亦未完成履約保證問題。被告多次邀集原告提出購買條件， 也邀請原告於107年9月10日公證人處簽立契約，然均未能簽 訂，不能歸責於被告。 (三)原告與被告受任人劉竑谷共同侵害被告之權益。劉竑谷角色 混淆不清，本是喜臻飯店的受任人，嗣後又提出由劉竑谷等 人所成立之伊棧休閒開發股份有限公司購買喜臻飯店的股權 ，恐有雙方代理的問題。交易過程中劉竑谷不但未如實要求 以及確保原告所要求之履約保證等確保交易安全之要件，反 而一再單獨要求被告履約出售，其是否有履行受任人善良管 理人注意義務誠有可疑。況經被告打聽原告信用資料，發現 以「蘇清池」為名者，有詐騙公司的前科資料。原告與劉竑 谷關係密切，並未提出符合法令且能確保交易的契約條款， 只是一再要求被告簽約，顯無交易的真意。 (四)原告並未因交付支票受有任何損害，本件屆滿銷售期間後， 雙方仍未能達成交易協議，喜臻飯店將支票退還原告，且以 存證信函說明，因受款人並非喜臻飯店股份有限公司，故無 法兌付。原告交付抬頭錯誤之支票，被告並未收受原告定金 ，原告主張請求權成立要件並不構成。原告未依約定履約卻 一再指責被告違約，且原告並未因支票之交付受有任何損失 ，故原告之主張並無理由。 (五)並聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准免為假執行。 三、本院之判斷： (一)原告主張之「飯店銷售委託書」第三條其他特約事項第四點 固約定：「甲方（即被告）銷售金額不得低於新台幣1億1千 萬元整。若於合約期限內甲方收到邀約金500萬元，同意轉 為買賣之訂金。其後甲方不願意出售，需退還全部邀約金 500萬元給買方，且甲方需支付買方違約手續費20%（即500 萬X20%=100萬）以對買方做為補償。」等語，惟上開契約係 由被告公司與訴外人劉竤谷、黃紅於107年6月20日簽訂，原 告並非此契約之當事人，且原告無依此契約對被告發生直接 請求權。是以原告以上開契約第三條第四點為其本件訴訟之 請求權基礎，應非合法。 (二)原告固於107年7月26日，就系爭花蓮縣○○市○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落其上同段1636建號建物， 與訴外人潘朝吉、劉竤谷簽立「買賣斡旋金協議書」，並交 付500萬元之支票乙紙予潘朝吉收受。然查，上開斡旋金支 票之提出，於法律上係屬買方向賣方提出之「要約」意思表 示，須待賣方同意買方要約所提出之交易條件而為承諾後， 契約始能成立而發生拘束當事人之效力，其斡旋金亦始能轉 換成「定金」之性質。惟依原告提出之上開「買賣斡旋金協 議書」內容，記載：「買方願以新台幣壹億捌佰伍拾萬元整 向喜臻藝術飯店股份有限公司購買建物建號：花蓮市○○段 ○○○○號及土地地號花蓮市○○段000000000000000000地 號共4筆之不動產，請委託劉竤谷前往所有權人喜臻藝術飯 店服份有限公司處協議，若雙方協議購得該不動產，則本支 票做為價金之一部分，若一方有意見無法達成共識協議，則 本支票退還買方，絕無異議。本項協議書至107年7月27日止 ，屆期無效，自動取消。」等語，則可見此500萬元支票之 提出及交付，僅為要約意思表示性質，尚待被告同意，始有 承認之意思表示。由於協議書所載涉及本件買賣交易條件中 最重要之買賣價金「金額」尚未一致，且本件買賣標的為被 告公司重大之交易，尚有諸多締約上之程序事項（例如買方 資格之徵信、付款方式及交易之履約擔保等）尚未合致，兩 造當時並無達成買賣合意，才會用「若雙方協議購得該不動 產，則本支票做為價金之一部分，若一方有意見無法達成共 識協議，則本支票退還買方」之不確定及假設性用語，並明 定要約效力之期限為107年7月27日止，可見賣方收取斡旋金 500萬元支票，僅為雙方進入「斡旋交易條件」之開始，於 達成交易條件之「協議」即買賣合意前，並不代表已就原告 之要約為承諾，否則何來屆期未成立契約合意時應退還支票 之約定。故於無事實可認被告已對原告要約為承諾之情形下 ，且被告於107年10月23日已郵局存證信函退還系爭500萬元 支票予原告，即表明被告沒有就原告買賣要約同意而為承諾 ，買賣契約尚未成立，上開斡旋金支票收受並不發生原告所 主張之轉換為定金之效力、被告自不受拘束，並無與原告進 一步締結買賣書面契約及履約之義務。 (三)另查，本件被告委託劉竤谷、黃紅等仲介銷售其飯店資產， 金額甚鉅，且為被告公司之主要營業及資產讓售，係屬重大 的交易，足以影響被告公司股東及員工之權益，涉及法律上 或財稅上諸多應注意之事項，通常應由專業合格之不動產經 紀業者慎重遵循此類交易規範為之。然本件銷售委託契約書 內容粗糙，何以劉竤谷受被告委託從事銷售仲介，卻同時受 原告委託與被告協議斡旋交易條件，此雙方代理之問題，欠 缺適法性。又如此重大金額之不動產買賣，何以各項書面上 連賣方當事人之名稱都係錯誤，斡旋金支票不能兌現，代理 權有無授權亦沒有查核，均足使契約是否成立及生效等，發 生爭議。不動產經紀業者從事銷售仲介而收取報酬，其任務 非僅替委託人找到不動產買賣交易對象之主契約義務，亦包 括協助交易適法及防止紛爭發生之附隨義務。若因不動產經 紀業者之欠缺專業及未盡上述善良管理人之注意義務，致有 委託銷售不動產契約之當事人名稱錯誤、當事人無權利能力 或行為能力或未經合法代理、當事人就標的物沒有處分權、 當事人未取得銷售不動產之許可等情形，造成其委託客戶與 仲介自己或交易對象間之契約紛爭，自無依銷售委託契約主 張報酬或賠償之權利，始符契約本旨及誠實信用原則。再者 ，支票為一種支付工具，無法兌現之支票應不符合給付之本 旨，而不發生給付之效果。是以本件原告簽發之支票既有指 明抬頭（受款人）且禁止背書轉讓，卻因抬頭名稱錯誤，被 告無從提示兌現，則應認被告並無實際收取原告斡旋金500 萬元。至於原告主張其係依契約書名稱開立支票及被告未通 知其支票抬頭錯誤云云，因被告主張自己並無同意其斡旋條 件，兩造就交易之標的究為單純為不動產或包括營業在內或 收買公司股份，根本尚未有一致之合意，可見被告無意提示 支票兌現而收取此金額，何來通知原告支票抬頭簽發錯誤之 必要，且被告自始沒有兌現上開支票之意思，顯然收受支票 前後並無同意原告所提出之斡旋條件，自未有將之轉為定金 之合意情事，益甚明確。因此原告依民法第248條及249條之 規定，請求被告給付100萬元，即非有據。 (四)綜上所述，兩造並未達成買賣契約之合意，被告亦無實際收 取原告定金之情事，則被告因不接受原告之要約，契約不成 立，自無受拘束，並無原告主張應與其簽訂書面契約及履約 之義務，更無因不履約而生之賠償責任可言。從而，原告依 民法第249條等請求權之法律關係，請求被告給付100萬元及 自支付命令繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，乃 無理由，不應准許，應予駁回。其假執行聲請因無所附麗， 應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 108 年 5 月 17 日 民事庭 法 官 沈培錚 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 5 月 17 日 書記官 方毓涵