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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第226號 原　　　告　顏淑嬌 訴訟代理人　吳明益律師 　　　　　　李巧雯律師 被　　　告　皇相地產股份有限公司（即永慶不動產吉安吉興加 　　　　　　盟店即永慶不動產花蓮後站加盟店） 法定代理人　廖紫舒 被　　　告　鼎宏不動產有限公司（即有巢氏房屋花蓮和平遠東 　　　　　　加盟店） 法定代理人　葉文盛 被　　　告　陳逸芳 　　　　　　林淑貞 　　　　　　劉淑芳 　　　　　　林美玉 訴訟代理人　曾彥蓉 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年3月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 一、被告鼎宏不動產有限公司即有巢氏房屋花蓮和平遠東加盟店 （下稱鼎宏公司）、被告林美玉經合法通知，未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。 二、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又 第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時 ，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民 事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。本件被告皇相地 產股份有限公司之法定代理人原為藍秀琪，於本院審理中變 更為廖紫舒，廖紫舒業已聲明承受訴訟（見本院卷2第44頁 ），經核於法有據，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：伊前經被告皇相地產股份有限公司即永慶不動產 後站加盟店即永慶不動產吉安吉興加盟店（下稱皇相公司） 之仲介營業員即被告陳逸芳及被告鼎宏公司之仲介營業員即 被告林淑貞之介紹，於民國107年6月9日與出賣人即被告林 美玉就坐落花蓮市○○段○○○○號土地及其上同段1618建號 建物（即門牌號碼花蓮市○○路○○○○號，以下合稱系爭房 地）簽立不動產買賣契約書，雙方約定以新臺幣（下同）55 0萬元為買賣價金（下稱系爭買賣契約）。被告等另提供標 的物現況說明書，並於「本戶是否使用自來水廠提供之自來 水」欄位勾選「是」，此為房屋仲介人員基於其業務應登載 確實應盡之查證義務，並擔保應有自來水之基本民生需求條 件，無任何明顯與房屋現狀差異之契約責任，而此亦為出賣 人所應確保買賣標的物無瑕疵之契約義務。詎被告林美玉明 知系爭房地之用水狀況並非自來水，基本供水品質確有瑕疵 ，卻故意以上開業務登載不實或背於善良風俗之方法，刻意 隱匿該瑕疵而於上開標的物現況說明書內，由房屋仲介業者 於交易時蓄意為虛偽之登載，亦未為適當之說明，致伊於買 受後，始發現系爭房地並無自來水可堪使用，明顯與標的物 現況說明書內容不符。本件買賣契約書之標的物現況說明書 中，雖已勾選、擔保系爭房屋之用水情形為自來水。詎伊於 同年9月9日交屋時，發現該屋竟有水壓不足、水龍頭出水不 足、甚至缺水之情形，甚感詫異。此外系爭房屋尚有廚房水 小、廁所馬桶蓄水時間久（水箱故障）、多處水管（廚房與 浴室）堵塞、房屋一樓後方違法搭建鐵皮、一樓房屋前面陽 台外推、未移除裝置於法定空地之一台電熱水器、開車停到 所屬地下室停車位經過之處發生漏水（伊車位無漏水）、廚 櫃會撞到頭未拆除等瑕疵。又經伊向花蓮縣政府查證，據獲 覆：「花蓮市○○段○○○○號土地尚未取得合法之水權登記 」，可見賣方即被告林美玉等人蓄意隱匿無基本民生需求用 水之嚴重瑕疵。且經媒體報導該路段如需接用自來水，尚須 耗費每公尺高達4萬元之管線加裝費用。且該區住民亦告知 伊，因無自來水供應，常有抽不到地下水、水源不穩定，均 需向外買水使用或去山邊接山泉水之困擾，顯見系爭房地係 位於不適人居之區域，嚴重影響買受人之基本生活品質。倘 被告等人於出售系爭房地時，誠實告知上情，伊勢無購買之 可能。爰分述如下： ㈠就請求被告連帶給付100萬元部分： 被告林美玉既為出賣人，本應負權利及物之瑕疵擔保責任， 且不得約定排除，而通常建物之用水情形攸關使用人之生活 品質甚鉅，該建物現況之確認，影響買受人及公眾之購屋意 願，對於建物現況本需由熟知買賣標的物之賣方，據實告知 ，並應據實填寫標的物現況說明書，以保障買方之權益。本 件買賣契約書之標的物現況說明書中，雖已於本戶是否使用 自來水廠提供之自來水勾選「是」，以擔保系爭房屋並無水 源不足、抽來源不明之地下水、或需另外購買桶裝水、開車 去山區接山泉水、去加水站購買用水等勞費及水源不佳而影 響身體健康等各種用水瑕疵。然系爭房地並無自來水，該等 嚴重瑕疵，顯然減少系爭房地之價值，並嚴重影響伊及其家 人之生活品質。爰依民法第359條、第360條、第227條、第1 84條第1項前段規定，請求被告林美玉給付裝設自來水設備 費用69,500元，自107年9月9日起至108年9月9日止共52周， 因無自來水而難以居住須在外租屋居住之費用之損害156,00 0元、已支付550萬元價金卻1年無法使用系爭房地之利息損 失11萬元（計算式：550萬元×年息2%＝11萬元）、交易性 貶損之損失664,500元，及被告林美玉蓄意隱瞞無自來水、 伊前次開庭之費用約1萬元，及被告等同時為債務不履行並 侵害伊精神表意自由權，依民法第195條、第227條之1規定 請求精神慰撫金，伊暫以100萬元為請求金額。又被告陳逸 芳為被告皇相公司員工，被告林淑貞為被告鼎宏公司員工， 未善盡預見危險、調查及據實說明義務，令伊買受系爭房地 而受上開損害，應依民法第184條第1項後段、第185條、不 動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，就上開金額負連 帶賠償責任。 ㈡就被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司之請求部分： ⒈被告陳逸芳為被告皇相公司員工，被告林淑貞為被告鼎宏公 司員工，未善盡預見危險、調查及據實說明義務，令伊買受 系爭房地受有上開損害，應依民法第184條第1項後段、第18 5條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定就上開金額負 連帶賠償責任。 ⒉被告陳逸芳及被告皇相公司，未盡調查及據實說明義務，令 原告買受房屋遭受前開損害，故依民法第227條、第544條規 定請求被告皇相公司返還或賠償居間之報酬55,000元。 ⒊被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司，未善盡調查及 據實義務，侵害原告之精神表意自由權，構成民法第184條1 項後段、第2項、第185條、第188條規定，請求被告陳逸芳 及被告皇相公司、被告林淑貞及被告鼎宏公司賠償居間之報 酬55,000元。 ㈢就被告劉淑芳之請求部分： 被告劉淑芳為承辦系爭房地交易之代書，是其與伊間就前開 事宜存在委任契約。然於107年9月9日交屋時，被告劉淑芳 之助理方告知系爭房地無自來水。被告劉淑芳明知上情，卻 未暫停結案，為必要之處置，顯有違善良管理人注意義務之 嫌。伊應得依民法第227條、第544條規定請求被告劉淑芳返 還或賠償代辦費用8,250元。 ㈣並聲明：⒈被告林美玉、陳逸芳、皇相公司、林淑貞、鼎宏 公司及劉淑芳應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告陳逸芳 、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司應連帶給付原告55,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；⒊被告劉淑芳應給付原告8,250元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒋願供擔保請 准宣告假執行。 二、被告則分別以： ㈠被告林美玉則以： 伊自始至終都有告訴原告系爭房地是使用地下水，且有勾選 「無自來水」，原告還說不用繳水費，使用地下水真好；系 爭房屋後方鐵皮屋遮蓋之空地係社區公設，多年來均由系爭 房地所有權人使用，使用是為遮雨方便，所以架設鐵皮，並 當作廚房使用，看屋的時候，伊有告知原告是伊裝設的，像 熱水器就是原告稱可以保留的，房屋裡面的固定物的裝潢契 約書有明載可以留下，伊交屋的前一天才搬離，當時水電都 是暢通，沒有堵塞，一樓陽台外推部分其實是原有的女兒牆 上方加裝窗戶，讓屋內空間變大，看屋時有告知，也是另外 贈送的等語，資為抗辯。 ㈡被告皇相公司及陳逸芳辯以： ⒈系爭房地之標的物現況說明書係由鼎宏公司之仲介經紀人林 淑貞負責製作提供，與伊及伊之營業員陳逸芳無關：伊與鼎 宏公司雙方共同居間仲介系爭房產買賣，是以簽署『流通物 件協同仲介約定書』方式即俗稱「配件」進行。系爭房地於 民國107年6月9日簽立不動產買賣契約書時，鼎宏公司之仲 介經紀人林淑貞是否誠實執行是為關鍵，伊及陳逸芳所為簽 約前對系爭房地之不動產相關合法文件包括標的物現況說明 書內容之導讀，係依據被告林淑貞所製作提供之不動產說明 書而做，其不動產說明書是否確實，實非陳逸芳之責。系爭 房地之標的物現況說明書，依規定應由同案賣方經紀人製作 並經被告林美玉本人簽認後提供，賣方之經紀人林淑貞應負 有查證責任，此確係基於其仲介業務應登載確實之義務無誤 。況伊及陳逸芳於簽約前進行導讀時，買賣雙方當事人、仲 介人員與代書等均親自出席在場，尤其出賣人林美玉理應瞭 解自己擁有系爭房地情況，卻無人發現被告林淑貞所提供之 不動產說明書有誤。且原告亦確認並簽署服務費確認單，同 意支付55,000元買方仲介服務費。 ⒉系爭房地在完成過戶交屋前，原告早已知曉未裝設自來水， 然交屋前原告未曾對標的物現況說明書錯誤勾選之事對伊及 陳逸芳表示過任何異議或意見。交屋時亦未表示任何異議。 依據被告鼎宏公司之仲介經紀人林淑貞與賣方林美玉女士於 地檢署之證詞，系爭房地在完成過戶交屋前，原告早已知曉 未裝設自來水。系爭房地買賣價款係以價金履約保證手續方 式支付。由107年7月3日雙方對履約保證款簽署動用款項協 議書觀之，可知當時買賣雙方關係並無任何爭議。依原告所 述，其既然在同年9月9日現場交屋前現場驗收房屋時，已知 悉使用地下水之事實，復於回到伊公司辦公室辦理結案程序 時，也未在交屋結案程序中提出異議或要求中止交屋結案程 序，此亦可由買賣雙方於同年9月7日合意簽署之價金履約專 戶明細暨點交證明書及結案點交證明單，可證買賣雙方並無 任何異議。故在買賣雙方欣然辦理結案程序時，無論代書或 仲介人員等，實在也無反對或要求中止交屋結案程序之立場 。且原告也支付55,000元買方仲介服務費，並由伊公司開立 發票交付。原告遲於同年9月24日始親抵伊公司辦公室，首 次正式對無自來水表示異議，並提出協商要求。 ⒊本件爭議，原告業於108年6月送請花蓮縣消費爭議調解委員 會進行調解，且同年7月3日於花蓮縣政府消費者保護官室獲 得調解結果（下稱系爭調解），經當場向雙方當事人朗讀或 交付閱讀，並無異議在案，原告又以民事訴訟方式提出對伊 等求償，可知其目的除彌補系爭房屋未裝設自來水之瑕疵外 ，還欲減價買屋款計100萬元，估計佔買價之18.18%，並想 索回所支付仲介之服務費55,000元，其價值已超出裝設自來 水之瑕疵過多。 ⒋原告係經由伊等3年多的努力不懈服務而決定選購系爭房產 。原告明知無自來水並非伊等之責任，僅欲達到不付55,000 仲介費之目的而執意提告，實有違「由行為人承擔責任原則 」。原告自105年初即請陳逸芳提供買屋帶看服務，在歷經 百餘物件帶看後，曾於106年12月購買並過戶完成花蓮市站 前白金雙星華廈住宅一戶（花蓮市○○○街○號3樓之7）， 惟交屋前夕逢花蓮0206震災倒塌。其後在伊等協助下完成解 約並全數拿回屋款，然原告未曾支付任何仲介報酬予伊。原 告竟又請伊等持續提供買屋帶看服務。歷經1年餘帶看百餘 物件後，始於107年3月間決定選購系爭房地。在同年9月24 日親抵伊公司對無自來水表示異議後，並要求伊公司營業員 陳逸芳協助找賣方與賣方仲介經紀人進行協商，至今歷經多 次私下協商、花蓮市公所調解委員會進行調解等。在原告已 經明知系爭房地無自來水與標的物現況說明書勾選錯誤之責 任確非陳逸芳與被告即代書劉淑芳等人之責任後，仍執意誣 告被告等人詐欺等事由，經花蓮地檢署、高檢署處以不起訴 處分結案（下稱系爭不起訴處分）等語，資為抗辯。 ㈢被告鼎宏公司及林淑貞則以： ⒈於107年9月9日結案日，代書將系爭房地結清之電費單等單 據點交予原告，代書即告知系爭房地因無裝設自來水所以無 水費單據，原告亦確認詢問原屋主使用水之水質安全無虞， 雙方即圓滿結案交付房屋權狀，原告事後竟以詐欺等罪名向 地檢署提起告訴，經檢察官調查後為系爭不起訴處分。檢察 官調查中已查明原屋主即被告林美玉於簽約後2、3天曾北上 親自將該房屋之瑕疵告知原告，是否可考慮解約，然原告表 示十分喜歡系爭房地。如此買賣契約雙方皆依約履行至結案 。又伊公司業務員即被告林淑貞於5月時請原屋主簽具專任 委託時所交付之標的物現況說明書，由被告林美玉親自認簽 之內容確實係無自來水。伊公司及被告林淑貞全無刻意隱瞞 原告，原告對系爭房地無自來水一事並無特別的異議，然後 伊公司亦有誠意在處理補正原告所要求之事項。原告因本案 於108年7月3日於花蓮縣政府消保官處調解，伊公司亦表示 願協助自來水申裝至可使用。 ⒉瑕疵擔保部分： 原告對於房屋之狀況於合約前完全知悉亦位當初與賣方議價 之條件，故能以降價達成買方所提之價格達成買賣之事實， 故無瑕疵擔保責任亦無賠償之責。又原告知悉屋況且已於買 賣契約簽訂現況交屋，且於該案交付尾款前圓滿點交房屋並 結案簽核，故無不完全給付。買方既已於買賣前現勘過房屋 且知悉屋況，賣方於買賣合約簽立後，曾親自前往台北拜訪 買方，如買方有任何疑義亦可解約不買，然買方依然堅持購 買意願，此何有故意隱瞞之說，既無侵權則無賠償之必要。 ⒊侵權行為部分： 仲介業務人員對於物件之說明於現場說明與書面上皆有說明 ，基於服務品質立場當然不會有故意隱瞞之必要，然被告林 淑貞所勾選之自來水部分雖有誤植之事實，但於買方交付尾 款前結案日於與補正簽核，無自來水之情事完全知悉無疑。 是無故意隱瞞則無侵權之事實。 ⒋返還傭金併支付代辦費部分： 原告一再興訟造成曠日費時造成精神與時間之損失，伊願返 還原告支付之傭金及裁判費之一半共30,900元等語（計算式 ：傭金27,500+裁判費3,400=30,900），資為抗辯。 ㈣被告劉淑芳則以： 伊依法執行地政士職務，買賣標的現況如何，並無現場履勘 或者查訪之義務；又地政士不介入買賣雙方簽訂契約時的過 程，即便買賣標的物存有瑕疵，與地政士並無關係：本件契 約簽約時，買賣雙方及仲介人員係自行勾選現況說明書並確 認買賣現況標的，故買賣契約上之記載本與地政士業務無關 。本件買賣契約簽署時，由仲介及買賣雙方進行簽約手續， 伊並無參與現況說明書告知過程，故原告主張伊有侵權行為 等情，容有錯誤。買賣標的即使有瑕疵擔保或不完成給付問 題，亦與伊無關。伊並非買賣契約書上之當事人，從未參與 簽訂契約之過程，故原告主張伊需一同承擔所謂瑕疵擔保責 任或者不完全給付義務，該部分之主張與伊並無關係。伊依 法完成賣標的送件、移轉過戶手續，原告主張代辦費用8,25 0元需退還云云，實無理由。因伊係依雙方交付之買賣契約 相關文件依法辦理，對於系爭建物有無自來水並不知情，對 於受委任之事務（送件、過戶）已辦理完成，自然應收取委 任報酬，故原告此部分之主張亦無理由。 ㈤並均聲明：原告之訴駁回。 三、本件經本院協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後， 兩造同意協議簡化不爭執事項及爭點分別如下： ㈠不爭執事項： ⒈原告向被告林美玉購買系爭房地，雙方於107年6月9日簽訂 系爭買賣契約。 ⒉系爭契約所附「標的物現況說明書」係做成於107年3月12日 ，於「本戶是否使用自來水廠提供之自來水」項目，填寫說 明書之人勾選「是」。 ⒊被告林美玉於107年9月9日交付系爭房地予原告，原告當時 曾詢問被告劉淑芳之助理即訴外人李美蓉為何沒有水費單據 ，李美蓉告知原告因系爭房地係使用地下水，故無水費單據 。 ⒋被告陳逸芳為原告導讀系爭說明書，於「本戶是否使用自來 水廠提供之自來水」項目，被告陳逸芳稱「是」，在場之人 皆未告知原告系爭說明書記載有誤，亦即系爭房地實係使用 地下水，而非自來水。 ⒌原告於107年9月24日至皇相公司要求被告等修復無自來水等 瑕疵。 ⒍原告對被告林美玉、林淑貞、陳逸芳提起詐欺、行使偽造文 書等告訴，臺灣花蓮地方檢察署於108年4月11日為不起訴處 分。原告聲請再議，臺灣高等檢察署花蓮檢察分署於108年5 月28日駁回原告再議之聲請（下稱本件刑案）。 ⒎系爭調解書記載：「…惟基於相對人解決問題的誠意，相對 人願意於取得申請人之同意後，自費裝設系爭建物之自來水 」。 ⒏系爭房地所處區域目前正在進行安裝自來水工程中。 ⒐被告鼎宏公司及林淑貞同意給付原告22,500元及應負擔之裁 判費。 ㈡爭執事項 ⒈系爭房屋是否有「無自來水」、廚房水小、廁所馬桶蓄水時 間久（水箱故障）、多處水管（廚房與浴室）堵塞、房屋一 樓後方違法搭建鐵皮、一樓房屋前面陽台外推、未移除裝置 於法定空地之一台電熱水器、原告開車停到所屬地下室停車 位經過之處發生漏水（原告車位無漏水）、廚櫃會撞頭未拆 除等缺點？ ⒉原告依民法第359條、第360條、第227條、第184條第1項前 段規定，請求被告林美玉減少價金或賠償損害，有無理由？ 倘是，則原告得請求之金額為若干？ ①瑕疵擔保部分： A.原告何時知悉系爭房地有前開瑕疵？ B.原告發現前開瑕疵時，是否怠於通知出賣人即被告林美玉？ C.原告得請求之金額若干？ ②不完全給付部分： A.系爭房地有前開瑕疵，是否可歸責於被告林美玉？ B.原告得否依給付遲延之規定向被告林美玉請求損害賠償？ C.原告得請求之金額若干？ ③侵權行為部分： A.被告林美玉是否故意隱瞞系爭房地有前開瑕疵，侵害原告之 精神表意自由權？倘非故意，是否有過失？ B.原告得否依侵權行為之規定向被告林美玉請求損害賠償？ C.原告得請求之金額若干？ ⒊原告依民法第184條第1項後段、第185條、第188條、不動產 經紀業管理條例第26條第2項，請求被告陳逸芳、皇相公司 、林淑貞、鼎宏公司、劉淑芳就前項得請求之金額負連帶賠 償責任，有無理由？ ①侵權行為部分： A.被告陳逸芳、林淑貞及劉淑芳是否故意隱瞞系爭房地有前開 瑕疵，侵害原告之精神表意自由權？倘非故意，是否有過失 ？ B.原告得否依侵權行為之規定向被告陳逸芳、皇相公司、林淑 貞、鼎宏公司請求損害賠償？原告得請求之金額若干？ ②不動產經紀業管理條例部分： A.被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞、鼎宏公司執行仲介是否故 意隱瞞系爭房地有前開瑕疵，致原告受損害？倘非故意，是 否有過失？ B.原告得否依不動產經紀業管理條例第26條第2項向被告陳逸 芳、皇相公司、林淑貞、鼎宏公司請求與被告林美玉負連帶 賠償責任？ ⒋原告依民法第227條、第544條規定請求皇相公司返還或賠償 居間之報酬55,000元，有無理由？ ①被告林淑貞、皇相公司就系爭房屋就前開物之瑕疵之應注意 情況、不動產現況說明書不符實情等，是否有未注意或故意 隱而不宣，未善盡預見危險及調查之義務？ ②原告得否依民法第227條、第544條規定請求被告皇相公司返 還或賠償居間之報酬55,000元？ ⒌原告依民法第184條1項後段、第2項、第185條、第188條規 定，請求被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司連帶賠 償居間之報酬55,000元，有無理由？ ①被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司是否故意隱瞞系 爭房地有前開瑕疵，侵害原告之精神表意自由權？倘非故意 ，是否有過失？ ②原告得否依侵權行為之規定向被告陳逸芳、皇相公司、林淑 貞及鼎宏公司請求連帶賠償居間之報酬55,000元？ ⒍原告依民法第227條、第544條規定請求被告劉淑芳返還或賠 償代辦費用8,250元，有無理由？ 四、得心證之理由 ㈠按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔 保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣 人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、 第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。」、第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權 人並得請求賠償。」、第184條第1項規定：「因故意或過失 ，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善 良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」。又當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段有明文規定。次按請求履行債務之訴，除被告自認 原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此 項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗 辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配之原則（最 高法院43年台上字第377號判例意旨參照）。復按物之瑕疵 擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕 疵，除由契約預定效用之認定，自應以一般理性客觀之人在 為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍 認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。復按解 釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者 ，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確 ，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原 則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適 用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨參照） 。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之 瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。再按 民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求（最高法院17年上第917號判例意旨參照） 。本件原告主張系爭房地有「無自來水」、廚房水小、廁所 馬桶蓄水時間久（水箱故障）、多處水管（廚房與浴室）堵 塞、房屋一樓後方違法搭建鐵皮、一樓房屋前面陽台外推、 未移除裝置於法定空地之一台電熱水器、原告開車停到所屬 地下室停車位經過之處發生漏水（原告車位無漏水）、廚櫃 會撞頭未拆除等瑕疵（下稱系爭瑕疵），而依民法第359條 、第360條、第227條、第184條第1項、第185條、第188條等 規定，請求被告返還減少之價金及賠償損害云云，為被告所 否認，自應由原告就其主張系爭房地之瑕疵、被告因故意或 過失不法侵害原告之權利、原告受有100萬元之損害、被告 何種不法侵害行為或不完全給付行為，與原告所受100萬元 之損害間有相當因果關係等其他有利於己之事實，負舉證之 責。 ㈡惟查，原告迄未就廚房水小、廁所馬桶蓄水時間久（水箱故 障）、多處水管（廚房與浴室）堵塞、房屋一樓後方違法搭 建鐵皮、一樓房屋前面陽台外推、未移除裝置於法定空地之 一台電熱水器、原告開車停到所屬地下室停車位經過之處發 生漏水（原告車位無漏水）、廚櫃會撞頭未拆除等缺點，舉 證加以說明，已難信為真實；參以經原告簽名之系爭買賣契 約書第17條特別約定事項載明：「⒊本件買賣依固定物現況 交屋…水電暢通」，有系爭買賣契約書可稽（本院卷一第29 頁），佐以原告於本件刑案檢察事務官偵查時自陳：有看過 現場一次，107年6月9日簽約後又去看一次，當時伊看隔局 ，牆壁有無裂縫及壁癌，覺得屋況可以接受才購買…當初若 是被告林美玉一開始就告知該房屋沒有安裝自來水，伊還是 會願意購買，因為伊很喜歡該屋的地點，離火車站近，雖然 很多缺點，諸如漏水，但這些缺點伊都能接受等語（臺灣花 蓮地方檢察署107年度核交字第1401號卷第11、86頁），於 警詢時亦自陳：107年9月9日系爭房地點交時，（訴外人即 被告劉淑芳助理）李美蓉有向伊稱該屋是使用地下水沒有自 來水，所以沒有水費單…伊當下是想說在市區申請自來水應 該不會很難，就打算完成交屋後再申請等語（本院卷一第 445頁），核與李美蓉之警詢筆錄相符（本院卷一第451頁） ，是依上開證據，原告所在意且會影響其是否決定購買系爭 房地之主要關鍵在於系爭房地之地點，而非是否有自來水， 已難率認原告之決定購屋、付款與否，會因系爭房地是否有 自來水而受有影響，亦即系爭房地縱認存有上開缺點，亦應 認尚屬無關重要，而不得視為瑕疵。而原告迄未舉證證明系 爭瑕疵確足以減損系爭房屋之價值或效用，是以原告依民法 第359條及第360條物之瑕疵擔保責任規定，主張上開瑕疵為 具有減損價值或效用之瑕疵，因而請求減少價金或賠償損害 云云，洵屬無據。 ㈢按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第 227條第1項定有明文。又「出賣人就其交付之買賣標的物有 應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且 因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔 保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」（最高 法院77年4月19日第7次民事庭會議決議㈠要旨參照）。職是 ，因物之瑕疵擔保及不完全給付，其成立要件及效果各異， 惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵， 而「其瑕疵係於契約成立後始發生」，且因可歸責於出賣人 之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給 付之債務不履行責任。本件原告所主張系爭房地之瑕疵，係 於系爭買賣契約訂立時即已存在，且無關重要不得視為瑕疵 ，已如上述，自非民法第227條不完全給付所欲規範之對象 ，故原告據此對被告陳逸芳、皇相公司、林淑貞及鼎宏公司 債務不履行之損害賠償責任，要無足取。 ㈣按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條定有明文。又侵權行為之債，固以有侵權 之行為及損害之發生，並二者間有相當因果關係為其成立要 件（即「責任成立之相當因果關係」）。惟相當因果關係乃 由「條件關係」及「相當性」所構成，必先肯定「條件關係 」後，再判斷該條件之「相當性」，始得謂有相當因果關係 ，該「相當性」之審認，必以行為人之行為所造成之客觀存 在事實，為觀察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識 經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始足稱之 ；若侵權之行為與損害之發生間，僅止於「條件關係」或「 事實上因果關係」，而不具「相當性」者，仍難謂該行為有 「責任成立之相當因果關係」，或為被害人所生損害之共同 原因。（最高法院101年度台上字第443號判決意旨參照）。 次按民法所定侵權行為之賠償，旨在填補被害人所受損害， 自以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件。而損害之 發生乃侵權行為之要件，倘權利未受有損害，即無因此所生 之侵權行為損害賠償請求權存在（最高法院107年度台上字 第267號判決意旨參照）。查原告主張之系爭瑕疵無關重要 ，不得視為瑕疵，已如前述，而原告主張受有裝設自來水設 備費用69,500元之損害云云，僅提出頂通企業社108年8月30 日估價單為據（本院卷一第343頁），尚難率認已支出該款 項，另主張受有52週在外住宿之費用損害156,000元及系爭 房地之交易性貶損664,500元云云，則未提出單據證明，又 主張受有已支付550萬元價金之利息損失11萬元云云，惟系 爭買賣契約迄未經解除或終止，仍屬有效成立之契約，原告 本有依約給付買賣價金之義務，即無繼續持有、保有或使用 該價金之權利，而原告就此亦未舉證加以說明，自難採憑， 故本件原告是否受有損害，已非無疑；參以原告於本件刑案 偵查中自陳若被告林美玉一開始就告知系爭房地沒有安裝自 來水，其仍願意購買等語，則其精神表意自由權縱認受有損 害，與被告等人之故意或過失未告知「無自來水」之行為間 ，是否存有相當因果關係，即非無疑。而原告迄未舉證加以 說明，其依第184條第1項、第185條及第188條等規定，請求 被告賠償云云，亦屬無據，不應准許。 ㈤原告依民法第227條、第544條規定請求皇相公司返還或賠償 居間之報酬55,000元，請求被告劉淑芳返還或賠償代辦費用 8,250元，為無理由： ⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越 權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前 項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第528條第1項 、第544條、第227條固定有明文，惟損害賠償之債，以有損 害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關 係為成立要件。準此，上訴人所主張損害賠償之債，如不合 於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法 院48年台上字第481號判例參照）。是委任人之損害賠償請 求權應以「受任人處理事務有過失」或「受任人有逾越權限 之行為」及「委任人因此受有損害」為成立之要件。 ⒉查原告迄未舉證其受有損害，且自陳無論系爭房地有無裝設 自來水，其均願意購買等節，均經本院認定同前，則被告皇 相公司有無查明系爭房地是否裝設自來水，均無礙原告購買 系爭房地，則縱認被告皇相公司處理事務有過失致原告受有 損害，亦難認二者間有相當關係存在，揆諸前揭說明，即難 謂原告有損害賠償請求權存在。 ㈥原告依民法第184條第1項前段、第227條及第544條規定，擇 一請求被告劉淑芳給付代辦費用8,250元，亦無理由： ⒈按地政士得執行下列業務：代理申請土地登記事項。代 理申請土地測量事項。代理申請與土地登記有關之稅務事 項。代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。代理 申請土地法規規定之提存事項。代理撰擬不動產契約或協 議事項。不動產契約或協議之簽證。代理其他與地政業 務有關事項，地政士法第16條定有明文。原告又主張被告劉 淑芳違反地政士受委任之注意義務，於交屋時始告知系爭房 地無自來水，且未暫停過戶，顯然違背善良管理人注意義務 ，侵害其權利，應賠償原告之損害云云，既為被告劉淑芳否 認，並以前開情詞抗辯，依舉證責任分配原則，自應由原告 負舉證責任。 ⒉經查，地政士並無調查並告知房地現況之義務，此觀上開地 政士法第16條之規定自明，而原告迄未舉證證明有委任被告 劉淑芳處理上開事務之事實，其主張是否可採，已非無疑； 參以原告復當庭自陳簽訂系爭買賣契約時，被告劉淑芳有請 買賣雙方的仲介拿標的物現況說明書給買賣雙方確認無誤後 才簽名等語（本院卷一第485頁），亦無從據以認定被告劉 淑芳處理受原告委任之事務有何違反善良管理人注意義務之 過失，亦無從認定有何侵害原告權利之行為。 ⒊從而，原告既未舉證證明被告劉淑芳於其受原告委任辦理系 爭房地買賣契約簽訂及移轉所有權登記之範圍內，有何違反 業務上應盡善良管理人注意義務之過失或逾越權限之行為， 則原告主張被告劉淑芳未盡善良管理人之注意義務，致原告 受有損害，應由被告依民法第184條第1項前段、第227條及 第544條等規定，負損害賠償責任云云，即無可採。 五、綜上所述，依原告所提證據尚不足以證明系爭房地存在如其 主張之瑕疵及致生所受之損害，亦未證明被告有其所主張之 違反注意義務之情事，自難認其主張為可採。則原告依前述 請求權基礎請求被告給付如聲明所示之金錢及利息，均無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。 六、原告另聲請本院就所認可修復之瑕疵及系爭房屋之價值減損 等事項，委請專業廠商進行鑑定，以為其衡量損害賠償數額 所用，惟本件事證已臻明確，經核並無必要。兩造其餘所提 證據及攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件 之判斷，於茲不贅。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 4 月 16 日 民事庭 法 官 李可文 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 16 日 書記官 陳雅君