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113年度訴字第145號

原      告  國陽不動產股份有限公司

法定代理人  梁豫國 

訴訟代理人  簡燦賢律師

            簡雯珺律師

被      告  陳昱豪 

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年6月20日言詞辯論終結，判決如下：

訴訟費用由原告負擔。

　㈠被告於民國113年1月31日與伊簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），委託伊居間仲介銷售其所有地號花蓮市○○段0000號之土地，及座落該土地門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街000○0號之房屋（下稱系爭房地），委託銷售期間自1月31日起至113年3月31日止，委託銷售價格新臺幣（下同）1,420萬元。伊於專任委託銷售期間內，覓得買方同意出價1,320萬元購買系爭房地，被告亦於113年2月20日同意以1,320萬元出售系爭房地，此有被告於113年2月20日簽訂之委託事項變更契約書影本可證，被告與買方既皆同意以1,320萬元買賣系爭房地，且經伊媒介從中傳達該意思，顯已就買賣標的物及價金達成意思表示合致，被告與買方就系爭房地之買賣契約已成立（下稱系爭房地買賣契約）。被告於系爭買賣契約成立後，經伊分別於113年2月22日、同年3月6日以存證信函（以下合稱系爭存證信函）催告被告履行與買方簽訂不動契約書，惟被告迄今仍拒絕履行，觀其目的即係為將業已議定之賣價自1,320萬元提高至1,500萬元。

　㈡系爭銷售契約第五條⑶約定：「甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70%，甲方收到尾款同時支付30%。」，顯然兩造係就被告請領服務報酬，約定以被告簽立書面買賣契約及支付尾款為付款之條件。今被告與買方就系爭房地之買賣已然成立，被告本有與買方簽訂系爭房地買賣契約書之義務，被告卻為將業已議定之賣價再行提高至1,500萬元，故意拒絕訂立買賣契約，被告拒不履行其締約義務，導致系爭房地之買賣無從簽約、買方更無從收受尾款，致伊為被告付出諸多勞力、時間、資源等成本斡旋出售系爭房地成立後，卻無從依系爭銷售契約第五條⑶之約定獲取居間之報酬，應認被告故意拒絕訂立買賣契約之行為係以不正當之行為阻止上開買賣契約之成立，自應適用民法第101條第1項規定，視為條件已成就，伊自得依系爭契約第五條⑶約定，向被告請求給付全部居間之報酬，其數額應以成交價額4%為計，即528,000元（計算式：成交價額1,320萬元×4%=528,000元)。爰依系爭契約第五條第3項請求被告給付服務報酬，並聲明：被告應給付原告528,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊沒有授權給原告代收訂金，房子買賣是幾千萬元的事情，伊收到訂金了才會去原告公司簽約，伊現在連買方是誰都不知道，伊也沒有看到斡旋單、買賣契約意願書，不知道成立了什麼契約等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1項所示。

三、得心證之理由：

　　原告主張兩造就系爭房地簽訂專任委託銷售契約書，業據提出系爭銷售契約、委託事項變更契約書、存證信函、被告與伊職員之通訊軟體LINE對話截圖為證，為兩造所不爭執，應堪信為真實。惟原告主張被告以不正當之行為阻止媒介契約之成立，被告仍應給付原告服務報酬云云，則為被告所否認，並以前詞為辯。是本件爭點即為：原告是否已完成居間仲介之義務?被告是否有以不正當之行為阻止買賣契約之成立?茲詳述如下：

　㈠兩造間成立者應為媒介居間契約，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬：

　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565條、568條第1項定有明文。是依民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬（最高法院52年台上字第2675號判決意旨參照）。

　⒉經查，兩造關於服務費給付條件，系爭銷售契約第5條(3)給付時機係約定：「甲方（即被告）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70%，甲方收到尾款同時支付30%」（卷15頁），已約定被告給付原告服務費係以被告與買方締結買賣契約為前提，此與民法第568條第1項之規定亦相符合；再者，系爭銷售契約第10條委託期間約定：「…如乙方在此期間內收受定金或價格業經買賣雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽訂日止。…」（卷17頁），亦顯示系爭銷售契約是要求原告為訂約之媒介，而非僅須報告訂約之機會而已，蓋若原告之義務僅及於「報告訂約之機會」，即無在「價格業經買賣雙方合意」之情況下，仍需延長委託到「買賣契約書簽訂日」之理。從而，原告依約請求給付居間服務報酬，係以被告與原告所媒介之買方就系爭房地之買賣契約成立生效為前提，原告始得依上開約定請求被告給付服務報酬，如被告未與買方成立買賣契約，原告即無從請求服務報酬，先予敘明。

　㈡被告與買方未成立買賣契約，原告未完成完成居間仲介之義務，不得向被告請求報酬：

　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文；又契約之要約人，因要約而受拘束；但要約當時，預先聲明不受拘束或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第154條第1項前段亦定有明文；又所謂要約，乃以締結契約為目的，而喚起相對人承諾之一種意思表示；要約之引誘，則以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立。次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意；又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，否則當事人無從據以履行並主張契約上權利。

　⒉經查，系爭銷售契約第2條約定：「委託人願意出售之土地、建築改良物，合計總價新臺幣壹仟肆佰貳拾萬元整」（嗣變更為1,320萬元）、第6條⑶約定：「…買賣雙方價金與「條件」一致時，委託人（甲方）應與受託人（乙方）所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指定之」、第7條第5項約定：「如買方簽立『要約書』，乙方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方，不得隱瞞扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」（卷15、17頁）由上開約定可知，當買賣雙方價金與「條件」一致時，被告應與買方另行簽訂不動產買賣契約書，又由系爭銷售契約第7條第5項之約定可知，系爭銷售契約約定委託銷售價格之性質，係屬要約之引誘，於居間人探詢有符合或超過委託銷售價格之第三人買方時，即應通知賣方有簽約之機會，並使兩造就買賣價金及條件達成合意再行簽約，非謂委託銷售價格即為要約，一經買方出價達委託銷售價格即為承諾；亦即依上開約定，兩造簽立系爭銷售契約及委託事項變更契約書時，被告之真意係以變更後之1,320萬元為出售系爭房屋要約之引誘，縱買方表示願以高於上開價格買受系爭房屋之要約，仍須得被告為同意出售之承諾，買賣契約始為成立。原告主張以系爭存證信函（卷21至33頁），通知被告已尋出價達被告欲出售價格之買方，買賣契約即為成立云云，然被告自原告通知覓得買方後，從未承諾同意出售，是原告此部分主張，顯與上開約定不符；原告復未舉證自委託期間113年1月31日起至同年3月31日止，有告知被告買方為何人，被告有與買方接觸過、與買方討論或約定任何關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點交、稅賦費用及違約等重要事項或有將買方之「要約書」送達被告，自難認被告與原告所覓得之買方，已就系爭房地買賣契約之必要之點達成合意，是系爭買賣契約應尚未成立。

　⒊再按「定金之處理及相關規定：一、委託人同意受託人可為買賣雙方代理人。二、契約成立後，除甲方（委託人）同意授權乙方（受託人）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。甲方□同意□不同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」系爭銷售契約第6條⑵定有明文（卷15頁）；末按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。依上開約定，受託人代為收受買方所支付定金之權限應限於委託人明示同意之情況下，始具有此等權限，而被告並未於系爭銷售契約勾選同意授權原告得代理被告收受定金，是縱使於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於被告時，原告亦無權代理被告收受定金。原告既無權代理被告收受買方之定金，且被告自己亦未收取買方之定金，則依民法第248條之規定，自無從推定系爭不動產買賣契約業已成立，原告雖當庭表示曾提出系爭存證信函通知被告簽約，足認有買家存在等語（卷51頁），經被告否認在卷，揆諸論理及經驗法則，實難僅憑原告自己書立之文書率認買家存在，難認原告已盡舉證之責，故原告主張買賣契約已成立云云，要無足採。

  ㈢被告並無以不正當行為阻其契約條件之成就：

　⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之以外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提（最高法院103年度台上字第2068號民事判決意旨供參）。次按「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指定之。」系爭銷售契約第6條⑶定有明文。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告有故意拒絕簽訂買賣契約之不正當行為，自應由原告負擔舉證責任。

　⒉本件原告主張被告以拒絕簽立買賣契約之方式阻其居間契約之條件成就，被告係以不作為之方式為之，惟揆諸上開說明，於評價被告手段之不正當性時，自應以被告有作為義務之存在為前提，而被告於系爭買賣契約成立前，顯無銷售契約第6條⑶所稱「買賣雙方價金與條件一致時」之情形，當無前往原告處所簽訂不動產買賣契約之義務，被告拒絕簽訂系爭買賣契約，衡情應未違於誠信，難認被告有不正當行為阻其條件成就之情。原告復未舉證以實其說，則依舉證責任分配原則，原告前揭主張，自難憑採。

四、綜上所述，原告並未舉證證明業依委託意旨覓得特定買家完成居間仲介銷售行為，及被告故意以不正當行為阻其居間契約成立，原告依系爭委託銷售契約書第5條第3款之約定，向被告請求服務報酬，並無理由，應予駁回；原告請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日

                  民事第二庭  法  官  李可文

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日

                              書記官  莊鈞安