裁判書系統

114年度訴字第57號

原      告  安居房屋租賃買賣有限公司

法定代理人  李宜青 

訴訟代理人  簡燦賢律師

            簡雯珺律師

被      告  統理企業有限公司

法定代理人  方乃玲 

訴訟代理人  吳秋樵律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年4月23日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣62萬5,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之95，餘由原告負擔。

一、原告主張：

　㈠原告於民國112年11月1日向被告承租花蓮市○○路0000號房屋(下稱系爭房屋)，雙方約定租期5年，即自112年11月1日起至117年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元，並約定於每月5日給付（下稱系爭租約），惟被告竟然逕自提前終止系爭租約，致伊受有下列損害（卷第97、186頁）：

　⒈依系爭租約第18條第4項約定(卷第23頁)：出租人(即被告)非因可歸責承租人(及原告)之事由提前解約，出租人應賠償承租人已裝修及家具費用55萬元。

　⒉依系爭租約第5條約定(卷第18頁)，出租人(即被告)應在系爭租約終止時返還押金共5萬元。

　⒊依系爭租約第8條約定(卷第19頁)，系爭租約一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金，依前開約定，被告未依系爭租約約定於終止租約前一個月通知原告終止系爭租約，應賠償違約金共2萬5,000元(即一個月之租金金額)。

　㈡爰依系爭租約第5條、第8條、第18條第4項提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告66萬元。

　㈠兩造間係合意終止系爭租約，並非被告單方終止：

　⒈原告請求55萬元部分，兩造間既係合意終止系爭租約，則被告自無須賠償55萬元。退步言，倘若法院認為被告需賠償，金額上亦非55萬元，因系爭租約第18條第4項係載「出租人(即被告)非因可歸責承租人(及原告)之事由提前解約，出租人應賠償承租人已裝修及家具費用共55萬元」，既然是裝修及家具費用，此部分亦應計算折舊。

　⒉原告請求未依約於終止契約前一個月告知之違約金2萬5,000元部分，兩造間既係合意終止系爭租約，則被告自無需提前一個月告知原告，亦無須賠償原告相當於一個月租金之違約金共2萬5,000元等語，資為抗辯。

　㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、本院之判斷：

　㈠兩造間租賃契約並非經雙方合意終止，而係由被告提前單方終止系爭租約：

　　經查，兩造對於LINE對話紀錄中「吳基鳴」為原告法定代理人李宜青之配偶，「潘柏愷」為被告之代理人均不爭執（卷第186-187頁），此部分先予敘明。而觀諸兩造間完整LINE對話紀錄（卷第139-149頁）可知被告方之「潘柏愷」雖於113年9月27日有以原告之口吻「自行草擬」終止租賃契約之相關文字(卷141、187頁，被告草擬內容詳附表一)，而原告方「吳基鳴」對前開文字為修改、調整、新增內容後（卷第145-147、187頁，原告修改、調整、新增之文字內容詳附表二)，被告方之「潘柏愷」對於原告方「吳基鳴」所修改、新增之部分另表示不同意見(卷第149頁，該不同意見內容詳附表三)，而於被告方之「潘柏愷」另表示不同意見後，原告方「吳基鳴」旋即表示：「這樣子恐怕無法立即解約，還要再調解」（卷第149頁，詳附表四），是由兩造之完整對話紀錄，顯見兩造就終止系爭租約乙事尚處於磋商階段，雙方終止契約之意思表示並未達成合致。是被告辯稱兩造間系爭租約係兩造合意終止，顯不可採。又觀諸卷第151頁之截圖，堪認原告主張系爭契約於113年9月24日由被告提前單方終止（卷第137、186頁），應屬可採。

　㈡茲就原告請求之項目及金額審酌如下：

　⒈原告依系爭租約第18條第4項請求被告應給付55萬元，為有理由：

　⑴按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號判決意旨參照）。

　⑵查系爭租約第18條第4項約定：「於契約有效期間內，出租人(即被告)非因歸責包租業者之事由提前解約。甲方（即被告）須賠償乙方（即原告）已裝修及傢俱費用新臺幣55萬元整，且乙方應依雙方約定期限內，依據契約第二十、二十一條款規定處理」（卷第23頁）。本院參酌系爭租約第3條、第10條約定，可知兩造簽立系爭租約時，系爭房屋係以現有狀況及既有設備為出租，而於簽訂系爭租約後，原告不得要求被告進行修繕或更換家具(卷第17頁系爭租約第3條)，而於系爭房屋或附屬設備有損害時，均由原告負責修繕，於系爭房屋室內裝修之情形，亦係由原告進行修繕，而系爭房屋室內裝修所需費用，兩造約定由原告負擔(卷第19頁系爭租約第10條)，堪認系爭房屋及既有設備係由原告負責修繕，且系爭房屋之室內裝修費用，亦由原告負擔。再綜合觀察前開約定及系爭租約第18條第4項約定：「於契約有效期間內，出租人(即被告)非因歸責包租業者之事由提前解約。甲方（即被告）須賠償乙方（即原告）已裝修及傢俱費用新臺幣55萬元整，且乙方應依雙方約定期限內，依據契約第二十、二十一條款規定處理」，既原告就室內裝修部分依系爭租約應由原告負擔費用，堪認系爭租約第18條第4項明定在契約有效期間內，因非可歸責原告之情形而由被告提前終止契約時，被告應賠償「已裝修及傢俱費用55萬元整」，前開約定實有預先減輕或免除原告就已裝修及傢俱所負擔費用數額之舉證責任之真意，亦即，兩造約定在此情形下，原告無庸再就其支出之已裝修及傢俱費用數額或折舊數額再為舉證，而被告如違反前開約定而提前終止租約，應賠償原告55萬元甚明。而本件被告提前終止系爭租約，且該提前終止租約並非可歸責於原告之情形，被告亦未提出證據證明有何可歸責原告之情形而提前終止租約，則依系爭租約第18條第4項約定，原告請求被告應給付55萬元，應為有理由。

　⒉原告得請求押金5萬元：

　　按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。查兩造簽訂之系爭租約第5條第1項、第3項載明：「押金由租賃雙方約定為貳個月租金，金額為伍萬元整；出租人（即被告）應於租期屆滿或租賃契約終止，包租業（即原告）返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之剩餘押金」(卷第18頁)。審酌系爭租約業已終止，業如前述，是原告依系爭租約第5條第3項約定項被告請求返還押金5萬元，為有理由，應予准許。

　⒊原告得請求未依約於終止契約前一個月告知之違約金2萬5,000元：

　　查系爭租約第8條第3項載明：「租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方；一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金」(卷第19頁)。而本件兩造間並非合意終止契約，業如前述，而依原告所提出之「中美路63-1」群組line對話紀錄，亦未見被告於單方終止契約前一個月有通知原告之情形（卷第191-203頁），又被告復未提出其他證據以證其已盡先期通知之義務，故原告依系爭租約第8條第3項約定請求被告給付未依約於終止契約前一個月告知之違約金2萬5,000元（即一個月租金數額），為有理由，應予准許。

　㈢綜上所述，原告請求被告給付62萬5,000元（計算式：55萬元＋5萬元＋2萬5,000元＝62萬5,000元），為有理由。逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　26　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　施孟弦 

上列正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應

表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前

提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他

造當事人之人數附繕本）。

如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　26　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪瑞鴻 

附表一：

附表二：

附表三：

附表四：