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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第258號 原　　　告 即反訴被告　　陳麗雲 原　　　告 即反訴被告　　陳依綸 原　　　告 即反訴被告　　陳書芳 兼前三人共同 訴訟代理人　　陳心琳 前列四人共同　何俊賢律師 訴訟代理人　　林政雄律師 被　　　告 即反訴原告　　張素雲 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國100年6月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事 實 甲、本訴部分： 一、原告方面： （一）聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣700,000元整，及自民國99年8月 4日起算至清償日止，以週年利率百分之5計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 （二）陳述： ⒈緣兩造於民國（下同） 99年7月12日共同委託東雲土地 地政事務所地政士何志哲即被告之子簽訂土地建物買賣 契約書（下稱系爭契約），由被告買受原告所有座落於 花蓮市○○段622、622-4地號土地及其上花蓮市○○段 1435 建號即門牌號碼為花蓮市○○街36之2號房屋（下 稱系爭房地），買賣總價款為新臺幣（下同） 370萬元 ，依系爭契約第三條約定，被告應於 7月12日支付簽約 款20萬元，於7月30日支付完稅款50萬元，最後於 8月4 日支付尾款300 萬元。惟被告於支付簽約款及完稅款共 計70 萬元後，未依系爭契約約定於8月4日支付尾款300 萬元，而地政士何志哲竟未經原告同意即將系爭房地所 有權移轉登記予被告，經原告數次請求被告給付該尾款 ，並於 8月16日寄發吉安宜昌郵局存證信函第85號要求 被告履行契約義務，然被告均置若罔聞。嗣被告於 8月 17日僅願先行給付系爭契約尾款300萬元中之230萬元， 剩餘之70萬元買賣價金卻遲仍未給付。為此，爰依買賣 契約之法律關係請求被告給付買賣價金並負擔給付遲延 之責任。 ⒉對被告抗辯部分： ⑴依內政部 92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約 書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容 ，「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾 發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間 ，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物 ），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事 實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致 死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍 殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分），此有內 政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函可憑。 足見，所謂「兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持 有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附 屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工 致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他 人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情 事」。原告等人持有系爭房地產權期間為97年12月12日 繼承開始起算，期間確未發生兇殺或自殺致死案件，於 不動產標的物現況說明書（下稱不動產現況說明書）第 6項： 「賣方產權期間內是否曾於本件建築專有部分發 生過兇殺或自殺致死案」，勾選「否」，當無違誤，系 爭房地自非凶宅，被告亦未能提出任何證據證明原告等 故意隱瞞之事實，其未依約給付70萬元予原告，自應負 擔給付遲延責任。 ⑵訴外人游阿桃自58年5月8日起即設籍於花蓮市○○街○○ 號，此有除戶謄本可參，從未設籍於系爭房地內，其死 亡時是否位於系爭房地，實有疑問。縱（假設語）游阿 桃於 71年7月13日於系爭房地發生意外事件死亡，然被 告所提之文件亦無法證明其死亡係因兇殺或自殺所致， 被告主張系爭房地係凶宅，自應盡其舉證責任。原告於 系爭房地居住10餘年，居住生活一切正常，又游阿桃距 今死亡已近30年，且當時原告等人並不知悉，亦從未發 生影響居住品質之情況，被告僅提出游阿桃除戶戶籍謄 本、台灣花蓮地方法院檢察處相驗屍體證明書（下稱相 驗證明書）和 71年7月15日更生日報第三版影本作為佐 證，惟前開證據均不足以證明游阿桃之死亡原因為兇殺 所致，亦未見檢察官就游阿桃之死亡原因為調查、起訴 ，復未經法院刑事判決確定，在在未顯示游阿桃死亡原 因為兇殺所致，本件系爭房屋至多僅能認為游阿桃係意 外死亡，被告未能舉出具體事證以實其說，僅空言主張 系爭房地屬凶宅，顯非有據。 ⑶原告等四人係於 82年4月15日始遷入系爭房地，遷入前 曾居住於花蓮市○○街 36之3號，當無可能得知系爭房 屋於11年前曾發生意外事件，被告一下主張原告等四人 於74年6月即設籍於系爭房屋，之前居住於信義街36之3 號，嗣復主張原告等四人係於 71年7月10日遷入系爭房 屋，顯有前後矛盾之情。 ⑷被告本即係房地投資客，至今仍積極欲以高出兩造系爭 契約近一倍之價格出售系爭房地，且其已向銀行就系爭 房屋貸款 400萬元，若謂系爭房地為凶宅而影響其交易 行情，則被告尚能以 600餘萬元作為出售定價，甚或以 系爭房地向銀行貸得400萬元，顯與常情不符。 ⑸被告於99年12月9日當庭提呈99年8月17日簽附約談話紀 錄（下稱817談話紀錄）及99年8月18日簽附約談話紀錄 （下稱 818談話紀錄），僅為雙方對談內容，不能因此 認為兩造有達成任何協議、合意，且被告記載內容有諸 多缺漏、隱匿、曲解，應剔除被告自行加註之主觀判斷 ，始能將錄音談話內容呈現客觀事實狀態，故應以原告 於100年4月18日提出之民事陳報狀所附錄音談話記錄為 確實之錄音談話內容。 ⑹兩造於 99年8月17日簽立之協議書第二條約定：「現雙 方就前開不動產買賣契約內之買賣標的即前開不動產是 否為兇宅，容有爭議，為保證前開不動產買賣契約及買 賣標的能確實履行，雙方協議訂定條款如下：……（二 ）剩餘柒拾萬元之買賣價金，實際金額雙方同意由法院 以判決定之。」顯見已清楚表明約定兩造要確實履行買 賣契約，僅在被告未給付70萬元價金之範圍，由法院決 定系爭房屋是否為凶宅，以決定是否須酌減金額，則被 告提出之錄音談話記錄，僅係兩造協商過程，仍應依協 議書為認定依據。 （三）證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地登記謄本、 建物登記謄本、存證信函影本、內政部 97年7月24 日函文影本一份、不動產買賣租賃授權書影本一份 等為證。 二、被告方面： （一）聲明： 原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 （二）陳述： ⒈未付清尾款及點交乃因系爭房地過戶後，始經人告知系 爭房地為凶宅，然 8月16日原告即寄送存證信函以被告 違約為由催告履行契約（即付清尾款 300萬元），否則 要依約解除契約並沒收已付之價金。為確認其是否為凶 宅，被告即要求仲介公司出示不動產說明書及邀約原告 出面協商，協商前，被告開具 300萬元支票以為尾款之 擔保並交付予原告委託之大東仲介公司。嗣後，因當時 對系爭房地是否為凶宅雖有極高可能但尚無具體事證， 經雙方協議：「原告因需要用錢，被告同意先付 230萬 ，保留70萬元，實際金額若干雙方同意由法院以判決定 之。」，被告同意暫時先付 230萬元，原告並當埸退還 首揭 300萬元支票予被告，至於解除契約或減少價金金 額若干，俟任一方訴請法院調查系爭房屋是否為『凶宅 』之判決結果為準。則如依買賣合約，原告尚未交付房 屋；如依協議，法院則尚未判決，所以被告未有遲延情 事。 ⒉「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現 況說明書」項次11，及「成屋買賣契約書範本」附件一 「建物現況確認書」項次 6，其內容列載「本建物（專 有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致 死之情事。」，有內政部98年12月24日內授中辦地字第 0980053134號函為憑，固載明需房屋專有部分發生兇殺 或自殺致死之情事者方屬凶宅，然上開範本並無強制性 ，已為內政部於前開函示中表明。另中華民國不動產仲 介經紀商業同業公會全國聯合會房仲全聯字第 97179號 函說明四敘明：「就目前實務上其實凶宅不能與鬼屋畫 上等號，就目前房屋仲介業者規範，泛指「曾發生過兇 殺或自殺致死案件」或是「曾發生非自然身故」的房屋 。又房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房 屋存有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此 類情事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之 認知，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言，雖 未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我國 國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除 對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程 度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗法則 上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而 造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果， 就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疵，自應認屬物 之瑕疵。再者，房屋是否為為凶宅，既屬客觀存在事實 之判斷事宜，自應依該「凶殺或自殺事件」之客觀情狀 為審酌，尚不宜以當事人主觀之認知（例如宗教信仰或 特殊喜好）為基準，出賣人應負擔保責任之效果，換言 之，所謂凶宅在物之瑕疵擔保責任之適用，應先依該凶 殺或自殺事件之客觀情狀為審酌，而經認定具有減少價 值之瑕疵後，再依該瑕疵之程度分別適用應減少價金或 解除契約之法律效果，至客觀情狀之斟酌，則應包括事 件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容 ，並依社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及 誠信原則之認定。本件系爭房地發生訴外人游阿桃意外 死亡事件，自應符合上述凶宅之認定。 ⒊簽定系爭契約時，原告自始即故意隱瞞系爭房地為凶宅 之事實，未主動提示不動產現況說明書亦未經指派不動 產經紀人於上開說明書上簽章，經紀人更無向被告誠實 告知任何訊息，並於中就被告自始不知有上開說明書之 存在，更未在其上簽名認可，故該不動產現況說明書根 本無法律上效力。又若認其有效力，原告於不動產現況 說明書中就「是否曾於本建築物專有部份發生過兇或自 案」選項下勾選「否」，顯然已保證系爭房屋未有發生 非自然身故事件之品質。並爭執原告兼訴訟代理人陳心 琳持有之買賣授權書似非授權人所親簽。 ⒋依71年7月13 日更生日報報導及相驗證明書，已詳述死 者游阿桃之死因、地點、日期及時間等，其中死亡原因 載明「甲：腦挫傷，乙：左頭面層鈍器擊傷，丙：他殺 。」應認系爭房地為凶宅無疑。又系爭房屋係游阿桃於 70年11月7 日以原始起造人身分申請建築執照，完工後 於71年7月13日經花蓮縣政府核發71年花建使字第224號 使用執照，領得使用執照當天晚上即發生游阿桃死亡命 案。據前揭報載「系爭房屋為訴外人陳捷興所投資興建 ，游阿桃隨同陳捷興遷入新居僅三天即惹來殺身之禍… …信義街32之2 號房屋除陳捷興與游阿桃居住外，尚有 陳某之次子（即原告陳麗雲之夫、陳心琳等三人之父陳 邦彥）」，故游阿桃死亡地點為信義街 36之2號無訛。 至其設籍於事實居住地相同與否，因遷入新居僅三天， 不獨游阿桃尚未設籍不足為奇，其他同居之人亦有尚未 設籍之可能，認居住之事實與設籍與否和其死亡事實並 無絕對關聯。 ⒌原告四人及訴外人陳捷興、游阿桃、陳邦彥等人於系爭 房地興建完成後，於71年7月10日即搬入居住至今年5月 間，約已28年之久，游阿桃發生命案之71年間，除當時 原告陳書芳3歲、陳依倫5歲可能記憶模糊外，原告陳麗 雲時年為36歲、陳心琳9 歲（約小學二、三年級），又 當年之鄰居、友人迄今仍指證歷歷，對於同址共居之原 告二人就此發生重大命案豈有不知之理。 ⒍被告購買系爭房地乃係原擬於這一、二年退休轉業，預 備與幾位同好友人合資開設旅行社之用，惟經徵詢被告 之夫意見，因其反對勸阻而出售。原告主觀認定被告係 房地投資客不知其有何憑藉亦請舉證以實其言。另被告 之子即訴外人何志哲從未於地政機關任職亦未架設東雲 土地地政士事務所網站，公布之聯發物件（ 系爭房地） 僅係借用其朋友提供之部落格供刊登而己。而系爭房地 目前為空屋，被告請設計師重新整修費用約 200萬、仲 介費約20多萬及相關規費用等，故預計施工完竣後開價 680萬，非指現在售價680萬，原告斷章取義，實屬誤謬 ，且今告知系爭房地有凶宅及道路用地之問題後，僅得 以260 萬元出售，價差之大至今乏人問津。另被告未以 系爭房地向銀行貸款 400萬元，原告不經查證即空言指 控被告己向銀行貸款400萬元，實令人遺憾。 （三）證據：提出除戶謄本影本一份、土地謄本影本一份、死 亡證明影本一份、兩造於 99年8月17、18日錄音 譯文、花蓮縣政府71年3月核發使用執照影本一 份、建物平面圖影本一份等為證。 乙、反訴部分： 一、反訴原告方面： （一）聲明： ⒈先位聲明： ⑴反訴被告應給付新臺幣 3,200,000元，及自受領時起算 至清償日止，以週年利率百分之五計算之利息。 ⑵反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⑶訴訟費用由反訴被告負擔。 ⒉備位聲明： ⑴反訴被告應給付新臺幣 825,000元，及本訴狀送達之翌 日起，以週年利率百分之五計算之利息。 ⑵反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⑶訴訟費用由反訴被告負擔。 （二）陳述： ⒈反訴原告於99年7月12日以總價370萬元向反訴被告購買 系爭房地。豈料，於同年8月6日反訴原告辦竣所有權移 轉登記後，始發現主商段622-4 地號為公共設施保留地 之道路用地，而道路用地買賣依市價僅占一般公告土地 現值1至4成而已，依通常交易觀念已屬交易重大訊息， 而未經反訴被告告知。又聽聞系爭房地曾發生凶殺命案 ，死者為綽號「阿英」之游阿桃（即反訴被告陳麗雲之 公公、陳心琳等三人之袓父陳捷興之小老婆），反訴原 告唯恐有人故意造謠無事生非，多次電話連繫仲介公司 即東台灣不動產及大東房屋請其查證，亦向反訴被告求 證，然均未獲善意回應，嗣於同年 8月13日由大東房屋 與反訴原告協調兩造同意由反訴原告查明系爭房地是否 為凶宅，如查明確為凶宅者，反訴被告同意減少總價70 萬元以為賠償，故於系爭契約第九條特約事項三簽下「 雙方協議以 99年8月23為期限調查該買賣標的是否為凶 宅，如為凶宅賣方同意減價柒拾萬元以為賠償，絕無異 議。」。 ⒉反訴原告於系爭房地購買之初，尚不知其是否為凶宅時 將之委請仲介公司出售，就爭系房地為凶宅之重大瑕疵 消息早已在仲介業界間迅速傳開而乏人問津，系爭房地 既有發生非屬於自然身故事件，就房屋交易市場之通常 交易觀念而言，則屬物之重大瑕疵。又反訴原告購買之 系爭房地既是凶宅又是公共設施保留地之道路用地，依 照都市計劃法不得為任何建築，扣除此道路用地後，另 一筆土地面積亦僅為34㎡（約10坪）仍無法單獨建築使 用，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值 ，簡直是毫無效用可言，以上均屬房屋交易重要資訊， 若購買者知有此情，勢必影響系爭房地之交易價值甚鉅 ，應認係屬交易價值上之重大瑕疵，亦為欠缺反訴被告 保證品質之瑕疵，故依民法第354條、第359條物之瑕疵 擔保效力及相對人原應主動告知卻隱而不提，此行為已 造成反訴原告交易行為重要資訊之欠缺，減損其使用房 屋之應有利益，為此依民法第259條、第179條等規定提 起反訴，請求返還已給付之價金 300萬元及其自受領時 起之利息。 ⒊死者游阿桃之子游博彥，於72年3月1日系爭房地保存登 記前即設籍於此（即花蓮市○○街36之2號）直至 81年 底，反訴被告於 74年6月亦即設籍於此迄今，之前則居 住隔壁花蓮市○○街 36之3號，兩者可謂毗鄰而居或同 居，反訴被告陳心琳亦稱從小居住之花蓮市○○街36之 2號及36之3號二棟房屋間的牆壁含地下室是打通的，兩 邊家人一起居住、自由進出。蓋如游阿桃與游博彥與反 訴被告間無任何關係者，為何於 72年3月28日由訴外人 黃蜜即反訴被告陳麗雲之婆婆，陳依綸、陳書芳、陳心 琳之祖母提供系爭土地，游博彥提供系爭房屋，二人共 同為債務人向台灣中小企銀行貸款200萬元。 ⒋依系爭契約第七條後段規定：「若因買方有裝修之需， 經賣方同意於 99年7月15日先行借用鑰匙時……。」， 並於99年7月14日透過東台灣房仲介人員將鑰匙交付予 反訴被告，故系爭房地裝修於簽約時即徵得反訴被告同 意。且今房屋整修後，因系爭房地為凶宅之可能致乏人 問津，房價跌落，該房屋整修費用15萬元應由被告賠償 之。 ⒌反訴被告於不動產現況說明書載明系爭房屋之屋內自來 水及排水系統正常，然實際上卻無自來水設置致反訴原 告需自行花費2 萬元裝設自來水設施，此費用自應向其 要求之，如不同意該請求金額，如法院判決減少價金時 ，可自行裝設後於交屋時一併交付。 ⒍反訴原告向任公職生活平靜、作息一向規律正常，但自 得知購買之系爭房地曾發生有人被磚塊砸死而未破案後 ，雖暫無居住打算，但內心仍深感恐怖及產生畏懼，時 常睡不安穩、惡夢連連，且反訴原告之夫以反訴原告在 地政機關任職，兒子又當代書，應具有一般之購屋常識 ，竟還購買此等具有重大瑕疵之房屋責難，雙方進而產 生齟齬，凡此種種，以致反訴原告心情低落沮喪一直無 法過安寧之生活，請求精神慰撫金5萬元。 ⒎故反訴被告出售之房地為凶宅及部分為道路用地之公共 設施保留地，竟隱匿不為告知，請求解除系爭買賣契約 ，復依民法第259條、第179條規定，請求反訴被告應返 還已付價金300萬元及自受領時起年利率百分之5計算之 利息，並賠償反訴原告就系爭房屋整修費用15萬元、精 神慰撫金5萬元，共計320萬元。 ⒏退一步言，如認無法解除契約返還價金，惟就反訴被告 出售系爭房地為凶宅又是公共設施保留地之道路用地之 交易上重大瑕疵，竟隱匿不為告知，爰依民法第354 條 、第359 條物之瑕疵擔保之效力請求減少價金，即凶宅 之瑕疵部分，以總價之三成計算減少價金之金額1,110, 000元（計算式：0000000 30%=0000000元）；道路用 地之瑕疵部分，請求減少價金345,600 元；自來水裝置 費用20,000元及精神慰撫金50,000元，再扣除尚未支付 之70萬元系爭房地價金，反訴被告尚須給付 825,000元 。 （三）證據：提出花蓮縣地稅務局土地增值稅核覆通知書影本 一份、房屋契稅繳款單及規費影本、花蓮縣地價 調查用建築改良物標準單價表、整修施工收據影 本、協議書影本一份、授權書影本、不動產標的 物現況說明書影本一份、土地異動索引影本一份 等為證。 二、反訴被告方面： （一）聲明： ⒈反訴原告之訴駁回。 ⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 （二）陳述： ⒈反訴原告未舉證證明反訴被告有隱匿系爭房屋部分為公 共設施保留地之事實，僅為空言主張，洵屬無據，自不 得據此解除買賣契約，請求反訴被告返還價金及利息， 或請求減少價金。 ⒉反訴原告雖提出大東房屋不動產買賣租賃授權書（下稱 系爭授權書）其上載明：「授權人保證本物件非海沙屋 、凶宅。若有買方出價簽認後，買方提出證據本物件為 海沙屋、凶宅，則買方有權依法定程序解約。」故其可 依此授權書解約。然系爭房地本非凶宅，死者游阿桃從 未設籍於系爭房地，亦未能提出系爭房屋卻有減損價值 之依據及減損之計算方式，反訴原告所指均屬無據，自 不得解除買賣契約及賠償整修費用，或請求減少價金。 ⒊反訴原告所提之整修費用單據均為其未取得系爭房地所 有權前所為之施作行為，施作地點為何處亦不清楚，該 等單據均不能證明其金額為反訴原告整修系爭房地費用 之依據。且反訴原告於未取得所有權前即私自變更破壞 系爭房屋原有之結構、裝潢，其所為施作亦未必有利於 反訴被告，若任其得請求給付相關修建費用，亦非公允 。另自來水裝置費用，與本件兩造買賣房屋無涉，亦未 見其提出裝修依據及計算方式，反訴原告僅空言主張， 洵屬無據。 ⒋反訴原告未依約按時給付尾款，已屬違約，依系爭契約 第九條規定，應由反訴原告負擔全部地政士費、規費、 稅金及仲介費，其向反訴被告請求給付上開費用，殊嫌 無據。 ⒌退萬步言之，縱（假設語）本件反訴經鈞院審酌後，認 為反訴原告得解除本件兩造間之買賣契約，並請求反訴 被告返還已收受之價金，惟反訴原告亦應於反訴被告返 還買賣價金之同時，將系爭房屋回復原狀返還予反訴被 告。 理 由 壹、程序方面： 按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文 。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係， 乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間， 或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法 律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關 係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關 係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生 ，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關 係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係 。查本件本訴與反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相同 ，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種 程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭，故 本件被告提起反訴自應准許。 貳、實體方面： 甲、本訴部分： 一、原告主張：被告於 99年7月12日向原告購買系爭房地，買賣 總價款為新臺幣370萬元，惟被告僅支付300萬元，即拒不按 期支付，已陷於遲延，為此訴請被告給付尾款70萬元暨法定 利息云云。被告則以伊買下系爭房地後，即聽聞他人稱系爭 房地為「凶宅」，隨即於同年 8月13日由大東房屋與原告協 調兩造同意由被告查明系爭房地是否為凶宅，如查明確為凶 宅者，原告同意減少總價70萬元以為賠償，故於系爭契約第 9條特約事項3簽下「雙方協議以 99年8月23為期限調查該買 賣標的是否為凶宅，如為凶宅賣方同意減價柒拾萬元以為賠 償，絕無異議。」 嗣再經雙方協議，被告同意先付230萬， 保留70萬元，實際金額若干雙方同意俟任一方訴請法院調查 系爭房屋是否為『凶宅』之判決結果為準。現被告查明系爭 房地確於 71年7月13日發生游阿桃遭鈍器擊斃事件，應屬凶 宅，而應減價多少，法院則尚未判決，所以被告未有遲延情 事，被告尚無支付義務等語為辯。 二、兩造爭執及不爭執事項： (一)不爭執部分： 1.被告於99年7月12日以370萬元，向原告購買系爭房地，已付 清300 萬元，系爭房地亦已過戶登記為被告所有，有不動產 買賣契約書、系爭房地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第10 ～17頁）。 2.原告於不動產標的現況說明書上關於「於賣方產權期間是否 曾於本建築專有部分曾經發生過兇殺或自殺致死案」一欄上 勾選否。有該說明書在卷可憑（見本院卷第46頁）。 3.系爭契約第9條特約事項3有：「雙方協議以 99年8月23為期 限調查該買賣標的是否為凶宅，如為凶宅賣方同意減價柒拾 萬元以為賠償，絕無異議。」（見本院卷第14頁） (二)爭執部分： 1.系爭房地是否符合凶宅之要件？即是否有物之瑕疪？ 2.如系爭房地屬凶宅而認有物之瑕疪，則出賣人應負如何之擔 保責任始為合理？ 三、系爭房屋是否符合凶宅之要件即是否有物之瑕疪部分：即系 爭房屋內是否曾發生非自然身故情事（是否為一般買賣時所 稱之「凶宅」）？ (一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時， 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疪，為民法第354條第1項前段所明定 。此項關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於買賣為一方 移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標 的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客 觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對 應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔 保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。 又物之瑕疪擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔 保，則除契約預定效用為當事人之特約，應依特約為認定 外，就價值及通常效用之認定，自應就一般理性客觀之人 在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之 普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。 又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例足資參照 。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即 不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買 受人受不測之損害。 (二)又房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存 有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情事 在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知，係 指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素， 雖未對房屋造成結構或安全上效用之減損，但就我國國情 及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住 品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面 觀感及影響，相對於週遭環境類似之其他房屋，買賣價格 有顯著低落情事，故依估價學理之適合性原則而言，非自 然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造 成經濟上之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之 瑕疵。再就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否 曾發生有人非自然身故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊 ，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影 響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵 。又「非自然身故之情事」，係指曾發生兇殺或自殺致死 之情事而言，而若房屋內曾經發生過此類情事，在台灣地 區而言，對住戶之心理層面產生嫌惡感，將影響購買意願 及房地產之價格，況且系爭買賣標的物現況說明書既將該 說明事項列入，亦足以顯見該事項之說明，攸關房地產價 格之重要說明事項，從而，被告主張「有無非自然身故之 情事」陳明與否，為決定是否買賣房屋重要參考因素，且 影響系爭房屋之價格，堪信為真實。故在房地產交易市場 及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及 價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落 結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疪，自應認 屬上開條文所稱之物之瑕疵。 (三)經查，系爭房地確於 71年7月13日發生游阿桃遭鈍器擊斃 事件，有 71年7月14日台灣花蓮地方法院檢察處相驗屍體 證明書上載游阿桃在花蓮市○○街 36之2號死亡，死亡原 因載明「甲：腦挫傷，乙：左頭面層鈍器擊傷，丙：他殺 。」（見本院卷第97頁）；依當時報載「游阿桃遭凶手持 鈍器猛擊前額十數下，血濺床墻，當場死亡」（見本院卷 第98 頁） 。原告質疑游阿桃雖意外身亡，然仍無法證明 其死亡是否為自殺或凶殺云云，但就一般人之經驗認知而 言，以游阿桃並無病痛，卻突然因腦挫傷而暴斃，相驗屍 體證明書上載引起死因為「左頭面層鈍器擊傷」，若確非 遭凶手持鈍器猛擊前額，則其傷由何來？故從此情事及經 驗法則觀之，被告陳稱游阿桃在花蓮市○○街 36之2號死 亡應屬凶殺等非自然身故之情事，尚難認全無所據。 (四)又原告雖主張若依上開認定之事實，因游阿桃係於 71年7 月13日死亡，斯時原告年紀尚幼，並不知情，斯時伊又非 系爭房地之所有權人等語，並援引內政部所訂頒「不動產 委託銷售契約書範本」及「成屋買賣契約書範本」所附之 「建物現況確認書」為據（見本院卷第46頁），認非於賣 方產權持有期間發生，應不合「凶宅」之定義。然上開文 書固有記載「於賣方產權期間不曾於本建築專有部分曾經 發生過兇殺或自殺致死案之情事」為判斷是否屬凶宅之依 據，但該上開範本並無強制性，業經內政部所敘明（見本 院卷第203、204頁），且範本所載僅限於賣方產權持有期 間發生之要件亦有待商榷，因死者游阿桃與原告關係密切 ，依兩造不爭之系爭房地原始登錄情形（見本院卷第78頁 ），系爭 622地號土地係於67年間由黃蜜（即原告陳麗雲 之婆婆、原告陳依綸等 3人之祖母）所有，黃蜜過世後由 其子陳邦彥（即原告陳麗雲之夫、原告陳依綸等3人之父） 繼承，陳邦彥過世後，再於97年間由原告等繼承；系爭14 35建號房屋則先由游博彥（即游阿桃之子）所有，再於81 年間由陳邦彥向游博彥買受，再於97年間由原告等繼承； 而游阿桃與原告陳麗雲等均有密切之關係，原告等亦自小 居住於系爭房地之隔鄰（即花蓮市○○街 36之3號），自 不可與嗣後才取得產權不知以前發生凶殺等非自然身故之 情形同視，就一般社會通念觀之，仍以系爭房屋與原告有 密切相關，而不應拘泥於賣方產權持有期間發生非自然身 故之情形始得謂為凶宅。就此而言，本院經斟酌本件情節 ，認被告主張系爭房屋符合凶宅之定義，應屬可採，原告 上開論述，尚非可採。 四、如系爭房地屬凶宅而認有物之瑕疪，則出賣人應負如何之擔 保責任始為合理？ (一)按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第 373條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第 354 條第1項本文、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當 事人之約定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人應負 之瑕疵擔保責任，乃係法定無過失責任，故無論出賣人是 否有過失，均應對買受人負責。本件系爭房屋既曾發生非 自然身故情事，應屬不動產交易市場所謂之「凶宅」，基 於一般消費大眾對「凶宅」之嫌惡心理，承租或承買之意 願降低，就系爭房屋之經濟價值發生減損，應構成物之瑕 疵，出賣人即原告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述。 (二)本件被告買下系爭房地後，即聽聞他人稱系爭房地為「凶 宅」，隨即於同年 8月13日由大東房屋與原告協調兩造同 意由被告查明系爭房地是否為凶宅，如查明確為凶宅者， 原告同意減少總價70萬元以為賠償，故兩造於系爭契約第 9條特約事項3簽下「雙方協議以 99年8月23日為期限調查 該買賣標的是否為凶宅，如為凶宅賣方同意減價柒拾萬元 以為賠償，絕無異議。」則應認兩造已就本件買賣如因物 有瑕疵，買受人同意不解除契約只得請求減少其價金，減 價之範圍為柒拾萬元之點已達成共識。兩造既已達成協議 ，本院亦認該金額為適當，即應以此金額為度，作為兩造 因出賣人應負之瑕疵擔保責任，同意減少其價金之額度。 其中 99年8月23日之期日不過是約定調查之期間而已，並 不影響兩造對系爭房地存有瑕疵而得減價70萬元之共識。 被告雖主張經雙方協議，實際減價金額若干雙方同意俟任 一方訴請法院調查系爭房屋是否為『凶宅』之判決結果為 準，然此為原告所否認，又無法依兩造間之對話錄音而得 出兩造就此已有共識，自不足採。 (三)從而，本件兩造既經同意系爭房地若為凶宅，不解除契約 只減少買賣價金70萬元，本件房地總價則僅餘 300萬，被 告亦已支付原告 300萬，自不再負支付尾款之義務，原告 請求被告再支付尾款70萬元暨其法定利息，自無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附 麗，應併予駁回之。 乙、反訴部分： 一、反訴原告主張：反訴原告於99年7月12日以總價370萬元向反 訴被告購買系爭房地。嗣於辦竣所有權移轉登記後，始發現 主商段 622-4地號為公共設施保留地之道路用地，依照都市 計劃法不得為任何建築，扣除此道路用地後，另一筆土地面 積亦僅為34㎡（約10坪）仍無法單獨建築使用，致減少其通 常效用；又聽聞系爭房地曾發生凶殺命案，凡此依通常觀念 屬交易之重大訊息，竟未經賣方即反訴被告告知，故反訴被 告出售之房地為凶宅及部分為道路用地之公共設施保留地， 竟隱匿不為告知，請求解除系爭買賣契約；復依民法第 259 條、第179條規定，請求反訴被告應返還已付價金300萬元及 自受領時起年利率百分之 5計算之利息，並賠償反訴原告就 系爭房屋整修費用15萬元、精神慰撫金5萬元，共計320萬元 。退一步言，如認無法解除契約返還價金，惟就反訴被告出 售系爭房地為凶宅、又是公共設施保留地之道路用地之交易 上重大瑕疵，竟隱匿不為告知，爰依民法第354條、第359條 物之瑕疵擔保之效力請求減少價金，即凶宅之瑕疵部分，以 總價之三成計算減少價金之金額1,110,000元（計算式：000 000030%=0000000元）； 道路用地之瑕疵部分，請求減少 價金345,600元；自來水裝置費用20,000元及精神慰撫金50, 000元，再扣除尚未支付之 70萬元系爭房地價金，反訴被告 尚須給付825,000 元。故聲明：⒈先位聲明：⑴反訴被告應 給付新臺幣3,200,000 元，及自受領時起算至清償日止，以 週年利率百分之五計算之利息。⑵反訴原告願供擔保，請准 宣告假執行。⑶訴訟費用由反訴被告負擔。⒉備位聲明：⑴ 反訴被告應給付新臺幣 825,000元，及本訴狀送達之翌日起 ，以週年利率百分之五計算之利息。⑵反訴原告願供擔保， 請准宣告假執行。⑶訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告則以：反訴原告未舉證證明反訴被告有隱匿系爭房 屋部分為公共設施保留地之事實，僅為空言主張，洵屬無據 ，自不得據此解除買賣契約，系爭房地本非凶宅，死者游阿 桃從未設籍於系爭房地，亦未能提出系爭房屋確有減損價值 之依據及減損之計算方式，反訴原告所指均屬無據，自不得 解除買賣契約及賠償整修費用，或請求減少價金。反訴原告 所提之整修費用單據均為其未取得系爭房地所有權前所為之 施作行為，施作地點為何處亦不清楚，該等單據均不能證明 其金額為反訴原告整修系爭房地費用之依據。另自來水裝置 費用，與本件兩造買賣房屋無涉，亦未見其提出裝修依據及 計算方式，反訴原告僅空言主張，洵屬無據為辯。並聲明： ⒈反訴原告之訴駁回。⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 三、查系爭房地是否符合凶宅之要件即是否有物之瑕疪，兩造已 協議不解除契約只請求減少價金70萬元等情，已見本訴部分 ，所餘兩造爭執點應為： （一）系爭房地如有「公共設施保留地之道路用地」，是否屬 重大瑕疵？ （二）反訴原告得否解除契約或減少價金或請求補償？ 玆分述如下： 四、系爭房地如有「公共設施保留地之道路用地」，是否屬重大 瑕疵？ (一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立 時，知其物有前條第 1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責。買受人因重大過失，而不知有前條第 1項所稱之瑕 疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故 意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354、355條分別定 有明文。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常 之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為 同法第 356條第1、2項所規定。因此，前揭法條所謂物之 瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而 其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為 當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最 後為通常效用或價值。且買受人應從速檢查其所受領之物 ，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人得否請求出 賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何檢查其所受 領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同，而異其 法律上所課予買受人從速檢查之責任。 (二)本件反訴原告固提出 99年8月12日花蓮縣地方稅務局土地 增值稅核覆通知書（見本院卷第38頁），上載系爭 622-4 地號土地「核屬公共設施保留地移轉，准予免徵土地增值 稅」，足認反訴原告主張系爭 622-4地號土地屬公共設施 保留地為真實。惟土地是否屬公共設施保留地係公開之資 料，任何人皆可查閱，買受人於購買之際，當不致於疏未 查明而貿然購買。依反訴原告自承伊為地政人員（見本院 卷第340 頁反面），對地政、地用之知識自應較一般人嫻 熟，如其於購買之際，疏未查明，難認買受人不知系爭土 地是否屬公共設施保留地無重大過失存在，本件出賣人即 反訴被告並未保證系爭土地非公共設施保留地，揆諸前揭 說明，反訴被告自不負擔保之責。況依依都市計畫法第48 條、第50條、第51條之規定，公共設施用地。於一定期限 內以徵收等方式取得之，且於未取得前，所有權人仍得繼 續為原來之使用或改為妨礙指定目的較輕之使用，並得申 請為臨時建築使用。故已編為公共設施用地之部分，在其 取得期限內，非不得繼續為原來之使用（最高法院71年度 台上字第4609號判例參照）。是以都市計畫公共設施保留 地之房屋，其在指定為公共設施保留地之前已合法存在者 ，如屬繼續為原來之使用或僅改為妨礙目的較輕之使用， 除法律另有規定外，應非不可。而土地上已蓋有建築物， 除非建築物滅失，否則土地即難挪作他用。本件反訴原告 所購買之系爭房地，其中系爭 1435建號係座落於系爭622 、622-4 地號二筆土地上，土地上已蓋有建築物，顯然兩 造買賣之重心在於購買建築物，而非在於土地。既然反訴 原告仍得為原來建築物之使用，對其購買建築物使用之目 的未生影響，則土地是否屬公共設施保留地，應屬無關重 要，自不得視為瑕疵。而反訴原告早於 99年8月12日經花 蓮縣地方稅務局通知，即知系爭622-4 地號土地屬公共設 施保留地，竟怠於通知出賣人，依法亦應視為承認其所受 領之物。 (三)綜上所述，系爭 622-4地號土地雖於都市計畫中列為公共 設施保留地，然系爭房地位於花蓮市舊市區，被徵收之可 能性極低；反訴原告又自稱購買系爭房地目的為長期持有 自住或與他人開設旅行社之用 （見本院卷第198頁），系 爭 622-4地號土地依法仍得繼續為原來之使用，並未減少 其通常效用或契約預定效用，加以反訴原告不知系爭土地 屬公共設施保留地顯有重大過失存在，而於知悉系爭土地 屬公共設施保留地時，又未即時通知出賣人，遲至反訴被 告起訴後，始以反訴主張，依法買受人怠於通知者，視為 承認其所受領之物，則本件反訴原告應不得就系爭 622-4 地號土地屬公共設施保留地主張為物之瑕疵，而要求反訴 被告負擔保之責。反訴被告不負擔保責任，要無賠償義務 可言。 五、反訴原告得否解除契約或減少價金或請求補償？ 本件反訴原告既不得要求反訴被告負物之瑕疵擔保之責，則 其主張因系爭 622-4地號土地屬公共設施保留地認有物之瑕 疵而向反訴被告本於契約解除回復原狀之法律關係，先位訴 請反訴被告返還價金或請求補償等及其遲延利息，不應准許 。或因認有物之瑕疵而向反訴被告後位請求減少價金或請求 補償等均屬無據，亦不應淮許。自毋庸再論及反訴原告之請 求返還金額之項目是否有理或其請求補償金額之項目是否有 理，是以本院就此部分即無庸予以審究。從而，反訴原告前 開主張，顯不足採。其據以提起反訴，聲明請求解除契約或 減少價金或請求補償，顯無理由，應予駁回。又反訴原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之 。 丙、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 丁、據上論結，本件原告及反訴原告之訴，均無理由，應依民事 訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 7 月 29 日 臺灣花蓮地方法院民事庭 法 官 沈士亮 上列為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書(須附繕本)。 中 華 民 國 100 年 7 月 29 日 法院書記官 杜依玹