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臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決　 101年度花簡字第50號 原　　　告　許家慈 訴訟代理人　潘自強 被　　　告　黃麗珠 訴訟代理人　林鈺明 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年8月30日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬陸仟陸佰肆拾柒元，及自民國 101年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事 實 及 理 由 一、原告原起訴請求被告賠償新台幣（下同）236,647元，嗣後 追加請求法定遲延利息即自起訴狀繕本送達被告翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬擴張應受判決事 項之聲明，且被告於此部分追加請求無異議，有民事起訴狀 及補充書狀、言詞辯論筆錄可參（卷5、144、159頁），依 民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項規定，原告 所為訴之追加，應予准許。 二、原告主張之事實及訴之聲明如附件一書狀所載，並補充：系 爭不動產買賣契約書買受人潘自強是我先生，因為房屋是登 記在我的名字，且潘自強也願意把他基於買賣契約上的權利 都轉讓由我來主張，所以由我來起訴。這是一棟三層半的房 屋；原告主張房屋的瑕疵為：三間浴室有漏水，另外有一樓 的一間排水系統是排到埋到路邊的小箱子，小箱子裝滿了以 後就會流出路面，另外房屋的壁癌有兩處，如同吳金能建築 師鑑定報告書16頁編號13照片、17頁編號16照片、12頁編號 5、6一樓臥室牆面有滲水的瑕疵。請求的細目為鑑定報告書 所記載瑕疵修補費186,647元及鑑定費5萬元。爰依買賣物瑕 疵擔保的法律關係請求損害賠償。 三、被告答辯聲明及理由如附件二書狀所載。 四、本院之判斷： ㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時， 知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責； 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出 賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其 瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序從速 檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵 時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通 常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能 即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知 者，視為承認其所受領之物。前條規定，於出賣人故意不告 知瑕疵於買受人者，不適用之。買賣之物，缺少出賣人所保 證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求 不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。買 賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔 ，但契約另有訂定者，不在此限。民法第354條至第357條、 第360條、第373條分別定有明文。 ㈡原告所提不動產契約書記載買受人為潘自強，惟原告與潘自 強為夫妻，並於101年4月11日言詞辯論期日均到場稱潘自強 願意將與被告間就系爭不動產買賣契約之相關權利轉讓給原 告，該通知並為在場之被告所知悉，有筆錄可參（卷92頁） ，是應認其債權之讓與，業以言詞方式通知被告而生效力。 ㈢原告主張就門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○巷○號房屋（下 稱系爭房屋）於100年7月18日簽立買賣契約後，因被告稱系 爭房屋各房間均已出租，不便驚擾房客，故原告僅能約略看 系爭房屋及其房間之概略架構，並信賴被告簽署之「不動產 標的現況說明書」所示系爭房屋無滲漏水之狀況，然100年8 月31日交屋後，經詳查後始發現系爭房屋1樓左側增建房間 有排水管路設計不良、2至4樓各有1間房間浴室牆底有滲漏 水情形及浴廁管道隔間有壁癌等瑕疵，經申請花蓮縣建築師 公會進行鑑定，其排水不良與滲漏水等瑕疵修繕工程經費概 算結果為186,647元等情，業據提出與所述相符之匯款申請 書回條聯、存款憑條、不動產買賣契約書、存證信函及回執 、不動產標的現況說明書、調解通知書、調解不成立證明書 、聲請調解筆錄、照片、估價單、工程報價單、收據、統一 發票、住戶移轉清冊、切結書、鑑定報告書等為證（卷7至 72頁），並有證人張淑茹、姚玲玲之證詞可佐（詳下述）， 應堪信為真實。 ㈣被告對系爭房屋浴室有滲漏水瑕疵乙節並不爭執，然以其填 寫不動產標的現況使用說明書時，對漏水之事並不知情，主 觀上無惡意隱匿，兩造所簽不動產買賣契約書第12條亦已約 定係依固定裝潢現況交屋；原告前已多次看屋，並非無從得 知屋況，其簽約前並曾詢問屋前隆起水泥地之事，被告亦曾 向其說明浴室之建材質料與管路設計，而下水道工程101年3 月施作完畢後，排水管線即可導入該下水道；浴室牆上污漬 係因潮濕產生，並非壁癌，無減少價值效用之情形，縱可認 係瑕疵，亦屬無關重要者；建築師非營建防水技術專業人員 ，原告所提由建築師所作成之鑑定報告中，其工程預算表所 列牆壁打除、清運等費用，與瑕疵無關，被告所提之報價單 費用即可修補瑕疵云云。經查如下。 1.被告不得以不知系爭房屋品質瑕疵為由，解免其所應負之出 賣人物之瑕疵擔保責任： ①按物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通 常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質， 所應負之法定無過失責任（最高法院100年台上字第1468號 判決意旨參照）。物之瑕疵擔保責任，目的在調整有償契約 給付與對待給付之對價均衡，出賣人於買賣契約成立時即使 不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責，以維護交易之公平 及保護交易之信賴，除非買受人於契約訂立時即已知或因重 大過失而不知有該瑕疵時，始得免責。 ②兩造均不爭執之不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書 （卷8至13、19、20頁），其簽立日期均為100年7月18日， 而該不動產標的現況說明書第8項「建築改良物是否有滲漏 水情形」經勾選「否」、第12項「屋內自來水及排水系統是 否正常」經勾選「是」，其上並有被告、潘自強之簽章，可 見系爭買賣契約成立時，被告並同時簽署說明書向買受人明 示系爭房屋無滲漏水情形，及排水系統為正常之事實，自屬 對系爭房屋即買賣標的物之品質所為之保證，則被告即應擔 保系爭房屋於交付原告時，確實具備此等屋況品質，如欠缺 其所保證之屋況品質，被告應依前揭規定對原告負不履行之 損害賠償義務，以維護給付與對待給付之對價均衡，被告不 得在向買受人保證屋況品質後，復以其訂約時不知瑕疵為由 解免法定擔保責任。又系爭不動產買賣契約書第12條固約定 「乙方（即被告）同意依固定裝潢現況交屋」等語，然此項 約定與系爭房屋漏水與否或排水功能無涉，不得據此即認原 告同意買受具有任何瑕疵之房屋，被告所辯並不可採。 2.契約成立時，原告非已知或因重大過失而不知系爭房屋有缺 少被告保證品質之瑕疵： ①證人張淑茹（嘉澤不動產仲介公司總經理）到庭證稱：被告 委託我們出賣系爭房屋。卷19、20頁不動產標的現況說明書 是賣方屋主即被告勾選的，買方看過此說明書後也有簽章， 說明書是在銷售委託之後寫的，依說明書與買賣契約書記載 是同一天來看，說明書應該是賣方寫好給買方看過以後，然 後雙方再簽不動產買賣契約書。我是開發人員，我接這個房 子買賣委託的案子，姚玲玲是行銷人員，由她陪潘自強他們 去看房子，我是在租賃契約的時候有陪原告及潘自強到現場 進行換約，有去兩次，因為有時候房客不在，所以我在100 年7月18日簽約前不曾陪原告及潘自強去看過房子。把案子 接進公司以後，有去看過房子，但是因為都有房客住，所以 我只去看過二樓樓梯上去右手邊的那間房間，因為剛好那個 房客在，屋主即被告黃麗珠有去，那次是帶別的客戶來看， 因為我們要帶很多客戶才有可能有機會成交。在100年7月18 日簽約後我沒有帶原告去看過買賣之房屋，我只有到換租賃 契約的時候去過兩次，但是去的確實日期我不記得了，只記 得一天是下午一天是晚上。（法官問：被告有無曾向原告解 釋浴室隔間方式、房屋左側增建房間排水管路設計即因應吉 安鄉公所預定之「雨水下水道工程」完工後管線可直接導入 下水道？是何時向原告解釋說明？）有，因為到中間雙方想 法有點不太一樣，所以有約他們到公司來談，那是在簽買賣 契約以後，在公司裡面被告講，污水下水道做好以後水可以 直接接去污水下水道，在場的有買賣雙方、代書和我。浴室 隔間好像有說是輕隔間，因為整個都是改裝的套房，屋主也 有講，買方也知道，那是改裝後的套房等語（卷120頁至121 頁反面）。 ②證人姚玲玲（嘉澤不動產有限公司不動產營業員）到庭證稱 ：卷19、20頁不動產標的現況說明書是被告自己勾選，這是 和買賣契約書同一天寫的，先簽現況說明書，再簽買賣契約 書。（法官問：在100年7月18日簽約前有無帶原告、潘自強 去看過買賣之房屋？看過幾次？有無逐間看屋？看屋時被告 有無一起去？）有，第一次是許家慈，第二次是許家慈及潘 自強，當初因為是出租的狀況，所以是上班不在的人，屋主 即被告才有開給他們看。第一次只有我和許家慈去看，那次 我們只有看庭院和一些公共設施，因為都是滿租的情況下， 所以第一次去看的時候房間內的情形都沒有看到。第二次去 的時候，被告和我及許家慈、潘自強一起去，我記得一樓看 了兩間房間，二樓看了一間，三樓好像也有看了一間。這八 間房間都是套房，浴廁都在房間裡面。（法官問：看屋時有 無注意到房間或浴室有漏水情形嗎？）沒有。（法官問：簽 約前或簽約後，你有無聽過被告曾向原告解釋浴室隔間方式 、房屋左側增建房間排水管路設計即因應吉安鄉公所預定之 「雨水下水道工程」，完工後管線可直接導入下水道？是何 時向原告解釋說明？）沒有。就是有看到門口水泥地隆起， 他們一直有在討論這個問題。是在簽約前有去看過房子，因 為門口濕答答的，好像門口剛好有吉安鄉公所的人在做污水 處理，有一起去開房間看屋出來的時候，有一起來討論這個 問題，就是有關被告講到○○○鄉○○○○道處理好後就可 排到水溝的問題。的確是如我所講，因為當天看屋時，買主 即原告夫妻看得很仔細，包括電錶部分等語（卷122頁至123 頁反面）。 ③依上開事證，均未足認定原告於契約成立時已知系爭房屋之 房間浴室牆面、牆底有滲漏水，或排水管線之實際功能狀況 等情事，且系爭房屋於兩造簽約時，其房間內尚有其他房客 承租使用，衡諸常情，買受人確實難有充裕時間入內檢查有 無滲漏水情形或測試排水功能，故應認原告主張「時間倉促 且之前被告告知原告各房均已出租不便驚擾房客，且似有侵 入他人房間及隱私之慮，僅能約略瞭解房間概略架構，並無 從得知各房之租賃狀況及屋況」等情為真，原告無重大過失 而不知屋況品質瑕疵之事。 ④被告固稱簽約前後、交屋前，均曾告知原告其為因應下水道 工程所為之排水管線配置狀況云云，證人亦證稱兩造曾討論 「門口水泥地隆起」、「門口溼答答」的問題；然系爭房屋 既由其他房客承租使用，原告於受領房屋交付而實際取得占 有前，不易得知排水功能或檢測路面水漬成因為何，是縱被 告所指原告已知「門口水泥地隆起」部分即為排水管線配置 乙節為真，惟仍不足以認定原告已知排水不良之情，並願受 領排水管設計不良之瑕疵。 ⑤原告於簽約交屋後即以存證信函（卷14至18頁）通知被告系 爭房屋之瑕疵，而兩造亦曾於房屋仲介業者處就相關問題進 行討論等情，均為被告不爭，顯見原告並未怠於通知。綜上 所述，被告不得據此主張排除其物之瑕疵擔保責任，或視為 原告承認其所受領之物。 3.系爭房屋1樓左側增建房間有排水管線設計不良之瑕疵：按 一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，應係買受有正 常排水設備與功能之房屋，是系爭房屋本應設置適當之連結 或管線，足將室內排水正常導入戶外下水道或排水溝。被告 雖否認系爭房屋有排水不良以致污染公用路面及房屋地基流 失之情事，辯稱「潘自強有看到門口隆起一塊水泥地，問我 說這是什麼東西，當時我說這是左邊浴室排水接到外面來， 因為管線等在那裡，做一個儲水池，○○○鄉○○○○道做 好就可導入」云云（卷123頁筆錄），並就其主張提出照片 為證（卷87、88、168、169頁），然依其所述，益證系爭房 屋1樓左側增建房間尚未設置可直接導入下水道之排水管線 ，而觀諸上開照片，「門口水泥地隆起」之部分與下水道間 尚有相當距離，且無從得見有何適當之排水管線連結。被告 僅一再辯稱下水道工程已施工完竣、排水管線已可導入云云 ，卻未舉證證明此部分瑕疵已確實補正，其空言否認系爭房 屋排水不良之問題，並不足採。 ㈤原告提出之鑑定報告書內工程預算表所示瑕疵修補之工程項 目與費用金額，可認為系爭房屋缺少被告保證品質致原告所 受之損害： 1.依上開事證，足認系爭房屋於交屋時缺少被告所保證無滲漏 水、排水系統正常之屋況品質，故原告得依前揭規定向被告 請求不履行之損害賠償，而其賠償範圍應以得填補回復系爭 房屋所欠缺被告保證之品質至其應有狀態為準。 2.原告曾申請花蓮縣建築師公會作成瑕疵之修繕鑑定，此有鑑 定報告書在卷可參，依鑑定報告主文所示，其鑑定要旨部分 記載「申請人（即原告）所屬本案建築物（即系爭房屋）目 前皆為分租住宅使用，各層樓廁所皆有一間會造成牆面滲水 現象，造成居住環境品質低落，申請鑑定實為暸解修繕工程 ，需要多少工程經費，此為本案之鑑定要旨」等語（卷44頁 ）；鑑定分析部分記載「（一）、壹樓左側臥室套房部分： 依據申請人說明，廁所地坪落水管孔於使用水時或下雨天時 會造成污水倒灌現象，地坪會溢水及臭味，研判發生原因如 下所述：1.排水管排入化糞池之管線阻塞或洩水坡度不足。 2.化糞池位於室內，其清理人孔已被埋掉，致無法抽糞清理 ，使污水滿溢倒灌進入室內地坪。3.另臥室牆面有污漬反潮 之現象。（二）、貳樓至肆樓右側臥室廁所部分：依據申請 人說明廁所各層各壹間共三間，由於分間牆（採用輕質隔間 ）下部防水施工不良，造成使用時，會從牆底部滲漏水至臥 室地坪，研判其發生原因如下所述：1.由於牆面非使用一般 水泥砂漿或磚牆處理，牆面部分無法防水層處理。2.地坪與 牆面接合處，採大理石門檻及填縫劑處理，施工不良或填縫 不實致會有滲漏水至臥室地坪現象。3.另管道間採用一般木 質材料隔間，長時間受潮致產生污漬受潮現象」等語（卷46 頁），並有相關照片附於該鑑定報告書可佐。核該鑑定報告 書所認存在瑕疵與應修繕範圍，均與前述系爭房屋所欠缺被 告保證之屋況品質瑕疵相符，而其瑕疵經鑑定所需之修繕工 程項目與費用金額概算結果，如卷60頁工程預算表所示，經 核亦屬合理且必要者。另卷60頁之工程預算表並無列計清除 壁癌之費用，其項次6、7固有「2~4樓牆板管道間拆除、運 棄」、「2~4樓牆板管道間改為1B磚牆＋彈性防水泥＋1:2 MT防水粉光＋防霉漆」之修繕工作項目，然此係因管道間採 用木質材料隔間，而此等材質在長期受潮下顯仍有滲漏水之 問題，其修繕可改善牆面污漬之現象，經核仍屬排除浴廁管 道間牆面即建築改良物滲漏水等瑕疵之必要費用。 ㈥綜上所述，原告依上開鑑定報告書工程預算表概算結果，請 求被告賠償瑕疵修補費186,647元，為填補系爭房屋缺少被 告保證無滲漏水或排水系統正常等品質所必要者，應予准許 。至於原告請求賠償鑑定費5萬元部分，因非屬系爭房屋缺 少被告保證品質所致之損害，不應准許。 五、從而，原告依買賣物瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付 186,647元，及自101年3月13日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，為有理由，並依職權宣告假執行，逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造 其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列 ，附此敘明。 中 華 民 國 101 年 9 月 21 日 臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭 法 官 楊碧惠 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院（臺灣花蓮地方法院 花蓮簡易庭）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送 達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附 繕本）。 中 華 民 國 101 年 9 月 21 日 書記官 林香君