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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 102年度上字第15號 上　訴　人　陳秉洋即大東不動產企業社 訴訟代理人　李文平律師 　　　　　　張照堂律師 　　　　　　沈嫦娥 被上訴人　　建利企業股份有限公司 兼 法定代理人　黃建堯 被上訴人　　黃文通 共　　　同 訴訟代理人　黃健弘律師 上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國102 年1月16日臺灣花蓮地方法院101年度重訴字第39號第一審判決提 起上訴，本院於102年7月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、上訴聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人黃文通應給付上訴人新臺幣（下同）1,667,730元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。 ㈢被上訴人建利企業股份有限公司（下稱建利公司）應給付上 訴人2,245,755元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。 ㈣被上訴人黃建堯應給付上訴人586,515元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ㈥上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠緣被上訴人於民國101年5月18日與被上訴人簽定委託銷售書 （請參見原證一之委託銷售書），委託本案標的，並均由黃 暉紘代理處理，期間上訴人也都是透過黃暉紘聯繫買賣事宜 ，委託出售總價原為每坪27,000元，101年5月30日經過磋商 ，同意變更為總價1億五千萬元，被上訴人亦簽署契約內容 變更同意書（請參見原證二），其上也均簽署被上訴人及代 理人姓名。上訴人原找到買方江銘煌原欲以每坪2萬元購買 ，經上訴人努力後，江銘煌於101年5月24日同意變更為總價 1 億五千萬元整購買（請參見原證三不動產買賣要約承諾書 及契約內容變更合意書），徵如上述，上訴人業已達成被上 訴人委託之價格，其後上訴人也告知被上訴人買方已達上訴 人委託總價1億五千萬元，然被上訴人之代理人竟於101年6 月8日傳簡訊給上訴人之仲介人員沈嫦娥，告知：「沈小姐 你好，不好意思，出了狀況，現在老爸爸決定不賣了，哎， 真是無妄之災。」（請參見原證四簡訊照片），顯見係被上 訴人事後反悔，上訴人於101年6月18日致電被上訴人詢問出 售情形，以進一步了解事後不願再出售之原因，被上訴人黃 建堯則言「這個都我Ｏ（黃暉紘）在處理，你可以直接找他 。」、「你有什麼事情可以找他處理。」、「我不清楚，跟 我Ｏ連絡就好。」明確再次表明授權代理之意（請參見原證 六）。是依雙方委託條件，被上訴人依委託銷售書第四條3 項約定：於委託銷售期間內，業已達成委託價格，若甲方不 賣視同違約行為，並應給付乙方委託售價的百分之三價金作 為違約金，且於委託日終止時給付乙方，上訴人爰對被上訴 人請求給付委託售價的百分之三仲介費用，依法洵屬有據。 ㈡查於本案物證中，已明確可證黃暉紘就本案標的有代理權存 在，黃暉紘有代理權已有以下諸多事證可明，原審判決卻隻 字不論，未就此證為實質認定，判決顯有違誤： ⒈按依民事訴訟法358條規定：「如私文書經本人或代理人簽 名於上者，應推定其為真正。」本案有明確之代理契約書附 於委託銷售書上，其內容明載被上訴人黃文通、黃建堯、建 利公司就本案標的之代理人為黃暉紘，是黃暉紘就本案標的 有代理權存在，應屬無疑。是被上訴人如否認有上開代理權 之關係存在，則應由其負證明責任，否則依法即應肯認此契 約內容有被上訴人授權之意旨，如不為如此之解釋方法，則 以後如果土地出賣人由他人經手簽署之代理文件，如事後反 悔，皆可由委任人主張其為代理人簽署而無權代理，以規避 出售責任，將使土地買賣相對人交易安全無法獲得保障，此 為其一。 ⒉再者，按依最高法院32年上字第5188號判例所指：「公同共 有物之處分，固應得公同共有人全體之同意，而公同共有人 中之一人，已經其他公同共有人授與處分公同共有物之代理 權者，則由其一人以公同共有人全體之名義所為處分，不能 謂為無效。此項代理權授與之意思表示不以明示為限，如依 表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者 ，即發生代理權授與之效力。」最高法院73年台上字第1727 號判決：「代理權之授與並不以明示為限，如依表意人之舉 動或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力。 」本案被上訴人都是委託黃暉紘處理，也都是黃暉紘交付文 件及出面協商，且還有上開委任書狀載明黃暉紘為代理人， 依法早已可明示確認黃暉紘就本案買賣有代理權，退步言之 ，也早已達成實務認定於具備間接情狀時，亦得承認有代理 權授與效力，此為其二。 ⒊又即使依照被上訴人自己之言論，也再次明確表示黃暉紘就 本案買賣有代理權無疑： 被上訴人黃建堯於錄音對話明確表示：「黃建堯：這個都是 我Ｏ在處理，你可以直接找他。沈：哦…這樣哦！我之前都 找他！黃建堯：你有什麼事情可以直接找他處理。沈：這樣 哦！他（黃暉紘）都說是ＯＯ（黃文通）在處理呀！所以你 知道你們那個出狀況嗎？黃建堯：我不清楚，跟我Ｏ聯絡就 好。」由此足證被上訴人當時確實是委任黃暉紘無誤，若非 被上訴人委任，衡諸常理，黃暉紘豈可能甘冒偽造文書之罪 責，為此損人不利己之事，此實令人殊難想像，本件有明確 之委任書及被告口頭授權表示，係明確授權代理無疑，被上 訴人所稱並未授權云云，顯屬不實，此為其三。 ⒋另衡諸經驗法則，請參見契約變更內容同意書中，被上訴人 黃文通、黃建堯、建利公司之簽名係黃暉紘以被上訴人名義 簽署於內，如被上訴人僅欲使黃暉紘替其傳達該筆土地交易 內容之訊息，黃暉紘即無必要於該份契約書上親自寫下自己 以及被上訴人姓名，並表明自己是代理人，也替被上訴人做 特殊事項約定，原審認定黃暉紘並非代理人，實有違經驗法 則，如果不是同意變更契約內容，何有可能在契約內容變更 同意書上簽三個被上訴人之名字，並主張自己是代理人，而 且其上還記載被上訴人要求諸多事項，這些內容均係被上訴 人提出，諸如不動產交地時間要延至102年3月31日，如需延 期至102年6月30日前，無違約罰責，賣方指定ＯＯ林伯鴻等 ，且若非雙方已經談妥，無可能寫入契約內容變更同意書， 黃暉紘更無可能以被上訴人名義簽署，且還以代理人身分簽 署，此根本顯無可能，且與常情有極大不符。 ⒌本案委託書也是被上訴人及黃暉紘要求，上訴人才改以本案 之版本，否則均是以上訴人公司之例稿辦理，本案有明確代 理委任書狀，也至少足以間接推知其有授權之意思者，而生 代理效力，且被上訴人也明確表示同意授權黃暉紘代理，也 有明確錄音為證，且期間都是黃暉紘以代理人身分出面主導 辦理出售相關事宜，且契約內容變更同意書也是黃暉紘以代 理人身分簽署，查於上開本案物證及相關法令、實務判決， 已明確可證黃暉紘就本案標的有代理權存在，原審判決均未 詳查，顯有違誤。 ㈢復依經驗法則，原審推論方式恐有所牴觸： ⒈查原審判決：「又由上開『契約內容變更同意書』之設計格 式來看，其『特殊約定』欄內一開頭就載明：『本欄約定事 項須經甲乙雙方簽章，始生效力』等語，而於此一欄之欄尾 分別有『甲方簽章』及『乙方簽章』之方格，然後在其下方 『立同意書人』欄，尚有『甲方：』及『乙方：』之簽章空 位，應由當事人簽章來完成之。然系爭『契約內容變更同意 書』上，僅由黃暉紘在上開『特殊約定』欄之甲方簽章空格 外簽名及加註為被告代理人，未於立同意書人欄簽名，亦與 此文書設計簽章之方式不合，客觀上亦難認已就該『特殊約 定』欄以外事項（即『一般約定』欄關於期間、金額等）已 為同意之意思表示。且由此客觀書面所呈現之記載及簽名情 形，顯然黃暉紘刻意避免正式地在文書設計之簽章欄位內簽 名，足認證人黃暉紘證述：伊以被告代理人自居簽名於契約 內容變更同意書上，只是證明已收到原告新提出之交易條件 ，而待轉達被告後，由被告決定是否同意，所以上開契約內 容變更同意書上被告未有簽章等語（卷第82頁），係屬可信 ，故系爭『契約內容變更同意書』之內容未經被告同意，應 不生效力。」惟查上開見解認事用法均有違誤，爰說明如後 。 ⒉依最高法院69年度台上字第771號判決：「法院依調查證據 之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判 斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違。」依此，法院之認 定結果即不宜與經驗法則與常理相衝突。 ⒊按依常理，如果不同意該契約內容，不可能將所有被上訴人 名字簽名其上，且黃暉紘還表明自己係代理人，民法第三條 ：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫 ，但必須親自簽名。」依條文解釋，簽名位置無從影響簽名 之效力，就該份契約格式來看，係因空格過小無法強求黃暉 紘簽名於立同意書欄內，如於特殊約定之甲方簽章空格左側 簽名也可達相同效果，無礙於為同意意思表示之效力；假如 黃暉紘未獲授權，依經驗法則根本不可能於上開書狀簽名， 亦無可能要求：如不動產交地時間要延至102年3月31日，如 需延期至102年6月30日前，無違約罰責，賣方指定代書林伯 鴻等特殊約定之條件，也沒必要自居為代理人，原審認定其 於契約上簽名，只是為了將協商訊息帶回去告知被上訴人， 如此推論實違反經驗法則，正是因為有代理權授與，才可以 做此特殊約定，也才有權利可以簽名於上，否則豈非構成民 法第110條之無權代理人責任，也須負刑事上之偽造文書刑 責，原審認定實與經驗法則有所違背。 ㈣依上開相關事證及法律規定、實務見解，均已證明黃暉紘於 本案標的確係有權代理，故依舉證責任之法則，應由被上訴 人證明黃暉紘為無權代理： ⒈按95年台上字第917號判決：「又當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定 有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生 所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於 己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明 （最高法院48年台上字第887號判例參照）。是當事人一方 如主張有越權代理之情形，即須就其代理人逾越其授權範圍 一事負舉證責任。」最高法院86年台上字第891號判決：「 按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其 主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者， 則須就其所主張之事實負舉證責任。而所謂支票，係指發票 人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與 受款人或執票人之票據，是以支票之交付作為支付工具，以 代現金之給付，係屬常態，上訴人主張其交付系爭支票與被 上訴人僅係交其保管，即屬變態之事實，應由上訴人就此變 態之事實負舉證責任。」為實務對於民事訴訟法第277條分 配舉證責任之法則，主張有利於己之事實者，應負舉證責任 。 ⒉查被上訴人欲主張無權代理，然卻從頭處理到尾，也還簽署 契約變更文件，也討論契約內容，依常情與無權代理相去甚 遠，被上訴人如欲做此不合常情之主張，自應由主張此權利 消滅事實，不符社會常理之變態事實者，負證明責任，雖然 被上訴人所提委託銷售書上並無代理人簽名（請參被證一） ，查該委託書係供被上訴人自己留存，尚非用以證明雙方土 地買賣之有效文件，不能僅憑此留存用書件上無代理人簽名 ，即可言其已經充分證明黃暉紘無代理權。 ⒊再者，依民法第103條規定，代理者，乃係代理人以本人名 義獨立為法律行為，並使法律效果歸屬於本人者，代理人應 有契約內容以及效果意思之最終決定權限，雖以代理人名義 為之，但可獨自定交易細部條款，並使法律效果歸屬於本人 。 ⒋查黃暉紘所簽委託銷售書以及契約內容變更同意書之契約內 容，明確說明其可獨自約定交地時間、無違約法則事宜、過 戶流程、分三期交付價金、指定代書，以及被上訴人之授權 行為均可得證，黃暉紘確有以被上訴人名義為獨立之法律行 為，並使系爭土地之買賣效果移轉於本人之權利，而實屬有 權代理人，並無疑義；原審於被上訴人無提出任何證物之情 形下，給予上訴人敗訴判決，實乃有違舉證責任，並對黃暉 紘的代理人角色給予不當之法律評價。 ㈤就證據優勢而言，被上訴人所述均違反客觀事證及經驗法則 ，且亦未依法舉證，本案應為上訴人有利之認定： ⒈按台灣台北地方法院87年度簡上字第98號判決：「又心證己 達於蓋然的心證時，在民事則可基於事實之概然性，多可符 合真實之經驗，亦可肯定待證事實之存在，…又民事事件上 ，證據之證明力，較為強大，更為可信者，即足以使審理事 實之人對於爭執之事實認定其存在，更勝於不存在，即達到 前開蓋然的心證，即為所稱之證據優勢，或所謂之證據優勢 主義亦係指此。是在具體案件審理中，若兩造所主張之事實 及提出之證據，經衡量後對『待證事實』可達到前開所稱蓋 然之心證時，法院即應為信該當事人所主張之事實為真」。 ⒉本案有明確代理委任書狀，也至少足以間接推知其有授權之 意思者，而生代理效力，且被上訴人也明確表示同意授權黃 暉紘代理，也有明確錄音為證，且期間都是黃暉紘以代理人 身分出面主導辦理出售相關事宜，且契約內容變更同意書也 是黃暉紘以代理人身分簽署，查於上開本案物證及相關法令 、實務判決，已明確可證黃暉紘就本案標的有代理權存在， 是依證據優勢而言，上訴人所提證物應足使法院形成蓋然性 之心證，洵無疑義。 ㈥退步言之，黃暉紘縱然沒有代理權，惟依其所為，仍可構成 民法上表見代理： ⒈依民法第169條：「由自己之行為表示以代理權授與他人， 或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人 應負授權人之責任。」民法第107條：「代理權之限制及撤 回，不得以之對抗善意第三人。」之表見代理規定，如就客 觀表徵情況，可使上訴人信賴無權代理人黃暉紘有代理權者 ，知悉黃暉紘表明為其代理人而不做反對之表示者，或者已 有外部授予代理權，於事後內部對其限制撤回者，於此情形 皆應該成立表見代理，不得以代理人係無權代理對抗善意上 訴人，被上訴人即應負授權人責任。 ⒉查本案有明確代理委任書狀，也至少足以間接推知其有授權 之意思者，而生代理效力，且被上訴人也明確表示同意授權 黃暉紘代理，也有明確錄音為證，且期間都是黃暉紘以代理 人身分出面主導辦理出售相關事宜，且契約內容變更同意書 也是黃暉紘以代理人身分簽署，查於上開本案物證及相關法 令、實務判決，已明確可證黃暉紘就本案標的有代理權存在 ，本案黃暉紘有代理權已有上開諸多事證可資證明，退步言 之，依上開事證，可說明被上訴人已表示就自己之行為外部 授予代理權與黃暉紘，被上訴人黃建堯、黃文通在黃暉紘表 示為代理人時也沒有反對之表示，假如依照證人黃暉紘所言 ，其自認無代理權，被上訴人於原審說明係因不想親身與營 業員交涉，方請黃暉紘代為傳達意思表示，惟先前的交易接 觸過程既然都由其為之，怎可謂沒有使相對人，也就是上訴 人產生由自己行為表示以代理權授與他人的表見代理外觀之 確信；依民法第107條，縱使被上訴人抗辯並未對5月30日之 交易做授權，對代理權事實上有所限制或撤回，也不得對抗 善意信賴黃暉紘有代理權之上訴人，故而依民法表見代理之 規定，被上訴人黃建堯、黃文通、建利公司自應負授權人責 任，至少也有表見代理之成立，而應依該委託銷售書第四條 第3項內容，照給付委託售價的百分之三仲介費用，方為合 法。 ㈦原審就事實部分有部分均未查明，導致認事用法均有違誤， 爰再臚陳如後： ⒈原審判決以：「委託銷售書上代理人欄上本來沒有簽名，是 原告人員沈嫦娥要求其事後簽字的等語，應屬可採。」惟查 ： ⑴按依常理，若黃暉紘非代理人，其斷無可能簽名其上，此為 其一；次按，若黃暉紘非代理人，其斷無可能居中協調所有 情事，此為其二；另按，若黃暉紘非代理人，其更無可能又 自居代理人，又在契約內容變更同意書上又簽署所有被上訴 人姓名，並再次主張自己是代理人，此為其三；末按，若黃 暉紘非代理人，被上訴人於錄音對話中，也無可能一再表示 這些事情都交給黃暉紘處理，找黃暉紘即可。如果這些都刻 意否認，除違反客觀證據及經驗法則，也根本違反誠信原則 ，刻意危害良善社會之交易安全。 ⑵再者，該委託書格式係按照黃暉紘要求繕打，亦經被上訴人 黃文通、黃建堯、建利公司簽名於上，交易過程、方式亦係 循黃暉紘意思處理，由其帶回給被上訴人簽名，並由黃暉紘 太太交付，上訴人收受時已為有被上訴人、代理人簽署之委 託文件，今被上訴人抗辯係事後補填，非但與委託書由黃暉 紘帶回處理之事實不符，亦與被上訴人後來請上訴人直接找 黃暉紘處理之事實前後矛盾，蓋如被上訴人認為黃暉紘係事 後補填、為無權代理，卻又要求上訴人找黃暉紘處理，且期 間均由黃暉紘代理處理，如此實不合常理。 ⒉原審判決另以：「再者，由原告所提出之上開101年5月30日 作成之『契約內容變更同意書』上記載，其所包括之土地僅 為花蓮市○○段000、000、000、000、000、000、000、000 、000、000、000、000地號等12筆土地，不包括同段000、0 00、000、000地號等4筆土地在內，故雖上開12筆土地總價 變更為1億5千萬元，但顯與買方江銘煌要約之內容不符，應 尚無所謂就買賣標的及價金達成意思表示合致。又容或上開 『契約內容變更同意書』關於土地地號之記載可能係屬筆誤 ，惟由此情形，足見上開『契約內容變更同意書』之作成， 係在非常草率而不正式之情形下所為，與通常此種涉及1億5 千萬元之重大交易，若要當事人為承諾之意思表示應該會十 分謹慎為之、再三確認及正式明確記載之情形，顯不相符， 且上開土地筆數記載之錯誤得影響價格判斷，有矇混欺罔被 告之虞，應非被告所同意接受之內容。」惟查： ⑴買方本來是不購買000、000、000、000地號等4筆土地，因 為其上有建物，怕影響過戶時程，然而因為被上訴人要求要 一起購買，所以才會將上開四筆土地列入，也因為有上開四 筆土地，所以買方也才同意加價到1億5千萬元，且000、000 、000地號及其上建物00建號房屋，即係契約內容變更同意 書所載「含合法農舍一棟」，並無不記載之情況，原判決就 此部分均未查察，導致有此誤會。 ⑵另000地號農地，面積高達3096.51坪，為本案最大筆之土地 ，當時因有廠房興建，要拆除後才能免除土地增值稅，所以 契約內容變更同意書特殊約定第1及4均在說明此筆農地之過 戶時間，賣方要求給予拆除時間至102年3月31日，最長延期 到102年6月30日，以利其拆除廠房，屆時再申報稅單及過戶 ，先前書狀有寫到不買000地號土地應該是00建號房屋之誤 載，併此陳明。 三、證據：除援用於原審所提出者外，並聲請傳喚證人沈嫦娥、 蔡周峰到庭作證。 乙、被上訴人方面： 一、答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 ㈢如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行 。 二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠按民法第167條規定：「代理權係以法律行為授與者，其授 與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思 表示為之。」同法第170條規定：「無代理權人以代理人之 名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。 前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確 答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」同 法第532條規定：「受任人之權限，依委任契約之訂定。未 訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指定一項或數 項事務而為特別委任。或就一切事務，而為概括委任。」第 534條第1款規定：「受任人受概括委任者，得為委任人為一 切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出 賣或設定負擔。」本件被上訴人固有於系爭委託銷售契約上 簽名用印，惟被上訴人並未授權黃暉紘為代理人，亦不知黃 暉紘有在系爭契約之代理人處簽名自居為代理人之情，此可 自被上訴人所留存之契約其上「代理人」處並無黃暉紘之簽 名（被上証二），與上訴人之契約上有黃暉紘簽名，明顯不 同可證，且本件被上訴人亦無簽立書面授權黃暉紘為代理人 之文件，證人黃暉紘亦於原審證稱：委託銷售書上代理人欄 上本來沒有簽名，是上訴人人員沈嫦娥要求其事後簽字的等 語，足證被上訴人並無授權黃暉紘為代理人之行為；而本件 「契約內容變更同意書」將原本兩造約定「期限：101年5月 18日至101年6月10日、金額：每單坪2萬7千元」變更為「期 限：101年5月30日至101年6月10日，金額：總價為1億5千萬 元」，亦根本未經被上訴人同意，而係黃暉紘代被上訴人簽 名簽立，此亦可自上開變更同意書上被上訴人三人之簽名與 黃暉紘之簽名為同一人所簽可證，而黃暉紘亦於原審證稱： 「系爭『委託銷售書』均係由被告等人親自簽章，非由其代 理成立，伊並非被告等之代理人，系爭『契約內容變更同意 書』沒有經過被告同意、簽名蓋章，其以代理人所為簽名之 目的，係為將其與原告營業員商討之結論轉達被告知道，而 代為簽收以證明與原告有此討論內容。」等語，足證上情， 本件上訴人從未與被上訴人商議買賣條件及確認被上訴人有 無授權黃暉紘為代理人代被上訴人洽談買賣條件並要求出具 書面之授權書，何能認定被上訴人有授權黃暉紘為代理人及 黃暉紘有代被上訴人決定買賣條件之權限，被上訴人既未授 權黃暉紘為代理人，更無「特別委任」黃暉紘有代為變更委 託銷售條件之權限，並拒絕承認黃暉紘為被上訴人之代理人 及其所為之法律行為，從而，本件上訴人並未達成系爭契約 第四條第3項所約定之「委託價格」，自無依上開約定請求 被上訴人給付違約金及損害賠償之理，原審據此為上訴人敗 訴之判決，自無違誤。 ㈡上訴人雖以101年6月18日本件承辦人員沈嫦娥與黃建堯之對 話錄音，黃建堯表示「這個都是我Ｏ在處理，你可以直接找 他…我不清楚，跟我Ｏ聯絡就好。」等語，而認本件被上訴 人有授權黃暉紘為代理人云云，惟查上開對話錄音之時間已 在兩造間委託銷售期滿以後（兩造委託銷售期間自101年5 月18日至101年6月10日，見原証一），而黃建堯之所以會為 上開表示，係因兩造委託銷售已屆期，其無意再與上訴人之 承辦人員沈嫦娥就系爭不動產之買賣多作說明，惟因沈嫦娥 已登門拜訪，黃建堯不好意思下逐客令，始為上開虛與委蛇 之推拖之詞，此觀上開錄音通篇均是沈小姐在講話，黃建堯 僅簡單回應幾句話可證，且觀上開通話內容，沈嫦娥亦提及 ：「『他（黃暉紘）都說是ＯＯ（黃文通）在處理呀…』『 因為他（黃暉紘）說他現在沒有權力說話，都是ＯＯ（黃文 通）在做主…因為他（黃暉紘）說他現在沒權利講啦！』『 6月6日我買方有列一張單子說怎麼付款，我有拿去給黃總（ 黃暉紘）看，黃總說好，沒有什麼問題，他要跟ＯＯ說。』 『我說：「有1500萬呢！你要注意」，他（黃暉紘）才知道 稅金有這麼高，不然他不知道，我說這一定要跟你Ｏ說哦！ 因為這稅金到時候過戶一定要交，他（黃暉紘）才講說一年 後才交農地，因為要拆那個廠房，那個時候我就跟他講這個 問題，所以要送買方付款方式給他（黃暉紘）看。之後他打 電話6月8日跟我講說『他（黃暉紘）說我ＯＯ不要賣了，我 ＯＯ不高興不賣了啦！我就馬上衝到他公司說有這麼嚴重嗎 ？有什麼問題我可以協助，黃總（黃暉紘）就講說（黃文通 ）老人家不要賣了，他（黃暉紘）跟我說『你再給我二天， 我跟我Ｏ說啦！』6月11他就跟我講說不賣了。」且整個接 洽買賣條件之事宜均未與被上訴人有任何接觸，足證被上訴 人並無授權黃暉紘為代理人之情，系爭不動產買賣條件仍需 經由被上訴人之同意始能成立，實無如上訴人所指，僅憑黃 建堯上開事後之簡單幾句話語，即認可「間接推知」被上訴 人有授權黃暉紘為代理人之意思，再者，上開通話錄音，上 訴人所提出之譯文中載明：「黃建堯：我再叫我Ｏ跟你聯絡 」及「我了解，你再直接跟他（黃暉紘）聯絡。」與黃建堯 所說之話語不符，實際話語應為「我查一下再跟妳聯絡。」 「我了解一下再跟你聯絡。」併為敘明。 ㈢復按最高法院70年台上字第657號判例意旨：「由自己之行 為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任 ，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之 情形存在，始足當之（參看本院60年台上字第2130號判例） 。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項 者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事 項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負 表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印 章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負 表見代理之授權人責任，自屬率斷。」最高法院68年台上字 第1018號判例意旨：「民法第169條所謂知他人表示為其代 理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其 主張本人知此事實者，應負舉證之責。」；另按傳達意思之 機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所完成 之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決定， 後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果意思 由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然，最高法院62年 台上字第2413號著有判例。本件上訴人亦自承本件銷售系爭 不動產之過程及研議買賣條件之經過均未與被上訴人有過接 洽，上訴人並未能證明，被上訴人有任何表見之事實足以使 上訴人信黃暉紘有代理權之情形，或知黃暉紘表示為代理人 而不為反對之表示之情，而被上訴人固有提供系爭土地之所 有權狀等相關證件予上訴人，此乃委託人委託仲介業者銷售 不動產時均會提供之文件資料，亦難以此即遽以認定被上訴 人有任何使上訴人信黃暉紘為代理人之「表見事實」存在， 上訴人指被上訴人應負表見代理之本人責任，亦無足取。 三、證據：除援用於原審所提出者外，補提建利公司變更登記表 影本乙份為證。 理 由 壹、程序部分： 一、本件被上訴人建利公司之法定代理人業由黃文通變更為黃建 堯，此有該公司變更登記表影本1份在卷足憑，被上訴人並 於102年4月19日具狀聲明承受訴訟，爰依法准予承受訴訟， 合先敘明。 二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項及第255條第1項第3款分別定有明文。查本 件上訴人於原審起訴之聲明為：「1、被告黃文通應給付原 告2,779,550元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。2、被告建利公司應給付原告3,74 2,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。3、被告黃建堯應給付原告977,525元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。」經原審駁回聲明後提起本件上訴並將聲明減縮為 ：「1、被上訴人黃文通應給付上訴人1,667,730元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。2、被上訴人建利公司應給付上訴人2,245,755元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。3、被上訴人黃建堯應給付上訴人586,515元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」 核係在未變更訴訟標的下減縮應受判決事項之聲明，依上開 規定，無庸得被上訴人之同意，應予准許。 貳、實體部分： 一、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人與被上訴人黃文通、黃 建堯、建利公司於101年5月18日簽定委託銷售書，原委託出 售價格為每坪27,000元，被上訴人黃文通委託上訴人出售花 蓮市○○段000、000、000、000、000、000、000、000、00 0、000、000、000地號土地，委託出售總金額為55,591,000 元；被上訴人建利公司委託上訴人出售花蓮市○○段000地 號土地及00建號，委託出售總金額74,858,500元；被上訴人 黃建堯委託上訴人出售花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○號土 地及00建號，委託出售總金額19,550,500元。上訴人原已於 同年月8日覓得買方願以總價124,094,000元購買，惟因未合 於被上訴人等委託之出售價格，嗣經上訴人協調磋商後，買 方始於同年月24日同意以總價150,000,000元購買上揭不動 產。上訴人隨即通知被上訴人等，並於同年月30日將委託銷 售契約變更總價為150,000,000元，詎被上訴人等卻於101年 6月8日傳簡訊給上訴人之仲介人員沈嫦娥告知終止委任，並 於同年月11日寄發存證信函表明終止委任。依兩造當初簽定 委託銷售書第四條第3項約定，於委託銷售期間內，業已達 成委託價格，若甲方不賣視同違約行為，並應給付乙方委託 售價的百分之3價金作為違約金，且於委託日終止時給付乙 方，此時上訴人仍可依約向被上訴人等請求給付百分之3之 仲介費用，以及依不動產買賣要約承諾書約定，若被上訴人 等依約履行，上訴人得向被上訴人等請求給付總委託價百分 之3仲介費用以外，亦可向買方請求給付百分之2之報酬，今 因被上訴人等違約，致上訴人無法取得前開款項，上訴人就 此損害，自得依契約約定及債務不履行損害賠償之法律關係 請求被上訴人等給付仲介費等費用等語。被上訴人等則以： 上訴人並未提供被上訴人等充分之審閱期間即倉促簽立系爭 合約，且系爭契約第四條特約事項第3項亦顯與本件「訂約 之媒介居間」之性質有違，更有違平等互惠原則，依消費者 保護法第11、12條規定，被上訴人等得主張上開條款不構成 契約之內容及契約無效，上訴人自不得依無效之契約向被上 訴人等為本件之請求。退步言之，縱認系爭契約有效，然被 上訴人等並未授權黃暉紘為代理人，亦不知黃暉紘有在系爭 契約之代理人處簽名自居為代理人之情，從而本件「契約內 容變更同意書」實係未經被上訴人等之同意，何能認定買賣 雙方業已達成買賣之合意，自無請求給付違約金或損害賠償 之可言等語，資為抗辯。 二、經本院協議簡化兩造爭點，整理爭執與不爭執事項如下： ㈠兩造不爭執事項 ⒈101年5月18日上訴人與被上訴人黃文通、黃建堯及建利公司 訂立之委託書，係由黃文通、黃建堯、建利公司親自簽名用 印，黃暉紘並於代理人欄位簽名，上開簽名均屬真正，並無 虛偽不實。 ⒉黃暉紘於101年6月8日傳簡訊給上訴人之仲介人員沈嫦娥女 士，告知：「沈小姐你好，不好意思，出了狀況，現在老Ｏ Ｏ決定不賣了！哎！真是無妄之災！」（詳如原證四簡訊照 片）。 ⒊沈嫦娥女士於101年6月18日親自拜訪被上訴人黃建堯詢問出 售情形，以進一步了解之後未出售之原因，被上訴人黃建堯 則言「這個都我ＯＯ（所指：黃暉紘）在處理，你可以直接 找他。」「你有什麼事情可以他處理」、「我不清楚，跟我 Ｏ聯絡就好。」（詳如原證六）。 ⒋被上訴人黃文通、建利公司、黃建堯有分別與上訴人簽立「 委託銷售書」，將坐落花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○號土 地、00、00建號房屋，000、000、000、000、000、000、00 0、000、000地號土地（以上為黃文通所有）及000地號土地 、00建號房屋（以上為建利公司所有）及000、000、000地 號土地、00建號房屋（以上為黃建堯所有）委託上訴人銷售 ，委託價格均為每坪2萬7千元，委託期間均自101年5月18日 起至101年6月10日止。 ⒌上訴人留存之「委託銷售書」代理人欄有黃暉紘簽名，被上 訴人等留存之契約則無。 ⒍兩造間之契約內容將委託售價「每坪新臺幣二萬七千元」變 更為「總價新台幣一億伍仟萬元」，該「契約內容變更同意 書」僅記載「花蓮市○○段000、000、000、000、000、000 、000、000、000、000、000、000地號土地及合法農舍一棟 」，且僅有黃暉紘在其上簽名並寫明其為代理人，並記載建 利公司、黃文通、黃建堯之名字及名稱，被上訴人等並未在 其上親自簽名。 ⒎本件委託銷售期間，上訴人之職員沈嫦娥均係與黃暉紘接洽 ，從不曾與被上訴人等接洽。 ㈡兩造爭執事項 ⒈黃暉紘就系爭土地買賣契約是否具備代理權？被上訴人抗辯 其代理人欄所簽姓名黃暉紘係事後補填，被上訴人並無委任 黃暉紘代理，是否屬實？黃暉紘有無變更兩造間委託銷售契 約所約定委託銷售價額之代理權？ ⒉退步言之，黃暉紘依其所為是否已可使上訴人生信賴之外觀 ，成立表見代理？ ⒊上訴人是否已依委託銷售契約之本旨達成買賣雙方之主要交 易條件之合致？ ⒋被上訴人等應否給付上訴人委託售價3%價金之違約金？ 三、本院得心證之理由： ㈠代理權之授與，涉及代理人是否有權代理本人與第三人為法 律行為，乃屬代理人與本人間之對外關係，其內部關係則係 基於委任，亦即由本人委任代理人對外代為意思表示或代受 意思表示，按民法第167條規定：「代理權係以法律行為授 與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三 人，以意思表示為之。」第170條第1項規定：「無代理權人 以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人 不生效力。」第532條規定：「受任人之權限，依委任契約 之訂定。未訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指 定一項或數項事務而為特別委任。或就一切事務，而為概括 委任。」第534條第1款規定：「受任人受概括委任者，得為 委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、 不動產之出賣或設定負擔。」其立法理由即謂：「謹按受任 人之受有概括委任者，雖得為委任人為一切法律行為，然亦 須受限制。如上列各款事項，係使委任人專負義務，或於其 權利有重大變更，關係利害至為鉅大。此種事務，則非經委 任人特別之授權，受任人即不得處理之。故設本條以明示其 旨。」依不動產經紀業管理條例整體立法意旨來看，不動產 經紀業者係屬政府立法管理之行業，須領有執照始得從事經 紀或仲介服務並以此獲取報酬，對於不動產交易秩序及客戶 權益之保障，影響甚大，衡其所仲介交易之客體通常價格甚 高，不動產經紀業者應具備專業之處理事務能力，憑專業之 知識及技能，提供客戶正確交易訊息及判斷，負有使客戶就 其權益有充分之瞭解及考慮之解說義務，不容有以模糊不明 之條款或利用客戶輕率、急迫或無經驗等機會，來從事不動 銷售委託關係之締結，亦庶一併符合消費者保護法就定型化 契約使用上應予消費者充分知悉其權益之法旨，且於不動產 經紀業者所提供之定型化締約文件內容或文義有疑問時，應 採有利消費者即客戶之解釋，方符消費者保護法第11條第2 項規定。若遇客戶本人是否確有代理權之授與及其委任代理 人處理事務之授權範圍有爭議時，本於專業，不動產經紀業 者均應要求有具體明確之約定或文件記載，以維客戶利益及 交易安全。 ㈡蓋不動產經紀公司與客戶間如何成立銷售委託之關係，完全 係依不動產經紀業者提出之文件來為之，易言之，系爭不動 產居間之委託銷售契約關係全係由提供專業服務之上訴人主 導及安排下來締結，被上訴人等為消費者及被服務之客戶， 從而，若被上訴人等真有授權他人代為處理及決定委託銷售 契約之事項，並賦予變更委託銷售條件之權限時，則此種委 任及代理權之授與乃交易上的重要事項，為善盡保障客戶之 查核工作職責，上訴人自應要求客戶出具授權同意書或於委 託銷售書上載明授權他人代理之意旨者，以符專業，但綜觀 系爭「委託銷售書」整體文字並無相關對應之委任代理人之 條款或文字，更無授與代理權限之內容，上訴人亦自認別無 其他黃暉紘與上訴人間代理權授與之委任契約書存在，參酌 系爭「委託銷售書」乃均由被上訴人等本人親自簽章，亦即 由被上訴人自行簽約，非由黃暉紘代理被上訴人等與上訴人 簽定，應無所謂代理行為之存在，自無從認定被上訴人有概 括授權黃暉紘代理與上訴人簽定委託銷售契約，更無從認定 被上訴人有特別委任黃暉紘得享有代為變更委託銷售條件之 權限。 ㈢查上訴人係於與被上訴人等簽定系爭「銷售委託書」後，復 與買方江銘煌進行磋商並達成協議後，上訴人即於101年5月 30日作成「契約內容變更同意書」，然而上訴人未能證明上 開「契約內容變更同意書」作成時，被上訴人等已知悉買方 江銘煌所提出之新要約內容，亦未能證明被上訴人等已自行 或授權委由黃暉紘代為就買方江銘煌之要約條件為同意之承 諾，故不足以認定被上訴人等有授與黃暉紘決定變更委託出 售條件之權限，亦難認被上訴人等已就買方之新要約為同意 之承諾。次查，由上訴人所提出之上開101年5月30日作成之 「契約內容變更同意書」上記載，其所包括之土地僅為花蓮 市○○段000、000、000、000、000、000、000、000、000 、000、000、000地號等12筆土地，不包括同段000、000、0 00、000地號等4筆土地在內，故雖上開12筆土地總價變更為 1億5千萬元，但顯與買方江銘煌要約之內容不符，應尚無所 謂就買賣標的及價金達成意思表示合致之情形。又容或上開 「契約內容變更同意書」關於土地地號之記載可能係屬筆誤 ，惟由此情形，足見上開「契約內容變更同意書」之作成， 係在非常草率而不正式之情形下所為，與通常此種涉及1億5 千萬元之重大交易，若要當事人為承諾之意思表示應該會十 分謹慎為之、再三確認及正式明確記載之情形，顯不相符， 且上開土地筆數記載之錯誤得影響價格判斷，有矇混欺罔被 上訴人之虞，應非被上訴人等所同意接受之內容。因此，黃 暉紘於原審中證述其以代理人所為簽名之目的，僅係為將其 與上訴人人員商討之結論轉達被上訴人知道，而代為簽收以 證明與上訴人有此討論內容等語，伊並非被上訴人等之代理 人，應屬可信。是上訴人上訴仍堅詞主張：由此可知，黃暉 紘應有經授權云云，並不足採。又查就上開「契約內容變更 同意書」客觀書面所呈現之記載及簽名情形來看，黃暉紘顯 然係刻意避免正式地在文書設計之甲方簽章欄位內簽名，然 變更契約內容影響甚大，上訴人本於專業除應再三與客戶確 認及給予反覆考慮之機會，要求客戶正式完整簽章，應是必 要合理之程序，因此系爭同意書客觀上實難認已就該「特殊 約定」欄以外事項（即「一般約定」欄關於期間、金額等） 有被上訴人等已為同意之意思表示，系爭「契約內容變更同 意書」之內容既未經被上訴人等同意，應不生效力。 ㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。復按最高法院70年台上字第657號 判例意旨：「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於 第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第 三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院60 年台上字第2130號判例）。我國人民將自己印章交付他人， 委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他 人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何 法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛 。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴 人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷 。」經查本件委託銷售期間，關於銷售系爭不動產之過程及 研議買賣條件之經過，被上訴人等均未直接與上訴人之人員 有過接洽，而係上訴人之職員沈嫦娥與黃暉紘接洽處理，為 兩造不爭執之事實，此於社會上通常需要透過談判或協商之 交易中，尚難謂非常態；再者，縱然黃暉紘於交易過程中曾 出具相關證件及權狀，惟委託出賣不動產而將相關證明文件 及權狀交付仲介業者，以提供正確資料及取信交易對象，係 屬一般採行之合理慣行，亦難以此交付文件資料等之行為即 推論有代理權授與之意思，故不應發生使人誤認為代理人之 表現情狀，不得僅以此即謂被上訴人等已委任黃暉紘為全權 代理人。易言之，被上訴人等與黃暉紘上開之行為實屬一般 不動產交易之慣行，應不能解釋為有授與代理權或得成立表 見代理之事實。況本件既然涉及上億之不動產交易，上訴人 又係專業之經紀業者，就黃暉紘之代理權有無事項，更應嚴 加確認，此不僅關乎上訴人自身的報酬利益，更重要的是要 確保其受託居間之當事人即被上訴人等之利益，故不能沒有 明確的代理權授與內容及權限範圍之授權文書或於委託銷售 書上加註條款，來確定代理權限有無，若僅以口頭或透過行 為舉止之推測來判定黃暉紘有無全權代理被上訴人之表現權 限，而就居中協商者為代理人或使者未加以查核及確認，顯 然過於草率而有害交易安全，足以危及仲介業者應保障其委 託人利益之職責。又雖證人蔡周峰於本院審判中證稱：「我 們是在聯絡賣方的過程，除了賣方黃文通之會計有接觸外， 另外就是黃暉紘。黃暉紘就直接表示他有權利代理之主張… 。（上訴人訴訟代理人問：黃暉紘有無表明這些事情要回去 再問過黃文通再為決定？）沒有。」（詳本院卷第92頁）然 查證人上開證詞所闡述者，乃其與黃暉紘及被上訴人黃文通 於他宗不動產交易之情況，尚不能逕將該經驗及交易模式直 接套用於本件交易中，憑此輕率認定黃暉紘具有代理權限， 而生表見代理之效果。 三、綜上所述，本件上訴人主張黃暉紘有表見代理之事實，系爭 「契約內容變更同意書」已合法生效云云，並不足採，被上 訴人抗辯並未授與他人代理權，上訴人並未依委託銷售契約 之本旨達成買賣雙方之主要交易條件合致，尚屬可信。是則 上訴人執此主張被上訴人應依系爭委託銷售書第四條特約事 項第3項給付違約金云云，自屬無據。從而，上訴人主張本 於契約之法律關係，（減縮後）請求被上訴人黃文通給付1, 667,730元、被上訴人建利公司給付2,245,755元、被上訴人 黃建堯給付586,515元及法定遲延利息，洵屬無據，不應准 許。原審因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。 四、至上訴人固聲請傳喚證人沈嫦娥到庭作證，惟查證人沈嫦娥 為上訴人之ＯＯＯＯ，亦為本件之訴訟代理人，求勝企圖明 顯，是亦難期渠為客觀公正之證詞，經斟酌尚無傳喚之必要 。又兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審 酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，末併敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 9 日 民事庭審判長法 官 謝志揚 法 官 賴淳良 法 官 張健河 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 中 華 民 國 102 年 8 月 9 日 書記官 徐文彬