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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 107年度上字第10號 上　訴　人　陳弘洲即全家企業社 訴訟代理人　吳順龍律師 　　　　　　孫裕傑律師 　　　　　　黃佩成律師 被上　訴人　恩慈生物科技有限公司 法定代理人　葛俊言 上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國106 年 12月29日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第328號第一審判決提起 上訴，本院於107年5月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之 裁判均廢棄。 前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣參拾萬壹仟元及自 民國106年9月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 其餘上訴駁回。 本判決所命給付，於上訴人以新臺幣拾萬元供擔保後，得為假執 行；但如被上訴人以新臺幣參拾萬壹仟元為預供擔保，得免為假 執行。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人主張：伊前向被上訴人（原名恩慈醫療器材有限公司 ）承租門牌號碼為花蓮縣○○市○○路○段○○號0-0樓之房屋 （下稱系爭房屋），供作伊經營旅宿業之用，約定租金每月 新台幣（下同）301,000元、租賃期間自民國（下同）105年 4月1日至115年3月30日，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租 約）且經辦理公證，伊則依約給付押金1,806,000元（下稱 系爭押金）。伊前以旅宿業經營困難、不堪負荷為由請求被 上訴人終止系爭租約，未獲被上訴人同意，詎被上訴人之法 定代理人竟於106年6月間起屢以強制力禁止伊及員工進入系 爭房屋，致伊無法繼續使用系爭房屋，已屬違約，爰以本件 起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。又被上訴人 現已另將系爭房屋供作他用，其顯已違反系爭租約之約定及 民法第423條規定，爰再以107年5月15日民事辯論意旨狀為 終止系爭租約之意思表示，系爭租約既係因可歸責於被上訴 人之事由而終止，伊自得請求被上訴人如數返還系爭押金等 情。爰依系爭租約第8條第1項第2款約定，求為命被上訴人 應給付1,806,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲 延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提 起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴 人1,806,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。 二、被上訴人抗辯：上訴人仍持有系爭房屋門禁感應卡，實因其 債務問題常有債主上門，上訴人員工不堪其擾而將系爭房屋 前門關閉、自後門進出，伊並無阻擋上訴人使用系爭房屋。 爰主張解約（按應為終止系爭租約之意），請求依系爭租約 第8條第4項約定提前終止租約辦理，上訴人應主動協同辦理 終止契約公證。至上訴人所主張伊將系爭房屋另作他用部分 ，實為伊法定代理人之父親將系爭房屋其中部分房間出借予 朋友使用，並非伊另將系爭房屋出租或營業使用，本件係因 可歸責於上訴人之事由所致，上訴人不得請求返還系爭押金 。再者，上訴人違約在先且未依約辦理終止系爭租約之手續 ，伊自得依約請求上訴人加倍給付相當於系爭房屋每月租金 數額之違約金，是縱認伊應返還系爭押金，以上訴人所積欠 之系爭房屋租金及上開違約金抵銷後已無剩餘，上訴人不得 請求返還系爭押金等語。並答辯聲明：上訴駁回。 三、不爭執事項：（見本院卷第95頁反面-第96頁） ㈠兩造於105年4月26日簽立系爭租約並經公證，約定上訴人以 每月租金301,000 元向被上訴人承租系爭房屋。系爭租約於 第3、4、8 條約定租金、押金之支付方式，及提前終止系爭 租約等項，分別為： ⑴第3 條（租金約定及支付）：「一、每月應繳租金：新台幣 （以下同）三十萬一千元整（含稅）。二、支付方式：承租 人（即上訴人）應於每年支付一次，甲方（即被上訴人）向 承租人收取每月三十日到期之租賃支票，計十二張。簽約首 次一次簽發交與甲方。…四、承租人如有遲延給付租金之情 形，經出租人（即被上訴人）催告後逾期一個月未給付者， 應按當月租金加倍付違約金給出租人。…」； ⑵第4 條（押金之約定及返還）：「一、經雙方同意押金為六 個月租金，計新台幣：一百八十萬六千元整。二、支付方式 ：雙方同意分三期支付，簽約付第一期九十萬三千元整（現 金或當日支票），第二期四十五萬三千（元）兌現日期為 105年9月30日，第三期四十五萬（元）兌現日期為106年3月 30日，三期給付合計金額押金總額計一百八十萬六千元整。 三、前項押金承租人（即上訴人），應於簽訂本契約之時同 時給付出租人（即被上訴人），如承租人有違約事情，出租 人得就擬返還與承租人之押金中主張抵扣。如有不足之情事 承租人應補足差額。四、若無違約事情（包含遷出戶籍或註 銷營業登記），出租人應於租期屆滿承租人交還房屋時，無 息返還。五、承租人不得主張以押金給付應繳付之租金。」 ； ⑶第8 條（提前終止租約）：「一、合意終止租約（一）雙方 若因不得已之事由提前終止租約者，應於一個月前以書面通 知他方。…（四）提前終止租約者，應協同辦理終止租約公 證。二、承租人（即上訴人）有下列情形之一者，出租人（ 即被上訴人）得終止租約：（一）遲付租金之總額達二期之 租額，並經出租人訂相當期間催告，承租人仍不為支付者。 …三、出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：（一 ）租賃標的物因天災損害而有修繕之必要時，出租人不為修 繕，或經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢者。（二） 租賃標的物受出租人之債權人強制執行，使承租人無法使用 者。」，有系爭租約及其公證書可憑（見原審卷第7 -20頁） 。 ㈡上訴人已如數支付系爭押金予被上訴人，並另依約簽發系爭 房屋租金支票交付予被上訴人，其中上訴人所簽發發票日期 分別為106 年5月31日及同年6月30日之支票，經被上訴人分 別提示後分別以存款不足、存款不足及拒絕往來戶為由遭付 款人退票，有支票影本及退票理由單可憑（見原審卷第21- 26、44-45頁）。 ㈢被上訴人於106 年6月13日發函催告上訴人繳納系爭房屋106 年5 月租金，上訴人則於翌日即同年月14日以其無法經營為 由，請求被上訴人准予提前於同年月15日解約（應係終止之 意，下同），被上訴人於翌日即同年月16日發函表示不同意 ，並於同年月26日通知上訴人應依約履行，有花蓮富國路郵 局106年6月13日第87號、106年6月14日第89號、106年6月16 日第90號、106 年6月26日第102號存證信函可稽（見原審卷 第46、65-66、47-49頁）。 四、爭執事項：（見本院卷第96頁反面） ㈠系爭租約是否已合法終止？如是，於何時、由何人終止？ ㈡上訴人請求返還系爭押金有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而真意何在，又應以過去事實 及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 （最高法院39年度台上字第1053號判例要旨參照）。又稱租 賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支 付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，是倘當事人一 方不欲以其物租與他方使用收益、他方亦不欲支付租金者， 堪認雙方已無租賃契約之存在。另按押租金在擔保承租人租 金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不 負返還之責。租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行 之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法 院83年度台上字第2108號判例要旨參照）。查： ⑴被上訴人前因提示上訴人所簽發用以支付106年5月租金之支 票（發票日期為106年5月31日）遭退票後，於106年6月13日 發函催告上訴人給付106年5月之租金，上訴人遂於翌日以其 無法經營為由，請求被上訴人准予提前於同年月15日終止系 爭租約，然被上訴人於同年月16日發函表示不同意，再於同 年月26日發函催告上訴人給付106年5月之租金等情，為兩造 所不爭執。又上訴人提起本件訴訟係於106 年8月4日繫屬於 原法院，且迄今仍未給付106 年5、6月之租金等情，有起訴 狀上所蓋之原法院收文章存卷可參（見原審卷第4 頁），上 訴人訴訟代理人並自承在卷（見本院卷第93頁反面）。被上 訴人既未同意上訴人提前終止系爭租約，亦未能證明其後有 合法終止租約之意思表示通知，系爭租約亦無承租人即上訴 人未繳納租金經出租人即被上訴人催告後仍未履行即視為終 止租約之約定，是系爭租約於本件起訴前尚未終止之事實， 應可認定。 ⑵上訴人雖起訴主張於106年6月10、11日，經被上訴人阻止致 無法使用系爭房屋，業經證人蔡夢妮、黃瑞潔即其○○於原 審證述明確，惟查，證人蔡夢妮於原審結證稱：我在上訴人 處擔任○○○○，在106年6月中旬要去飯店拿1台我私人之 電風扇，自動門打不開，我就走了，有跟上訴人反應，上訴 人說鎖住了，我想就算了。我做到106年6月底等語（見原審 卷第110頁正面）。證人黃瑞潔於原審結證稱：我是上訴人 之○○，在廚房煮菜，106年6月間我要去飯店拿回我的東西 ，但因門鎖住了，我不知道為什麼，所以我從後門跟1個年 輕人進去，我有向上訴人反應，但他要我別講那麼多，我在 飯店工作1年多，在106年6月就沒做了，因房東不給上訴人 繼續租，飯店就沒再做，我就離職沒做了等語（見原審卷第 111頁正面）。是依證人蔡夢妮、黃瑞潔之證述可知，僅能 證明其等於106年6月間系爭房屋前門無法出入之事實，尚難 執此逕認係被上訴人所為至明。且證人蔡夢妮、黃瑞潔因無 法自前門進入系爭房屋而向上訴人反應後，上訴人分別對其 等表示門鎖住了及別講那麼多，上訴人並未向其等表明係遭 被上訴人鎖上，且證人黃瑞潔獲悉之訊息是因房東即被上訴 人不願繼續出租系爭房屋，上訴人才無法經營飯店，顯與上 訴人實以景氣蕭條，每月營收無法支付人事基本開銷及房租 費，無法經營為由，於106年6月14日寄發存證信函請求向被 上訴人請求提前於同年月15日解約之事實不符。況倘被上訴 人確有於106年6月10、11日有將系爭房屋前門上鎖，阻止上 訴人使用系爭房屋之情事，上訴人竟於106年6月14日寄發上 開存證信函予被上訴人時，對此事隻字未提，反以無法經營 為由請求被上訴人同意提前終止，顯與常情有違。佐以上訴 人訴訟代理人於本院自承上訴人在106年6月20日出具同意書 請被上訴人拆除上訴人掛於系爭房屋之招牌（見本院卷第94 頁反面-第95頁正面），亦有上訴人出具之同意書附卷可參 （見原審卷第43頁）。依此，尚難僅憑證人蔡夢妮、黃瑞潔 之證述，即認系爭房屋前門係遭被上訴人上鎖，致上訴人無 法使用之主張為真。上訴人另主張於106年6月27日遭被上訴 人阻擋而無法進入系爭房屋，並提出照片為證，惟照片僅能 證明系爭房屋前門無法開啟之事實，已如上述。又斯時上訴 人已遲付系爭房屋106年5月租金，經被上訴人2次催告仍未 繳納，並早在106年6月14日即向被上訴人言明無法經營旅店 ，請求提前終止系爭租約，復於106年6月20日委請被上訴人 將系爭房屋之旅店招牌拆除，且被上訴人之住家係在系爭房 屋樓上層，與系爭房屋使用同一部電梯，因被上訴人住處大 門平時不關，當電梯抵達被上訴人之住家樓層，電梯門一開 啟即可進入被上訴人之住家，當上訴人於106年6月27日欲進 入系爭房屋搬東西時，被上訴人基於上開原因，故在警方未 到場前阻止上訴人，實與上訴人所為當天遭被上訴人阻止其 使用租賃物之主張不合。從而，上訴人所為因可歸責於被上 訴人之事由，致其無法繼續使用系爭房屋之主張，難信為真 。 ⑶被上訴人法定代理人之父自106 年8月起，將系爭房屋其中5 間房間提供予友人使用，其友人自106年8月間自行上網作為 福來好事民宿使用一節，業為被上訴人法定代理人自承在卷 （見本院卷第135-136頁及第138頁之本院公務電話查詢紀錄 表），復有上訴人提供之福來好事民宿訂房系統及旅客評論 網頁及網路刊載照片可憑（見本院卷第120- 129頁），足認 被上訴人在其法定代理人之父提供系爭房屋之部分房間予友 人使用時，即有不欲提供系爭房屋予上訴人使用收益之意思 甚明。參酌上訴人於106年8月4日起訴主張以本件起訴狀為 終止系爭租約之意思表示（見原審卷第5頁），可認自106年 8月起，兩造就系爭房屋之租賃關係已因其等均無意繼續而 告終止，兩造之租賃關係既已消滅，依前開說明，上訴人請 求被上訴人返還系爭押金，為有理由。 ㈡按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 前段定有明文。本件上訴人請求返還系爭押金為有理由，業 如前述，被上訴人則主張以上訴人前所積欠之系爭房屋租金 ，及依約加倍計算之違約金而為抵銷（見本院卷第103- 105 頁），查： ⑴系爭租約第3條第4項係約定：「承租人（即上訴人）如有遲 延給付租金之情形，經出租人（即被上訴人）催告後逾期一 個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人。」（ 見原審卷第10頁），上訴人因未如期給付系爭房屋106年5月 之租金，被上訴人因此於106年6月13、26日分別發函催告上 訴人給付系爭房屋106年5月租金等情，為兩造所不爭執，且 被上訴人之後並未再行催告上訴人給付租金，僅有提示上訴 人所簽發發票日期為106年6月30日之支票乙情，亦為被上訴 人法定代理人所自承（見本院卷第95頁反面）。上訴人經被 上訴人催告後，遲至兩造之租賃契約於106年8月終止時既仍 未繳納106年5月之租金，自與上開「經出租人催告後逾期一 個月未給付」之情形相當，依上開約定，上訴人應按當月租 金加倍給付違約金即602,000元予被上訴人，被上訴人主張 以上訴人應付前開金額之違約金而為抵銷，為有理由。 ⑵系爭租約第4條第3項前段約定：「前項押金（即系爭租金） 承租人（即上訴人），應於簽訂本契約之時同時給付出租人 （即被上訴人），如承租人有違約事情，出租人得擬就返還 與承租人之押金中主張扣抵。…」（見原審卷第11頁）。系 爭租約於106年8月起已經兩造終止，業如前所認定，上訴人 未依約如期給付系爭房屋106 年5-7月之租金共903,000元， 堪認已違反其於系爭租約中給付租金之義務，被上訴人主張 以上訴人所積欠系爭房屋租金而為抵銷，自為可採。 ㈢據上，上訴人請求被上訴人返還系爭押金，為有理由，應予 准許，惟被上訴人主張以上訴人所積欠之上開金額之租金 903,000元及應付之違約金602,000元，共計1,505,000元而 為抵銷，為有理由，抵銷後被上訴人應返還系爭押金中之 301,000元（計算式：1,806,000－1,505,000＝301,000）， 上訴人逾該金額部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、綜上所述，上訴人依系爭租約第8 條第1項第2款約定，請求 被上訴人返還系爭押金中之301,000 元及自本件起訴狀繕本 送達翌日（即106 年9月7日，見原審卷第37頁）起算之法定 遲延利息為有理由，應予准許，逾該金額部分之請求，為無 理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由 本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不 應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不 合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。再 本判決命被上訴人給付金額未逾50萬元，爰由本院依職權為 假執行及免為假執行之宣告，併予敘明。 七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第389條第1項第5款、第392 條第1、2項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 22 日 民事庭審判長法 官 張健河 法 官 林碧玲 法 官 林慧英 以上正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任 律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中 華 民 國 107 年 6 月 22 日 書記官 郭怡君 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。