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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　 107年度上易字第58號 上　訴　人　長潤建設開發股份有限公司 法定代理人　邱盛堂 訴訟代理人　許仁豪律師 被上訴人　　東方大鎮社區Ａ區管理委員會 法定代理人　黃俊棠 訴訟代理人　陳信伍律師 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國107年7 月11日臺灣臺東地方法院106年度訴字第32號第一審判決提起上 訴，本院於民國107年11月5日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 ㈠、上訴駁回。 ㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、被上訴人方面： 一、主張： 兩造前於民國95年12月12日就本院94年度上字第18號損害賠 償事件成立和解（下稱系爭和解），其中和解成立內容：１ 、兩造同意自96年1月1日起開始由被上訴人即東方大鎮社區 A區（以下稱東鎮社區A區）管理委員會開始管理停車場（位 於臺東市○○段○○○○號土地地下1、2樓），車位所有權人 每月應繳交每個停車位新臺幣(下同)300元之管理費予被上 訴人。自此，上訴人確依上開和解條件，按時繳交151個自 有停車位之管理費，彼此相安無事。兩造既已成立系爭和解 ，依民事訴訟法（以下稱民訴法）第380條第1項規定，與確 定判決有同一效力，均應受其既判力之拘束。上訴人稱和解 成立後得隨時終止委託被上訴人管理云云，顯有誤會。系爭 和解法律關係所稱之管理，係指管理停車位所需警衛、車道 維護、進出管制、停車位清潔、大樓安全等管理行為，與公 寓大廈專有部分之管理不同。地下室停車場主要用途為防空 避難及停車空間之共同使用，屬公寓大廈管理條例（以下稱 公寓大廈條例）第10條第2項前段之共用部分，當屬於被上 訴人管理委員會管理。上訴人與訴外人蟲蟲危機環境防治企 業社於104年8月1日簽訂環境清潔維護承攬工程合約書，契 約期限1年，每月維護費用為8萬5000元。然證人王怡文未實 際至地下停車場打掃，且未提出合約，每二個月結算費用40 00元，明顯偏低，所為證述缺乏憑信性；證人王俊杰於104 年、105年間既受僱擔任娜路彎銀河酒店水電工程之工地主 任，受另名證人王集桂（自承娜路彎工程部經理）指示施作 ，倘娜路彎與上訴人沒有關係，為何王俊杰會至地下停車場 施工；而王集桂稱受家榕AMY指示，事實上為娜路彎酒店之 會計人員，倘其未在上訴人處擔任任何職務，為何會指示王 集桂指揮王俊杰前往工作，證人所述顯不足採。重點還是在 於地下室停車場管理權歸屬，上訴人如果沒有管理權，縱令 有施工而未移交設備，如何主張抵銷。詎上訴人於104年12 月23日以長潤104管字第2號函知伊，自105年1月1日起接手 管理地下室停車場區域，並通知住戶將管理費匯至指定帳號 ，以免影響進出權益。被上訴人嗣以105年6月6日（105）東 A字第105041號函通知上訴人，應將105年1至5月份停車管理 費繳回，然上訴人置之不理，仍繼續收取。按上訴人自有停 車位有151個，應給付之停車管理費為：54萬3600元（計算 式：151×300×12＝543600）。又上訴人本無權向其他60個 自有車位住戶收取停車費，竟逕自於105年起，向其他60個 自有車位住戶收取每月300元停車費，迄已收取17萬6700元 ，屬無法律上原因而受有利益，應返還予被上訴人，爰依系 爭和解及民法第179條不當得利之法律關係、提起本訴等語 ，請求上訴人應給付被上訴人720300元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、聲明： ㈠、上訴駁回。 ㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 乙、上訴人方面： 一、答辯： 上訴人為東鎮社區A區之起造人，囿於興建當時建築法規， 地下室停車場不得登記為單獨所有，乃登記東方大鎮社區警 衛室為主建物，地下停車場為附屬建物，並劃分211個停車 位，凡購買單一停車位者，即可取得所有權應有部分211分 之1。其中151個停車位為其所有，其餘60個停車位則為其他 所有權人所購買。停車場依公寓大廈條例第10條第1項規定 ，為約定專用部分，依東鎮社區A區住戶規約第2條第1項第3 款、第4項約定內容，應由上訴人及其他停車位所有權人自 行管理，本非全部區分所有權人及被上訴人所能置喙，被上 訴人非具有管理權限，此經本院以95年度再字第2號民事判 決確定，就本件訴訟法律關係對兩造生既判力及爭點效。而 系爭和解僅係委由被上訴人代為管理，上訴人得本於約定專 有部分所有權人地位，隨時終止委託管理之約定。據東鎮社 區A區地下停車場車位區分所有權人第一次會議紀錄（105年 3月4日下午7時於社區地下室1樓會議室開會）顯示，若非被 上訴人及全體地下室停車位區分所有權人事先早已同意將地 下室停車場交還上訴人管理，何以有此會議之進行？且被上 訴人亦曾向上訴人提出關於車位管理等多項建議，於提案第 3案載明「停車場已由長潤建設負責管理」，益見已交還上 訴人經營管理。倘認上訴人無受託管理地下室停車場，因管 理有利於被上訴人本人，不違反明示或可得推知之意思，得 基於民法第176條第1、2項規定請求必要有益費用。而上訴 人確實有委託蟲蟲危機環境防治企業社進行清潔消毒，明鴻 水電工程有限公司裝設地下室停車場獨立電表及配電盤等工 作事實，此業經證人王怡文、王俊杰到庭證實。而證人王集 桂亦證稱上訴人確有購置燈管、監視器、集水盤、辦公室隔 板等事實。而被上訴人將設置於地下室設備之維護，一律劃 歸為停車場之管理範圍，顯有誤導之嫌。關於社區整體維護 之水電工程（水塔、蓄水池、汙水池）及消防管線設置等， 非專門特定用於地下室停車場，與停車場管理並無關聯。其 次，保全服務費用係針對所有社區人員之出入管制，亦非專 門限於地下室停車場之管制，且停車場有特定車道及E-TAG 電子門卡，並無保全管制需求。而上訴人已自行僱請消防設 備及清潔公司維護，被上訴人提出之費用應屬全部社區範圍 ，非專用於停車場。至於電費部分，上訴人另裝設專用電表 ，並按用電度數按時繳納予被上訴人，被上訴人所提用電繳 費通知收據應屬全部社區之維護範圍。其他修繕單據則無法 特定，與地下室停車場管理有何關聯。實情是於104年12月 間，時任被上訴人管理委員會主任委員吳文治及全體委員請 求上訴人接管停車場，因而自105年1月1日起自行管理，進 行水電修繕、漏水處理、門閘更新、停車格重新油漆、設置 水電表及清潔消毒等工作，屬正當權利之行使。此由吳文治 於通訊軟體LINE之對話，以及被上訴人於105年3月21日公告 之第20屆委員第2次臨時會會議紀錄提案一說明欄記載，停 車場暫委由上訴人協助收費、執行維護等內容，可知上訴人 受請求收回系爭停車場為真實。而上訴人自105年迄今就其 他住戶自有60個停車位實際收取之管理費用為18萬4200元， 此事實足認被上訴人並未管理地下停車場；而上訴人實際管 理期間，支出打掃清潔、地下室電費、更新燈具、維護消防 設備、設置垃圾回收區隔間、重新標劃停車格及行車路徑、 維護車輛出入控制系統、設置車輛門禁管制設備（即入口電 子式進出感應工程項目）及管理人員，支出費用共91萬8304 元，被上訴人無法律上原因受有此利益，倘本院認上訴人應 給付管理費用，主張應由管理費用中抵銷扣除等語置辯。 二、聲明： ㈠、原判決廢棄。 ㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 ㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 丙、二造不爭執及爭執事項： 一、不爭執部分（本院卷第57頁正面至第60頁反面）： ㈠、兩造前因本院94年度上字第18號損害賠償事件，於95年12月 12日達成和解（即系爭和解），其內容第1至6點如下： １、兩造同意自96年1月1日起開始由被上訴人即東鎮社區A區管 理委員會開始管理停車場，車位所有權人每月應繳交每個停 車位300元之管理費（與清潔管理費、清潔費同義）予被上 訴人。 ２、被上訴人管理地下室1樓及2樓之停車位，禁止無停車位或未 租用車位者進入停車場停車。 ３、兩造同意撤回因與地下室1樓及2樓停車位有關之訴訟及一切 執行程序。兩造並應配合他造向執行處具狀撤銷假扣押或假 執行，並同意他造取回擔保金。 ４、被上訴人請求上訴人給付321萬6300元整之管理費，及上訴 人向被上訴人及第5屆管理委員請求467萬2540元整之損害賠 償費，2者均相互抵銷，互不再請求（該部分與本件訴訟無 關，原審卷1第143頁反面）。 ５、除以上各點外，上訴人同意至遲於95年12月底前，施作系爭 和解筆錄附表所示各項目，由被上訴人驗收。 ６、兩造其餘之請求均拋棄→原審卷1第6頁、第7頁、第8頁（上 訴人同意施作項目附表）、第3頁反面（起訴狀）。 ７、系爭和解效力不及於其他60個停車位管理費收取權限→原審 卷1第351頁正面。 ８、104年12月31日前，上訴人有繳交停車位管理費（每個車位3 00 元，有出租的打8折，沒有出租的打6折，所以實際繳交 的管理費會與有無出租有關；又本件清潔管理費即是指管理 費或清潔費）予被上訴人→原審卷1第143頁反面、第153頁 反面、第226頁反面，原審卷2第164頁正面，原審卷1第154 頁正面（吳文治證詞），本院卷第58頁正面。 ９、變更系爭和解約款為被上訴人的職權→本院卷第63頁正面。 ㈡、關於104年12月23日長潤104管字002號函： １、上訴人以此函向被上訴人表示：自105年1月1日起，地下室 停車場區域由我方（上訴人）執行管理權責，惠請住戶將管 理費於每月25日至27日19時至22時至地下室一樓管理室繳納 或每期到期5日前用郵政劃撥至指定帳號，以免影響住戶進 出權益，惠請將本通知函張貼於公告欄周知（又上訴人於10 5年底左右，亦公告如上開的文件予各車主）→原審卷1第9 頁、第10頁。 ２、原審卷第9頁所指「自購車位300元」、「B1層車位800元」 、「B2層車位700元」係指：管理費統一價為300元，但如果 是停B1的要付租金500元、管理費300元，所以是800元，若 是B2租金是400元、管理費300元，所以是700元，若是個人 自購車位的話就是管理費300元（沒有租金的問題）→原審 卷1第142頁反面。 ３、上訴人自105年1月1日開始「管理」東鎮社區A區地下室1、2 樓停車場→原審卷2第39頁反面。 ㈢、東鎮社區A區105年1月23日區分所有權人會議紀錄記載： １、第二案、 ⑴、案由：社區成立至今己近20年，公共區域設施的老舊及公共 管線漏水等等問題，也在這幾年一一突顯出來，若仍維持每 坪35元的收費方式，以目前的收入情形來分析，對於將來管 委會對上述問題恐無法立即改善。 ⑵、說明：本社區自86年起管理費採每坪35元收取方式維持近20 年，且調查發現每坪35元管理費，為本縣公寓大廈管理費每 坪收費最低之社區，鑑於近年來社區管理等各項支出，均由 地下停車場收入予以維持運作，然自105年1月份起，停車場 管理及承租收費由上訴人收回管理，以目前管理費及各項收 入金額來看，未來恐難以持續運作社區之支出，故建議討論 提高管理費。 ⑶、擬辦：以出席區分所有權人過半數表決調漲或維持目前管理 費。 ⑷、決議：出席人員過半數，表決維持管理費每坪35元，故不予 調漲→原審卷1第170頁反面。 ２、臨時動議及決議：第一案 ⑴、案由：地下停車場應歸屬社區管理，清潔費也應歸社區收入 ，不應交由上訴人管理及收費。 ⑵、說明：地下停車場車位產權私有之住戶約有60多戶，理應由 社區管理委員會提供服務及管理，清潔費更應該歸管委會所 有，如果交上訴人管理，既無法對私有車位住戶交代，更減 少管委會收入。 ⑶、擬辦：通知自購車位之所有權人互推派1至2名為代表人，與 上訴人協商討論停車場相關管理事宜。 ⑷、決議：通知自購車位之所有權人互推派1至2名為代表人，屆 時由第20屆管委會協同自購車位代表人共同與上訴人協商討 論停車場相關管理事宜→原審卷1第171頁正面。 ㈣、被上訴人105年2月22日第20屆第1次管理委員會議紀錄如原 審卷2第133頁所載。 ㈤、東鎮社區A區地下停車場105年3月4日「車位區分所有權人」 第1次會議紀錄如原審卷2第132頁所載。 ㈥、被上訴人105 年3 月16日第20屆第2 次臨時會議紀錄討論事 項提案： １、關於停車場管理相關事宜部分： 「地下停車場目前暫委上訴人協助收費、執行維護及清潔工 作，由於社區累積諸多傳言及各種情緒，原安排停車位所有 權人與上訴人協議機制，經查依公寓大廈條例，地下室管理 權屬社區管委會，故仍應歸屬社區管理委員會管理並取消協 調會議。 ２、決議：交由社區管理委員會管理，專款專用。惟須適度回饋 社區管理費，回饋比率再議」→原審卷1第135頁反面。 ㈦、被上訴人105年5月9日第20屆第2次管理委員會會議紀錄記載 ：提案二：催繳管理費事宜（含地下停車場）。 １、說明： ⑴、社區多項設備老舊經查核需要修繕或汰換，管委會依規定催 繳積欠之管理費。另因查核業務時發現，歷年帳務諸多瑕疵 ，包含地下停車場，經簡略查閱認為有查核之必要。 ⑵、停車場本屬管委會管理，本次會議針對停車場管理裁決處理 方式。 ２、決議： ⑴、請會計專業人士查核社區帳冊及憑證（含地下室）。 ⑵、發文上訴人限期將已代收之105年度停車管理費扣除相關支 出後，剩餘款項繳回本管委會入帳→原審卷1第172頁。 ㈧、被上訴人以105年6月6日（105）東A字第105041號函向上訴 人表示： 主旨：請貴公司將105年度1至5月151個停車管理費，繳回被 上訴人處。 說明： ⒈自即日起，本社區A區地下停車場（B1、B2）管理費，各 自購車位所有權人需至本社區管理室繳納。 ⒉出租車位停車管理費仍由貴公司收取，如委託本管委會代 收，將比照東台有線電視公司由管委會代收第四台的費用 ，需付管委會回饋金，費用另議→原審卷1第11頁、參第1 2頁。 ㈨、被上訴人105年10月5日第20屆第4次管理委員會會議紀錄記 載： 地下室停車場清潔管理費相關事宜： 說明：依公寓大廈條例及住戶規約規定，地下停車場歷年來 皆由管委會收取清潔管理費，上屆（19屆）主委吳文 治及管委會發給上訴人公文均為無效之公文，上訴人 無權管理地下停車場也無權收取自購車位所有權人之 停車管理費，本屆委員會已發文給上訴人繳交名下車 位清潔管理費及已收取自購車位所有權人之停車管理 費至本管委會，但上訴人不予理會，至今仍未繳納也 未退還已收取之清潔管理費，委員會將採取法律途徑 追討→原審卷1第174頁反面。 ㈩、被上訴人以106年6月9日（106）東A字第1060609002號函向 上訴人表示： １、貴公司於本社區管理室旁地下通道出入口處私自設立欄柵控 制本社區車輛住戶出入，並將本社區原有管制柵欄拆除，迫 使地下室自購車位者，須將每月300元地下室清潔管理費繳 給貴公司，否則無法進入，自購車位者皆反映上述情事已侵 害到本社區管理委員會權益。 ２、查社區管理委員會於86年成立以來，整個社區的清潔維護、 警衛人員、水電、管線、電梯維修、消防檢查及各項維修， 每年皆須花費幾百萬元，這都是各住戶依法繳交管理費支付 的，這些範圍當然包含頂樓、地下室的進出及管理修繕，20 年來本社區管理委員會依法管理整個社區，貴公司根本無權 私設柵欄管制亦無社區管理權。 ３、貴公司私設柵欄後，任意將車位租於社區以外之人，且未將 車位承租人資料交付管理室（以前管理室皆有一份地下室停 車位名單及聯絡資料），導致本社區地下室出入混亂，遇突 發事情無法立即通知當事人到場協助排除，上述情形已有多 數住戶反映，希望委員會加強管理。 ４、綜上，請貴公司於文到15日內將私設柵欄移除，本會將自行 管制，以維護本社區全體住戶與環境之安全，並請貴公司將 出租車位承租人聯絡資料、車號及停放編號提供本會管理室 ，俾利管理→原審卷1第298頁、第299頁。 、被上訴人以106年6月9日（106）東A字第1060609001號函向 上訴人表示： 貴公司地下室共有151車位，每車位每月需繳300元，106年1 月至5月共計226500元尚未繳納，請依法於106年6月23日前 至本會管理室繳費，逾期本會將依法提請法院強制執行→原 審卷1第300頁。 、被上訴人第19屆主委（104年度，任職期間104年3月1日至10 5年1月31日）為吳文治、20屆主委（105年度，就任日期105 年2月1日）為黃建豪、第21屆主委（106年度）為鍾孟仲， 第22屆主委（107年度)為黃俊棠→原審卷1第169頁反面，原 審卷2第156頁正面，原審卷1第153頁反面（吳文治證詞）、 第158頁正面（黃建豪證詞）。 、依臺東縣○○市○○段○○○○號（作為管理員室、警衛室使 用）謄本記載如下１至３： １、登記日期85年9月19日，門牌號碼：臺東市○○路○段○○○巷○ ○號，坐落地號：豐年段27號，共有部分：豐年段1086建號 ，8393.65平方公尺（為豐年段720建號建物附屬建物，位於 地下1、2層）。 ２、其他登記事項記載主要用途為：防空避難室、停車空間（共 同使用）。 ３、建物所有權部記載上訴人權利範圍為151/211，其餘訴外人 許金花等均為1/211（即東鎮社區A區地下停車場有211個停 車位，上訴人有151個，其餘60個為個人所有車位）→原審 卷1第25至34頁、第143頁反面。 ４、豐年段720建號關於停車空間並沒有在法令修正後，重新登 記→原審卷1第143頁正面。 ５、關於地下1、2層的停車位，「停車格內」的空間原則上是該 住戶使用，其他住戶不能使用，也是固定車位，每1購買車 位住戶都是固定的車位→本院卷第60頁反面。 ６、地下1、2層的通道及坡道為個人自購車位者及上訴人在使用 →原審卷2第75頁，本院卷第60頁反面。 、被上訴人104年1至12月收支總表（地下停車場）中，其中「 停車場管理費」為上訴人所繳交，個人車位所有權人則繳納 「停車場清潔費」（原審卷1第35頁）。依被上訴人個人車 位清潔管理費一覽表記載，於105年間，個人車位所有權人 均無繳交停車場清潔費予被上訴人→原審卷1第63頁至第123 頁。 、被上訴人第19屆主委吳文治與上訴人於104年間的對話內容 如原審卷1第131頁至第134頁所載→原審卷1第154頁反面（ 吳文治證詞）。 、個人車位所有權人於105年間繳交清潔管理費共176700元予 上訴人→原審卷1第137頁、第138頁、第233頁正反面。 、針對原審判決上訴人得為「抵銷」的項目、金額，兩造沒有 爭執→本院卷第61頁正面、反面、第63頁反面、第64頁正面 。 二、爭執事項（本院卷第61頁正面）： ㈠、原判決的結果是駁回被上訴人的第一審之訴，上訴人得否提 起本件上訴？ ㈡、系爭和解成立後，兩造就本件停車場停車位（即地下室1、2 樓停車位）管理費收取事項（包含管理權）有無另為約定？ （也就是說被上訴人有沒有與上訴人另行約定，變更〈或修 改〉系爭和解約定〈款〉）？ ㈢、如上開㈡不為真（也就是系爭和解成立後，二造沒有另行約 定或修改和解約款），依公寓大廈條例或其他相關法令，上 訴人對他所有的151個地下室停車位是否具有管理權限？ ㈣、如上開㈢為真，上訴人得否終止委託被上訴人管理他所有的 151個地下室停車位？ 丁、本院的判斷： 一、上訴人可以提起本件的上訴： ㈠、本件被上訴人在原審的時候，是請求上訴人給付720300元， 經原審審理結果，認：⒈被上訴人請求上訴人給付720300元 是有理由的（也就是說單從這1點來看，上訴人是敗訴的） ，⒉但因被上訴人對上訴人另負有753574元的債務，⒊經相 互抵銷結果，因而判決被上訴人第一審之訴駁回乙節，有原 審判決可稽（本院卷第5頁至第13頁）。 ㈡、按民訴法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，既明定有既判 力，其因該部分判決所生法律上之效力，而受不利益之當事 人，就該部分判決，自有上訴利益，不受原判決主文形式上 為准駁宣示之拘束（最高法院80年台上字第2917號判例意旨 參照），所以說：得否上訴並不是單憑判決主文這個基準加 以判斷。 ㈢、承上，抵銷抗辯雖非訴訟標的，而僅為當事人提出的攻擊防 禦方法，但依民訴法第400條第2項規定，此為判決理由得生 既判力的例外，是以受不利判斷的當事人，不能拘泥於判決 主文的形式記載，應得對之提起上訴。所以第一審的被告就 第一審的判決肯認訴求債權（也就是第一審原告的債權）的 存在，如受有不利的認定，應認第一審的被告得對第一審的 判決提起上訴（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民 事類提案第40號）。 ㈣、而且，如果認第一審的被告（即上訴人）不得提起上訴，以 本件來說（被上訴人的訴求債權經第一審法院肯認存在）， 可能會發生以下的反常識結果： １、上訴人在第一審的時候，如果沒有為抵銷的主張，上訴人可 以上訴，但上訴人為抵銷主張的話，反而落得不能上訴的下 場，喪失救濟的機會。 ２、第一審法院認上訴人的抵銷主張全部不可採，上訴人可以上 訴，第一審法院認上訴人的抵銷主張可採，而且金額超過訴 求債權的話，上訴人反而不能上訴，這樣的情形無異於說： 上訴人可不可以上訴，是取決於他的抵銷債權是否被肯認的 偶然結果。 ３、第一審的判決結果，固然是駁回原告之訴，但是第一審的判 決是肯認原告（被上訴人）的訴求債權存在，所以就這一點 來說，被告（上訴人）仍是受不利（敗訴）的判決，這樣的 一個歷史事實，並不會因被告（上訴人）的抵銷抗辯可採， 就逆轉反推說關於訴求債權部分，被告（上訴人）沒有受到 不利（敗訴）的判決。 ㈤、綜上，本件上訴人應該是有上訴利益的。 二、系爭和解成立後，兩造就停車場停車位（即地下室1、2樓停 車位）管理費收取事項（包含管理權）並沒有另為約定變更 ： ㈠、證人吳文治的證詞不足為上訴人有利的認定： 證人吳文治即被上訴人第19屆主委（任職期間：104年3月1 日至105年1月31日，本院卷第59頁反面）於原審106年4月27 日行準備程序時說（原審卷1第154頁）： １、在104年7月多的時候搖桿壞了，預估修理要1、2萬元，因為 5000元以上要經過委員會同意，就有委員建議要跟上訴人談 論這個問題，因為車位上訴人佔大宗。8、9月的時候，約7 位委員跟上訴人代表林炎煌於娜路彎酒店一樓，當時大家共 識委託第三方管理停車場。上訴人推薦臺灣國際公司（詳細 名字忘記了，之前管理新生停車場的那家公司）。當時上訴 人有承諾去修理水電、電子式感應卡及電子式搖桿，但我沒 有考慮上訴人有什麼好處，上訴人也沒有要求什麼代價。 ２、後來於10月份召開委員會，決議由第三方管理，出席有超過 半數。當時沒有談好要給第三方的傭金。會議結束我本人有 以電話、LINE通知上訴人。 ３、當時臺灣國際公司有做簡報，上訴人沒有出席。 ４、（104年）10、11月臺灣國際有來做，先做好的是出入的門 禁部分。我們沒有付給臺灣國際公司錢，都由上訴人自行吸 收，上訴人有承諾會把所有的事情都建置好。 ５、可能在10月或12月的管理委員會中我們決議說，不要再收地 下室的管理費或清潔費。我們從105年1月1日開始不收。都 有公告予住戶知道。委由上訴人來收，請上訴人來管理，後 面的事情再來協調溝通。 ６、至於臺灣國際公司投入多少錢我不曉得，上訴人的代墊款我 不知道。 ７、我們那一任認為我們不去管理就不去收錢，乾脆由上訴人去 收錢管理。上訴人只要地下室管理好，不管是他自己或委由 第三方管理。 ８、這些都有開會，管委會大多數同意。 ９、住戶大會有提議，少數住戶有提到產權問題，大部分住戶是 沒有意見，約有394戶，車位加起來約200多個，大家只要有 停車位停車就好了，出入管制的好，管委會的委員也不需要 再為地下停車場的管理操心，也決議通過。 、我希望我卸任後，下一任可以繼續去溝通、協調。 、（「問：為何被上訴人法代在擔任主委後，發函及公告要求 要由被上訴人來管理地下室停車場及費用？」我大概知道他 是有壓力的。不是他個人決定就可，要有大家決議過半，可 能是委員會表決過半）（原審卷1第155頁反面）。 、（「問：過去管理地下室停車場有很多問題，就你遭遇到的 有什麼問題？」電燈壞掉、漏水、出入故障等都要花錢修繕 ，都是由地下管理費去處理，找廠商不是這麼好找，時效性 不好，費用也沒有收很多，所以才找第三方專業去處理。） （原審卷1第156頁正面）。 、（「問：104年12月間，你們包含被上訴人法代與上訴人去 商量協調，後來在娜路彎酒店開會決議由第三方來做管理？ 」那天是協調、溝通，有丟出由第三方管理。有會議決議由 第三方管理）（原審卷1第156頁正面）。 、（「問：後來住戶大會大部分都沒有意見，是否也是決議由 第三方管理？」是）（原審卷1第156頁正面）。 、（「問：既然決議由第三方管理，住戶大會也是決議由第三 方管理，在第三方還沒有找出來，為何後來由上訴人管理及 收錢？」目標是由第三方來管理。因為第三方還沒有找出來 ，所以就先把錢給上訴人，不然錢要如何處理。委員會沒有 決定自己來收錢。）；（「有沒有決議由上訴人管理且收管 理費？」沒有。）（原審卷1第156頁正面、反面） 、（「問：假如在還沒有跟第三方簽約，把管理權跟收費的權 利交由第三方時，應由何人管理？」拒絕回答。以管委會決 議為準。）（原審卷1第156頁反面）。 、（「問：管委會跟上訴人去協調，決定由第三方來管理，第 三方會是上訴人？）拒絕回答。沒有那個認知）（原審卷1 第157頁正面）。 、經梳理證人吳文治的上開證詞及前後語意脈絡，可以知道： 被上訴人是決議找第三方管理，並沒有與上訴人約定，變更 改由上訴人管理。 、雖然證人吳文治另提到說「可能在（104年）10月或12月的 管理委員會中我們決議說，不要再收地下室的管理費或清潔 費。我們從105年1月1日開始不收。都有公告予住戶知道。 委由上訴人來收，請上訴人來管理」云云（原審卷1第154頁 反面），但是證人吳文治於當日作證時另有提到： ⑴、（「問：104年12月間，你們包含被上訴人法代與上訴人去 商量協調，後來在娜路彎酒店開會決議由第三方來做管理？ 」那天是協調、溝通，有丟出由第三方管理。有會議決議由 第三方管理）（原審卷1第156頁正面）。（「問：有沒有決 議由上訴人管理且收管理費？」沒有）（原審卷1第156頁反 面）。所以從這1點來看，被上訴人是否有決議變更系爭和 解約款，實在難認為無疑。 ⑵、而且，上訴人於原審106年3月28日行準備程序時也提到「前 主委跟全體管委會委員要求上訴人來收回管理權，我們並不 知道有無上開決議」（原審卷1第143頁），可見被上訴人這 一造是否有決議變更系爭和解約款，實難認為無疑。況上訴 人也沒有提出被上訴人關於變更系爭和解約款改由上訴人管 理的決議書證以實其說（上訴人所提到有其他會議紀錄，並 不足以證明被上訴人有決議變更系爭和解約款，詳下述）。 ⑶、東鎮社區A區地下停車位，停車位管理費每個車位每月300元 ，104年12月31日之前，上訴人繳交的基準為有出租出去打8 折，沒有出租出去的打6折，而且東鎮社區A區地下停車位計 有211個，上訴人占151個，其餘60個為東鎮社區A區住戶所 有乙節，為二造所不爭（本院卷第57頁反面、第59頁反面、 第60頁正面），並有台東市○○段○○○○號建物登記第三類 謄本（建物標示及所有權部）（原審卷1第25頁至第34頁） 可稽。可見，如果以不打折的方式計算，每個月的停車場管 理費就有6萬3300元（300×211=63300元），每年就高達75 萬9600元（63300×12=759600元），而且是每月都要繼續繳 交收取。另參照系爭和解的成立方式（在法院成立和解筆錄 ，原審卷1第6頁、第7頁），加上上訴人又為公司組織，資 本額也高達2000萬元，有經濟部公司資料查詢1紙可佐（原 審卷1第5頁），如果二造間有另行約定，變更系爭和解約款 ，豈不會另訂書面載明彼此間的權利義務關係？何況另行訂 定書面約款也沒有任何的困難，所以依據二造沒有另外訂定 書面約款這個情況事實（證據），應該也足以削弱證人吳文 治上開冒頭處所提到的證詞的信用性。 ㈡、關於東鎮社區A區105年1月23日區分所有權人會議紀錄： 這次的區分所有權人會議紀錄內容如下：「 １、第二案、 ⑴、案由：社區成立至今己近20年，公共區域設施的老舊及公共 管線漏水等等問題，也在這幾年一一突顯出來，若仍維持每 坪35元的收費方式，以目前的收入情形來分析，對於將來管 委會對上述問題恐無法立即改善。 ⑵、說明：本社區自86年起管理費採每坪35元收取方式維持近20 年，且調查發現每坪35元管理費，為本縣公寓大廈管理費每 坪收費最低之社區，鑑於近年來社區管理等各項支出，均由 地下停車場收入予以維持運作，然自105年1月份起，停車場 管理及承租收費由上訴人收回管理，以目前管理費及各項收 入金額來看，未來恐難以持續運作社區之支出，故建議討論 提高管理費。 ⑶、擬辦：以出席區分所有權人過半數表決調漲或維持目前管理 費。 ⑷、決議：出席人員過半數，表決維持管理費每坪35元，故不予 調漲。」（原審卷1第170頁反面） ２、從這次的會議紀錄內容可以得知： ⑴、提案說明欄固有提及「自105年1月份起，停車場管理及承租 收費由上訴人收回管理，以目前管理費及各項收入金額來看 ，未來恐難以持續運作社區之支出，故建議討論提高管理費 」，但決議結果是「出席人員過半數，表決維持管理費每坪 35元，故不予調漲」，並沒有提及說要變更系爭和解約款。 ⑵、提案說明欄至多僅足證明提案人的提案緣由、動機及作法而 已，尚難因提案說明欄的記載，遽認被上訴人業已決議同意 變更系爭和解約款。 ⑶、本次會議第2案提案人縱為證人吳文治（當時任被上訴人主 委），至多也僅足證明這個案子是證人吳文治所提而已，並 無法單憑證人吳文治有提這個案件，就率認為這個案子是先 經被上訴人同意，證人吳文治再代表被上訴人提到105年1月 23日的區分所有權人會議。 ㈢、關於105年2月22日被上訴人第20屆第1次管理委員會議紀錄 ： １、這次會議中的工作報告有提及：上訴人已安裝停車場的部分 燈光，沒安裝部分是因為還停有住戶的車子，這些住戶會聯 繫移車以後再安裝，以及上訴人已安裝停車場的LED燈管乙 節，為二造所不爭（本院卷第58頁反面），並有105年2月22 日被上訴人第20屆第1次管理委員會議紀錄可稽（原審卷2第 133頁）。 ２、但是上開的工作報告內容，至多僅足證明上訴人有在停車場 安裝部分燈光及LED燈管，單憑這樣的安裝燈管、燈光事實 ，尚無法推論二造間已同意變更系爭和解約款。尤其本件地 下停車場計有211個車位，上訴人占151個，而上訴人所有的 車位並有對外出租之情（本院卷第60頁正面、第57頁反面） ，足見，上訴人對於本件地下停車場有非常直接、明顯的利 害關係，在被上訴人因電燈壞掉、漏水、出入故障等都要花 錢修繕，且找廠商不是這麼好找、時效性不好、費用也沒有 收很多，決定朝第三方專業處理（原審卷1第156頁正面）等 因素，致被上訴人管理未臻周全前提下，上訴人非無可能為 己身的利益，而在停車場安裝部分燈光及LED燈管，所以， 應難單憑上訴人有安裝燈管、燈光這樣的事實，就隨意的推 論二造間業已同意變更系爭和解約款。 ３、再者，東鎮社區A區地下停車場車位區分所有權人於105年3 月4日召開第1次會議，與上訴人共同商議地下室管理問題乙 節，為二造所不爭（本院卷第58頁反面），並據上訴人陳稱 在卷（本院卷第62頁反面），復有東鎮社區A區地下停車場 車位區分所有權人105年3月4日第1次會議紀錄可佐（原審卷 2第132頁）。可見，二造間就系爭和解約款如果業已達成變 更管理的約定，上訴人與東鎮社區A區地下停車場車位區分 所有權人為何又須於105年3月4日共同商議地下室管理問題 ？ ㈣、關於東鎮社區A區地下停車場車位區分所有權人105年3月4日 第1次會議紀錄： １、在該紙會議紀錄當中： ⑴、李明珠監察委員有提到：雖然地下停車場是上訴人擁有較多 權利，現在也委由上訴人負責收清潔費及維護工作。 ⑵、詹俊德副主任也提到：建議上訴人要注重地下停車位的清潔 問題、漏水問題、交管問題、轉租非本大樓住戶的出入問題 。 ⑶、有區分所有權人提到：建議上訴人設立專責部門或人員，讓 停車位用戶或車位區分所有權人有對話窗口反映問題或需求 。 ⑷、以上為二造所不爭（本院卷第58頁反面），並有東鎮社區A 區地下停車場車位區分所有權人105年3月4日第1次會議紀錄 可佐（原審卷2第132頁）。 ２、但是李明珠、詹俊德及區分所有權人所言內容，都是他們個 人的意見，尚難單憑他們的個人意見，就率推認被上訴人業 已同意變更系爭和解約款。 ３、上訴人於104年12月23日以長潤104管字002號函向住戶表示 ：自105年1月1日起，地下室停車場區域由我方（上訴人） 執行管理權責，惠請住戶將管理費於每月25日至27日19時至 22時至地下室一樓管理室繳納或每期到期5日前用郵政劃撥 至指定帳號，以免影響住戶進出權益，惠請將本通知函張貼 於公告欄周知。又上訴人於105年底左右，亦公告如上開文 件予各車主。此均為二造所不爭（本院卷第57頁反面），並 有上訴人104年12月23日長潤104管字002號函及公告可稽（ 原審卷1第9頁、第10頁）。足見： ⑴、上訴人早於104年年底即已發文並公告，他將自105年1月1日 起管理地下室停車場。 ⑵、上訴人貼出上開公告後，也的確有數10位的自購車位所有人 繳交管理費給上訴人乙節，有收費明細表可佐（原審卷1第2 33頁正面、反面）。 ⑶、可見，李明珠、詹俊德及區分所有權人非無可能係因上訴人 的上開函文、公告誤以為停車場的管理權者業已變更，才為 上開１的發言。從而，李明珠、詹俊德及區分所有權人的發 言，既有可能係受上訴人104年年底函文及公告的影響、污 染所致，自難單憑他們的上開發言，而為上訴人有利的認定 。 ４、而且，如上訴人所說的，這次會議的目的，係區分所有權人 與上訴人要共同商議地下室管理問題（本院卷第62頁反面） ，那麼，二造間如果已經合意變更系爭和解約款，上訴人為 何還要與東鎮社區A區區分所有權人討論地下室管理問題？ ㈤、關於被上訴人105年3月16日第2次臨時會議記錄： １、提案一的停車場管理相關事宜的說明欄提到：地下停車場「 目前暫委」上訴人協助收費、執行維護、清潔工作。決議欄 記載：交由社區管理委員會管理，專款專用。此均為二造所 不爭（本院卷第58頁反面），並有被上訴人105年3月16日第 2次臨時會議記錄可佐（原審卷1第135頁反面）。 ２、查： ⑴、證人吳文治於原審106年4月27日行準備程序時是證稱：（「 問：104年12月間，你們包含被上訴人法代與上訴人去商量 協調，後來在娜路彎酒店開會決議由第三方來做管理？」那 天是協調、溝通，有丟出由第三方管理。有會議決議由第三 方管理。）；（「問：後來住戶大會大部分都沒有意見，是 否也是決議由第三方管理？」是）；（「問：既然決議由第 三方管理，住戶大會也是決議由第三方管理，在第三方還沒 有找出來，為何後來由上訴人管理及收錢？」目標是由第三 方來管理。因為第三方還沒有找出來，所以就先把錢給上訴 人，不然錢要如何處理。委員會沒有決定自己來收錢。）； （「問：有沒有決議由上訴人管理且收管理費？」沒有。） ；（「問：管委會跟上訴人去協調，決定由第三方來管理， 第三方會是上訴人？）拒絕回答。沒有那個認知）（原審卷 1第156頁正面至第157頁正面）。 ⑵、證人黃建豪（被上訴人第20屆主委，105年2月1日就任，本 院卷第59頁反面）於原審106年4月27日行準備程序時也說： （「問：擔任委員的時候，有無跟主委吳文治去跟上訴人協 調地下室停車場的事宜？」有，也有其他委員一起去，在娜 路彎酒店，委員好像只有1、2個沒去，希望上訴人去協助修 理，上訴人說非專業，希望委由第三方修繕……在討論之前 ，吳文治跟大家說，若委由第三方管理，第三方是否可以給 一些回饋金給我們，幫忙樓上修繕的部份。住戶大會的時候 再來說明。……我只知道最後是請上訴人來跟大家說明，但 有小爭執，最後就沒有結果。去年開的區分所有權會議，約 1、2月份開的，我接任之前開的。有會議記錄，內容並沒有 提到委託上訴人管理）（原審卷1第158頁正面）。更可見， 被上訴人應沒有決議要變更系爭和解約款。 ⑶、105年3月16日第2次臨時會議的主席為證人黃建豪（原審卷1 第135頁反面），所以綜合上開⑴、⑵所述，前後2任與本件 有關係的主委既已明確證稱沒有決議交由上訴人管理且收管 理費，可見，尚難因該次臨時會粗糙不精確的說明欄記載， 而率認被上訴人這1造業已決議變更系爭和解約款。 ㈥、關於證人吳文治與上訴人間的對話內容： 查變更系爭和解約款屬管委會職權乙節，為二造所不爭（本 院卷第63頁正面），是縱認證人吳文治於原審卷1第131頁至 第134頁與上訴人的對話中，他個人有同意變更系爭和解約 款，對於被上訴人也不生效力。 三、上訴人對於他持有的地下室停車格（151個，限於停車格內 ）固有約定專用權，但尚難因上訴人就151個停車格內有約 定專用權，就推認說他有管理整個地下1、2室停車場的權限 ： ㈠、查： １、臺東市○○段○○○○號（作為管理員室之用，共有部分：臺 東市○○段○○○○○號），上訴人應有部分為151/211，訴外 人許金花等60人為60/211乙節，為二造所不爭（本院卷第60 頁正面），並有建物登記第三類謄本（建物標示及所有權部 ）可佐（原審卷1第25頁至第34頁）。 ２、臺東市○○段○○○○○號為地下1、2層建物，上訴人有車位15 1個，其他社區個人住戶計有60個停車位乙節，也是二造所 不爭的（本院卷第60頁正面）。 ３、東鎮社區A區住戶規約（以下稱住戶規約）第2條第1項第3款 約定：「約定專用部分：社區共同部分經約定供『特定』區 分所有權人使用者（如停車場車位），使用者名冊由管理委 員會造冊保存（本院卷第43頁）。」第2條第4項約定：「停 車空間應依與上訴人之買賣契約書使用其約定專用部分（本 院卷第44頁）。」 ４、使用停車位的時候，自購車位的人，是使用固定車位，其他 住戶不能使用乙節，是被上訴人所不爭的（本院卷第63頁正 面、第60頁反面），並有照片可佐（原審卷2第69頁）。 ５、臺東市○○段○○○○號的地下1、2樓有通行道及坡道等，通 道、坡道為每個住戶（包含上訴人及有車位的住戶）在使用 乙節，也是上訴人所不爭的（本院卷第60頁反面），並有現 場照片可稽（原審卷2第67頁、第68頁、第75頁、第78頁、 第79頁）。 ６、從上開所述，可以知道： ⑴、停車格內的空間應該是住戶規約第2條第1項第3款、第4項所 指的約定專用部分。 ⑵、至於車道、坡道等部分，考量它的性質、使用目的、用途等 ，另參照住戶規約第2條第1項第3款、第4項的約定，應認為 係屬於共用部分無訛。 ㈡、按「約定專用部分」之修繕、管理、維護，由各該區分所有 權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之， 公寓大廈條例第10條第1項、第2項分別定有明文。所以針對 停車格內的空間，依公寓大廈條例第10條第1項規定，上訴 人固或有管理權限，但因二造業於95年間達成系爭和解，同 意將停車場交由被上訴人管理（原審卷1第6頁正面），在二 造沒有變更系爭和解約款的前提下，上訴人對於停車場中的 車道、坡道等共用部分，應該是沒有管理權限的。 四、上訴人應不可以隨意終止系爭和解約款中關於約定交由被上 訴人管理停車場該約款： ㈠、查兩造前因本院94年度上字第18號損害賠償事件，於95年12 月12日達成系爭和解，和解內容第1、2點如下： １、兩造同意自96年1月1日起開始由被上訴人開始管理停車場， 車位所有權人每月應繳交每個停車位300元之管理費予被上 訴人。 ２、被上訴人管理地下室1樓及2樓之停車位，禁止無停車位或未 租用車位者進入停車場停車。 以上為二造所不爭（本院卷第57頁正面），並有系爭和解筆 錄可稽（原審卷1第6頁正面）。 ㈡、依上開二所說的，被上訴人迄今應該還沒有決議變更系爭和 解約款，而且，二造間就系爭和解約款也沒有另為變更的（ 書面）約定。 ㈢、依二造間關於臺東市○○段○○○○○號地下1、2層建物的共有 關係（原審卷1第25頁至第34頁，本院卷第34頁正面）及該 建物的用途（作為停車場及防空避難室），以及系爭和解筆 錄的內容、性質來看，系爭和解約款應與共有物的「分管契 約」相類。 ㈣、按終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有 人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契 約（最高法院89年度台上字第585號判決參照），所以上訴 人主張他可以依照民法第549條第1項規定，終止系爭和解， 應該是沒有理由的。 五、綜上所述： ㈠、兩造成立系爭和解後，並無變更先前的合意內容，上訴人應 履行系爭和解約款，每車位每月繳交管理費300元予被上訴 人，1年的管理費共54萬3600元（計算式：151×300×12＝ 543600）。 ㈡、自購車位所有權人60位的管理費，與系爭和解無關，上訴人 本無收取權限。惟其張貼如原審卷1第10頁的公告，使自購 車位之所有權人誤認應向上訴人繳交管理費，上訴人又自行 於停車場入口設置ETC電子道路收費系統，使自購車位之所 有權人僅得將管理費繳交給上訴人，方能順利通行，上訴人 的上述行為，已該當民法第310條第2款規定的債權準占有人 ，自購車位之所有權人將管理費繳交給上訴人，已生清償之 效力，被上訴人即不得重複收取。上訴人取得自購車位之所 有權人給付之管理費，並無法律上原因，被上訴人依民法第 179條不當得利之法律規定，請求上訴人返還已實際收取的 管理費用共17萬6700元（原審卷1第233頁），為有理由。 ㈢、所以，被上訴人起訴請求上訴人給付211個停車位管理費共 72萬300元（計算式：543600＋176700＝720300），是有理 由的。 六、關於抵銷部分： ㈠、關於本件停車場，上訴人計為被上訴人支出75萬3574元乙節 ，為二造所不爭（本院卷第61頁正面、反面、第64頁正面） 。 ㈡、上訴人對此部分的支出，有提出抵銷的抗辯（本院卷第61頁 反面）。 ㈢、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 定有明文。查被上訴人起訴請求與上訴人抵銷抗辯者均為金 錢債權，並均屆清償期，可互為抵銷，經抵銷後，被上訴人 已無賸餘金額得向上訴人請求。 七、本件總結：就被上訴人的訴求債權部分，原審判決上訴人敗 訴，並沒有錯，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回他的上訴。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 30 日 民事庭審判長法 官 劉雪惠 法 官 張宏節 法 官 林信旭 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 30 日 書記官 劉又華