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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 109年度上字第59號 上　訴　人　信固事業開發股份有限公司 法定代理人　賴嚮景 訴訟代理人　李茂華 被上　訴人　富泰大飯店即新知本大飯店 法定代理人　簡伶如 訴訟代理人　黃絢良律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109 年9月26日臺灣臺東地方法院109年度訴字第24號第一審判決提起 上訴，本院於110年3月25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： ㈠被上訴人於民國（下同）103年12月15日向上訴人承租臺東 縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及附屬設備作為 飯店經營之用，兩造約定租賃期間自103年12月15日起至108 年12月14日止，約定租金每月新臺幣（下同）70萬元，押租 金為100萬元，有租賃契約書（下稱系爭租賃契約）為憑。 ㈡因被上訴人對於房屋內、外經營旅館所需之動產、設備、傢 俱及歷史文化物品等動產（下稱系爭動產）有所有權，同日 則由上訴人以買賣價金1,200萬元承購，系爭動產於簽約時 視同點交，亦有動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為證 。至價金給付方式為以買賣價金100萬元充作系爭租賃契約 之押租金，及自106年12月15日起至108年8月19日止，每月 自租金中退還20萬元作為買賣價金，合計21個月共420萬元 。 ㈢嗣上訴人於108年9月底至10月間通知無法如期支付買賣價金 餘款，經雙方於108年12月13日確認上訴人就系爭買賣價金 尚積欠600萬元，屢經催討，未獲置理，爰依系爭買賣契約 及民法第367條規定，請求法院判決上訴人應給付被上訴人 600萬元本息（利息起算日依據為上訴人願於108年12月30日 前給付600萬元完畢之翌日，原審卷第28、59頁）等語。 ㈣起訴聲明：⒈上訴人應給付被上訴人600萬元，及自108年12 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被上訴 人願供擔保，請准予宣告假執行。 二、上訴人則以： ㈠他不爭執尚有系爭買賣契約價金餘款600萬元未給付予被上 訴人。惟系爭動產係於108年12月13日交付，交付時系爭動 產殘值經估價後僅有162萬元，被上訴人應負民法第359條規 定之物之瑕疵擔保責任，他得請求減少價金。 ㈡系爭買賣契約第11條隱含點交時間點為系爭租賃契約終止時 。倘依系爭買賣契約第5條約定以簽約時視同點交時，將使 系爭買賣契約第11條約定之終止契約點交物品形同虛設；系 爭買賣契約第5條約定之真意，應解釋為系爭買賣契約物品 出賣後，倘賣方即被上訴人未再繼續使用且有實際交付物品 予買方即上訴人時，為免交付物品種類品項繁多，致部分物 品漏未實質清點交付，始約定未實質清點交付之物品視同簽 約時已點交；而被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，仍因租賃 不動產營業而繼續占有使用系爭動產，且系爭動產買賣價金 採以不動產每月租金其中部分抵付，迄至系爭租賃契約108 年12月13日屆期，並由訴外人李茂華（下稱李茂華）就買賣 標的為點交，如原審不爭執事項第6點所示。交付買賣標的 ，完成系爭買賣契約之價金與標的之互為對待給付，係系爭 買賣契約第11條其他特約即為此特殊交易模式之特別約定， 故系爭買賣契約應優先適用第11條特別約定，即系爭動產係 於108年12月13日交付，他依民法第359條規定盤點後，於10 9年2月25日原審準備程序期日行使物之瑕疵擔保請求權，並 未逾民法第365條規定之除斥期間。 ㈢又頂樓加蓋回復原狀義務部分，兩造於103年12月15日簽訂 之協議書（下稱系爭協議書）第6條係約定「或」，是指可 由上訴人選擇由被上訴人拆除「或」上訴人承受，且系爭協 議書第7條亦約定以附件租約之精神處理，而系爭租賃契約 第8條約定租期屆滿，承租人有應回復原狀義務。被上訴人 於租賃期間擅自改裝頂樓，被上訴人雖於108年12月14日租 期屆滿已將所租賃房屋交還，惟並未依約回復原狀，縱系爭 協議書第6條約定由他無償承受被上訴人所為頂樓加蓋部分 ，惟並未排除系爭租賃契約第8條約定之被上訴人回復原狀 義務等語，資為抗辯（另上訴人於原審抗辯之同時履行抗辯 權及抵銷抗辯，兩造於本院未再爭執，爰不予贅述）。 三、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，及認上訴人 為同時履行抗辯權為有理由，被上訴人應負同時履行之義務 ，判命上訴人於被上訴人將富泰大飯店營業登記證及旅館登 記證交付予上訴人時，應給付被上訴人600萬元，並為附條 件之准、免假執行宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行 聲請。被上訴人就原審判決其敗訴部分未據聲明不服（法定 遲延利息部分，已確定）。上訴人則就原審判決對其不利部 分不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢 棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請 均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： ㈠本件上訴人於103年9月2日以後取得知本大飯店所有權；兩 造於103年12月15日簽訂系爭租賃契約，同日並經原法院公 證處103年度東院公字第000000000號公證，由被上訴人向上 訴人承租臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及 附屬設備作為飯店經營之用，約定租賃期間自103年12月15 日起至108年12月14日止，約定租金每月70萬元，押租金為1 00萬元，有經公證之系爭租賃契約（原審卷第8-16頁）附卷 ；同日兩造就飯店之管理事實、行為及負擔簽訂系爭協議書 ，有系爭協議書（原審卷第21頁）附卷；又因被上訴人就臺 東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋內、外經營旅館所需之動 產、設備、傢俱及歷史文化物品等現有設備有所有權，雙方 就上開動產及現有設備同意由上訴人以價金1,200萬元承購 ，並以買賣價金100萬元充作押租金，及自106年12月15日起 至108年8月19日止，每月自租金中退還20萬元作為買賣價金 ，合計21個月共420萬元，兩造亦有簽訂系爭買賣契約（原 審卷第17-20頁）附卷；嗣因故兩造結算，上訴人於108年12 月13日委託李茂華代理其辦理新知本飯店動產及租約到期點 交事宜，經雙方確認全部設備均無毀損且良好，雙方間債權 確認為600萬元，上訴人願於108年12月30日前給付完畢，有 委託書、李茂華及見證人侯壽松手寫之文件資料（原審卷第 28頁）附卷；又系爭租賃契約租期已於108年12月14日屆滿 ，雙方未續約，被上訴人已將租賃標的物交還予上訴人（原 審卷第73、76頁）；上訴人尚有系爭買賣契約餘款600萬元 未給付予被上訴人。以上均為兩造所不爭執（原審卷第106- 109頁），堪信為真實。 ㈡上訴人抗辯系爭買賣契約第11條為第5條之特別約定應優先 適用，則系爭動產係於108年12月13日交付，交付時系爭動 產殘值經估價後僅有162萬元，被上訴人應負民法第359條規 定之物之瑕疵擔保責任，他得請求減少價金。而他於109年2 月25日原審準備程序期日行使民法第359條規定物之瑕疵擔 保請求權，並未逾民法第365條規定之除斥期間等語。被上 訴人則辯以兩造簽訂系爭買賣契約當時，上訴人同意以1,20 0萬元購買，是系爭買賣契約成立時即當時系爭動產預估價 值。又系爭買賣契約係於103年12月15日成立，依系爭買賣 契約第5條約定，應以103年12月15日起算時效，顯已逾民法 第365條規定之5年除斥期間等語。查： ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務 ；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價 金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知 後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第 345條第1項、第367條前段、第356條、第365條第1項分別定 有明文。 ⒉本件系爭動產於103年12月15日已由被上訴人交付予上訴人 ，是上訴人抗辯依民法第359條規定行使減少價金請求權， 並無理由，且已逾同法第365條規定之除斥期間： ①按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不能拘泥於所用 之辭句，但文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例 意旨參照）。本件觀諸系爭買賣契約第1條約定「標的：現 有設備所有權之轉移及約定 承租人現於房屋內、外，經營 旅館所需之動產及設備、傢俱等及歷史文化物品，雙方同意 由出租人以新台幣1200萬元價格承購，下列動產及商標於本 約簽訂之日時，所有移轉予出租人（即上訴人），（明細如 後下類），全部概括承受在內，共分以下幾類：（清單以現 場點收為主。）…。」系爭買賣契約第5條約定「動產點交 ：本件買賣動產於簽約時，雙方同意視同點交買方（即上訴 人）。」此有兩造簽訂之系爭買賣契約（原審卷第17-20頁 ）附卷可稽。查系爭買賣契約係兩造於103年所簽訂，雖未 明載簽約之月日，惟兩造於原審就其等係於103年12月15日 簽訂系爭協議書、系爭買賣契約及經公證系爭租賃契約等事 實並不爭執（原審卷第73、76頁），本院復佐以系爭買賣契 約內容承租人、出租人、承租及退租之用語及第11條明載系 爭買賣契約為系爭租賃契約之關係契約，是系爭買賣契約係 於103年12月15日所簽訂足堪認定。又依前開系爭買賣契約 第1條及第5條之約定，可認契約文字已明載系爭動產於系爭 買賣契約簽約之日時，所有權移轉予上訴人，及雙方同意視 同點交，是兩造於103年12月15日簽訂系爭買賣契約時，系 爭動產所有權已於同日移轉予上訴人所有並視同點交，亦堪 認定。上訴人依系爭買賣契約第11條其他特約「本契約為土 地租賃契約之關係契約，買方（即上訴人）如提前終止房屋 租賃契約，則未給付之動產買賣價金，應於點交物品後，一 次給付予賣方（即被上訴人），賣方應同時放棄對物之所有 權利。」之約定內容，抗辯系爭買賣契約第11條隱含點交時 間點為系爭租賃契約終止時即108年12月14日，並為同約第5 條之特別約定，應優先適用云云，惟系爭租賃契約終止後， 被上訴人本負有返還租賃物及因此所占有動產之義務，此為 當然，不能因系爭買賣契約第11條條文約定用語有「點交」 二字，即認系爭動產點交時點為系爭租賃契約終止時。是上 訴人反捨系爭買賣契約第1條、第5條契約文字已為上開明載 ，更為曲解抗辯系爭買賣契約第11條為第5條之特別約定應 優先適用云云，顯無可採。 ②又兩造於簽訂系爭買賣契約當時，就系爭動產達成價金1,20 0萬元之合意，足認上訴人亦肯認當時系爭動產價值為1,200 萬元，而系爭動產已由出賣人即被上訴人於103年12月15日 簽訂系爭買賣契約同時，所有權移轉及視同點交於上訴人， 已由本院認定如前所述，上訴人已於103年12月15日取得系 爭動產之所有權，基於物之所有權能，上訴人有使用、管理 及收益權利。而被上訴人係基於兩造間之系爭租賃契約承租 不動產經營飯店而繼續占有使用系爭動產，嗣於系爭租賃契 約終止，被上訴人將系爭動產返還予上訴人時，上訴人抗辯 系爭動產僅有殘值162萬元，並於原審提出新知本飯店現有 動產殘值預估（原審卷第65-72頁），欲將系爭動產折舊轉 嫁由被上訴人負擔，顯已違反常理而不符事理之平。況系爭 買賣契約第5條關於系爭動產點交時點，雙方同意系爭買賣 契約簽約時視同點交於買方即上訴人，亦經兩造同意列為原 審不爭執事項（參原判決不爭執事項㈣末段），依民事訴 訟法第270條之1第3項、第279條第1項規定，亦生自認效力 （最高法院105年度台上字第708號判決意旨參照），上訴人 亦應受拘束。是上訴人抗辯系爭動產係於108年12月13日交 付，交付時系爭動產殘值為162萬元，其得依民法第359條規 定行使減少價金請求權云云，顯無足採。 ③系爭動產已於103年12月15日簽訂系爭買賣契約同時，所有 權移轉及視同點交於上訴人，即應以103年12月15日起算時 效，本件顯已逾民法第365條規定之自物之交付時起經過5年 而消滅之除斥期間，足堪認定。是上訴人抗辯系爭動產係於 108年12月15日交付，故應自108年12月15日起算時效，其於 109年2月25日原審準備程序期日行使民法第359條規定物之 瑕疵擔保請求權（原審卷第36頁），並未逾民法第365條規 定之除斥期間云云，顯無足採。 ㈢上訴人抗辯被上訴人於系爭租賃契約期間擅自頂樓加蓋，並 未依系爭租賃契約第8條約定回復原狀，而系爭協議書第6條 係約定可由上訴人選擇由被上訴人拆除「或」上訴人承受， 系爭協議書第6條並未排除系爭租賃契約第8條之約定等語。 被上訴人則以當時是上訴人同意被上訴人頂樓加蓋，且上訴 人可無償承受頂樓加蓋，租賃物返還時，亦經上訴人之代理 人點收等語。查： ⒈依兩造就上訴人取得知本大飯店所有權後，針對飯店管理事 實、行為、負擔所簽訂之系爭協議書第6條約定「於租賃契 約公證『後』，出租人同意承租人自費於頂樓加蓋，日後若 有違建罰則及影響不動產的結構體時，由承租人自負全責， 當終止租約後，得由承租人自行拆除違建物，或無償由出租 人承受。」（原審卷第21頁）。又依系爭租賃契約第8條修 繕、改裝及添置設施之約定第2項「承租人不得變更本房屋 之結構，就租賃物為使用之便利或美觀而增設、改設或裝飾 ，應先得出租人書面同意，依法令自行裝設，並須依法使用 合法防火建材及不可損害原有建築結構，其費用由承租人自 行負擔，租期屆滿或終止租約時，應回復租賃物之原狀，遺 留之物及裝潢不得請求出租人補償。」同條第3項「前項情 形承租人返還房屋時，應由承租人負責回復原狀，回復所須 之費用由承租人負擔。」（原審卷第12頁）。是系爭租賃契 約第8條雖明定承租人有回復原狀之義務，惟系爭租賃契約 及系爭協議書均於103年12月15日簽訂，且系爭協議書內容 係兩造針對飯店管理事實、行為、負擔另為協議，再由系爭 租賃契約第8條及系爭協議書第6條之約定互核以觀，系爭協 議書係於系爭租賃契約公證後為之，足認系爭協議書第6條 為系爭租賃契約第8條之特別約定至明，則系爭協議書第6條 自應優先於系爭租賃契約第8條為適用。從而，依系爭協議 書第6條約定內容可知，上訴人既同意被上訴人自費於頂樓 加蓋，則於系爭租賃契約終止後，頂樓加蓋得由被上訴人自 行拆除或無償由上訴人承受。 ⒉上訴人於108年12月13日委託李茂華代理其辦理新知本飯店 動產及租約到期點交事宜，經雙方確認全部設備均無毀損且 良好，雙方間債權確認為600萬元，上訴人願於108年12月30 日前給付完畢，有委託書、李茂華及見證人侯壽松手寫之文 件資料（原審卷第28頁）附卷可稽，可見上訴人於點交時並 未要求被上訴人拆除頂樓加蓋部分。又系爭租賃契約已於10 8年12月14日屆期，雙方未續約，被上訴人已將租賃物返還 上訴人，此為兩造所不爭，如前所述。依上，足認兩造已完 成結算，且被上訴人所為之頂樓加蓋，已由上訴人依系爭協 議書第6條約定無償承受至明。是上訴人抗辯縱系爭協議書 第6條有由上訴人無償承受之約定，惟並未排除被上訴人有 依系爭租賃契約第8條約定之回復原狀義務云云，即無可採 。 ⒊綜上，上訴人抗辯依系爭租賃契約第8條之約定，被上訴人 負有將頂樓加蓋回復原狀之義務，並無理由。 五、綜上所述，本件被上訴人依系爭買賣契約及民法第367條規 定，請求上訴人給付600萬元為有理由，應予准許。原審並 認上訴人為同時履行抗辯為有理由，判命上訴人於被上訴人 將富泰大飯店營業登記證及旅館登記證交付予上訴人時，上 訴人應如數給付，並依兩造之聲請分別宣告附條件准、免假 執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一 論駁之必要，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 4 月 16 日 民事庭審判長法 官 張健河 法 官 李水源 法 官 林慧英 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 4 月 16 日 書記官 郭怡君 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。