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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　109年度上更一字第5號 上　訴　人　李善金 訴訟代理人　吳順龍律師 　　　　　　黃佩成律師 被上訴人　　戴碧夏 　　　　　　陳寶鳳 　　　　　　林純如 　　　　　　吳永欽 共　　　同 訴訟代理人　陳芝蓉律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年10 月31日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第201號第一審判決提起上 訴，經最高法院發回更審，本院於110年4月20日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執 行之聲請，暨該訴訟費用之裁判部分，均廢棄。 二、被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣貳佰萬元，及各自附表 一「本院認定利息起算日」欄所示之日起，均至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。 三、上訴人其餘之訴駁回。 四、廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。第二審及 發回前第三審訴訟費用由被上訴人連帶負擔百分之八十八， 餘由上訴人負擔。 五、本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸拾陸萬柒仟元供 擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣貳佰萬元為上訴 人預供擔保，得免為假執行。 六、其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、本院審理範圍： 上訴人原起訴請求：(一)被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣 (下同)4,266,451元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准 宣告假執行。原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即 判命：(一）被上訴人應連帶給付上訴人217元及自民國106 年8月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 (二)上訴人其餘之訴駁回。(三)訴訟費用由被上訴人連帶負 擔百分之1，餘由上訴人負擔。(四)判決第一項得假執行； 但被上訴人如以217元為上訴人預供擔保，得免為假執行。( 五)上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人提起上訴，僅就 原判決駁回2,000,000元損害賠償及246,234元提存差額，及 各該法定遲延利息範圍內提起上訴，被上訴人就其敗訴部分 並未上訴或附帶上訴，從而本院審理範圍即為上訴人前開上 訴部分。 乙、實體部分： 壹、上訴人主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積 為554.57平方公尺，約167.757坪【小數點以下取3位數】， 下稱系爭土地），為兩造共有，應有部分分別為5分之1、 1000分之100、100分之22、1000分之1、1000分之479。被上 訴人於105年10月26日與訴外人何秋容（下逕稱其姓名）簽 訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），擬以每坪18萬 元，總價3,019萬6,000元，將系爭土地所有權全部出售予何 秋容，遂於同年11月2日以花蓮府前路郵局第175號存證信函 （下稱系爭存證信函），通知上訴人於10日內行使優先承購 權。惟系爭信函未檢附系爭買賣契約，亦未載明被上訴人出 賣之應有部分、價金及付款方法，逕自要求上訴人於10日內 給付等額價金，迫使上訴人不得不於同年11月8日以花蓮南 京街郵局第113號存證信函（下稱113號存證信函），告知不 優先承購，被上訴人未合法通知上訴人優先承購，侵害上訴 人之優先承購權。嗣被上訴人已將系爭土地移轉登記予何秋 容指定之訴外人容舍股份有限公司（下稱容舍公司），對上 訴人之優先承購權已陷於給付不能，系爭土地以低於市價每 坪22萬元之18萬元出售，上訴人所失利益至少200萬元。再 被上訴人所援引之最高法院97年度台上字第1339號判決意旨 ，其前提事實與本件不同，蓋該判決之基礎事實係涉及農地 、耕地，並且涉及三七五減租條例，然本件系爭土地乃商業 區土地，自不涉及三七五減租條例；另被上訴人所援引之最 高法院106年度台上字第1665號判決，該案經發回後，第二 審法院仍以後續出售之市價扣除當時處分價格之差價，作為 有利於上訴人之論斷。基此，本件發回意旨已表明系爭土地 兩側鄰地即花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱兩 側鄰地）以每坪22萬元出售，而系爭土地僅以每坪18萬元出 售，似非相當之價格。至被上訴人自行聘僱他人所支付之費 用並非必要支出，尚不應由上訴人承擔，是上訴人另為請求 被上訴人給付246,234元，亦屬有據。為此，爰依民法第226 條第1項、第184條第1項、第185條第1項前段規定(請求擇一 為勝訴判決，本院前審卷第113頁、本院卷第299頁)，請求 被上訴人賠償所失利益200萬元；及依土地法第34條之1第3 項規定，請求被上訴人再給付24萬6,234元等語。上訴聲明 ：(一)原判決駁回上訴人之訴部分廢棄。(二)被上訴人吳永 欽、戴碧夏、陳寶鳳、林純如應再連帶給付上訴人李善金2, 246,234元，及其中2,000,000元部分自起訴狀繕本送達被上 訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 ，及其中246,234元部分自106年8月12日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息。(三)上訴人願供擔保，請准 宣告假執行。 貳、被上訴人則以：被上訴人就系爭土地應有部分合計5分之4， 以每坪18萬元之合理價格出售系爭土地，並以系爭存證信函 揭露出售之土地標示、價格、付款方式等重要資訊，通知上 訴人行使優先承購權，並未限制上訴人須於10日內實際提出 買賣價金始能優先承購，符合土地法第34條之1第4項規定， 未侵害上訴人之優先承購權。上訴人拒絕行使優先承購權， 非因承買條件不明，被上訴人出售系爭土地及辦畢移轉登記 ，並無可歸責之事由，上訴人不得請求被上訴人賠償所失利 益。本件估價報告書對於系爭土地於105年10月至12月間之 買賣交易價格及土地實際價格，與被上訴人所出售每坪18萬 元之價差，屬合理區間價格，足徵所出售之價格與斯時之市 價相當，上訴人並無受有價差之損害。況被上訴人與何秋容 間之出售系爭土地買賣契約，係以兩側鄰地之買賣契約未解 約為條件，與一併出售系爭土地及兩側鄰地之情事不同。再 上訴人主張臺灣高等法院106年度重上更(一)字第151號判決 ，係以客觀市價扣除出售價格作為判賠之依據云云，顯係誤 解判決理由，蓋該判決之事實與本件僅為單純之共有人出售 予第三人，第三人則未再出售予他人之事實不同，尚不得比 附援引；且上訴人就被上訴人所有系爭土地應有部分5分之4 ，有何購買、轉售或開發之具體計畫，或有何侵害優先承購 權致受有損害或所失利益等情，迄未舉證以實其說，是其主 張洵不足採。至被上訴人依土地法第34條之1第3項及同條之 執行要點第8點規定，已辦理提存，且此一提存已生清償效 力。基此，系爭土地出售價金3,0196,000元，扣除必要費用 仲介費1207,840元、代書費及規費16,190元、整地費7,140 元，按上訴人應有部分5分之1計算，再扣除其應負擔之土地 增值稅45,448元，餘額為5,747,518元，被上訴人已提存 5,747 ,301元，上訴人並獲勝訴判決確定217元，其已不得 再請求被上訴人為任何給付等語置辯。答辯聲明：(一)上訴 駁回。(二)如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告 免假執行。 參、兩造爭執與不爭執事項（本院卷第147至148頁，並由本院依 兩造主張及卷證資料為文字修正）： 一、不爭執事項： (一)上訴人與被上訴人吳永欽、戴碧夏、陳寶鳳、林純如為系爭 土地之原共有人，應有部分分別為5分之1、1000分之100、1 00分之22、1000分之1、1000分之479。 (二)被上訴人於105年10月26日與何秋容就系爭土地簽立系爭買 賣契約，買賣條件為每坪單價為18萬元，總價金為30,196,0 00元，付款條件分為4期，第1期於簽約時交付200萬元，第2 期於備妥文件時交付1,000萬元，第3期於土地增值稅核下時 交付3,196,000元，第4期於貸款後支付1,500萬元。 (三)被上訴人於105年11月2日寄發系爭存證信函予上訴人，表示 若上訴人拒絕出售，應於收受系爭存證信函後10日內提出等 額買賣價金行使優先承購權。上訴人於105年11月8日寄發 113號存證信函予被上訴人，表示不行使提出等額買賣價金 行使優先承購權。 (四)被上訴人於105年11月16日為上訴人提存5,747,301元於原審 法院之提存所。上訴人並已領走提存金(本院卷第285頁)。 (五)系爭土地所有權於105年12月5日移轉登記予何秋容指定之訴 外人容舍公司。 (六)被上訴人於105年12月間將兩側鄰地出售予何秋容，每坪單 價為22萬元，系爭土地坐落在兩側鄰地位置中央。 (七)出售系爭土地所支出之相關必要費用，應該由各共有人按其 應有部分比例分擔，並由各共有人按其應有部分比例分配剩 餘款項。 (八)原判決所認定之仲介費1,207,840元、代書費及規費合計16, 190元、整地費7,140元，金額不爭執。 二、本件爭點厥為： (一)被上訴人以系爭存證信函通知上訴人優先承購，是否違反土 地法第34條之1第4項及該條之執行要點等規定，而侵害上訴 人行使優先承購權之權利？被上訴人以系爭存證信函通知上 訴人行使優先承購權時，未檢附其與何秋容簽訂之系爭買賣 契約，亦未載明被上訴人欲出賣之應有部分與其價金，及上 訴人如欲優先承購，應支付予被上訴人之分期價款各為若干 等各情，及是否有要求上訴人應一次提出等額買賣價金優先 承購？被上訴人是否已經合法通知上訴人行使優先承購權？ (二)有關上訴人就系爭土地其原應有部分5分之1部分，依民法第 184條第1項前段、後段、第185條第1項前段、第226條第1項 規定(擇一為勝訴判決)請求損害賠償，有無理由？ (三)有關上訴人就系爭土地被上訴人原應有部分5分之4部分，依 民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第226條第1項 規定(擇一為勝訴判決)請求損害賠償，有無理由？ (四)爭執事項(二)、(三)若有理由，其損害賠償之金額為何？ (五)本件被上訴人所支出之仲介費1,207,840元、代書費及規費 合計16,190元、整地費7,140元，是否為必要費用？上訴人 請求被上訴人連帶給付差額246,234元，有無理由？ 肆、本院判斷： 一、被上訴人並未適法通知上訴人行使優先承買權，已違反土地 法第34條之1第4項之規定，業已侵害上訴人之優先承購權： (一)謹按： 1.共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育 權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人 數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時 ，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公 告之。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項及第4項分別定 有明文。該條之優先購買權屬債權性質，出賣人違反此項義 務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利登記 時，他共有人認為受有損害者，依法得向該共有人請求損害 賠償。 2.上該土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有 人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請 求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所 訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受 ，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣 之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條 之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關 於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考土地法 第34條之1執行要點第7點：「(五)通知或公告之內容應記明 土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、 受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。(六)他共有人已 死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。」及第11點「 (一)他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購 買權視為放棄」等規定為之。又且因優先承購人必須全部接 受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使 優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共 有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落 實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條 件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或 委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知 之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。 (二)被上訴人於105年10月26日與何秋容簽立系爭買賣契約，出 賣系爭土地全部後，被上訴人所委任之律師於105年11月2日 寄發系爭存證信函予上訴人，載明「……主旨：為代本所當 事人吳永欽、戴碧夏、林純如、陳寶鳳等人函告台端，請於 文到後10日內辦理買賣契約事宜；若拒絕出售，請於文到10 日內依土地法第34條之1第4項行使優先承買權，逾期不理， 視同放棄。」、「說明：壹、上開主旨係依當事人委任意旨 辦理。貳、茲據本所當事人吳永欽、戴碧夏、林純如、陳寶 鳳等人（以下簡稱本人等）來所委託稱：一、本人等與李善 金共有土地坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，為使 該共有土地充分有效利用並達成正當行使權利之目的，本人 等依土地法第34條之1各項規定處分出售上開土地，本人等 所有上述土地應有部分及人數已逾2分之1，符合土地法第34 條之1第1項要件，本人等特依同法第2項、第3項、第4項規 定將處分方式及內容通知李善金如下：(一)土地標示：花蓮 縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權全部。(二)處分方式： 上述土地全部價款新臺幣參仟零壹拾玖萬陸仟元整（每坪18 0000元），共167.757坪，出售予訴外人何秋容。(三)價金 分配：上列價款由共有人依其土地應有持分比例面積計算， 於扣除稅金及必要費用後，分配應得之價金。(四)付款方式 ：請李善金於文到10日內至林木田地政士事務所（花蓮市○ ○街○○○○號）簽訂（出賣人）買賣契約，並依約領取應得 之價金，逾期不到，本人等即依土地法第34條之1各項規定 辦理。(五)特別約定事項：本存證信函係依土地法第34條之 1第1項規定處分共有土地並依同法第2項、第3項規定他共有 人，惟若李善金拒絕出售，爰依同法條第4項以本文通知於 文到後10日內提出等額買賣價金行使優先承買權；如有逾期 ，視為放棄優先承買權，本人等將按同法條第2項、第3項規 定處理。」、「參、爰代函達如上，敬請查照。」等語（原 審卷第116至118頁）。 (三)由此可知，被上訴人以系爭存證信函通知上訴人行使優先承 購權，僅告知土地標示、處分方式、價金分配，未記載系爭 買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，該存證信函並於 「特別約定事項」載明：「於文到後10日內提出等額買賣價 金行使優先承買權；如有逾期，視為放棄優先承買權」。被 上訴人以系爭存證信函通知上訴人行使優先承購權時，並未 檢附其與何秋容簽訂之系爭買賣契約，亦未載明被上訴人欲 出賣之應有部分與其價金，及上訴人如欲優先承購，應支付 予被上訴人之分期價款各為若干等各情，且要求上訴人應一 次提出等額買賣價金優先承購。由於出賣之共有人與他人所 訂買賣契約之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始得 行使優先購買權，已如前述，故而須將買賣之一切條件通知 他共有人，乃出賣共有人依法應負的義務，其應負最大之誠 信通知原則，始足以落實立法本旨，為使他共有人瞭解買賣 條件之需，出賣共有人自應充分提供買賣之一切條件，供他 共有人評估是否優先承買，是而出賣之共有人與買方訂有買 賣契約書，出賣之共有人若未將契約所定條件，完全告知他 共有人，則自應將契約書（影本）交付他共有人，始符法律 規定「書面通知他共有人」之本旨，俾供他共有人其評估是 否行使優先權利。揆諸上開說明，被上訴人既未全然通知上 訴人上揭所有之買賣條件，其所為自不得謂已盡通知買賣同 一條件之方式，上訴人自亦無從為行使優先承買權之餘地。 (四)土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，出賣應有部分之 共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐 行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣 處分之效力，並無影響。若該應有部分之買賣，已因登記而 發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權 存在。因系爭土地所有權於105年12月5日移轉登記予容舍公 司，依上揭說明，上訴人自不得再主張優先承買權。被上訴 人既未通知使上訴人知悉買賣之完整資訊，自難認已踐行土 地法第34條之1第2項規定之通知義務，被上訴人以系爭存證 信函通知被上訴人，不能認有適法通知上訴人行使優先承買 權。從而，上訴人主張被上訴人於105年10月26日出售系爭 土地未依土地法第34條之1第2項規定，通知其行使優先承買 權，侵害其對共有土地之優先承買權，核屬可信。 二、上訴人請求被上訴人不法侵害其優先承買權之損害賠償金額 ： (一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民 法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。本件被 上訴人為系爭土地之出賣人，未依法通知上訴人行使優先承 買權，系爭土地已移轉登記予何秋容指名之容舍公司，已如 前述。準此，上訴人主張被上訴人共同不法侵害其就系爭土 地之優先承買權，依民法第184條第1項前段、第185條規定 ，請求被上訴人連帶負損害賠償責任，於法有據。 (二)損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文 。經查： 1.被上訴人於105年11月間通知上訴人以每坪18萬元出售系爭 土地予何秋容，於同年12月以每坪22萬元出售系爭土地兩側 相鄰土地予何秋容。是能否謂被上訴人係以相當之價格出售 系爭土地，上訴人未受有損害，亦非無疑。 2.經本院囑託「廉誠不動產估價師事務所」鑑估上開買賣土地 於105年10月至同年12月此一期間（即買賣契約成立，經被 上訴人以系爭存證信函通知上訴人，系爭土地移轉登記，迄 至被上訴人105年12月間將兩側鄰地出售予何秋容）市價， 該事務所不動產估價師以素地估價（系爭土地及兩側鄰地均 為空地），根據足以影響土地價格之一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況及最有效使用等進行分析，採用 比較法作為評估土地價值之基礎後，認上開買賣土地於該期 間交易價格(市價)如下： 系爭土地於105年10至12月間客觀之市場買賣交易價格為每 平方公尺60,600元，總價為33,607,000元(計算式：554.57 平方公尺×60,600元＝33,607,000元【千元以下4捨5入】) ，以1平方公尺等於0.3025坪來換算約167.757坪，約合每坪 交易價格是200,331元(元以下4捨5入)(本院卷第249、251、 253頁)，有該不動產估價報告書(外放)及廉誠不動產估價師 事務所110年3月23日LC00000000-0號函及附件(估價報告書 修正第3頁、第44-46頁報告書疑點說明)可參（本院卷第241 至257頁）。 3.雖上訴人主張應以系爭土地及兩側鄰地(指同段000、000地 號土地)一併出售之價格(每坪212,893元)，作為損害賠償計 價之標準，惟被上訴人與何秋容間之出售系爭土地買賣契約 ，係以兩側鄰地之買賣契約未解約為條件(參系爭買賣契約 第10條【其他約定】第六項之約定)，與一併出售系爭土地 及兩側鄰地之情事不同，無法以之作為預期利益損失之計算 標準，因此仍應以系爭土地之交易價格即市價作為計算之標 準。 4.又估價報告未以系爭土地104年9月交易之案例為比較標的之 原因，經鑑定人說明如下：依不動產估價技術規則第23條規 定：比較標的有下列情況，應先適當之調整；該影響交易價 格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用(包含急 買急賣或急出租急承租、期待因素影響之交易、受債權債務 關係影響之交易、親友關係人間之交易、畸零地或有合併使 用之交易、地上物處理有糾紛之交易、拍賣、公有土地標售 、讓售、受迷信影響之交易、包含公共設施用地之交易、人 為哄抬之交易、與法定用途不符之交易及其他特殊交易)。 系爭土地為勘估標的之一，其自深知交易價格如為正常而無 爭議下，原可作為比較標的之一，惟其104年9月之交易如內 政部不動產交易實價查詢服務網截圖所示(本院卷第245頁) ，皆為持分產權之移轉，而非完整產權之交易移轉，且現為 爭訟之標的之一，疑有上述影響交易價格之情況，無法有效 掌握，故不予採用等語(本院卷第243頁)甚明。考諸不動產 價格之鑑定，係基於土地客觀條件及產業經濟等因素，依不 動產估價規則及科學統計方法評估而來，具有相當信度及效 度。被上訴人執估價報告未以系爭土地104年9月交易之案例 為比較標的之情指摘估價不具客觀確定性，自非可採。 (三)準此，上訴人主張因被上訴人未適法通知上訴人行使優先承 買權，造成上訴人無法以每坪18萬元，總價3,019萬6,000元 之價格，優先承買市值33,607,000元之共有土地，約損失預 期利益200萬元以上（計算式：33,607,000元－30,196,000 元=3,411,000元），其僅請求賠償200萬元，即屬可採。 三、本件被上訴人所支出之仲介費1,207,840元、代書費及規費 合計16,190元、整地費7,140元，是否為必要費用？上訴人 請求被上訴人連帶給付差額246,234元，有無理由？ (一)兩造對於出售系爭土地所支出之相關必要費用，應該由各共 有人按其應有部分比例分擔，並由各共有人按其應有部分比 例分配剩餘款項乙節，並不爭執。上訴人雖以其未曾與訴外 人遠東房屋有限公司簽立委託契約書，自無須給付仲介費， 且被上訴人亦不得將所支出之代書費、規費轉嫁由上訴人負 擔，而就被上訴人主張其支出整地費上訴人並非系爭買賣契 約之出賣人，並無履行系爭買賣契約之法律上義務云云，而 認原判決所認定之仲介費1,207,840元、代書費及規費合計 16,190元、整地費7,140元，並非必要費用云云。然上訴人 本人於本院前審107年1月31日準備程序中自承：當初以其財 力，當然也是要賣掉。就本院問以：「有無計畫在什麼時候 賣掉？」答稱：「我有跟吳永欽講過，如果要開發，跟我講 ，我不會刁難你，土地我會蓋章給你，同樣的價錢，意思就 是說由他來出賣，多少錢他要跟我講。」並稱原本有位太太 跟我說每坪20萬元跟我買，那時我土地還沒有賣掉，但人總 是要有誠信，我答應吳永欽要等他回國，讓他來處理。我有 授權吳永欽去處理出賣的事情，我說你去處理完看什麼狀況 跟我講，我不會差你一個章。所以只要吳永欽跟我講我都會 同意等語（本院前審卷第63、64頁）。從而上訴人已自承授 權被上訴人吳永欽出賣系爭土地其應有部分，則被上訴人吳 永欽代理上訴人出賣系爭土地所支出之費用，效力自及於上 訴人，豈有以未簽立委託契約書，不得將代書費、規費、整 地費轉嫁上訴人為由，拒絕負擔前開費用？縱認上訴人並未 明示授與被上訴人吳永欽代理權，惟本件被上訴人乃是依據 土地法第34條之1第1項之規定出賣系爭土地，而前開規定乃 是賦予被上訴人法定處分權，被上訴人在權限範圍內所支出 之必要費用，上訴人自應負擔，仍不能以其未簽立委託契約 書，不得將代書費、規費、整地費轉嫁上訴人為由，拒絕負 擔前開費用。 (二)查不動產買賣，委託仲介公司進行交易，乃屬不動產交易之 常情，且確實促進不動產之有效交易，亦在仲介交易成功後 ，始收取仲介費，從而仲介費性質上係屬不動產交易之必要 費用或有益費用。而依不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條規定，經營仲介業者收取服務報酬之總額合計不得超過該 不動產實際成交價金之6%，本件系爭買賣仲介費比例4%，並 無明顯過高之情形，從而本件仲介費1,207,840元應屬必要 費用。而系爭買賣確實委託代書業者辦理，亦實際支出相關 規費，有相關繳費收據、規費徵收聯單等件可稽，從而代書 費及規費合計16,190元亦屬必要費用。至於整地費部分，參 照系爭買賣契約書第6條約定「本買賣標的如為建地或農地 之土地，交尾款前賣方應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清 理地上置放雜物，騰空交付予買方。……」等語（原審卷第 69頁），可知此為出賣人應負擔之費用，上訴人之應有部分 土地既併為出賣，所支出之整地費7,140元，自亦屬必要費 用。 (三)則原審判決認上訴人既應負擔出賣系爭土地應有部分之必要 費用，則其應負擔之金額應為按其應有部分5分之1比例之仲 介費、代書費及規費、整地費、土地增值稅等共291, 682元 《計算式：（1,207,840＋16,190＋7,140）×1/5＋45,448 ＝291,682》。是上訴人應可取得之金額為按應有部分比例 計算之買賣價金6,039,200元扣除應負擔之上開費用291,682 元，即為5,747,518元（計算式：6,039,200－291,682＝ 5,747,518）。又被上訴人已為上訴人提存5,747,301元，則 被上訴人應須再給付上訴人上開差額即217元（計算式： 5,747,518－5,747,301＝217），自無不合，被上訴人就此 並無爭執，亦未對此部分上訴。上訴人猶執前詞，主張依土 地法第34條之1第3項請求被上訴人再給付246,234元，為無 理由。 四、綜上，被上訴人出賣系爭土地，未踐行通知共有人即上訴人 同一買賣條件，不符土地法第34條之1規定通知優先承買之 本旨，致上訴人無從評估行使優先權與否，不生通知效力。 被上訴人行為，致上訴人喪失預期利益，從而上訴人依民法 第184條第1項前段、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償 200萬元，及如附表一「本院認定利息起算日」欄所示之日 起，迄清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬 有據，應予准許。原審就前開上訴人請求被上訴人再連帶給 付之應准許部分（即上訴人請求再給付200萬元本息部分） ，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，容有不當， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，應予准許，由本院改判如主文第2項所示。原審就前開上 訴人請求被上訴人再連帶給付之不應准許部分（即上訴人請 求再連帶給付差額246,234元部分），為上訴人敗訴之判決 ，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回此部 分上訴。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告 准免假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。至上訴人上訴經否准部分，其假執行之聲請已失所附麗 ，亦應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或 防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 依民事訴訟法第463條、第392條第1項、第2項前段、第450條、 第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 5 月 21 日 民事庭審判長法 官 張健河 法 官 林慧英 法 官 李水源 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 110 年 5 月 21 日 書記官 徐文彬 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 〔附表一〕 ┌────┬──────────────┬──────────┬────────┐ │被上訴人│送達日 │本院認定利息起算日 │備註 │ ├────┼──────────────┼──────────┼────────┤ │戴碧夏 │106年4月12日郵務送達 │106年4月13日 │原審卷第29頁 │ ├────┼──────────────┼──────────┼────────┤ │陳寶鳳 │106年4月14日寄存送達，同年4 │106年4月25日 │原審卷第30頁 │ │ │月24日生效 │ │ │ ├────┼──────────────┼──────────┼────────┤ │林純如 │於106年4月14日寄存送達，同年│106年4月25日 │原審卷第31頁 │ │ │0月00日生效 │ │ │ ├────┼──────────────┼──────────┼────────┤ │吳永欽 │於106年4月12日郵務送達 │106年4月13日 │原審卷第28頁 │ └────┴──────────────┴──────────┴────────┘ 〔附表二〕 ┌────┬─────────────┬──────┬──┐ │被上訴人│坐落土地 │應有部分 │備註│ ├────┼─────────────┼──────┼──┤ │戴碧夏 │花蓮縣○○鄉○○段○○○○號 │100分之22 │ │ ├────┼─────────────┼──────┼──┤ │陳寶鳳 │同上 │1000分之1 │ │ ├────┼─────────────┼──────┼──┤ │林純如 │同上 │1000分之479 │ │ ├────┼─────────────┼──────┼──┤ │吳永欽 │同上 │1000分之100 │ │ └────┴─────────────┴──────┴──┘