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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　109年度原上字第4號 上　訴　人　楊金龍 訴訟代理人　楊蕙怡律師（法扶律師） 被 上 訴人　黃心妤 訴訟代理人　吳秋樵律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年12 月12日臺灣花蓮地方法院108年度原訴字第46號第一審判決提起 上訴，本院於109年5月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張： （一）上訴人於民國105年3月12日向被上訴人承租花蓮縣○○鄉 ○○○路○○巷○號及0號房屋（以下分別稱0號房屋、0號房 屋，合稱系爭房屋），租期5年，自105年3月12日至110年 3月11日，每月租金新台幣（下同）1萬元。簽約前上訴人 即表明系爭房屋承租後欲作為民宿經營使用，故系爭房屋 須為合法建物，經被上訴人承諾上開房屋其中1棟有合法 權狀，並載明於兩造所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭 租約）第1條。上訴人承租後，著手進行系爭房屋之修繕 與裝潢，自105年3月起至106年6月，陸續支出共1,588,18 0元。上訴人修繕裝潢工程接近完工時，為辦理民宿登記 ，多次請被上訴人提供房屋所有權狀或使用執照。詎被上 訴人竟回覆系爭房屋無合法權狀或使用執照，致上訴人無 法順利合法經營民宿，前開整修房屋所投入之成本均付諸 流水，造成上訴人損失慘重。 （二）上訴人承租系爭房屋係作為民宿經營使用，房屋是否係合 法建物而得以經營民宿，為上訴人承租與否之最重要之點 ，被上訴人既無法提供所有權狀或使用執照予上訴人，顯 未依債之本旨而為給付，具有可歸責之事由。再者，被上 訴人直至原審審理時才終於提出建物所有權狀，然該建物 所有權狀記載之建築完成日期為61年5月，建材為木造， 與系爭契約簽訂時之系爭房屋現況不合，可認系爭房屋應 為被上訴人自行拆除原有使用執照之房屋後而新建，領有 合法所有權狀之建物已不復存在，故被上訴人提供之鐵皮 房屋，顯係違章建築，被上訴人自有未依系爭租約履行之 債務不履行情事。至於兩造於106年11月另訂之特約事項 ，當時上訴人剛投入心力將系爭房屋整修完成，一心只想 盡快營業，才選擇與被上訴人協商，先以較低金額繼續承 租，減少相關營業成本，並同時請教政府有關單位及朋友 ，了解是否能有機會申請補發證照順利營業。況特約事項 中，除租金有所修改之外，其餘內容仍照舊，被上訴人仍 應提供具有合法執照之建物，不能以兩造有簽訂特約事項 ，即認上訴人不得主張被上訴人係債務不履行。上訴人已 於108年1月以存證信函通知被上訴人終止系爭租約，爰依 民法第227條第1項適用第226條第1項規定，請求被上訴人 賠償前開因修繕裝潢房屋所生之損害1,558,180元。 （三）上訴人已表明承租系爭房屋欲作民宿經營，故須確認房屋 為合法並有權狀，但被上訴人明知系爭房屋均為違章建築 ，卻未提出完整資訊，仍在租約中記載其中1間有合法權 狀，致上訴人陷於錯誤，而與被上訴人締結系爭租約，上 訴人受到被上訴人之詐欺，爰依民法第92條規定撤銷承租 之意思表示，並依民法第184條第1項後段規定，請求被上 訴人賠償上訴人上開裝潢修繕費用1,588,180元。 （四）於原審訴之聲明：被上訴人應給付上訴人1,588,180元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；願供擔保，請准宣告假執行。於本院上訴聲明：原 判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,588, 180元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息。 二、被上訴人抗辯： （一）上訴人於承租系爭房屋時，並未告知要經營民宿，故被上 訴人就系爭租約之債務履行範圍，並不包含「上訴人可以 申請民宿經營」之事項。系爭租約之租賃標的中，0號房 屋有辦保存登記，0號房屋則無，被上訴人於簽訂系爭租 約時據實以告，亦皆載明於租約內，至於「使用執照」則 非被上訴人須提供文件之範圍，上訴人此部分主張，尚有 誤會。兩造簽訂系爭租約時，被上訴人雖未提出0號房屋 之所有權狀，但其後上訴人辦理戶籍遷入時，兩造約在花 蓮縣○○鄉戶政事務所見面，被上訴人攜帶0號房屋之所 有權狀交給上訴人閱覽，應認已依約履行租約義務。再者 ，系爭房屋之現況如何，上訴人於承租時即已到場確認， 被上訴人並依現況交屋，有何違背租約義務可言？上訴人 事後主張系爭房屋均為違章建築云云，並無理由，且是否 為違章建築，與上訴人無法申請民宿，二者間無因果關係 ，自不能據此請求賠償。 （二）上訴人承租系爭房屋後，方告知被上訴人要經營民宿，被 上訴人提供房屋相關資料後，上訴人仍無法合法申請民宿 經營，因此兩造於106年11月5日簽訂特約事項，被上訴人 考量上訴人之經濟因素，同意另行約定租金金額，上訴人 也同意承租。上訴人在知悉系爭房屋不能經營民宿之情況 下，仍願意繼續承租，豈可現又主張債務不履行並要求賠 償。 （三）被上訴人已明確告知上訴人，系爭租賃標的其中1間房屋 合法有權狀，並無傳述不實之事實使上訴人陷於錯誤而簽 立系爭租約，顯無詐欺行為。又被上訴人否認上訴人主張 其支出修繕、裝潢等費用之真正，而特約事項中已約定「 租約到期，承租方裝潢、裝修門窗維持原狀」之內容，上 訴人即無再要求補償之理。再者，上訴人主張遭詐欺行使 撤銷權之時間，已罹於1年之除斥期間；上訴人自陳105年 間知悉系爭房屋無法申請合法民宿，縱其侵權行為損害賠 償之主張為有理由，亦已超過2年消滅時效。 （四）於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。於本院答辯聲明：上訴駁回 。 三、經本院協同兩造整理不爭執之事項與簡化爭點如下（並依判 決格式、用語予以修改，見本院卷第73-74頁）： （一）不爭執事項： ⒈兩造於105年3月12日簽立系爭租約並附帶特約事項（見原 審卷第49-58頁、第175頁），上訴人向被上訴人承租系爭 房屋，而系爭房屋坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土 地上（下稱系爭土地）。 ⒉被上訴人於104年11月5日因買賣取得系爭房屋、系爭土地 之所有權。 ⒊兩造於106年11月5日就系爭租約訂立特約事項（見原審卷 第159頁）。 ⒋系爭房屋、系爭土地於出租前之外觀及內部狀況，如原審 卷第65頁至第67頁照片所示。上訴人承租後，裝修完成之 外觀與內部狀況，則如原審卷第69頁至第71頁照片所示。 （二）爭執事項： 上訴人依民法第227條第1項適用民法第226條第1項、第92 條、第184條第1項後段之規定，請求被上訴人賠償1,588, 180元，有無理由？ 四、上訴人主張被上訴人係債務不履行，為被上訴人所否認，是 本件應審認被上訴人是否有上訴人所指未依系爭租約履行之 情事： （一）兩造締約時有無約定系爭房屋需具備可申請合法民宿經營 使用之要件： ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其 合於約定使用、收益之狀態。民法第421條第1項、第423 條分別定有明文。 ⒉上訴人主張兩造簽約之前，其有向被上訴人明確告知本件 租賃物即系爭房屋需可申請合法民宿經營使用，被上訴人 堅詞否認，上訴人雖提出系爭租約為證，然查： ⑴系爭租約第1條記載之租賃範圍係：「2間鐵皮平房（1 間合法有權狀）」，且遍觀系爭租約全文（包含原審卷 第175頁之附帶特約事項），亦無被上訴人擔保系爭房 屋可供上訴人申請合法民宿經營等文字或類此之約定， 尚難認定兩造締約時對於系爭房屋可申請合法民宿經營 乙節有所約定。 ⑵證人即系爭租約之仲介人員馬曉鳳於原審證稱：那時我 與被上訴人都在大東建設工作，擔任房仲，上訴人從看 板打電話問系爭房屋出租的事情，上訴人打電話時，他 沒有說之後要當民宿使用；我有帶上訴人去看系爭房屋 ，被上訴人也一起去，我有向上訴人介紹屋主就是被上 訴人；系爭租約簽約前，上訴人有無說過他要租來當民 宿使用，我不記得，印象中上訴人沒有特別講說房屋租 賃後要做什麼；兩造簽約的時候我有在場，被上訴人有 問房子要做什麼使用，上訴人說可能是做賣咖啡的；之 後兩造有無再說什麼或聯絡，我不知道；系爭租約上面 除簽名外，其餘文字是我寫的，房屋現況記載「2間鐵 皮平房（1間合法有權狀）」，當時如此記載的目的， 我沒什麼印象，這案子太久了等語（見原審卷第181-18 5頁）。由證人馬曉鳳上開所證，亦無法證明上訴人於 締約時或締約前，已告知被上訴人承租系爭房屋要作申 請民宿使用，亦無從推得兩造締約時被上訴人確有承諾 系爭房屋可申請合法民宿使用等情。 ⑶若上訴人承租系爭房屋之主要目的係為經營民宿，已告 知被上訴人並與被上訴人達成約定，衡情度理，上訴人 應會於締約時將此明確記載於契約書或特約事項內，以 避免日後發生疑義。尤其一般房屋改成民宿，勢必需投 入若干成本，且系爭租約之租期長達5年，上述約定有 無於租約中記載，對於上訴人之權益影響甚大，但上訴 人卻未要求列載於租約內，與常情亦有未合。 ⑷上訴人另主張被上訴人從事房屋仲介、不動產建設之工 作，對於房屋執照之申請、租賃房屋有關事項相當熟悉 ，不可能不知上訴人租賃系爭房屋作為民宿營業之用， 房屋需有合法執照方能合法使用等細節。然上訴人承租 系爭房屋之目的、動機為何，乃上訴人心中之事項，如 未表示於外，外人實無可能知悉，不因被上訴人從事何 類工作而有不同。上訴人徒以被上訴人擔任房屋仲介、 有建設相關工作經驗為由，主張被上訴人應知其承租房 屋欲作民宿經營使用，即非可採。 ⑸上訴人未再提出其他事證可供佐證，自無從認定兩造締 約時已約定系爭房屋需具備可申請合法民宿經營使用之 要件。 （二）被上訴人有無提供使用執照之義務： 本件之租賃標的為2間鐵皮平房，其中1間合法有權狀，業 如前述，而系爭租約（包含附帶特約事項）、106年11月5 日訂立之特約事項，均無約定被上訴人須提出系爭房屋之 使用執照，是以，被上訴人抗辯其出租人義務不包括提供 使用執照，即屬可採。上訴人以被上訴人未提供使用執照 為由，主張被上訴人有債務不履行情事，尚非有據。 （三）被上訴人是否已履行提出其中1間房屋所有權狀之義務： 被上訴人自承兩造簽訂系爭租約時，其未提出房屋所有權 狀，惟抗辯上訴人辦理遷入戶籍時，其已提出等語。經本 院依職權向花蓮縣○○鄉戶政事務所調閱上訴人戶籍登記 之相關資料，上訴人於簽訂系爭租約後19日，即105年3月 31日申請將戶籍遷入7號房屋內，附繳之證件即為0號房屋 之所有權狀，於同日辦畢，迄108年9月10日上訴人之戶籍 始遷出，有花蓮縣○○鄉戶政事務所109年2月4日壽鄉戶 字第0000000000號函暨檢附之上訴人遷入戶籍登記申請書 影本、0號房屋所有權狀影本、除戶戶籍資料在卷可考， 上訴人亦不否認當時兩造一同辦理遷入戶籍登記，堪認被 上訴人確於105年3月31日已提出0號房屋之所有權狀而履 行租約義務，尚非遲至原審審理時才提出。上訴人雖辯稱 辦理前述戶籍遷移時，被上訴人只拿文件給戶政人員，沒 拿給伊看。然所有權狀乃政府機關就有辦理保存登記之不 動產所核發之證明文件，非秘密之物，被上訴人既已同意 上訴人將戶籍遷入0號房屋內，且與上訴人一起至花蓮縣 ○○鄉戶政事務所辦理，並將所有權狀交予戶政事務所人 員影印留存，上訴人辦理戶籍遷入時復全程在場，殊難想 像被上訴人有何故意不讓上訴人看所有權狀之情，上訴人 上開辯詞，委難憑採，足認上訴人於105年3月31日已看過 被上訴人提出之0號房屋所有權狀。 （四）被上訴人是否依債之本旨交付租賃標的物予上訴人： ⒈系爭租約簽訂後翌日即105年3月13日，上訴人就0號房屋 、0號房屋開始進行裝修，且自開始裝修日起45日，被上 訴人同意上訴人無須計付租金，此為上訴人陳稱在卷（見 本院卷第72頁），足認被上訴人已依系爭租約之約定，將 本件租賃標的物交予上訴人管理使用。 ⒉上訴人雖辯稱0號房屋之所有權狀記載與房屋現況不符， 領有所有權狀之合法建物已不存在，被上訴人提供之2間 鐵皮房屋，均係違章建築，仍屬債務不履行云云。經查： ⑴證人馬曉鳳於原審證稱，簽約前其曾偕同兩造一同看過 系爭房屋，為上訴人所不爭執，堪認上訴人於簽約前即 知悉系爭房屋之現況，並同意以系爭房屋之現況承租。 ⑵依系爭租約所載，其中1間鐵皮平房無所有權狀（指0號 房屋），係未經辦理保存登記之建物，即一般俗稱之違 章建築。上訴人於簽約前既已看過0號房屋之現況，簽 約時對此部分之記載又無意見而同意簽約，當知悉其所 承租之2間房屋，其中0號房屋係違章建築，則其事後以 被上訴人交付之0號房屋係違章建築為由，主張被上訴 人為債務不履行，顯非可採。 ⑶0號房屋之所有權狀，其上記載之建材為木造（見本院 卷第53頁），與系爭租約記載0號房屋為鐵皮平房，二 者確實難謂一致。然觀諸0號房屋與0號房屋在上訴人承 租前之外觀及內部照片（見原審卷第65頁至第67頁）， 0號房屋與0號房屋雖皆有鐵皮屋頂，但四周牆垣並非均 以鐵皮搭建，可以看到屋內、屋外有以木材為樑柱，木 材顏色已顯斑駁，且有部分木頭缺損之情形，足認房屋 應有相當之年份，此與所有權狀記載0號房屋建築完成 日期為61年5月，尚稱相合，則0號房屋是否如上訴人所 稱係被上訴人拆除原來合法房屋後之新建築，已有可疑 。其次，房屋隨時間經過本需要修繕，修繕時未用原本 之建材，改用更新式、更耐久之建材，乃事理之常，則 0號房屋改以鐵皮為屋頂，不再選用木造建材，尚難謂 原本之合法建物即不再存在，亦不能遽認0號房屋因此 成為違章建築。是以，上訴人主張0號房屋係違章建築 、非租約所定之「1間合法有權狀」房屋，尚無從遽信 。再者，上訴人於簽約前已看過0號房屋之現況，簽約 時同意系爭租約各該條款而簽約，簽約翌日起45日免計 租金開始進行房屋整修，簽約後19日申請將戶籍遷入0 號房屋時，應已看過該屋之所有權狀，106年11月5日更 與被上訴人另行訂定特約事項而變更租金之約定，截至 108年1月上訴人寄發存證信函時，上訴人就0號房屋使 用收益長達2年9個月，期間依約給付租金，未曾就0號 房屋是否係違章建築乙節提出異議，堪認上訴人對於被 上訴人所交付之0號房屋，並無認為有未依債之本旨履 行租約之情事。現上訴人臨訟以0號房屋與所有權狀之 記載略有不符為由，主張被上訴人係債務不履行，即不 可採。 ⒊綜上，堪認被上訴人已依債之本旨交付系爭租賃標的物予 上訴人。 五、上訴人依民法第227條第1項適用第226條第1項規定，請求被 上訴人賠償1,588,180元，有無理由： 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民 法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。承前所述， 本件不能認定兩造訂約時有約定系爭房屋需具備可申請合法 民宿經營使用之要件，又被上訴人已依系爭租約之約定，將 系爭房屋交付上訴人使用，且已提出0號房屋之所有權狀， 上訴人主張被上訴人須提供房屋使用執照云云，則乏所據， 無從認為被上訴人有何債務不履行之情。從而，上訴人依上 開規定，請求被上訴人賠償1,588,180元，為無理由。 六、上訴人依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人賠償1, 588,180元，有無理由： 因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及 賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，民法第197條第1項 前段定有明文。所謂知有損害時起，係指知其請求之損害內 容及賠償義務人。上訴人主張其於簽約後及整修系爭房屋期 間，多次向被上訴人請求交付所有權狀及使用執照未果，迄 106年11月仍無法取得，因房屋整修剛完成，不得已與被上 訴人簽訂特約事項，其所受之損害即105年3月至106年6月支 出之修繕裝潢費用共1,588,180元。被上訴人亦陳稱106年8 月上訴人曾要求提出建物、土地謄本及使用執照，上訴人發 現系爭房屋無法申請民宿使用，兩造於106年11月就租金另 為協議。由上，足認上訴人至遲於106年11月5日簽訂特約事 項時，已知其主張受詐欺之損害內容，並知賠償義務人為被 上訴人，其請求權時效應自106年11月5日起算2年。本件上 訴人係於108年11月28日原審言詞辯論期日，始追加主張民 法第184條第1項後段為請求權基礎（見原審卷第179頁）， 請求權已罹於2年之時效期間而消滅。經被上訴人為時效抗 辯，上訴人自不得對被上訴人請求侵權行為之損害賠償。 七、綜上所述，被上訴人對於系爭租約之履行，並無債務不履行 之情事，上訴人之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效，是 上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項關於債務不履行 之規定，及民法第184條第1項後段有關侵權行為之法律關係 ，向被上訴人請求賠償1,588,180元並加計法定利息，均難 謂有據。原審為上訴人敗訴判決，併駁回其假執行之聲請， 雖部分理由與本院不同，然結論並無二致，核無不合。上訴 人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及所提未 經援用之證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不 一一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 6 月 11 日 民事庭審判長法 官 邱志平 法 官 林碧玲 法 官 李珮瑜 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 11 日 書記官 林鈺明 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。