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臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　109年度消上易字第2號 上　訴　人　林衢甫 訴訟代理人　林佳陞 被上訴人　　張櫻馨即台東市利佳不動產企業社 訴訟代理人　湯文章律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年5月 29日臺灣臺東地方法院108年度消字第1號第一審判決提起一部上 訴，本院於109年11月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨除確定部分外訴 訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴新臺幣肆拾壹萬元，及自民國一０八年九月 十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審訴訟費用除確定部分外及第二審訴訟費用，由被上訴人負 擔百分之四十三，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張： ㈠他於民國（下同）106年4月12日委由訴外人林佳陞（下稱林 佳陞）與被上訴人簽訂買賣議價委託書（下稱系爭仲介契約 ）委託被上訴人仲介他向訴外人高輝孝（下稱高輝孝）購買 臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其地 上未完成建物（下稱系爭建物，如與系爭土地則合稱系爭房 地）事宜，並由張櫻馨承辦系爭房地買賣之仲介業務。經被 上訴人仲介後，他於106年4月17日委由林佳陞與高輝孝簽訂 系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（ 下同）230萬元購買系爭房地，並於系爭買賣契約第8條約明 瑕疵擔保責任，他已給付全部價金完畢，並取得系爭土地所 有權移轉登記及系爭建物之交付。 ㈡惟系爭土地經臺東縣地政事務所（下稱臺東地政所）於106 年5月9日鑑界後，他經鑑界之地政人員告知，始知系爭土地 北側遭同段000地號土地（下稱000地號土地）所有權人占用 ，及系爭建物越界占用南側同段000地號土地（下稱000地號 土地）情事（下稱系爭瑕疵）。他本以為上情係測量圖根點 走位致依序相疊所致，或屬97年○○○區○○○段改成○○ 段之重測後精準校正結果，遂依臺東地政所意見申請協調辦 理，惟他與000、000地號土地所有權人協調時，經000地號 土地所有權人聲稱以「高輝孝於84年間建築系爭建物時，即 有越界占用000地號土地之糾紛，且該地區於97年間土地重 測時，高輝孝亦明知有越界建築情事，000地號土地所有人 不願配合辦理土地權利分割合併作業」等語，他始確知系爭 房地後續無法進行補辦建築執照程序，且須面臨拆屋還地訴 訟。 ㈢被上訴人為專業仲介，應查知系爭瑕疵，惟被上訴人並未依 不動產經紀業管理條例第24-2條第4款規定，告知他系爭瑕 疵，使他須將占用000地號土地之系爭建物一部拆除並返還 ，致他受有75萬元損害（即包含系爭建物價值減損30萬元、 拆除費用35萬元、與鄰地所有權人爭訟風險費用《上訴人於 本院具體表明為地政更改費用》10萬元之損害）。 ㈣被上訴人過失未查證及告知系爭瑕疵，即屬有違當時科技或 專業水準可合理期待之安全性，依消費者保護法（下稱消保 法）第51條規定得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金40萬 元。 ㈤他依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法債務不履 行、民法侵權行為及消費者保護法第7條、第51條之規定， 請求被上訴人賠償75萬元及懲罰性賠償金40萬元等語。起訴 聲明請求法院判決： ㈠被上訴人應給付上訴人115萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起（即108年9月10日，見原審卷第57頁）至清償日止，按 週年利率5%計算利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： ㈠系爭仲介契約委託標的及系爭買賣契約之買賣標的，僅有系 爭土地，不包含系爭建物；她否認其有承諾僅須與鄰地所有 權人互相找補為由，說服林佳陞在不動產說明書上簽名，上 訴人主張點交時，她有承諾協助協調，上訴人應舉證以實其 說。 ㈡上訴人與高輝孝簽訂系爭買賣契約時，她並不知悉有系爭瑕 疵。且上訴人要利用系爭建物，她亦不知悉，在仲介實務上 ，除非有特別約定，仲介才會去調查。其就系爭仲介契約之 契約責任是以鑑界為準之現況點交，上訴人亦同意，則鑑界 結果有系爭瑕疵存在，並以此點交完成，其契約責任即完成 。又不動產經紀業管理條例第24-2條規定非強制規定，上訴 人在不動產說明書上簽名表示於5月10日依現況點交無誤後 ，即排除其系爭瑕疵責任，其並未違反調查告知義務等語， 資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴及其假執行聲請，上訴人不服，提 起一部上訴（即就損害賠償75萬元及懲罰性賠償金20萬元上 訴）聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢 棄。㈡被上訴人應給付上訴人95萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則 答辯聲明：上訴駁回（按上訴人未上訴之懲罰性賠償金20萬 元已確定，非本院審理範圍）。 四、不爭執事項： ㈠上訴人訴訟代理人於106年4月12日與利佳不動產企業社（當 時負責人為吳宗校）簽訂系爭仲介契約，委託利佳不動產企 業社仲介購買高輝孝所有之系爭房地，張櫻馨時任利佳不動 產企業社營業員，負責此不動產買賣之仲介業務。嗣上訴人 訴訟代理人代理上訴人於106年4月17日與高輝孝簽訂不動產 買賣契約書（即系爭買賣契約）及不動產說明書，約定總價 款230萬元，分3次付款，第1次款80萬元，簽約同時，買方 應支付此款予賣方（含斡旋金10萬元），由高輝孝於106年4 月18日簽收；第2次款80萬元，土增稅單核發3日內，買方應 支付此款予賣方，同時買方應開立尾款本票乙張予代書收執 ，俟尾款付清無條件歸還，由陳美玉於106年4月24日簽收； 第3次款70萬元，產權過戶完成，買方應支付此款予賣方， 此款付清同時交付土地及產權資料，由陳美玉於106年5月2 日簽收；上訴人於106年5月1日登記為系爭土地所有權人， 並於106年5月10日依現況點交系爭房地，有系爭仲介契約、 系爭買賣契約、不動產說明書及系爭土地登記謄本附卷（原 審卷第12-13、15-19、20、21頁；另案原審卷第43、89-90 頁）。 ㈡系爭仲介契約第9條「特別約定事項」第1點載有「鑑界.本 宗土地有未完成建照逾期之結構物. 依目前現況買賣。」之 內容，係由林佳陞擬具內容後由張櫻馨抄寫（原審卷第13、 107頁）。而系爭建物有臺東縣政府建設局核發之83年5月6 日東建管字第540號建造執照，已逾期，有前開建造執照附 卷（原審卷第14頁）。 ㈢系爭買賣契約第1條「買賣標的」之土地標示欄位有系爭土 地之記載，建物標示欄位則未記載任何內容，建物欄位下方 則載有「本不動產買賣係屬土地買賣，其範圍包括地上物全 部在內。現況：依不動產現況說明書內容點交。」之內容； 不動產說明書在「土地現況是否有他人占用情形」欄，填寫 「不明」，並勾選「依現況點交」，及填寫「依鑑界為準」 、在「本宗買賣是否包含地上物」欄，勾選「是」，並填寫 「未完成之建築改良物」（原審卷第15、20頁）。 ㈣106年5月10日當天由張櫻馨在不動產說明書上「其他重要事 項」欄記載「5/10依現況點交無誤」，並由上訴人訴訟代理 人於該內容旁親簽「林佳陞」（另案原審卷第90頁）。 ㈤利佳不動產企業社被上訴人為獨資商號，上訴人於108年8月 5日起訴時，負責人已登記為張櫻馨，有經濟部商工登記公 示資料查詢服務附卷（原審卷第55頁）。 ㈥106年5月9日複丈結果，系爭土地北側遭同段000地號土地所 有權人占用；系爭建物有越界占用南側同段000地號土地之 情形，有臺東地政所土地複丈成果圖附卷（原審卷第22頁） 。 ㈦臺東地政所以106年6月23日東地所測量字第1060004372號函 覆上訴人，略以：系爭土地、000及000地號土地為鄉村區乙 種建築用地，有建照逾期補照之情形，且000地號土地有97 建號建物1棟，因建築用地受建築基地法定空地分割辦理第5 條之規定「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣 市主管建築機關准予分割之證明文件，故請至轄區鄉公所調 解委員會申請協助辦理，有前開臺東地政所函附卷（原審卷 第23頁）。 ㈧上訴人在另案以高輝孝（已於107年3月5日死亡）之繼承人 高玉春、高惠文、高惠儀為被告，主張依系爭買賣契約第8 條約定及民法買賣瑕疵擔保規定，請求減少價金，而依買賣 及繼承關係請求高輝孝之繼承人應給付上訴人75萬元之本息 ，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以107年11月14日1 07年度原訴字第7號判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起 上訴，並追加備位依系爭買賣契約第9條約定解除契約請求 回復原狀返還價金2,645,000元本息及被告應全額負擔解約 程序之移轉登記及所有權返還登記之一切稅捐及代辦費用之 支出，經臺灣高等法院高雄分院以108年4月24日108年度原 上易字第1號駁回上訴人之上訴及追加之訴，上訴人不服提 起第三審上訴，經最高法院以109年10月21日109年度台上字 第1836號裁定以難認上訴人已表明上訴理由，上訴不合法以 裁定駁回上訴，故另案已確定，有原審調取另案卷宗影印外 放，及本院職權調取前開最高法院駁回裁定附卷（本院卷第 187-188頁）。張櫻馨於另案以證人身分證述上訴人訴訟代 理人有向其表示要再利用系爭建物，所以才會在系爭買賣契 約中寫明土地上含有未完成之建物（另案原審卷第124頁） 。 五、爭執事項： ㈠系爭仲介契約及系爭買賣契約之標的，除系爭土地外，是否 包含系爭建物？ ㈡上訴人代理人於106年5月9日鑑界時，得知系爭房地南北兩 側有大面積占用情形時，張櫻馨有無以該地域常有地界偏移 情形，只需與鄰地所有人互相找補為由，說服上訴人代理人 於不動產說明書「其他重要事項」欄載有「5/10依現況點交 無誤」旁親簽姓名而完成點交？ ㈢被上訴人依系爭仲介契約是否負有調查系爭建物有無越界建 築，及系爭土地有無遭他人占用，而有依民法第567條、不 動產經紀業管理條例第24-2條、消費者保護法第7條之規定 ，向上訴人報告之義務？ ㈣被上訴人如有上開調查報告義務而未履行，上訴人依本院卷 第79頁附件一的請求權基礎，請求損害賠償75萬元，有無理 由？ ㈤被上訴人如有上開調查報告義務而未履行，是否違反消費者 保護法第7條第1項規定「符合當時科技或專業水準可合理期 待之安全性」，上訴人依消費者保護法第51條規定，請求懲 罰性賠償金20萬元，有無理由？ 六、本院之判斷： ㈠本件上訴人之代理人林佳陞於106年4月12日與台東市利佳不 動產企業社（時任負責人為吳宗校）簽訂系爭仲介契約，委 託台東市利佳不動產企業社仲介購買高輝孝所有系爭土地現 況（即土地上有未完成系爭建物），張櫻馨時任台東市利佳 不動產企業社營業員，負責前開不動產買賣之仲介業務。嗣 林佳陞代理上訴人於106年4月17日與高輝孝簽訂系爭買賣契 約及不動產說明書等情，如不爭執事項㈠所示，可知系爭房 地之買賣相關事宜均係由林佳陞代理上訴人所為之。又於本 件上訴人起訴時，張櫻馨已登記為獨資商號台東市利佳不動 產企業社之負責人，如不爭執事項㈤所示，是本件被上訴人 有無履行系爭仲介契約所生之調查、告知義務，應以被上訴 人與上訴人之代理人林佳陞間就系爭房地仲介事宜之交涉聯 繫情形而定。 ㈡系爭仲介契約及系爭買賣契約之標的，包含系爭土地及系爭 建物： 上訴人主張系爭仲介契約明載上訴人依現況購買系爭土地含 地上未完成系爭建物，並附有逾期建造執照等語。被上訴人 以系爭仲介契約委託標的及系爭買賣契約之買賣標的，僅有 系爭土地，不包含系爭建物等語。查依系爭仲介契約第1條 「買賣標的」所載，雖僅以系爭土地為買賣標的，惟於第9 條「特別約定事項」載有「1.鑑界，本宗土地有未完成建照 逾期之結構物，依目前現況買賣。」（原審卷第13頁），如 不爭執事項㈡所示。復依系爭買賣契約第1條「買賣標的」 所載雖僅記載系爭土地，惟於該條亦載有「本不動產買賣係 屬土地買賣，其範圍包括地上物全部在內。現況：依不動產 現況說明書內容點交。」（原審卷第15頁）。再依不動產說 明書在「本宗買賣是否包含地上物」欄，勾選「是」，並填 寫「未完成之建築改良物」（原審卷第20頁），如不爭執事 項㈢所示。被上訴人雖抗辯系爭建物有逾期之建造執照，現 況為未完成之未保存建物，買賣雙方恐系爭建物未與系爭土 地一併點交，會滋生系爭建物仍為原始起造人高輝孝所有之 疑義，故買賣雙方約定點交範圍包括系爭土地上之地上物全 部即包含系爭建物，故系爭建物並非買賣標的云云，惟本院 徵諸前開系爭仲介契約第9條、系爭買賣契約第1條及不動產 說明書之文義，應認系爭仲介契約及系爭買賣契約之買賣標 的，均包含系爭土地及系爭建物在內之事實，足堪認定。是 被上訴人此部分所辯，顯無理由。 ㈢上訴人代理人林佳陞於106年5月9日鑑界時，得知系爭房地 南北兩側均有占用情形時，張櫻馨以該地域常有地界偏移情 形，承諾協助協調與鄰地所有人之互相找補為由，說服上訴 人代理人林佳陞於不動產說明書「其他重要事項」欄載有「 5/10依現況點交無誤」旁親簽姓名而完成點交： ⒈上訴人主張臺東地政所於106年5月9日鑑界後，其代理人林 佳陞經鑑界之地政人員告知後，始知系爭土地北側遭000地 號土地所有權人占用，及系爭建物越界占用南側稱000地號 土地之系爭瑕疵。同年月10日因信賴被上訴人所說占用問題 很好解決，只需與鄰地所有人協調互相找補，買下所占用的 土地，賣出被占用的土地，並承諾協助協調等語，始由被上 訴人在不動產說明書上「其他重要事項」欄所寫「5/10依現 況點交無誤」旁邊簽名等語。被上訴人則否認其有承諾僅須 與鄰地所有權人互相找補為由，說服林佳陞在不動產書說明 書上簽名，上訴人主張點交時，被上訴人有承諾協助協調， 上訴人應舉證以實其說等語。 ⒉查不動產說明書上「其他重要事項」欄所載「5/10依現況點 交無誤」等字係於106年5月9日鑑界後，翌日即同年月10日 由張櫻馨所寫，並由上訴人之代理人於該內容旁親簽「林佳 陞」（另案原審卷第90頁），如不爭執事項㈣所示。本院徵 諸林佳陞與被上訴人間之LINE對話紀錄其上所載「（林佳陞 ：請問如何了呢？）2018年2月3日（張櫻馨：星期四晚上才 跟張家2兄弟碰面他們會跟張媽媽討論……下禮拜回我消息 ）（林佳陞：好）」、「2018年2月9日（林佳陞：問說選擇 了什麼嗎）（張櫻馨：張家大哥文銘說還沒討論好再請我們 等一下，可能他弟弟文增跑車。還沒討論）」等語。堪認系 爭房地於106年5月10日點交予上訴人後，迄至107年2月間， 被上訴人確有出面與系爭建物越界占用之000地號土地所有 權人協調，有上訴人於原審提出前開LINE對話紀錄（原審卷 第116頁）可佐。且被上訴人訴訟代理人於本院亦表示既現 況如此，被上訴人基於仲介立場以協商解決占用或被占用問 題（本院卷第95頁）。從而，堪認被上訴人於系爭房地點交 後，確有協助上訴人出面與鄰地所有權人協調系爭房屋越界 占用問題之事實，堪以認定，是上訴人此部分主張應為可採 。 ㈣被上訴人依系爭仲介契約負有調查系爭建物有無越界建築， 及系爭土地有無遭他人占用，而有依民法第567條、不動產 經紀業管理條例第24-2條、消費者保護法第7條之規定，向 上訴人報告之義務： ⒈按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「經營仲 介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受 雙方之委託，並依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人 依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。」、「從事設計、生產 、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入 市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技 或專業水準可合理期待之安全性。」，民法第567條、不動 產經紀業管理條例第24-2條第4款、消費者保護法第7條定有 明文。 ⒉上訴人主張被上訴人為不動產仲介經紀業者，未依不動產經 紀業管理條例第24-2條第4款規定查知系爭瑕疵，被上訴人 未盡調查義務，顯見被上訴人未提供合理安全性服務，亦未 為民法第567條規定之就訂約事項有調查義務等語。被上訴 人抗辯上訴人與高輝孝簽訂系爭買賣契約時，其並不知悉有 系爭瑕疵。且上訴人要利用系爭建物，其亦不知悉，在仲介 實務上，除非有特別約定，仲介才會去調查。其就系爭仲介 契約之契約責任是以鑑界為準之現況點交，上訴人亦同意， 則鑑界結果有系爭瑕疵存在，並以此點交完成，其契約責任 即完成。又不動產經紀業管理條例第24-2條規定非強制規定 ，上訴人在不動產說明書上簽名表示5月10日依現況點交無 誤後，即排除被上訴人系爭瑕疵責任，依契約自由原則為有 效，其並未違反不動產經紀業管理條例第24-2條第4款規定 之調查或告知義務等語。查： ①被上訴人為不動產經紀業者，依前開民法第567條、不動產 經紀業管理條例第24-2條第4款之規定，可知其基於系爭仲 介契約在執行仲介業務過程中，負有資訊提供義務包含資訊 揭露（告知）、調查及說明義務。而一般消費者通常不具有 房地買賣之專業知識，委由經紀業者處理買賣事宜，實際上 即是信賴經紀業者之專業知識，且經紀業者亦向消費者收取 高額之報酬，自應就所從事業務負善盡預見危險及調查之義 務（最高法院84年台上字第1064號判決可資參照）。查本件 上訴人與被上訴人間簽訂系爭仲介契約，為有償仲介契約， 上訴人有給付仲介報酬予被上訴人，有上訴人於本院提出支 付仲介費46,000元之發票證明（本院卷第123頁）可稽，此 為被上訴人所不爭（本院卷第108頁）。是經紀業者即被上 訴人基於有償之仲介契約，在具體交易中，理應本於其專業 ，就客觀上可期待其就交易標的可得注意者，向委託人即上 訴人告知及說明。 ②上訴人主張其要利用系爭建物一節，為被上訴人所知悉等語 。被上訴人則抗辯並不知悉上訴人要利用系爭建物等語。惟 被上訴人於另案以證人身分證述上訴人之代理人林佳陞有向 其表示要再利用系爭建物，所以才會在系爭買賣契約中寫明 土地上含有未完成之建物（另案原審卷第124頁），如不爭 執事項㈧後段所示，足認被上訴人知悉上訴人要利用系爭建 物。雖被上訴人辯以系爭建物非交易重點，再利用不等於繼 續完成云云，惟系爭買賣標的除系爭土地外，亦包含系爭建 物，業經本院認定如前，況吾人斥資購買房地意在利用或居 住，此為當然之理，是系爭建物自屬本件交易重點並無疑問 。 ③系爭房地於106年5月9日鑑界時有系爭瑕疵，如不爭執事項 ㈥所示，被上訴人以上訴人於同年月10日在不動產說明書上 簽名同意依現況點交，其系爭仲介契約責任即完成，已排除 被上訴人對系爭瑕疵責任，不動產經紀業管理條例第24-2條 規定非強制規定云云，本院審酌系爭仲介契約第9條「特別 約定事項」載有「1.鑑界，本宗土地有未完成建照逾期之結 構物，依目前現況買賣。」其內容係由林佳陞擬具內容後由 張櫻馨抄寫，如不爭執事項㈡所示。及林佳陞於鑑界翌日即 106年5月10日於張櫻馨在不動產說明書上「其他重要事項」 欄所寫之「5/10依現況點交無誤」旁簽名，如不爭執事項㈣ 所示。惟本院認系爭瑕疵在兩造簽訂系爭仲介契約後，被上 訴人可輕易經由鑑界及查訪鄰地所有權人而得知，被上訴人 為專業之不動產經紀業者，就訂約事項有調查及告知義務， 且鑑界及查訪鄰地所有權人並非屬須花費高額成本或調查後 無結果之事項。復審酌88年制定公布之不動產經紀業管理條 例係以建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產 交易市場健全發展為目的。故本院認被上訴人依內政部所頒 布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」據以製作本件 不動產說明書應記載事項，僅是經紀業者最低限度之告知義 務範圍，亦即被上訴人應本於誠信原則及參酌契約重要事項 及可期待性，為積極調查義務。且被上訴人依高輝孝之陳述 而於不動產說明書上就「土地現況是否有他人占用情形」既 已載明「不明」，復於「本宗買賣是否包含地上物」在「是 」之欄位勾選，而系爭瑕疵之存在經由被上訴人以鑑界或查 訪鄰地所有權人之方式即可知悉，堪認被上訴人並未盡其調 查、告知之系爭仲介契約義務。又上訴人之代理人即本件之 訴訟代理人於106年5月9日鑑界後知有系爭瑕疵存在時，翌 日於不動產說明書「5/10依現況點交無誤」旁簽名，係因被 上訴人表明會協助處理占用問題之故，業如上述，自不能僅 憑其於不動產說明書「5/10依現況點交無誤」旁簽名，逕認 其已同意依現況點交，並以此為仲介慣例，而排除被上訴人 就系爭仲介契約之調查告知義務，否則將有違不動產經紀業 管理條例制定目的。 ④依上，上訴人主張被上訴人違反系爭仲介契約之調查告知義 務為可採。被上訴人抗辯其未違反調查告知義務，顯不可憑 採。 ㈤被上訴人如有上開調查報告義務而未履行，上訴人依本院卷 第79頁附件一的請求權基礎，請求損害賠償75萬元，有無理 由？ ⒈按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26條第1項定有明文。 ⒉本件被上訴人未盡其基於系爭仲介契約所負之調查報告義務 ，已由本院認定如前。上訴人主張因被上訴人過失未查證及 告知系爭瑕疵，致其須拆屋還地，受有拆除費23萬元、拆除 執照申報費10萬元、空污管制行政費2萬元、地政更改作業 費10萬元，及所失利益30萬元等語，被上訴人則辯以上訴人 未提出單據部分未盡舉證責任，依上訴人訴訟代理人所述內 容，30萬元並非所失利益，其餘部分所述不實，被上訴人已 善盡合理之服務，無支付懲罰性違約金問題等語。查： ①拆除費23萬元、拆除執照申報費10萬元及空污費2萬元部分 ，上訴人於原審提出拆除報價單及收費標準參考表（原審卷 第38、40頁），雖上訴人就空污管制行政費並未提出單據， 惟空污管制行政費（空氣污染防制法第17條規定參照）及拆 除執照申報費均屬申請拆除所需繳納之政府規費，本院審酌 上開拆除報價單及收費標準參考表，認上訴人前開請求金額 為合理，是上訴人因被上訴人未盡其調查告知義務，致受有 此部分損失，上訴人請求為有理由，應予准許。 ②地政更改作業費10萬元部分，上訴人主張因系爭土地北側遭 000地號土地所有權人所有之97建號建物占用，只能將被占 用之系爭土地北側出賣，因係山坡地（見另案原審卷第52頁 及反面），倘變動割地範圍會影響水土保持，故須新設相鄰 排水工程云云（本院卷第172、177頁）。查系爭土地及其北 側000地號土地均為鄉村區乙種建築用地，而000地號土地其 上有97建號建物1棟，因建築用地受建築基地法定空地分割 辦理第5條之規定「申請建築基地法定空地分割，應檢附直 轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件之情，可參不 爭執事項㈦，雖系爭土地北側遭占用，惟上訴人就新設排水 工程與被上訴人違反調查告知義務之關連性，並未舉證以實 其說，復未提出相關單據，是上訴人此部分之請求顯無理由 ，不應准許。 ③所失利益30萬元部分，上訴人主張系爭建物建築成本30萬元 （上訴人係依逾期建築執照所示面積79.95平方公尺乘以每 平方公尺建造成本為39,000至46,000元，粗估而得，原審卷 第14頁），倘未拆除其預期系爭建物蓋好有利用價值，且當 初購買總價評估時包含要利用系爭建物殘值30萬元（原審卷 第9頁），當初買價後來加20萬元，未就此部分特別註明， 是因張櫻馨說系爭建物沒有建號，無法給獨立之建物契約書 ，今須拆除系爭建物，致其無法利用系爭建物，所失利益30 萬元等語（本院卷第151、172頁）。按民法第216條第2項規 之所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害 ，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號民事判決 參照）。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別 情事，可得預期之利益，視為所失利益。該條所稱之「所失 利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利 益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情 形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定 性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號民事判決參照 ）。揆諸前開說明，上訴人前開主張顯非所失利益，應屬積 極損害，而非消極損害，況且上訴人就系爭建物之殘值其以 30萬元估價，而受有積極損害乙事，亦未舉證以實其說。是 上訴人請求所失利益30萬元並無理由，不應准許。 ⒊本院既認上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定 請求為有理由，本院即毋庸再論究上訴人之其餘請求（本院 卷第79頁附件一所示），附此敘明。 ㈥被上訴人有上開調查報告義務而未履行，已違反消費者保護 法第7條第1項規定「符合當時科技或專業水準可合理期待之 安全性」，上訴人依消保法第51條規定，請求懲罰性賠償金 6萬元，為有理由： ⒈上訴人主張被上訴人過失未查證及告知系爭瑕疵，有違消保 法第7條第1項規定之符合當時或專業水準可合理期待之安全 性，使其曝露於交易訟爭風險，依消保法第51條規定請求損 害額1倍以下之懲罰性賠償金等語。被上訴人則抗辯其已盡 說明義務，並不違反當時科技或專業水準可合理期待之安全 性等語。 ⒉按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或 服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、 次按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過 失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所 致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法 第7條第1項、第51條定有明文。又所謂企業經營者，依同法 第2條第2款規定係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品 或提供服務為營業者。 ⒊查本件被上訴人為提供不動產仲介服務之企業經營者，而上 訴人為消費者，兩造間並簽訂有系爭仲介契約。被上訴人違 反其基於系爭仲介契約所應負之調查告知義務，已由本院認 定如前所述。而消保法第51條關於懲罰性賠償金之規定，旨 在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益， 懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。本院 審酌被上訴人之過失情節、系爭瑕疵之情形，認為上訴人請 求被上訴人負賠償損害額1倍以下之懲罰性賠償金6萬元，核 屬有據。逾此部分之請求，則無理由。 ⒋依上，上訴人主張依消保法第7條、第51條規定請求被上訴 人賠償懲罰性賠償金6萬元為有理由。 七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20 3條分別定有明文。本件為損害賠償之債，並無約定給付期 限及遲延利息之利率，揆諸前揭法條規定，上訴人就前開請 求有理由部分，主張加計自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即 108年9月10日（原審卷第57頁）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，亦屬有據。 八、綜上所述，除確定部分外，上訴人依不動產經紀業管理條例 第26條第1項、消保法第7條、第51條規定，請求被上訴人給 付41萬元（=23萬元+10萬元+2萬元+6萬元），及自108年9月 10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原 審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上 訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如 主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決 為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並 無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分 上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一 論駁之必要，併此敘明。 十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條，判決如主 文。 中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 民事庭審判長法 官 張健河 法 官 李水源 法 官 林慧英 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 書記官 郭怡君