臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 98年度重上字第9號 上　訴　人　龍華預拌混凝土有限公司 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳正忠律師 被上訴人　　世易水泥股份有限公司 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　周德壎律師 當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年6月19 日臺灣花蓮地方法院97年度重訴字第41號第一審判決提起上訴， 本院判決如下： 主 文 上訴駁回（原判決主文第二項減縮為自民國九十八年十月一日起 ）。 原判決主文第一項所命給付之履行期間為參個月。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： (一)上訴人於民國（下同）92年7月1日向被上訴人承租坐落花蓮 縣○○鄉○○段921、922、923地號土地，並於其上搭建如 附圖A-P1所示之地上物，占用面積共7518.74平方公尺（下 稱系爭土地），租期自92年7月1日至97年6月30日止，租金 每月新臺幣（下同）22,000元。於租賃期限屆至前，被上訴 人已多次口頭或發函通知上訴人，表明租期屆至後不再續租 ，詎租期屆滿上訴人仍未依約騰空返還系爭租賃土地，累經 催討，上訴人均拒絕返還。查系爭土地之租賃契約已於97年 6 月30日屆滿，兩造間就系爭土地之租賃關係已經消滅，上 訴人顯屬無權占有系爭土地，爰依所有權之法律關係請求上 訴人清除系爭土地之地上物，騰空後將系爭土地返還被上訴 人，並請求等同於租金之不當得利或損害賠償。 (二)依據系爭土地之租賃契約第3條規定：「租賃期限：自民國 92年7月1日起至97年6月30日止共5年。」足證系爭土地之租 賃期限為5年，並非10年，且被上訴人於租賃期限屆滿前， 分別於96年5月24日、97年6月5日發函通知上訴人不再續租 ，但上訴人均置之不理，倘兩造之租期確實為10年，則上訴 人豈會靜默長達1年均不表示異議？上訴人至97年6月底，才 接獲上訴人公司函表示與被上訴人法定代理人之父陳兩傳先 生口頭協議同意租期為10年，依系爭租賃契約內載「期滿時 ，經雙方協議同意後，得另訂新租約續租」提出續約申請云 云，被上訴人再於97年7月1日發函上訴人表示不同意續約， 並澄清陳兩傳並未同意系爭土地租期為10年，故上訴人辯稱 系爭土地之租賃期限為10年云云，顯屬無據。 (三)上訴人遲遲未能領到固定污染源操作許可證，並非因為被上 訴人之緣故，且上訴人因為業務需要，必須設立停車場，被 上訴人亦曾與上訴人訂立「土地租賃契約補充協議書」，足 證被上訴人已充分給予上訴人方便，益證上訴人藉故拖延系 爭土地之返還。 (四)至於上訴人於租期屆滿後，依然繳付租金予被上訴人，被上 訴人為使本件租約單純化，曾退回上訴人所付97年7、8月租 金，但上訴人因為知悉被上訴人之帳戶，其逕自匯款，非被 上訴人所得攔阻，故被上訴人對上訴人其後匯款，即未再退 回，但此屬系爭契約第4條後段所約定「租期屆滿至乙方（ 即上訴人）將土地恢復原狀交還甲方（即被上訴人）之期間 ，乙方仍應依約定租金數額給付租金，但乙方不得主張不定 期租賃法律關係」之情形，兩造並不因此成立不定期限租賃 。 (五)又上訴人辯稱其租地建廠，耗費鉅資3千萬元，若租期僅剩2 年半如何回收云云，亦屬無理，蓋上訴人之設備均是以螺絲 固定或連結，隨時可拆卸、搬移，且該設備至多僅1,000萬 元。又兩造契約明文約定租期5年，上訴人縱令鉅資購置設 備，其當時即應斟酌投資與報酬間的平衡，不應以其投入資 金多寡，強行要求被上訴人續約，被上訴人不從，即誣指被 上訴人為濫用權利。至於上訴人以其與亞東預拌混凝土股份 有限公司(下稱亞東公司)簽訂合作意向書云云，亦無解上訴 人應於系爭租約屆至後返還系爭土地之責任。 (六)又上訴人援引最高法院30年渝上字第311號判例意旨，用以 作為其拒絕返還系爭土地之理由，然該最高法院判例業經該 院以90年度第4次民事庭會議決議不再援用，且該判例係針 對不定期限租賃所為之見解，與本件係5年租賃契約，顯有 不同，不應比附援引。 (七)被上訴人將所有並且包含系爭土地之多筆土地，斥鉅資做長 遠、整體之規劃，乃作為所有權之正當權利之行使，亦正足 以說明被上訴人僅將系爭土地作為其5年之出租，絕無續約 10年之意，上訴人竟誣指被上訴人以損害他人為目的，顯有 不當，所辯亦不足取。 (八)並聲明：如原審判決主文第1、2項所示，並陳明願供擔保， 准為假執行。上訴後則聲明駁回上訴。 二、上訴人則以下列理由資為抗辯： (一)系爭土地是透過訴外人丙○○之介紹，經由陳兩傳代表與上 訴人達成租地協議，為期10年，訂約時間為5年1約，共分2 約，陳兩傳並言明系爭土地荒廢數10年，不會有他用或其他 計畫，5年一到會再續約等語，上訴人乃不疑有他，遂投入 鉅資進行機械購置、拌合設備等設施，並非臨時租用，並向 有關機關提出合法設置申請。 (二)詎上訴人向有關機關申請合法設置證照時，被上訴人竟暗中 進行其花蓮海洋生技園區之申辦，為上訴人所不知悉，礙於 1個工業區，不得有2個廠商之設立等規定，造成上訴人相關 證照核發之延宕，被上訴人所為實有違系爭租約第7條之約 定，導致上訴人設廠執照遲遲不能核下，幾經折衝、奔走， 迨至95年1月間，始領到固定污染源操作許可證，已逾租期 之大半期間，上訴人虧損甚大。則上訴人在2年半之期間內 ，不可能賺回投資之3千萬元，是被上訴人不依當初承諾續 約，徒讓上訴人鉅額投資，血本無歸，顯有違約，不符合比 例原則，亦顯然有違民法第148條誠信原則之規定。且上訴 人於租期屆至後，依約繼續支付租金予被上訴人，被上訴人 應依當初之承諾，繼續原定租約。 (三)被上訴人既不否認有繼續收受上訴人給付之6個月租金，參 酌陳兩傳對上訴人之承諾及丙○○之見證，堪認兩造已另續 立租約在案。且上訴人於租用系爭土地後，投入鉅資設廠， 更與亞東公司簽訂合作意向書，欲施作蘇花高工程，每標期 至少約8-10年，由上訴人提供在系爭土地上所建之廠房及預 拌設備等合作，被上訴人欲收回系爭土地，無視於上訴人鉅 資建廠及據以跟訴外人提供預拌混凝土廠房等設備之意向合 約等期待，被上訴人所為確有以損害他人為主要目的之情節 ，更有違誠信原則。 (四)查一般租地建屋而居之情形，都有相當之期限始能達其目的 ，則上訴人租地建設預拌混凝土廠房等硬體設備，豈有3、5 年即可達回收成本之目的或已屆使用年限？故有前述為期10 年，5年1約，共分2約之允諾。又依被上訴人所主張，其與 上訴人簽訂土地租賃契約補充協議書，表示竭盡所能給予上 訴人方便云云，然該協議書簽訂日期為94年10月，迨上訴人 於95年1月取得固定污染源操作許可證，租期已耗掉一半， 尚無法營運，豈有可能賺回投資之鉅款。 (五)又被上訴人主張上訴人之設備均可輕易拆卸，價值不高云云 ，然上訴人係投入鉅資，按照國道高速公路合法預拌混凝土 工料廠商設備規格設置，每日拌合量3千立方米以上，上訴 人設備除了一部份機件以金屬螺絲聯結組裝，如輸送帶、骨 材庫等，但拆卸、搬遷工程浩大，龐大之拆卸吊車作業、卡 車搬遷及再次安裝等費用，絕非被上訴人所稱輕描淡寫之易 事，且被上訴人所提出之費用，尚不含向台電重新申請繳交 線路費、技師簽證費、配電箱、管線安裝供料費、建築師設 計費、營造工程費、環保設置、操作申請及技師費、給水鑿 井水電管路工料工程費、主機基座兩座、土木結構工程費、 辦公室設備、車輛維修設備費、員工休息室設備費、品管室 設備費、鋼筋彎紮工料工程費、污水池及洗車道設備工程費 、地磅設置工程費、冰水機安裝費、道路鋪設混凝土工程費 及土方搬運回填工程費、保全防盜設備、大門設備、避雷針 設備等繁多投資，在短時間內無法回收，這些鉅額投資是上 訴人傾畢生之財力所投入，竟遭被上訴人稱損失極微，且若 被上訴人所述屬實，則該些設備何以抵擋花蓮頻繁之大小地 震及颱風之侵襲，是被上訴人此部分之主張，全然無據。 (六)並聲明：被上訴人之訴駁回，若受不利判決，願供擔保免為 假執行。上訴後並聲明廢棄原判決，改判駁回被上訴人在第 一審之訴。 三、本件被上訴人主張系爭土地為其所有，並將之租予上訴人使 用，上訴人於其上建有如附圖A-P1所示之地上物等情，業據 其提出土地登記簿謄本、土地租賃契約書為證（見原審卷第 11-19頁），並經原審偕同地政機關人員至現場勘測屬實， 製有勘驗筆錄、照片（見原審卷第84-91頁）及附圖之複丈 成果圖附卷可稽，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。 四、本件被上訴人主張與上訴人間的租賃契約年限是5年，已經 於97年6月30日止租期屆滿，被上訴人則主張兩造間的租賃 契約期限是10年，租期尚未屆滿。因此本件所爭執者首為系 爭土地之租期究係5年或係10年。若上訴人為無權占用系爭 土地，其不當得利之計算數額為何，茲分述本院得心證之理 由如下： （一）經查，依照兩造所簽訂租賃契約第3條約定：「租賃期限 ：自民國92年7月1日起至民國97年6月30日止共5年，期滿 時，經雙方協議同意後，得另訂新租約續租。」（見原審 卷第11頁），已經明白約定租賃期限是5年，並不是10年 ，則雖然被上訴人承租土地是供做預拌混凝土場使用，租 賃應有一定的期限，以確保工廠得以長期經營。但上訴人 如果擔心租期過短，導致工廠設備必須搬遷，影響權益重 大，則應於簽訂租賃契約時，在契約中清楚約定期限，如 果雙方當事人已經達成協議，理應將雙方同意的事項寫成 書面契約文字，豈容契約文字與合意不同。而既然當事人 經過協商，寫成書面契約文字，自應以契約文字之記載為 雙方當事人權利義務關係之唯一判斷標準，不容再以協商 過程中雙方口頭上表示的意願作為契約內容，尤不容任意 以主觀意願推翻書面契約的記載。 （二）更且，被上訴人於租期屆滿之1年期間前，於96年5月24日 發函上訴人表示系爭土地租賃期間屆滿時不再出租，並請 上訴人及早準備，依約回復原狀，有該函附卷可稽（見原 審卷第22頁），而上訴人也自認確實有收到該函（見原審 卷第130頁）。則如果上訴人發現租賃期間有誤，以系爭 契約對上訴人所造成之影響，上訴人理應以書面形諸文字 ，通知被上訴人，表示續租，或者是更新，或者是爭執租 賃期間，但上訴人卻陳稱僅以電話與陳兩傳之太太口頭表 示系爭租約還未到期，陳兩傳的太太表示是誤會，且還有 收受其後的租金云云（見原審卷第130頁）。則陳兩傳之 太太既非公司負責人，亦非經過被上訴人公司委任的代理 人，上訴人豈可輕率地將幾千萬元廠房的事情，僅僅以口 頭表示續租的意思表示，輕輕帶過。上訴人雖然又提出書 函表示租期為10年，然而該書函的時間是在97年6月24日 ，距離租賃期限屆滿只有6天，而且書函的內容是希望能 續約，並不是主張租賃期限是10年，有書函為證（本院卷 第53頁）。反足以證明雙方租賃契約的期限是5年，而不 是10年。 （三）證人丙○○固於原審具結證稱系爭契約租期當時洽談時確 實為10年，分成2期云云（見原審卷第127-129頁），證人 林三龍（即上訴人公司業務實際執行者）亦附合其詞（見 原審卷第159-160頁），然此為證人陳兩傳所否認（見原 審卷第157頁）。且以常情度之，上訴人公司負責人或實 際負責人既非毫無社會經驗之人，若系爭土地租期為10 年，分成2期各5年，則在系爭租賃契約租期僅明文約定5 年之情形下，豈有不要求將之書立明確，以杜將來糾紛之 理？顯見證人丙○○、林三龍此部分之證述僅足以證實當 事人在洽商合約的過程中，上訴人的確有要求10年租期。 不過既然沒有形諸文字，成為契約的內容，顯示被上訴人 就此並沒有就此與上訴人達成合意， （四）上訴人雖然再以承租系爭土地，目的是興建預拌混凝土場 ，而設置工廠需要取得相關執照，但是因為被上訴人遲遲 無法配合，導致工廠設置長達2年餘，已經不符原本契約 的要求，並主張租賃契約期限仍是5年並不合理等語。上 訴人之主張雖據提出經濟部工業局以及花蓮縣政府函為證 （見本院卷第82頁），但該公文的內容都只是要求必須依 照促進產業升級條例之規定，在轉售工業區內土地時，必 須先劃設公共設施用地，並設置管理機構，則該土地既然 已經交給上訴人使用，無論是劃設公共設施用地或是設置 管理機構，上訴人並非無法完成。更且依照兩造所簽訂之 土地租賃契約書，並沒有約定被上訴人必須擔保上訴人取 得工廠執照，也沒有約定土地租賃的期限從上訴人取得工 廠執照之日起算。更沒有約定被上訴人必須負責劃設公共 設施用地、設置管理機構。再從兩造租賃土地的面積6000 多平方公尺，每月租金只有22,000元（契約原載22萬元， 兩造均主張每月租金是22,000元），更難以認定被上訴人 確實同意擔保上訴人可設立工廠。至於兩造租賃契約中第 7條雖然約定「被上訴人應協助上訴人提出辦理工廠登記 證所需之所有資料」，但此約定被上訴人必須提出所需資 料，並不是約定上訴人必須設置管理機構以及劃設公共設 施用地，況且上訴人僅提出公文，主張被上訴人在辦理移 轉工廠用地時，沒有依照法律規定先設置管理機構以及劃 設公共設施用地，上述事項，均非土地管理者之被上訴人 所能完成。顯見上訴人主張土地必須因為工廠設置的延緩 ，延長租賃期限，並無理由。再者依照上訴人法定代理人 乙○○在本院審理中所提出之陳述狀，也記載被上訴人曾 經積欠上訴人水泥達800噸，貨款224萬元，期間為一年半 ，顯示上訴人之工廠正常營運。至於被上訴人是否有未能 履行上訴人辦理工廠登記所需資料之情形，導致上訴人受 到損害，則屬兩造間另案法律關係之爭議，並不影響租賃 期限到期，出租人請求返還土地的權利。 （五）至於被上訴人雖然在租期屆滿之後，從上訴人處取得與租 金等額的款項。但民法第451條之默示更新，必須出租人 對於承租人繼續使用租賃物沒有反對的表示，如果出租人 已經為反對的表示，即不符該條所規定之默示更新規定。 本件出租人上訴人發函表示不再續租，已經為反對的表示 ，而且被上訴人在事後退回97年8月份的租金，顯見上訴 人並不同意收取租金。因此本案自無民法第451條之適用 。更且上訴人是用電子轉帳繳納租金，有付款指示附卷可 證(見本院卷第14、15頁)，並不需要經過被上訴人同意， 被上訴人根本無從拒絕，此與民法第451條自行收取租金 的情形，迥不相同，自不應任由承租人以轉帳付租的方式 ，強迫出租人默示更新，出租房地，侵害出租人之財產權 。 （六）按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依 公平正義之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間 犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利 益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體 事實妥善運用之方法（最高法院86年台再字第64號判決意 旨參照）。我國為自由經濟體制，工商社會下，締約人本 應就其與他人訂立契約內容負其責任，以本件而言，系爭 土地租賃期限即為5年，已如前述，則上訴人在訂約後， 本應衡量租期長短，謹慎投資，且被上訴人就系爭土地周 遭已規劃作為生技園區，為兩造所不爭，則衡諸前述最高 法院判決意旨，被上訴人以系爭土地租期屆滿為由，收回 系爭土地自用，並非權利濫用或違反誠信原則，是上訴人 此部分之抗辯，亦乏依據。 （七）另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應 償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明 文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判 例可資參照。查上訴人於系爭土地租約屆滿後，仍無權占 用系爭土地，已受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受 有損害，該項利益依其性質無法返還，被上訴人自得請求 上訴人償還至返還系爭土地予被上訴人止相當於租金之價 額。次查，上訴人承租系爭土地之租金為每月2萬2千元（ 見系爭租賃契約第5條，原審卷第11頁），則被上訴人主 張以上開金額作為計算上訴人因無權占有系爭土地所應返 還不當得利之標準，自堪予採取。被上訴人並於本院審理 中減縮此部分之聲明從98年10月1日起算，經上訴人同意 在卷，是被上訴人請求上訴人給付自98年10月1日起至返 還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2萬2千元之不當得 利，亦無不合。 五、綜上所述，被上訴人基於所有物返還請求權、租賃契約及不 當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示 A-P1之地上物拆除清空，將系爭土地返還被上訴人，並請求 上訴人自98年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付 被上訴人2萬2千元，為有理由，應予准許。則原審判命上訴 人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、又按民事訴訟法第396條規定「判決所命之給付，其性質非 長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法 院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意 者，亦同。」本件租賃期間雖然早在97年6月30日就已經到 期，迄今已經1年有餘，期間上訴人還另外提起請求訂定租 約之訴，經花蓮地方法院以98年度訴字第124號判決駁回確 定在案，有判決書附卷可參（見本院卷第63頁），拖延返還 租賃物。但是本件上訴人承租之土地係供作預拌混凝土廠之 用，工廠必須設置大量設備，遷移費時，還必須先取得土地 使用許可，並經工廠設置許可，有上訴人所提出之遷廠作業 流程表、報價單以及現場照片為證（見本院卷第53頁、第84 頁以下 ），而兩造簽訂的租約第4條也約定上訴人必須在租 期屆滿後3個月內搬遷，本院審酌前情，認為仍應以酌定3個 月履行期限，始能兼顧兩造之利益。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第396條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　13　　日 民事庭審判長法 官 林德盛 法 官 林碧玲 法 官 賴淳良 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　13　　日 書記官 邱廣譽