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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　106年度虎簡字第142號 原　　　告　三第房屋仲介有限公司 法定代理人　沈沛璇 訴訟代理人　黃朝國 被　　　告　王章哲 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年10月11 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告係住商不動產虎尾光復加盟店即三第房 屋仲介有限公司，從事不動產委託銷售業務，被告於民國10 5 年10月20日委託原告銷售坐落雲林縣○○鎮○○段000 地 號、權利範圍全部，面積587.45平方公尺土地，及其上門牌 號碼雲林縣○○鎮○○里0000號未辦保存登記建物（下合稱 系爭房地），簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約 ），約定委託銷售總價新臺幣（下同）800 萬元，委託銷售 期間自105 年10月20日起至106 年1 月31日止。復於105 年 10月21日再簽訂契約內容變更同意書，變更委託銷售總價為 650 萬元。嗣原告覓得買方即訴外人賴新廷，賴新廷於105 年12月5 日簽立確認書及買賣議價委託書，以購買總價650 萬元提出要約，因其要約已經到達底價650 萬元，原告即依 系爭委託契約第2 條第2 項代被告收受賴新廷所交付之150 萬元定金，豈料原告之承辦人員隨即於同日以訊息通知已有 買方出價到達委託銷售底價及已代收定金等事，並欲確定被 告可前往簽約之日期，被告即一再拖延，並藉故毀約，依系 爭委託契約第5 條第6 項約定「委託期間內，若受託人已覓 得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託 書等相關契約」又系爭委託契約第10條第1 項第3 款明定「 委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務 ，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服 務報酬，並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第五條第 六項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產 買賣契約書者。」參酌前開情形，被告明顯違反系爭委託契 約第5 條第6 項約定應配合簽認要約書或議價委託書等相關 契約，並拒絕與賴新廷簽訂不動產買賣契約書，顯已構成系 爭委託契約第10條第1 項第3 款所定應給付服務報酬予原告 之事由，該服務報酬計算方式為銷售底價乘以百分之6 即39 萬元，爰依系爭委託契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明 ：被告應給付原告39萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。 二、被告抗辯： 另案已判決其與賴新廷間就系爭房地之買賣契約不成立確定 （即本院106 年度重訴字第11號履行契約事件），故其無庸 給付原告報酬，且原告所報之底價650 萬元與實際行情不符 ，系爭房地嗣後於1 年內實際售出價格為1,100 萬元，高於 原告所報底價約1 倍。並聲明：如主文第1 項所示。 三、本院之判斷： ㈠原告主張被告於105 年10月20日委託其銷售系爭房地，約定 委託銷售總價800 萬元，委託銷售期間自105 年10月20日起 至106 年1 月31日止，復於105 年10月21日變更委託銷售總 價為650 萬元，嗣經原告覓得買主即訴外人賴新廷，賴新廷 於105 年12月5 日簽立確認書、買賣議價委託書等情，業據 原告提出系爭委託契約、委託銷售內容變更同意書、確認書 、買賣議價委託書等件為證，且為被告所不爭執，堪認為真 。 ㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568 條第1 項分別定有明文。是以，居間契約乃屬於以從事 服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為 委託人，另一方為居間人，居間人因單純之報告訂約機會向 委託人報告，或為訂約之媒介，而使之成立者，居間人有報 酬請求權。換言之，民法居間之特性在於居間人之報酬請求 權乃繫於一定之條件（即契約之成立），依居間之法律性質 ，買賣雙方不因此喪失議約之權利，委託人之給付義務乃附 停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介 而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，而此條件之 成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因 居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承 擔結果發生或不發生之風險，是以，系爭契約第10條關於不 待買賣雙方之決定即視為受託人已完成仲介之義務而得請求 報酬之約定，實與居間之法律性質有間。 ㈢按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、 加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限 制其行使權利者」，民法第247 條之1 定有明文。次按消費 者保護法第ll條明文規定「企業經營者在定型化契約中所用 之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時 ，應為有利於消費者之解釋」；第12條明文規定「定型化契 約中之條款違反誠實信用原則，對消費者顯失公平者，無效 。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平 ：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用 之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或 義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」究其 規範意旨乃因法律之公正與契約之公正同為國民私法生活公 正之保障，當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡 平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行 為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權 利義務分配之典型」甚遠，縱該約款形式上經相對人同意訂 入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖， 應屬無效。經查：本件兩造所簽訂之系爭委託契約屬定型化 契約，其第10條第1 項第3 款固約定：「委託人如有下列情 形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付 受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額 一次付予受託人：㈢委託人違反第五條第六項之義務或拒絕 與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」 ，而系爭委託契約第5 條第6 款約定「委託期間內，若受託 人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議 價委託書等相關契約」，觀諸該約定之報酬給付要件，僅須 買方表示欲以委託價額（即底價）承購即屬成就，至於買方 與被告間是否確有成立買賣契約在所不論，不啻剝奪委託人 之議約權，且與居間契約報酬給付之特性不符，上開定型化 契約之條款顯係片面增加委託人一方之義務及負擔，且與居 間之立法意旨矛盾，應認有顯失公平之情形，應屬無效之約 定，而被告與賴新廷間並未成立買賣契約，已為本院106 年 度重訴字第11號判決確定在案，是原告本於上述系爭委託契 約第10條之約定，請求被告給付服務報酬，尚屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭委託契約第10條約定請求被告給付39 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 10 月 25 日 虎尾簡易庭 法 官 洪儀芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費 。 中 華 民 國 106 年 10 月 25 日 書記官 王政偉