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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 107年度虎簡字第31號 原　　　告　百富開發建築有限公司 法定代理人　陳舒琬 訴訟代理人　丁英釗 被　　　告　謝惟仁 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年3 月2 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告向被告買受坐落雲林縣○○鎮○○段○○ ○號土地（下稱系爭土地），買賣進行期間，雙方協議各自 負擔一半道路繼續合約進行，共計10坪以每坪新臺幣（下同 ）3.44萬元計價，地主即被告承諾從總價金965 萬元扣除34 4,000 元完成買賣條件，惟日後土地買賣完成後，地主並未 兌現當初之協議，爰依兩造間之契約關係提起本件訴訟，並 聲明：被告應給付原告344,000 元及自支付命令送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 二、被告抗辯略以：系爭土地為我與母親即訴外人林桂麗共有， 我主張按兩造所簽立之第一建經不動產買賣契約書履行，而 本件系爭土地已經過戶，買賣價金亦已交付，不同意原告之 請求，並聲明：如主文第1 項所示。 三、本院之判斷： ㈠系爭土地為被告與訴外人林桂麗共有，被告與訴外人林桂麗 於民國106 年5 月23日與原告簽立系爭土地買賣契約，買賣 總價金965 萬元，系爭土地於106 年12月21日辦畢所有權移 轉登記予原告，原告並已付清買賣價金965 萬元等情，為兩 造所不爭，復有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、第 一建經價金信託履約保證申請書、第一建經土地買賣契約書 、價金信託履約保證書、付款明細等件在卷可憑（見本院卷 第21至39頁、本院107 年度司促字第182 號卷，下稱支付命 令卷，第3 至20頁），堪認為真。 ㈡原告固主張依兩造間所成立之契約，被告應給付原告344,00 0 元，並提出LINE對話一份為證（見支付命令卷第14頁）， 然為被告否認，經查： ⒈稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條定有明文 。故居間人僅為報告訂約之機會，或為訂約之媒介，並不能 代為訂立買賣契約，本件依原告提出的LINE對話雖載有「本 人同意西螺埔東段14地號，因道路退縮，雙方需各自負擔10 坪以每坪3.44萬元承受，並同意從總價965 萬扣除34.4萬， 同意人，地主謝惟仁，中華民國106 年7 月6 日」之文字， 然而，該LINE對話人雙方為被告與丁英釗，並非兩造，丁英 釗到庭自承為住商不動產之仲介，是以，丁英釗應為系爭土 地買賣之居間人，而非任何一造之代理人，其未能舉證有得 到原告之授權與被告議約，故難以上開LINE文字之對話，即 認兩造於本件買賣契約外，有另成立系爭減少價金之合約。 ⒉況且，本件買賣價金給付時程，依系爭土地買賣契約所示， 第一期款965,000 元即簽約款應於簽約時交付，第二期款 965,000 元即用印款，賣方應於106 年11月23日備齊一切過 戶所需資料並完成用印手續，買方最遲應於前開日期將第二 期款存入履保專戶（見本院卷第26頁），而據丁英釗儲存之 聊天記錄顯示，被告於106 年6 月28日開始詢問丁英釗目前 處理到什麼進度，106 年7 月26日、106 年8 月2 日、106 年8 月7 日、15日、24日、30日、106 年9 月11日、106 年 11月2 日、13日、20日、21日都在詢問「進度」，該進度應 是指上開契約中關於申請建築線、七戶透天厝建築執照之結 果，攸關雙方是否合意解除系爭土地之買賣契約，至106 年 11月26日被告向丁英釗表示「我一定要看到建築執照（7 戶 ）」、「如果沒有建築執照，明天也不用匯了」、「但是已 經給很長時間了，應該說106 年11月23日前就要給我答案了 ，所以明天我就要看建築執照」、「明天約買方跟地政士去 虎尾你們那，我們坐下來談，也請建商帶七間建照執照來， 謝謝」等語；106 年11月27日被告向丁英釗表示「丁大哥， 幫我問買方他有意願要買嗎，還是要解約？如果賣方（應為 買方之誤）付了第二期款項，七間建照有下來還是沒下來， 都不能退第一二期金額了喔，請幫我轉告買方」丁英釗回答 「要買」、「明天匯款」、「就明天用印一起匯」等語（見 支付命令卷第15至19頁），而第二期款即用印款確實於106 年11月28日匯入，有匯款記錄在卷可憑（見支付命令卷第20 頁），系爭土地移轉登記申請書亦於斯時簽訂，亦有土地登 記第一類謄本發生原因為106 年11月28日可佐（見支付命令 第4 頁），參以本件標的物於106 年12月21日完成所有權移 轉登記，原告自承於106 年12月21日前已經付清965 萬元買 賣價金，均距上開LINE對話（106 年7 月6 日）相隔數月之 久，足認兩造間並無成立該減價契約之合意，否則，兩造如 有上開減少價金合意，無論於哪一個階段，在履約完畢前都 可以合意解除契約後重新議約，或訂立補充性之書面契約， 然本件於履約完畢前並無兩造及另一地主簽名蓋印重新訂立 之書面合約（連補充合約都無），僅有丁英釗與被告間之對 話記錄，且兩造及另一地主最終仍於106 年12月21日依原買 賣契約履約完畢，堪認LINE對話中雖有上開文字，但至多僅 能認為係居間人丁英釗就減價一事，為兩造報告訂約之機會 ，但因兩造仍依原訂條件履行，足認兩造最終仍未達成減價 之合意，故上開丁英釗與被告之LINE對話紀錄並非兩造間合 意之契約，自不拘束兩造。 ⒊至於原告固主張第一建經履約專戶不能嗣後追加退款或加價 ，所以才會未將34.4萬元扣下來，而給付全額965 萬元等語 （見本院卷第18頁背面），然第一建經土地買賣契約書第10 條第6 款中已載明「本契約簽訂後，如因合意解除本契約、 終止價金信託履約保證. . . ，即由第一建經依申請書之規 定於確認後將履保專戶之價金結算相關費用後之餘額，返還 買方或交付賣方沒收」（見本院卷第29頁），故買賣雙方如 就價金另有合意，實無不可重新議約之道理，原告此部分之 主張，並不可採；又被告雖抗辯上開LINE對話非其所寫（見 本院卷第18至18頁背面），然其為複製丁英釗所書寫之文字 再貼上，此有對話記錄可憑（見支付命令卷第16頁），被告 此舉仍係由其帳號所發出，自屬其向丁英釗為意思表示，其 臨訟再以該詞置辯，亦非可採，惟兩造所述雖均有上開不可 採信之處，然無礙於本院前開之認定，附此敘明。 四、綜上所述，原告請求被告依LINE對話記錄履行契約，然兩造 間並未成立上開減少價金之合約，已如前述，故本件原告依 契約法律關係，請求被告應給付原告344,000 元及自支付命 令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即 屬無據，應予駁回。 五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 3 月 16 日 虎尾簡易庭 法 官 洪儀芳 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法 院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。 中 華 民 國 107 年 3 月 16 日 書記官 邱明通