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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 107年度虎簡字第59號 原　　　告　鑫團隊不動產投資有限公司 法定代理人　梁智超 訴訟代理人　梁文芳 被　　　告　林張碧琴 訴訟代理人　林金陽律師 複　代理人　林志展 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107年5月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾萬伍仟捌佰陸拾元，及自民國107 年 2 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬伍仟捌 佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：緣被告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○ ○號土地，面積123.30平方公尺，所有權範圍全部，及其上 同段360 建號建物，總面積129.56平方公尺（下稱系爭房地 ）授權其子即訴外人林志展與原告簽定「專任委託銷售契約 書」（下稱系爭契約），委託期間自民國106 年9 月25日起 至106 年10月25日止，並延長至106 年12月31日，被告同意 買賣契約成立後，按成交總價百分之4 支付原告服務報酬， 而系爭契約第11條亦約定，被告如於委託期間內或委託契約 關係因故終止或屆滿後3 個月內，逕與原告曾經仲介帶看之 客戶成交，應支付約定報酬予原告作為違約金。而被告所有 系爭房地，係由原告居間以每坪新臺幣（下同）20萬元，要 賣給訴外人黃盟富，被告之代理人林志展於106 年11月14日 同意成交，並收取黃盟富簽發之本票面額100 萬元定金，事 後要簽訂不動產買賣契約時，林志展食言而肥拒絕簽約。而 被告與黃盟富於另案107 年1 月15日和解成立，內容即為被 告將系爭房地以總價7,646,500 元售予黃盟富，故被告違反 系爭契約第11條約定，原告自得請求被告給付7,646,500 元 之百分之4 酬金即305,860 元。綜上，聲明：被告應給付原 告305,860 元及自107 年1 月16日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。 二、被告辯以：黃盟富與被告曾就系爭房地辦理合建事宜，嗣黃 盟富於106 年6 月26日竟以買賣為原因，向本院起訴請求被 告應將系爭房地所有權移轉登記於其名下，此案雙方於107 年1 月15日於本院第六法庭和解成立，在上開與黃盟富訴訟 當中，被告授權林志展與原告簽定系爭契約，委託期間自10 6 年9 月25日起至106 年10月25日止，惟委託期間屆滿，原 告並未達成媒介簽定系爭房地之買賣契約，且被告嗣後在本 院就系爭房地與黃盟富達成和解，亦非由原告所媒介，故原 告依居間法律關係，請求被告給付報酬，顯屬無據。綜上， 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免予假執行。 三、本院之判斷： ㈠系爭房地為被告所有，被告授權其子林志展於106年9月20日 與原告簽定「專任委託銷售契約書」，委託原告銷售系爭房 地，約定委託銷售期間為106 年9 月25日至106 年10月25日 ，委託銷售金額為875 萬元，嗣委託期間延長至106 年12月 31日等情，有不動產委託銷售授權書、專任委託銷售契約書 、契約內容變更同意書、系爭房地所有權狀等件在卷可憑（ 見本院107 年度司促字第873 號卷，下稱支付命令卷，第5 至10頁、第12頁、本院卷第35頁），且為兩造所不爭執，堪 認為真。 ㈡原告主張經其居間，黃盟富與被告已經達成以每坪20萬元成 交之合意，黃盟富並於106 年11月14日簽發100 萬元本票作 為定金，2 人約定106 年11月15日簽約，但因該2 人民、刑 事案件很多，林志展要求黃盟富放棄所有權利，故而於106 年11月15日未能簽約等語（見本院卷第72頁），核與其提出 黃盟富於106 年11月14日簽立之買方議價委託書、黃盟富與 林志展於106 年11月14日均簽名之手寫內容為「一、民、刑 事訴訟、律師、撤銷訴訟、仲裁費用各自負擔（無條件）。 二、106 年11月14日之前決定。三、增值稅文件需交惠雙。 四、雙方需付惠雙佣金要確定。五、原訂契約無效。六、如 不願意，也可談賠償金額」文件、林志展於106 年11月14日 簽名確認黃盟富簽發之100 萬元本票影本等件相符（見本院 卷第37至39頁），堪認黃盟富確實有經原告居間仲介而與被 告磋商契約條件。 ㈢依兩造簽定之系爭契約第6 條第2 款約定「甲方（即被告） 同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格之百分之4 （ 含稅）支付乙方（即原告）服務報酬之義務」（見支付命令 卷第6 頁），復依第11條第5 款約定「甲方如在委託期間內 或在委託契約關係因故終止或屆滿後三個月內，逕與乙方曾 經仲介帶看之客戶（含其配偶及二親等內之親屬）成交，經 乙方查證屬實者」均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方 應立即全額一次支付約定服務報酬予乙方作為違約金（見支 付命令卷第6 至7 頁）。經查：本件被告於106 年9 月25日 至106 年10月25日（延長委託至106 年12月31日）委託原告 銷售系爭房地，而原告業已仲介黃盟富應買，並與黃盟富及 被告磋商至合意成交價每坪20萬元即將簽約階段，已如前述 ，嗣因被告與黃盟富關於假處分撤銷意見紛歧（詳下述）， 故黃盟富與被告未能簽定買賣契約，而黃盟富與被告於另案 107 年1 月15日在本院第六法庭和解成立，內容為由被告以 7,646,500 元將系爭房地出售黃盟富，業有和解筆錄在卷可 憑（見本院卷第32至33頁），故而，被告確實於委任原告出 售系爭房地之委託期間屆滿後3 個月內，將系爭房地出售予 原告曾仲介之客戶，堪認已該當系爭契約第11條第5 款約定 ：委託契約終止後3 個月內，被告逕與原告曾經仲介帶看之 客戶成交之情形，從而，原告依兩造簽立之系爭契約第6 條 、第11條約定，請求被告給付按成交價百分之4 計算之報酬 即305,860 元（計算式：7,646,500 元×4%＝305,860 ）， 應屬有據。 ㈣被告固辯稱依民法第568條第1項規定「居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，而本件於委託 期間屆滿前，原告並未達成簽定系爭房地之買賣契約，且嗣 後被告與黃盟富在本院就系爭房地達成和解，亦非由原告所 媒介，故原告不得依居間之法律關係請求被告給付報酬等語 （見本院卷第26至27頁）。然而，原告已與被告簽立「專任 委託銷售契約書」即系爭契約，除非該契約內容有法定無效 事由，否則依契約嚴守原則，自應依約履行。按媒介居間人 固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人 為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再 由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則， 仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例、84年度 台上字第2925號判決意旨參照），故兩造就系爭契約中關於 第11條第5 款違約罰則之約定，雖為定型化契約，然揆諸上 開判例意旨，堪認該條款係將誠信原則具體明文化，並無顯 失公平之情況，尚不構成約定無效之事由，兩造均應受其拘 束。查本件原告已磋商至買賣雙方都同意之價格即每坪20萬 元階段，並已約定簽約日期，但因被告要求黃盟富撤銷於前 案之假處分，黃盟富認為撤銷要在法院撤銷，撤銷後馬上過 戶，但被告不同意，認為一定要撤銷假處分再談買賣，遂無 法簽定買賣契約，為兩造所同陳（見本院卷第27頁、第72頁 至背面），且與黃盟富到庭證述之內容相符（見本院卷第70 頁背面至71頁），而被告與黃盟富於本院另案即107 年1 月 15日簽定之和解內容，除以價金7,646,500 元買賣系爭房地 外，尚包含被告同意黃盟富領回假處分之擔保金1,255,258 元，是堪認和解成立之內容與原告仲介媒合之內容幾乎一致 ，僅價金每坪增加5,000 元左右，且被告自承黃盟富已經提 出假處分，他是唯一買家，談買賣假處分需撤銷，其於黃盟 富在另外場合提到不需要為了這件事爭執等語（見本院卷第 73頁），堪認原告媒介已經就緒，但被告當時以必須先撤銷 假處分才要簽定買賣契約為由，拒絕訂立該媒介就緒之契約 ，卻另於委託期間屆滿後3 個月內與黃盟富訂立買賣同時撤 銷假處分之同一內容契約，依系爭契約之約定及誠實信用原 則，自應給付報酬。 ㈤被告另辯稱黃盟富與被告於前案即有糾紛，黃盟富並非原告 媒介等語（見本院卷第23頁），然而，證人黃盟富到庭證述 略以：本院106年度訴字第402號買賣糾紛是因為價金問題， 買賣價金談不好，後來訴訟我告他（本案被告），後來我知 道他有跟惠雙寫委任，惠雙跟我說由他們去媒介，用買賣方 式處理掉就不用再訴訟，當中有兩次約在他們那邊，106 年 11月14日約第一次，後來他（本案被告）說要任用他（本案 被告）的代書，第二次隔天15日又沒有達成，買賣到惠雙那 裡談，兩次都在那邊協議的，我有簽本票，14日要求我撤銷 假處分，因為我怕他移轉掉，我們有民事糾紛他還委託仲介 銷售。我生意人認為價金不OK，打官司，若中間人有辦法去 協調達成買賣的價金只要OK的話，協調好就不用打官司，就 一直加價，加到每坪20萬元由惠雙去協議，有說要來法院寫 和解筆錄，他要我撤銷假處分他才願意跟我簽和解買賣，我 要求來法院簽，我就可以馬上撤銷等語（見本院卷第70頁背 面至71頁），是被告與黃盟富就系爭房地發生買賣糾紛期間 ，於前案即本院106 年度訴字第402 號土地所有權移轉事件 訴訟進行中，另行委任原告銷售系爭房地，黃盟富知情後亦 委任原告與被告洽談買賣事宜，堪認原告就系爭房地之買賣 仍確實有居間媒介，故縱使黃盟富與被告有前案訴訟繫屬， 亦無礙於原告為居間人之地位，堪認被告上開所辯，應不足 採。 ㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第22 9 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經 查，原告依系爭契約第11條為本件請求，然而，兩造於系爭 契約第11條中僅約定「應立即一次支付」，並無約定給付期 限，核屬給付無確定期限之情形，被告應自受催告日起始負 遲延責任。查本件支付命令係於107 年2 月8 日送達被告， 有送達證書在卷可憑（見支付命令卷第26頁），是原告請求 被告給付305,860 元及自107 年2 月9 日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息，應屬有據，至於原告主張應自10 7 年1 月16日起算遲延利息，則非可採。 四、綜上所述，原告依兩造所簽定之系爭契約第6 條、第11條約 定，請求被告給付305,860 元，及自107 年2 月9 日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬有據，應予准許 ，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。本件係依民事訴 訟法第385 條第1 項第3 款所為被告敗訴之判決，應依職權 宣告假執行，併依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請酌 定相當金額供擔保後，得免為假執行。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本件判決之結果， 爰不一一論駁，附此敘明。 六、本件原告起訴請求給付報酬及法定遲延利息，依民事訴訟法 第77條之2第2項，就孳息部分不另課徵訴訟費用，是本件據 以核定訴訟費用之部分，係由被告敗訴，自應由被告負擔本 件全部訴訟費用，併此指明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 5 月 30 日 虎尾簡易庭 法 官 洪儀芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 5 月 30 日 書記官 郭美儀