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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第441號 原　　　告　黃崇文 訴訟代理人　林正欣律師 被　　　告　游子瑩 訴訟代理人　陳倉富律師 被　　　告　林孟瑩 訴訟代理人　屠啟文律師 上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國106年2 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者， 即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院 52年台上字第1922號判例意旨可參。查本件原告於先位聲明 主張其借用被告游子瑩名義購買坐落宜蘭市○○段00000地 號土地及其上同段1785建號建物（下稱系爭房地），原告為 系爭土地實際所有人，詎被告間竟基於通謀虛偽之意思表示 ，於民國104年9月2日以「買賣」為登記原因將系爭房地移 轉登記至被告林孟瑩名下，渠等間就系爭房地之買賣行為與 物權行為應屬無效，意即主張被告間之買賣法律關係不存在 等情，然被告否認。是兩造間對被告間就系爭房地所為買賣 之債權行為及所有權移轉登記之物權行為存否既有爭執，且 此項爭執對原告私法上地位有侵害之情形，而此項爭執得以 本件確認判決除去之，則原告提起本件確認之訴，即有確認 之法律上利益，於法即無不合。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。本件原告原起訴聲明即先位聲明為：㈠、確認被 告間於104年9月2日，就系爭房地之買賣債權關係不存在。 ㈡、確認被告就系爭房地所為之移轉所有權物權行為不存在 。㈢、被告應將系爭房地，於104年9月2日經宜蘭縣宜蘭地 政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ㈣、被告游子瑩應將系爭房地移轉登記予原告或原告所指定 之第三人。嗣原告於本院審理時追加備位聲明為：㈠、被告 游子瑩應給付原告新臺幣（下同）308萬3,301元，及自本訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。雖被告均反對原告追加聲明（見本院卷第121頁），惟原 告所為前述備位聲明之追加，與原起訴部分關於主張被告游 子瑩無合法權限而處分系爭房地之基礎事實同一，是原告就 此追加備位請求，於法尚屬無違，應予准許。以上合先敘明 。 貳、實體方面： 一、原告起訴意旨： ㈠、先位聲明部分： 緣系爭土地係100年1月間原告借用被告游子瑩名義購買，並 以被告游子瑩名義向宜蘭縣頭城鎮農會辦理420萬元貸款， 原告另向被告游子瑩借款50萬元以支付系爭房地之頭期款。 雙方並於100年1月25日簽立切結書（下稱系爭切結書），約 定「被告游子瑩於八年內不得將本案標的私自轉移或變賣， 如需轉移或變賣須經原告同意」。系爭房地則由原告及其家 人居住使用。詎料，原告於104年9月間接獲被告林孟瑩委由 律師所發之律師函，要求原告自系爭房地遷出，原告即至宜 蘭地政事務所調閱系爭房地之登記謄本，方知被告游子瑩竟 未經原告同意，於104年9月2日擅將系爭房地移轉過戶予被 告林孟瑩。雖系爭房地之登記謄本上載明登記原因為買賣， 然被告林孟瑩於取得系爭房地從未至現場看屋，此顯然悖於 常理。且兩造均未提出買賣契約書，僅提出繳款書及匯款申 請書，作為兩造間買賣不動產之證明，與不動產買賣雙方均 會留存買賣契約書之習慣不符，嚴重悖於常情。被告間就系 爭房地之買賣價金575萬元，與被告林孟瑩向第一商業銀行 貸款所提出之不動產買賣契約買賣總價款860萬元亦不相符 ，且契約約定付款方式亦與被告書狀所稱之方式及金額不符 。且依法院調閱林孟瑩99年至102年間財產所得資料，名下 除系爭房地外，每年所得頂多20萬元左右，豈有能力每月單 獨負擔3萬5,000多元之貸款，此足認被告二人故意隱匿系爭 房地買賣契約書。故原告主張被告間就系爭房地之交易為假 買賣，即渠等間債權行為及物權行為，應為通謀虛偽之意思 表示，依民法第87條第1項，其意思表示無效。既系爭房地 之買賣及移轉所有權物權行為，屬通謀虛偽之意思表示而無 效，依民法第113條之規定，應負回復原狀之責任，回復之 方式為將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷。系爭房地所有 權移轉登記若經塗銷，所有權人回復登記為被告游子瑩後， 原告自得依切結書之約定及民法第767條所有物返還請求權 之規定，請求被告游子瑩將系爭房地所有權移轉登記予原告 或原告所指定之第三人等語。並為聲明如前述壹、一之先位 聲明所示。 ㈡、備位聲明部分： 本件原告分別於104年3月7日、4月10日、5月7日以其母甘月 霞臺灣銀行之帳戶，轉匯24,000元至被告游子瑩宜蘭縣頭城 鎮農會帳戶以供扣款支付房屋貸款，然被告游子瑩竟於104 年6月17日變更貸款扣款帳戶，令原告無法遵期繳款，事後 再以系爭房地之所有權狀遺失為由向宜蘭地政事務所申請補 發權狀，且未經原告同意將系爭房地移轉過戶予被告林孟瑩 ，則被告游子瑩故意侵害原告房屋所有權之行為應屬明確。 。被告游子瑩與原告間就系爭房地已成立借名登記契約，而 游子瑩故意侵害原告系爭房地之行為俱如前述，則依高源不 動產估價報告書鑑定結果，系爭房地市價為669萬5,017元， 扣除系爭房地向頭城鎮農會之貸款361萬1,716元，原告至少 受有308萬3,301元之損害。為此，爰依侵權行為法律關係及 民法第544條之規定，請求被告給付如備位聲明所示之金額 。而為聲明如前述壹、一之備位聲明所示，並聲明願供擔保 請准宣告假執行。 二、被告方面： ㈠、被告游子瑩聲明請求原告之訴駁回。答辯以： １、本件原告提出之切結書主張與被告游子瑩間前就系爭房地有 借名登記法律關係存在等語，惟原告亦不否認該切結書載有 ：「若黃崇文三年內在頭城農會繳款有三期遲繳，則立切結 書人黃崇文願無條件將上述不動產直接歸屬登記名義人所有 。」等語，是以本件既經查明原告確於過去貸款期間至少有 三期遲繳、甚至未繳而由被告游子瑩代為補繳，則系爭房地 既已直接歸屬登記名義人所有，而原告之法律關係存否即無 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，是原告起 訴求為確認系爭買賣行為與系爭移轉登記行為為無效，應認 無即受確認判決之法律上利益。 ２、本件原告空言泛稱被告間顯係基於通謀虛偽意思表示，而將 系爭房地為買賣行為及移轉登記行為，可見被告間並無以系 爭買賣行為及系爭移轉登記行為而就系爭房地為權利歸屬變 動之意云云，惟並無積極事證足以證明，其空言揣測，尚無 足採，應屬無據。再者，本件既經查明原告確於過去貸款期 間至少有三期遲繳、甚至未繳而由被告游子瑩於之後代為補 繳，則系爭房地既已直接歸屬登記名義人所有，則原告備位 主張侵權行為而請求損害賠償云云，亦屬無據。 ㈡、被告林孟瑩請求聲明原告之訴駁回。答辯以： １、被告游子瑩於104年8月初，就其名下系爭房地，委託訴外人 冠廷開發建設有限公司出售，經該公司地政士黃懷平將此一 出售消息告知被告林孟瑩，並攜同被告林孟瑩至系爭房地現 場察看房屋外觀，黃懷平並告知被告林孟瑩因所有權人游子 瑩與現住之人即原告有金錢糾紛，故暫時無法至屋內看屋， 惟被告游子瑩曾表示屋況一切正常等語。經被告林孟瑩評估 後認系爭房地出售價格低廉，遂同意以575萬元之價格買受 系爭房屋，被告林孟瑩遂於104年8月17日給付第一期款20萬 元。該筆款項因被告游子瑩表示欲做繳付土地增值稅之用， 故由承辦地政士黃懷平收受，專款用於繳付土地增值稅及游 子瑩應負擔之代書費之用。嗣被告游子瑩於同年8月28日， 以系爭房屋居住者需款搬遷為由，要求被告林孟瑩給付35萬 元，被告林孟瑩如數給付後，再於104年9月3日以系爭房地 貸款撥款代償游子瑩原有房貸361萬1,716元，另於次日匯付 尾款158萬8,284元予游子瑩，以完成全部購屋價款575萬元 之給付。 ２、再觀諸原告提出之切結書，其內清楚載明「若黃崇文三年以 內在頭城鎮農會繳款有三期遲繳，則立切結書人黃崇文願意 無條件將上述之不動產直接歸屬登記名義人所有」等語，而 原告於101年1月、2月、6月、102年2月、12月、103年8月、 10月、11月，於頭城鎮農會貸款均有遲繳之記錄。是縱被告 游子瑩當初僅係系爭房地借名登記之名義人，惟於游子瑩出 售系爭房地予被告林孟瑩時，游子瑩已是系爭房地之實際所 有權人，要屬無疑。另原告就本件爭議另案告訴被告涉犯侵 占等罪案件，業經臺灣宜蘭地方法院檢察署（下稱宜蘭地檢 署）檢察官以105年度偵字第1765號予不起訴處分在案，該 案承辦檢察官於調查後亦認定「被告林孟瑩確係出資向被告 游子瑩購買該房地」、「被告林孟瑩購買該房地，應係不動 產房屋買賣市場之正常交易行為」等語明確，是原告主張被 告2人間之系爭房地買賣行為應係通謀虛偽意思表示而屬無 效云云，顯無足採。另經本件委託高源不動產估價師聯合事 務所評估系爭房地於104年9月2日之市場合理價格為何乙節 ，經估價報告書估價評估為669萬5,017元；此價格對比實際 成交價575萬元，兩者差距不到一百萬元；考量被告游子瑩 於出售系爭房地前曾向被告林孟瑩表示因與現住戶有債務糾 紛、暫時無法入內看屋此一瑕疵，被告間之交易價格堪稱合 理，並無原告所稱之「以遠低於市價之價格出售」情事。至 於被告林孟瑩將買賣契約書價格墊高至860萬元，以之向訴 外人第一商業銀行貸得630萬元之房屋貸款，純屬被告理財 方式之選擇，要與原告無涉。綜上，被告間就系爭房地確存 有買賣之契約關係，除已依約給付全部之買賣價金外，並已 完成物權變動之登記，被告林孟瑩實為信賴不動產登記之善 意第三人；縱被告游子瑩與原告間就系爭房地之真正權屬有 所爭議，依民法第759條之1第2項規定，被告林孟瑩為系爭 房地所有權人之權利亦不因之而受影響。是原告起訴確認被 告間買賣關係不存在，並要求被告林孟瑩塗銷系爭房地所有 權移轉登記云云，實為無理由。 三、兩造不爭執事項： ㈠、系爭房地原登記於被告游子瑩名下。嗣系爭房地於104年9月 2日，以「買賣」為登記原因移轉登記至被告林孟瑩名下。 ㈡、原告與被告游子瑩於100年1月25日簽立系爭切結書，約明原 告如「三年以內在頭城鎮農會繳款有三期遲繳，則立切結書 人黃崇文願意無條件將系爭房地直接歸屬登記名義人所有」 。 ㈢、原告於101年1月、2月、6月、102年2月、12月、103年8月、 10月、11月，於頭城鎮農會貸款均有遲繳之記錄。 ㈣、被告林孟瑩於104年9月3日以系爭房地貸款撥款代償被告游 子瑩原有房貸361萬1,716元，另於次日匯付尾款158萬8,284 元予游子瑩。 四、本件爭點及本院之判斷： 本件兩造之爭點為：㈠、先位之訴：⑴、原告提起本件訴訟 ，於確認之訴部分是否有確認利益？⑵、原告主張被告間就 系爭房地之買賣行為為通謀虛偽意思表示而無效，請求依民 法第113條及第767條之規定請求確認被告間系爭買賣關係及 不動產所有權移轉之行為不存在，並請求被告林孟瑩應將系 爭房地所有權移轉登記予以塗銷，是否有理由？請求被告游 子瑩將系爭不動產所有權移轉登記予原告或原告指定之第三 人，是否有理由？㈡、備位之訴：⑴、原告依侵權行為之法 律關係及民法第544條之規定，請求被告游子瑩給付如備位 聲明所示之金額，是否有理由？茲認定如下： ㈠、先位之訴： ⑴、原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，非 顯無理由，已如前述。 ⑵、原告主張被告間就系爭房地之買賣行為為通謀虛偽意思表示 而無效，請求確認被告間系爭買賣關係及不動產所有權移轉 之行為不存在，並請求被告林孟瑩應將系爭房地所有權移轉 登記予以塗銷，及請求被告游子瑩將系爭房地所有權移轉登 記予原告或原告指定之第三人，均無理由： ①、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項本文定有明文。又第三人主張表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責 ，最高法院48年台上字第29號判例意旨可參。是以，原告既 主張被告間係基於通謀虛偽之意思表示而為系爭房地之買賣 債權與物權行為，自應由原告就此負舉證責任至明。 ②、查原告主張係將系爭房地借名登記與被告游子瑩之名下，原 告與被告游子瑩並於100年1月25日簽立系爭切結書，約定「 …。若黃崇文三年以內在頭城鎮農會繳款有三期遲繳，則立 切結書人黃崇文願意無條件將上述之不動產直接歸屬登記名 義人所有。黃崇文在未移轉於自己名下前，不得私自破壞本 案標的之主結構。又黃崇文同意於八年內將本案標移轉於自 己名下。又這八年內雙方如有發生意外願將無條件將本案標 的貸款及房貸歸對方所有。又游子瑩這八年內不得將本案標 的私自轉移或變賣，如需轉移或變賣須經原告同意」等語， 此有原告所提出切結書為證（見本院卷第5頁）。嗣原告黃 崇文確有如附表所示遲繳或未繳被告游子瑩於頭城鎮農會就 系爭房地之貸款情形，則被告游子瑩以依系爭切結書之約定 ，系爭房地已歸屬其所有，故未再經原告同意，於104年9月 2日以買賣為原因將系爭房地移轉登記至被告林孟瑩名下， 即有其依據。另據前述宜蘭地檢察署檢察官105年度偵字第 1765號不起訴處分理由亦以：「…系爭房地係被告游子瑩為 該屋之名義所有權人並申請貸款而以其在宜蘭縣頭城鎮農會 0000-00-000000-00號帳戶作為房屋貸款扣款專戶，被告游 子瑩於104年8月17日售予被告林孟瑩。且原告與被告於100 年1月25日簽立切結書，約定『黃崇文三年以內在頭城鎮農 會繳款有三期遲繳，則立切結書人黃崇文願意無條上述之不 動產直接歸屬登記名義人』，經本署函詢宜蘭縣頭城鎮農會 關於被告辦理房屋貸款帳戶繳納情形，其情形以被告游子瑩 於100年3月3日申辦房貸，並委託頭城鎮農會就其存款帳戶 0000-0 0-000 000-00號帳戶內逕行轉帳繳交本息。被告游 子瑩並於104年6月1日繳納104年3月3日、4月3日、5月3日貸 款等情，則原告既有如附表所列之遲延繳納情事已達3次以 上，就其所訂立之切結書內容觀之，雖雙方對其切結書內容 之認定實有落差，然被告游子瑩據此切結書以系爭房地為其 所有並販售被告林孟瑩。且被告林孟瑩向被告游子瑩購買該 房地並繳納土地增值稅款、於104年9月3日匯款361萬1716元 、104年9月4日匯款158萬8284元，此有該土地增值稅繳款書 影本1張、匯款申請書影本2張在卷可參，是被告林孟瑩確係 出資向被告游子瑩購買該房地一情，應堪認定…。故被告林 孟瑩購買該房地，應係不動產房屋買賣市場之正常交易行為 ，…」等語（見本院卷第125至127頁）。則被告抗辯系房地 買賣並非虛偽，係正常交易行為，堪認可採。 ③、原告雖主張系爭切結書亦有約定「游子瑩這八年內不得將本 案標的私自轉移或變賣，如需轉移或變賣須經原告同意」， 而主張被告游子瑩仍不得將系爭房地出賣被告林孟瑩等語。 查依證人即原告與被告游子瑩切結書撰寫人地政士張漢斌到 庭所證（見本院卷第138至140頁），可知系爭切結書所約定 原告三年以內在頭城鎮農會繳款有三期遲繳，則系爭房地則 屬被告游子瑩所有，與被告游子瑩這八年內不得將本案標的 私自轉移或變賣，如需轉移或變賣須經原告同意之約定，均 為原告及被告游子瑩當時約定的意思，惟當時二人均未思及 此顯為矛盾之約定。然既本件原告確已有逾三次遲繳貸款情 形，則被告游子瑩以系爭切結書關於此部分效力之約定，認 系爭房地已歸伊所有，而與被告林孟瑩為系爭房地之買賣， 即非無據。況被告游子瑩如此縱有違八年內不得未經原告同 意出賣系爭房地之約定，亦僅係伊對原告應負違反系爭切結 書約定之責，而與伊與被告林孟瑩間就本件系爭房地之買賣 是否虛偽並無絕對關係。故原告以此為主張被告間系爭房地 買賣為虛偽之依據，實屬無憑。 ④、至原告另以就系爭房地約定買賣價款為575萬元，低於本件 囑託高源不動產估價師估價結果之669萬5,017元，而為其主 張被告間系爭房地之買賣為虛偽之依據部分。查，因系爭房 地已有原告三年內遲繳貸款三次以上情形，系爭房地應已屬 被告游子瑩所有，已如前述。則被告游子瑩既為系爭房地之 所有權人，當有權將系爭房地出售並移轉所有權；然原告亦 自認系爭房地仍為其及家人居住使用，而據被告林孟瑩陳稱 被告游子瑩承諾將自行處理。則於此買賣標的占有情形及權 屬未處理完成狀態下，賣方將標的以較低於行情之價格出售 ，乃屬房地產交易實務常態，則原告以本件買賣價格，較事 後於本件經法院囑託鑑定回溯當時之行情價低，即主張系爭 房地買賣有虛偽不實情事，亦難認有據。 ⑤、是綜上所論，原告並未能舉證證明被告間之系爭房地買賣係 基於通謀虛偽之意思表示為之，則原告所為先位聲明之請求 ，洵屬無據，應予駁回。 ㈡、備位之訴：⑴、原告依侵權行為之法律關係及民法第544條 之規定，請求被告游子瑩給付如備位聲明所示之金額，並無 理由： 原告主張被告游子瑩明知系爭房地為原告所有，其僅為系爭 房地之登記名義人，卻以真正所有權人之身分出賣系爭房地 ，且依高源不動產估價報告書鑑定結果，系爭房地市價為66 9萬5,017元，扣除系爭房地之貸款361萬1,716元，原告至少 受有308萬3,301元之損害，故請求被告游子瑩如數給付云云 。惟查，被告遊子瑩既已依系爭切結書之約定，取得系爭房 地之所有權，有如前述，則被告游子瑩以系爭房地所有權人 之地位，將系爭房地以575萬元之價金出售予被告林孟瑩， 本無侵害原告之權利可言，原告依侵權行為之法律規定而為 請求，即非有據。至原告以民法第544條「受任人因處理委 任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任 人應負賠償之責。」規定而為請求；然如原告主張之委任關 係即為系爭切結書之約定，則被告游子瑩依約已取得系爭房 地所有權，本有權處分系爭房地有如前述；而原告並未提出 其他主張及舉證證明原告與被告游子瑩間另有何委任事務之 約定，則原告此部分之主張，同不可採至明。故原告備位聲 明之主張，亦無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告本件所為先、備位之訴，均無理由，均應駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決結果，爰不 再予論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 2 月 24 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭 法 官 張軒豪 正本係照原本作成 原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 （應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 1 日 書記官 曾至萱 附表 ：被告游子瑩頭城鎮農會貸款遲延繳納資料 ┌───┬─────────┬────────────┐ │編號 │應繳納日期 │交易日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 1 │100年10月3日 │100年10月7日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 2 │101年1月3日 │101年1月9日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 3 │101年2月3日 │101年2月9日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 4 │101年3月3日 │101年3月7日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 5 │101年6月3日 │101年6月7日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 6 │102年2月3日 │102年2月8日 │ ├───┼─────────┼────────────┤ │ 7 │102年12月3日 │102年12月9日 │ └───┴─────────┴────────────┘