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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　105年度消字第5號 原　　　告　林宜臻 訴訟代理人　楊仁聲律師 被　　　告　海灣開發建設有限公司 法定代理人　陳銘達 訴訟代理人　林國漳律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年7 月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國101 年間，為被告廣告海景美寓 所吸引而前往參觀被告預售屋工地，售屋小姐表示除主臥室 有衛浴外，進大門右側也有一套廚房、衛浴，原告因認適合 退休後之居家生活，遂於同年10月13日與被告簽訂原證二、 三之「藍海」房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（ 下稱系爭房屋、土地買賣契約書）向被告購入坐落宜蘭縣○ ○鎮○○路○○○ 號2 樓之1 房地（下稱系爭房屋、土地）。 嗣原告不疑有他，按照被告上開廣告所稱內容，於103 年11 月18日點交後常於休假時入住，然105 年1 月中旬卻接獲宜 蘭縣政府以系爭房屋違反使用執照用途勒令限期改善，並罰 鍰新臺幣（下同）6 萬元，原告百思不得其解，經詢問縣政 府人員並現場實勘，確認系爭房屋進門之廚房衛浴，係違反 使用執照之使用目的，因此向縣政府提出消費申訴，請求解 除契約、被告退還全部價金，但為被告拒絕。嗣經兩造協議 後，同意由被告進入系爭房屋施作改正，惟迄未依宜蘭縣政 府行政處分改正，再以存證信函通知被告解除買賣契約，返 還價金及損害賠償或改交原告無瑕疵房屋，惟被告堅持其無 違約事項。查本件建案廣告乃以專用設備間做為A1棟2 樓以 上專用之廚房、衛浴，而廚房、衛浴為居家生活起居之必須 設備，亦為房屋通常效用之一部分，被告建屋販賣自應確保 維持此品質，否則即應負物之瑕疵擔保責任。是依消費者保 護法（下稱消保法）第22條、民法第354條、第259條、第26 0 條，以及系爭房屋買賣契約書第23條第5 項、第1 項等規 定，以原告已合法向被告解除契約為由，請求被告應返還80 0 萬元價金（含建物、土地及車位），並應給付按總價百分 之15即120 萬元之違約金予原告等語。爰聲明：被告應給付 原告920 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；請准予原告提供擔保，為假執行之 宣告。 二、被告則以：原告與被告於101 年10月13日就坐落於宜蘭縣○ ○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上藍 海社區A1棟2 樓簽訂系爭房屋、土地買賣契約書，並於103 年11月18日完成房屋點交，於點交後原告全家享受渡假感覺 居住愉快，未曾為任何異議。查原告所購買藍海社區A 棟2 樓之1 號房屋，有包含附屬約定專用設備間，系爭房屋買賣 契約書第19條分管特約第8 項中特別約定：「A 區2 至10樓 A1戶旁設備間約定專用予2 至10樓A1戶使用…」交屋時所簽 訂之社區規約亦有相同之約定，加上地政機關辦理產權登記 時，該專用設備間登記○○○鎮○○○段803 建號，建物標 示登記2 至10層各層面積12.6平方公尺，總面積113.40平方 公尺，該附屬建物歸附於2至10樓之1各戶，權利範圍各1000 0 分之1111（10樓之1為10000分之1112），故被告之給付並 無瑕疵可言。至原告指摘之瑕疵，其爭議產生係因不明社區 住戶誣指分擔該設備間之房屋稅，且主張有使用權而提出檢 舉，經宜蘭縣政府現場勘查結果後，以約定專用設備間開口 封閉且變更分戶牆，違反建築法而處原告罰鍰6 萬元，但依 系爭房屋買賣契約書第34頁另有約定「本戶專用設備間增設 一套衛浴設備及廚具移位不另收費」，足見就此約定專用使 用情形，原告早已知悉並同意，因此即便有瑕疵，惟原告於 購屋時已知此空間之利用狀況，如今再主張被告交付之系爭 房屋有瑕疵，顯不足採。況且原告先前遭宜蘭縣政府罰鍰之 6萬元，亦經兩造協議已由被告補貼3萬元，原告並立收據表 明：「茲收到3萬元整，此係宜蘭縣政府以104.12.22府箭矢 字第1040214465號函以違反建築法罰鍰6 萬元整乙事，由海 灣公司補貼分擔之款項，嗣後均與海灣公司無關…」，原告 亦已立據表明不再追究此事，且宜蘭縣政府於105年6月15日 現場會勘該違規使用乙案，被告針對此違規也已代為回復設 備間開口門扇及隔間牆完成勘查，該費用亦由被告負擔，如 今原告再為請求非但無據，且顯違反誠信原則。退步言，縱 認系爭房屋有瑕疵惟亦非重大，且得修繕或補正，對原告所 造成之損害極為輕微，故原告主張解除契約顯失公平，應屬 無據。又本件被告不應負瑕疵擔保責任，原告逕以系爭房屋 買賣契約書第23條第1項請求總價百分之15違約金，自屬無 據。且原告請求解約，但房屋及土地買賣合約所簽立之對象 不同，原告就所有買賣價金及違約金，均向僅立系爭房屋買 賣契約書之被告請求，亦屬無據等語。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准免 為假執行宣告。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第118頁）： ㈠兩造於101 年10月13日簽立「藍海房屋預定買賣契約書」（ 即系爭房屋買賣契約書、本院卷第9 頁至第30頁、第74頁） ，由原告向被告購買坐落於宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○○ ○ ○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地上A1之2樓房屋，房屋合約 總價480 萬元。 ㈡原告於同日與訴外人陳秋媛、陳淑暖簽立「藍海土地預定買 賣契約書」（即系爭土地買賣契約書、本院卷第31頁至第38 頁），由原告向訴外人買受，上開土地之應有部分（即上開 房屋坐落基地總面積乘以本戶房屋銷售面積與全部房屋銷售 總面積之比例，其土地持分面積約33.38 平方公尺），土地 合約總價320 萬元。 ㈢兩造於103 年11月18日完成系爭房屋及土地點交。 ㈣宜蘭縣政府於105 年1 月15日以府建使字第1050008789號行 政處分書（即本院卷第39頁、第40頁）載明，就原告未經核 准擅自○○○鎮○○路○○○ 號建物共同走道末端約定專用設 備間開口封閉於所屬範圍，變更分戶牆增設開口，將上開設 備間作為內部空間使用，違反建築法第73條第2 項規定為由 ，依同法第91條第1項第1款處罰鍰6萬元，其中3萬元由被告 給付原告。 ㈤原告於105 年9 月6 日以桃園福林郵局存證信函151 號向被 告表示解除契約並返還價金及損害賠償（即本院卷第48頁） ，被告於105 年9 月7 日收受，嗣被告於105 年9 月10日以 五結郵局存證信函60號向原告表示，被告並無違約等節（即 本院卷第49頁至第50頁）。 四、本件原告主張依消保法第22條規定，原證一所示之「藍海」 A1標準層傢俱配置參考圖（下稱系爭廣告）應屬契約一部， 被告自應確保維持廣告所示之品質，否則即應負物之瑕疵擔 保責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。則本件應審究 者為：㈠系爭廣告內容是否為系爭房屋買賣契約之一部？㈡ 被告交付予原告系爭房屋有無瑕疵？㈢如有，原告主張以存 證信函向被告解除系爭房屋及土地之買賣契約，是否有據？ ㈣若原告解除契約合法，其請求被告應給付920 萬元及遲延 利息，有無理由？㈤若無理由，原告請求依系爭房屋買賣契 約書約定，被告應賠償原告契約總價百分之15違約金即120 萬元，是否有據？茲分別論述如下。 ㈠系爭廣告內容並非系爭房屋買賣契約之一部： ⒈按消保法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真 實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明 定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費 者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談 而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營 者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為 契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、 約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂 約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內 容不實，應受消保法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告 為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第 2694號判決意旨參考）。 ⒉原告主張依系爭廣告所示，系爭房屋於大門右側（專用設備 間）配置廚房、衛浴乙情，固有原證一傢俱配置參考圖（見 本院卷第8 頁）可佐。惟依兩造簽立之系爭房屋買賣契約書 附圖㈠房屋平面圖所示（見本院卷第28頁），原告購買部分 包含A1、A1-b、A1-a，而衛浴係配置於A1-b左側，廚房則在 A1大門進入左側，A 區走道末端有一間「設備間」，該設備 間與A1及A1-a以分戶牆相隔，彼此間無法互通，各有獨立之 出入口，設備間並非規劃作A1房屋內部空間使用，亦無配置 廚具或衛浴設備。佐以系爭房屋買賣契約書第19條第8 項： 「A 區2 至10樓A1戶旁設備間約定專用予2 至10樓A1戶使用 …甲方同意日後不得透過區分所有權人會議決議變更使用。 」（見本院卷第16頁背面）。可知A1之2 至10樓旁、走道末 端之「設備間」雖約定由A1之2 至10樓住戶專用，惟該設備 間並非A1住戶內部空間，核與系爭廣告所示空間配置，明顯 不同。 ⒊另依系爭房屋買賣契約書附件㈣建材設備表第21條特約事項 最下方所示，可知兩造於原契約外另行約定：「本戶贈送日 立或同等級品牌冷氣室外主機乙台」、「本戶專用設備間增 設一套衛浴設備及廚具移位不另收費」（見本院卷第74頁背 面），並經兩造於前開二項特約條款上分別用印確認。前開 「專用設備間變更使用」之條款，據證人張美星即系爭房屋 銷售人員於審理時具結證稱：「（問：【提示本院卷第74頁 背面】契約後方備註條款，當時有無跟原告說明？）冷氣機 是我送給原告，因為原告人很好，我爭取來的。一套衛浴設 備跟廚具的位置，這是客變不是我在處理，客變是主管黃登 欣在處理。（問：你剛剛提到約定專用設備間，你有無跟原 告介紹？）有，一定都要講的，最底間都有一個專用設備間 ，我有跟其他客戶說，為什麼最底間會有一個設備間，我回 答說那部分是隔壁戶買的，我當時銷售一定有講。（問：當 時有跟原告說專用設備間，如何講？）只講此部分是專用設 備間，是屬於約定專用。（問：你知道這約定專用部分，後 來作為衛浴及廚房使用？）因為我是預售，後來客變沒有處 理。（問：客變是什麼？）客變就是房子還沒有蓋好之前， 管路可以預留可以更改，但都是購買人要跟建商做確認。（ 問：客變是每一間都不一樣，客戶跟建商要怎麼約定？）預 留管道方便日後使用，例如多一個插座、水龍頭、電視插頭 ，還是廚房移位，建商是便利配合客戶，以日後裝設使用… （問：客變部分都是建商跟預售的購買人所另外約定？）是 ，也是對客戶的貼心，便利客戶以後不要一直在更改，但大 部分要貼錢。（問：所以建商是先蓋好房子，使照下來之後 ，再以客戶的意思變動？）這是其中一種，但本案是否這樣 我不確定，我只負責銷售部分，我後來就離開了。」等語（ 見本院卷第92頁背面至第93頁）。而證人黃允欣（原名黃登 欣）於審理時亦證稱：「我是現場銷售主管。（問：【提示 本院卷第74頁背面】特約事項為何會記載這二項？）我負責 現場銷售，特約下面二個事項，是屬於合約以外的部分，原 則上都是由客戶跟銷售人員先談，談妥之後銷售人員會來跟 我陳報，我再跟建商談，建商同意後，才會變成合約的一部 分。（問：特別記載事項是建商與客戶同意後才記載上去？ ）對，但建商是事後才用印。（問：當時為什麼特別記載事 項會約定『專用設備間增建一套衛浴設備』？）這是當時客 戶的要求，因為空間本來是空的。（問：特約事項第2 項， 提到廚具移位，是否表示原來廚具不設在現在這地方，是因 為原告要求才移位？）是。原本廚具並不是設在專用設備間 ，但客戶要求要移到這個地方，而且不收費，因為客變通常 是由客戶付費，所以我才詢問建商之後，經過建商同意，客 變不需要收費，才寫在特約事項第2 項。（問：【提示本院 卷第28頁平面圖】平面圖上房屋與專用設備間之間有劃一條 實線，是否表示二者之間有一道牆隔起來？）是。（問：平 面圖設備間的路口處，有劃一個缺口，缺口代表什麼？）設 備間的門。（問：關於客變部分，銷售人員或是你沒有權利 決定，都是要跟建商溝通完之後，才可以作決定？）是的。 （問：關於客變及是否付費部分，都是由銷售這邊轉達告知 建商後，建商回覆，你們再立即告知客戶？）是的，包括特 殊條款上面文字要怎麼用都要經過建商的同意。（問：系爭 房屋、土地二樓以上二個條款都一樣嗎？）不一定，要看客 人如何使用，因為這是預售屋還沒有蓋，客人要如何使用這 部分，由客人決定，我無權干涉。」等語（見本院卷第115 頁背面至第117 頁）。由證人張美星及黃允欣所言，可知系 爭「專用設備間變更使用」之條款，係被告配合原告需求， 將專用設備間變更為廁所、廚房使用之「客變」條款，係屬 於買賣雙方之間個別磋商事項，現場銷售人員無權決定。 ⒋綜上可知，兩造就原證一廣告內容，已於系爭房屋買賣契約 書附件㈣建材設備表第21條特約事項另為約定，依首揭說明 ，兩造間就系爭房屋之買賣關係，自應以系爭房屋買賣契約 書內容為準，原告主張依消保法第22條規定，原證一廣告亦 屬契約之一部，被告依約應按廣告所示交付與之相符系爭房 屋予原告，始符債之本旨云云，自不可採。 ㈡系爭房屋有無瑕疵？原告主張以存證信函解除系爭房屋及土 地之買賣契約，是否有據？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。又贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保 責任。民法第411 條前段亦有明定。再者，解釋意思表示， 應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固 定有明文。但如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事 探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不 明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探 求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上 字第1541號判決意旨參照）。 ⒉查原告主張前開「專用設備間」內浴室、廚房因遭人檢舉， 經宜蘭縣政府以行政處分要求限期改善，被告乃將廚房、衛 浴回復為設備間，而廚房、衛浴為居家生活起居之必須設備 ，亦為房屋通常效用，被告未能維護此品質，應負瑕疵擔保 責任云云。惟同前所述，系爭「專用設備間變更使用」之條 款係兩造於契約外個別磋商訂定，而由條款載明「不另收費 」文字，暨證人黃允欣前開證稱：「原本廚具並不是設在專 用設備間，但客戶要求要移到這個地方，而且不收費，因為 客變通常是由客戶付費，所以我才詢問建商之後，經過建商 同意，客變不需要收費，才寫在特約事項第2 項」等語，堪 認「專用設備間」增設衛浴及移置廚具部分，核屬於被告免 費贈送與原告，並不屬於系爭房屋買賣契約書所約定之買賣 標的範疇，自無單以該空間事後因宜蘭縣政府以違法為由要 求限期改正，致原告無法再將「專用設備間」作為廚房及衛 浴使用乙節，即認被告應負出賣人之瑕疵擔保責任。 ⒊再者，原告一再主張其係於101 年間為被告廣告海景美寓所 吸引，且前往參觀被告預售屋工地，售屋小姐表示除主臥室 有衛浴外，進大門右側也有一套廚房、衛浴云云。惟廣告部 分業據兩造於簽約時另為斟酌、約定，故非屬於契約之一部 ，已詳如前述。又與原告接洽之銷售人員即證人張美星於審 理時亦明確證稱：「（問：你曾受僱於被告公司？）不算， 受僱於佶得利公司。（問：佶得利公司跟被告公司什麼關係 ？）一個建商、一個代銷公司，佶得利公司是代銷公司。（ 問：認識在場的原告嗎？）認識，當時買房子認識的。（問 ：你們在銷售預售屋過程中，怎麼跟原告介紹這房子？）我 有帶原告到現場，因為大部分都是面海，系爭房屋位置比較 偏，所以特別帶原告到現場看，那時有特意帶原告到廁所位 置，因為面海位置剛好是湯屋，住戶泡澡時可以看到前面的 陽台，所以我依稀記得，這戶有二個玄關門，有一個設備間 是約定專用，在最底間，從最底間走出去，走到陽台位置， 確定原告之後房屋蓋好後看到的感覺。（問：跟原告簽約時 ，廚房、衛浴蓋好了嗎？）還沒有。（問：位置在那裡？） 不是在設備間，是在最前面靠陽台的位置。（問：你確定有 廚房嗎？）建商都有送一個簡易廚房，廚房位置在大間的， 我需要看圖才能確定，只有一個很簡單的廚房送給他們。（ 問：【提示本院卷第8 頁】剛剛所提到簡易廚房，是在那一 個位置？）大門進來的左邊，是當時的原始圖，是在證據一 圖示餐廳的前方即合約附圖電磁爐的位置（本院卷第28頁） 。（問：冷氣機你跟原告另外訂約的，不是每一個契約都有 ？）對。」等語（見本院卷第92頁至第94頁），可知證人張 美星當時有跟原告說明，走道末端屬專用設備間為約定專用 ，且兩造簽約時系爭房屋廚房、衛浴均尚未蓋好，位置亦非 在設備間。核與原告所稱「售屋小姐表示除主臥室有衛浴外 ，進大門右側也有一套廚房、衛浴」等節，顯有不符。再者 ，證人張美星到庭作證完畢後，本院亦當庭詢問原告本人： 「（問：原告購買系爭房屋時，有一部分屬於約定專用設備 間？）證人當時跟我講，我認為所謂專用是屬於我的。（問 ：證人當時賣給你時，有無跟你講那部分是約定專用設備間 ？）我不清楚。（問：冷氣機部分如何談？）跟我講冷氣室 外機要送給我。（問：契約上面關於室外機部分，是另外加 上去？）是的。（問：契約上面關於衛浴、廚房位移部分， 也是另外加上去的嗎？）不是，我們去看時管路已經配好了 ，配在現在位置上」等語（見本院卷第94頁背面）。惟依系 爭房屋買賣契約書附件㈣建材設備表第21條特約條款所載， 其額外記載事項包含「冷氣室外機贈送」及「專用設備間增 設衛浴、廚具移位」等二部分，況且原告均在上開二款事項 上分別用印確認，豈可能僅其中一項係額外增設，則原告稱 衛浴、廚房位移部分非另行加上之特約條款，實難採信。再 者，依原告所提出之LINE翻拍照片，可知原告曾以LINE通訊 軟體向證人張美星表示：「張小姐午安，我是林宜臻當初妳 的熱誠帶我到藍海看現場，那時已經蓋到二樓樓板，還在樣 品屋特別介紹日後的成品就是二間套房，及寬大廚房，因這 樣的格局很喜歡就買下來…當初你特別強調蓋了章設備間是 我這一戶專用…」（見本院卷第129 頁），由原告自承「當 初你特別強調蓋了章『設備間』是我這一戶專用」之內容， 可知證人張美星於銷售系爭房屋時，確實有告知原告所購買 標的包含走道末端「專用設備間」，又既名為設備間，原告 自應知悉該空間非規劃作為廚房、衛浴使用，則原告主張其 不清楚證人張美星有無告知那部分是專用設備間云云，亦難 採信。又證人張美星係訴外人即佶得利公司額外聘請跑單小 姐、非正式員工，於被告「藍海」建案銷售完畢後即已離職 （此參見證人李彥良到庭證述，見本院卷第82頁背面至第83 頁），衡情其證詞應無特意維護被告之必要，加以證人證述 內容，除與證人黃允欣證述相符外，證人復已到庭具結作證 ，已擔保其證述之可信性，故認證人張美星前開所述，應較 為可採，原告主張應不足採信。 ⒋原告復主張證人黃允欣、張美星均稱，未告知原告被告公司 交付違法使用廚房、衛浴予原告，亦未與原告磋商前開特約 條款，且該部分僅有原告蓋章並無簽名，難認有交予原告確 認云云。惟查，證人黃允欣證稱：要蓋章時客戶一定在現場 ，章有可能是銷售員幫客戶蓋，不過客戶一定在現場等語（ 見本院卷第116 頁），復參以原告於前開LINE內容自承，證 人張美星曾告知原告「蓋了章設備間是原告這一戶專用」， 足認系爭買賣契約蓋章過程中原告應有參與，方有所謂銷售 人員告知「蓋了章」設備間由原告專用等語。又系爭「專用 設備間變更使用」之條款既係原告於簽約時即明知，則原告 為求其屋內使用空間增大，甘冒違法之風險，與被告協議由 被告施工將「專用設備間」變更為「廁所、廚房」之室內空 間使用，縱事後遭宜蘭縣政府函命改善，被告因此再將「廁 所、廚房」回復為「設備間」，亦難認系爭房屋有何減少預 定效用之情事，故原告主張依民法第354 條及系爭房屋買賣 契約第23條第5 項規定解除買賣契約，暨依契約第23條第1 項因已合法解約，請求被告給付120 萬元違約金等節，均屬 無據。 ㈢綜合上情，原證一廣告內容並非兩造系爭房屋買賣契約一部 ，且關於「專用設備間」增設衛浴、移置廚具部分，並不屬 於系爭房屋買賣標的範疇，而係由被告免費贈送予原告，且 原告於簽約時明知其購買標的除一般室內空間外，尚包括走 道末端之「專用設備間」，由字面文義即知該空間係專作為 設備間使用，原告主張其並非專業人士，不知變更使用違反 建築法云云，自不足採。又原告另與被告協議將該「專用設 備間」變更為室內空間之廚房、廁所使用，事後因違反建築 法，被告依主管機關命令回復為設備間，則原告自不得藉此 主張系爭房屋有瑕疵，故原告請求依系爭房屋買賣契約書或 民法第354 條等相關規定解除買賣契約，被告應返還價金80 0 萬元，再給付違約金120 萬元等節，均屬無據。 五、綜上，原告依消保法第22條、民法第354 條、第259 條、第 260 條，以及系爭房屋買賣契約書第23條第5 項、第1 項等 規定，請求被告給付920 萬元，均無理由，不應准許。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，附此說明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 8 月 17 日 民事庭法 官 游欣怡 正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 17 日 書記官 邱美龍