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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　105年度訴字第486號 原　　　告　謝永霖 訴訟代理人　李柏杉律師 複代理人　　呂政達 被　　　告　蕭定洋 訴訟代理人　吳沛慈 被　　　告　驥將房屋仲介有限公司 　　　　　　巨將廣告股份有限公司 共　　　同 法定代理人　游逸婷 共　　　同 訴訟代理人　林志嵩律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年4月17日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告蕭定洋應給付原告新臺幣肆拾肆萬零壹佰零肆元，及自民國 一０六年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告蕭定洋負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告蕭定洋如以新臺幣肆拾肆萬零壹 佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告經由永慶不動產礁溪信義加盟店即被告驥將房屋仲介有 限公司（下稱被告驥將公司）、永慶不動產礁溪健康加盟店 即被告巨匠廣告股份有限公司（下稱被告巨匠公司）之居間 仲介向被告蕭定洋購買位於宜蘭縣○○鎮○○街○○巷○號之 房屋（下稱系爭房屋），並於民國105年4月29日簽訂買賣契 約，於105年6月22交屋。交屋後於105年6月30日因裝潢需求 偕同木工師傅進屋場勘，師傅隨即告知裝潢全部滿是白蟻不 宜動工，須待白蟻處理完畢後才可作新裝潢，且該公司的專 業人員判定白蟻有五年以上，導致房屋的結構、木作都有白 蟻存在，同日隨即告知被告等處理，復於105年9月23日因宜 蘭連日大雨屋內嚴重漏水，致系爭房屋1至3樓均有漏水現象 ，隨即通知被告等處理，然迄未獲處理。 ㈡是被告蕭定洋所為給付內容不符合債務本旨（即不動產買賣 契約書及不動產標的現況說明書），且應注意能注意，而疏 未注意告知原告系爭房屋自始有瑕疵，致原告不知有瑕疵而 仍為購買，自應負不完全給付之債務不履行責任。又被告蕭 定洋早以整修方式將系爭房屋瑕疵掩蓋，且被告蕭定洋於締 約時，並未告知系爭房屋有滲漏水、水管有堵塞及白蟻侵蝕 等瑕疵於原告，致原告不知瑕疵仍為購買，顯因可歸責於被 告蕭定洋之事由，致為不完全給付，原告就系爭房屋之瑕疵 給付所生之損害，自得請求賠償。而上開漏水瑕疵、白蟻瑕 疵之損害，經鑑定修復費用各須新台幣（下同）141,302元 、298,802元，共計440,104元。爰依民法第359條前段、第1 79條規定請求減少價金440,104元並依不當得利法律關係請 求返還；依民法第227條規定不完全給付之規定請求被告蕭 定洋賠償因系爭房屋有滲漏水、水管堵塞及白蟻侵蝕等瑕疵 所生相當於修繕費用之損害440,104元。 ㈢被告驥將公司、被告巨匠公司為有償居間人，自應盡善良管 理人之注意義務，以確保雙方權益，又依民法第188條第1項 前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，其僱用之 經紀人員如因執行職務不法侵害他人權利，被告二仲介公司 亦應負連帶賠償責任。本件被告蕭定洋在每一次看屋時，都 以房間內有人居住不方便參觀為理由而阻擋原告進屋去做真 正的檢驗，因此原告全權交由房仲去跟被告蕭定洋相約房間 沒有人居住時檢驗房屋是否有瑕疵；而點交後，在105年10 月24日討論交屋後瑕疵發生後的處理事宜時，房仲卻告知從 來沒有勘驗過此房屋（當時協商室內有錄音，但被告不提供 ），只是單純去看過房屋，卻出具不動產現況說明書，告知 原告該房屋無瑕疵，應係刻意隱瞞上開瑕疵事實，其所獲利 益與被告損失間有相當因果關係，是被告驥將公司、被告巨 匠公司僱用之經紀人員應有故意或過失，造成原告受有損害 ，應連帶負侵權行為責任。爰依民法第184條第1項規定，以 被告驥將公司、巨匠公司就本件買賣仲介所獲利益為本件系 爭房屋價值百分之4即159,200元、系爭房屋因漏水所減損之 房屋出售價值程度為百分之11，請求被告二人應各賠償17, 512元(計算式:159,200元×11%=17,512元)。 ㈣並聲明： ⒈被告蕭定洋應給付原告440,104元，並自起訴狀送達之翌日 起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉被告驥將公司應給付原告17,512元，並自起訴狀送達之翌日 起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒊被告被告巨匠公司應給付原告新台幣17,512元，並自起訴狀 送達之翌日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒋原告願供擔保，請準宣告假執行。 二、被告主張： ㈠被告蕭定洋部分：被告蕭定洋前委託訴外人吳沛慈小姐出售 系爭房屋，經被告驥將公司介紹後，原告有意購買標的物並 經帶看標的物數次，嗣於105年4月29日簽訂不動產買賣契約 書，交易金額為398萬元。於點交當時，買家有要求標的物 有部分須整修施作，其工資由賣方支出，賣方也同意買家要 求，完成工作後交屋。交易完成後，事隔數月買家突然，以 房屋有瑕疵之理由向新北市政府消費者保護官申訴，要求賣 家須退還200萬元作為補償。然兩造買賣契約約定依現況交 屋，並已辦理過戶手續完成。至漏水部分，我在買賣契約有 承諾保固半年，我有找師傅去看過兩次，我願意修復到好， 當初是這樣約定的。瑕疵擔保當初仲介問我時，我都是交給 仲介處理，我並沒有刻意隱瞞，我們都有住在房子裡，房子 並沒有漏水，我沒有故意不告知，房子原告看了三次，我都 沒有遮掩，事後原告說房子漏水，我都有處理，原告請求減 少價金，當初買賣時價金已經有減少，所以不同意再減少價 金，房子有問題我也有誠意解決。又原告看屋的時候只有二 樓上去第一間沒有看，那間是我睡的房間，其他房間原告都 有看，沒有白蟻，我房間也沒有白蟻，我房間只有牆面瑕疵 小破洞，已經貼補給原告，即如點交協議書的約定，並無隱 瞞，我認為我不用負責，且看原告拍的照片，原告照片裡面 有白蟻在的位置，都是原告自己搬進來的家具。又房子已經 幾十年了，台灣省土木技師公會的鑑定是從以前到現在的狀 況，以這樣的鑑定結果，我不能接受。我們住的時候沒有白 蟻，叫我們要把裝潢拆除，叫白蟻公司來除蟲，我們付一半 費用，原告付一半費用，原告也不接受，我也不知道如何解 決等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告驥將公司、巨將公司部分：本件係因被告蕭定洋將其所 有系爭房屋委由被告驥將公司與永慶房屋不動產聯賣。因被 告巨將公司經接待訴外人陳文萱、張鉅湧（陳文萱之子）及 陳文萱之夫共三人看屋後，即由張鉅湧於105年04月19日簽 立「不動產買賣意願書」，並交付20,000元斡旋金。訴外人 張鉅湧與原告第二次再前往看屋一星期後（105年04月28日 ）再以張鉅湧名義下定（將斡旋金轉為定金)。訴外人張鉅 湧於105年04月29日代理原告與被告蕭定洋簽訂「不動產買 賣契約書」。買方於簽訂契約前共二次前往看屋，均無發現 漏水、白蟻等情形。因系爭房屋屋齡老舊，賣方有要求按現 況交屋，當時訴外人張鉅湧等表示沒關係，只要沒有漏水就 好了，所以於「不動產買賣契約書」第十七條、特別約定事 項：「2.目前未發現滲漏水，若有發現滲漏水，賣方負責修 復，並自交屋日起保固六個月。」原告、訴外人張鉅湧二人 於105年6月19日（第三次）下午前往看屋。賣方於105年6月 20日已騰空準備交屋，訴外人陳文萱與其夫二人從當日晚上 10時即進場檢視房屋（第四次看屋），一直到翌（21）日淩 晨2時左右。並於105年6月22日交屋，買方歷經四次看屋及 交屋（第五次），均有仲介人員陪同，買方都有詳細檢查房 屋現況，並就瑕疵提出補償要求，而在交屋之前並未發現有 滲漏水及白蟻的情形。嗣原告交屋後6天發現有白蟻與漏水 現象，告知仲介人員，即馬上轉告賣方，也到現場拍照攝影 給賣方看，仲介人員積極聯繫賣方，賣方也請師傅到現場看 屋況，做修繕評估，也轉回買方會如何做修繕工程，在這過 程仲介人員也請白蟻專業公司到現場評估，拆除工程師傅也 有出單據，但買賣雙方對修繕的方法未能達成共識。被告驥 將公司、巨匠公司依規定將訂約事項報告與買方，且「標的 物現況說明書」係內政部版本，其上並無白蟻等相關記載， 被告二仲介公司就白蟻等相關事項，本不在調查之範圍內。 且原告也是交屋後住了一段時間才發現漏水、白蟻事實，可 見此屬於不能即時發現的瑕疵，被告二仲介公司人員對系爭 房屋外觀及內部之觀察，已合理調查及訪視，無過失責任可 言；另就原告所爭執之不動產現況說明書是由出賣人出具， 非由被告二仲介公司所出具。又就臺灣省土木技師公會鑑定 報告書所附照片，均為交屋後所為。實者，買方於交屋前三 次到現場看屋，到第四次交屋時，均未發現有白蟻或滲漏水 等情形，被告實無故意或過失責任可言。並聲明：1.原告之 訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷： ㈠查原告前經被告驥將公司、巨匠公司之仲介，於105年4月29 日與被告蕭定洋簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 書），以總價金398萬元購買系爭房屋，並已付清價金，於 105年6月22日辦理交屋，此前原告曾數次看屋，並未發現系 爭房屋有漏水、白蟻問題，嗣於交屋後數日，發覺系爭房屋 有漏水、白蟻之問題，遂通知被告巨匠公司人員轉知被告蕭 定洋並為協調等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書 、授權書、標的物現況說明書、點交協議書等在卷可稽（本 院卷第5-16、63頁），堪以認定。又系爭房屋經本院委請臺 灣省土地技師公會就漏水、白蟻問題進行鑑定，結果認定確 有漏水、白蟻之問題存在，且經鑑定技師評估漏水為雨水造 成之滲漏水，依據現場牆壁水痕及剝落現況等損害情形預估 ，滲漏水至少超過2年，所以該漏水應於105年6月之前即已 存在；又現場頂版的木製線板以及木製家具都有白蟻蛀食痕 跡，以白蟻蛀食到頂版的木製線板外觀都可見到其痕跡，白 蟻的存在應該已經超過數年以上；上開漏水瑕疵之修復費用 經估算約141,302元（工程項目包括屋頂防水、前方漏水修 復、左側牆面批土油漆、廢料清理及運費、其他零星費用、 稅捐及利潤）、白蟻瑕疵之修補費用約為298,802元（工程 項目包括木製裝修物全數拆除、重作線板、重作天花板、重 作雙面夾板牆、木夾板空心門、廢料清理及運費、其他零星 費用、稅捐及利潤）等情，有臺灣省土木技師公會106年9月 19日（106）省土技字第4065號鑑定報告書（案號000-0000 ）可為參佐，堪認屬實。據此，系爭房屋於本件交屋前確存 有前揭漏水及白蟻之情形，而修復之費用分別為141,302元 、298,802元，已堪認定。 ㈡被告蕭定洋部分： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文 ；而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而民法上 關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人 之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣 人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任 之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號 判例意旨參照）。買受人依民法第359條規定所得主張之價 金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請 求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於 其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年 台簡上字第10號判例意旨參照）。查原告與被告蕭定洋簽立 之系爭買賣契約書第9條第5款已明文約定被告蕭定洋保證系 爭房屋並無滲漏水之瑕疵；而系爭房屋存在之白蟻問題，雖 未明文約定於系爭買賣契約書內，然依通常交易觀念，如房 屋木作部分存有白蟻蛀食情形，自影響其功能效用，當已屬 有減少房屋價值、通常效用之瑕疵甚明。此外，原告與被告 蕭定洋亦無將前揭漏水及白蟻瑕疵排除於系爭買賣契約物之 瑕疵擔保之外，則依前揭民法規定，被告蕭定洋就交物前即 已存在之物之瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任，至該等瑕疵 情形是否可歸責於被告蕭定洋，則非所問。又前揭瑕疵之修 復費用共計為440,104元，業如前述認定，則原告請求依民 法第359條前段規定減少價金440,104元，核屬有據。 2.復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其 障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不 存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依 上開規定請求受益人返還其利益。本件被告蕭定洋就其出賣 之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金440,104元 ，業如前述，則於價金減少後，被告蕭定洋就該減少部分價 金，顯屬溢收，而獲有利益，該利益經原告行使價金減少請 求權，而失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之 損害，兩者間具有相當因果關係，原告依不當得利規定，請 求被告蕭定洋返還440,104元，即屬有據，應予准許。 ㈢被告驥將公司、巨匠公司部分： 按民法第184條第1項所規定侵權行為之成立，須行為人因故 意過失不法侵害他人權利或利益，亦即行為人須具備歸責性 、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且 主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要 件應負舉證責任。原告主張其因系爭房屋買賣契約導致受有 前揭損失，係因被告驥將公司、巨匠公司僱用之經紀人員未 確實調查屋況之過失、或明知系爭房屋存有前揭瑕疵故意不 告知而促使交易所致云云，惟此為被告所否認。而按仲介業 者即使為不動產交易之專家，仍非專業之鑑定人，關於不動 產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有 專業調查、檢測或鑑定之能力。查系爭房屋前揭漏水、白蟻 瑕疵，於系爭房屋簽立買賣契約書至交屋後原告主張前，於 外觀上以肉眼觀察尚無從發覺，此為原告所未爭執，則自難 謂被告驥將公司或巨匠公司僱用人員有何明知該等瑕疵在而 故不告知或過失未為告知仍促使系爭房屋交易之行為，此外 ，原告亦未能舉證證明被告驥將公司、巨匠公司有何故意過 失行為導致其受有損害之事實，原告逕為主張被告驥將公司 、巨匠公司應與其僱用人連帶負侵權行為責任云云，洵屬無 據。 四、綜上所述，原告依民法第359條規定之請求減少價金，並就 減少之價金，依不當得利法律關係，請求被告蕭定洋給付44 0,104元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年1月1日（本院卷 第33頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許。原告依侵權行為法律關係，請求被告 驥將公司、被告巨匠公司給付損害賠償各17,512元部分，則 無理由，應予駁回。 五、又本判決命被告蕭定洋給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟 法第389條第1項第5款、第392條第2項規定，依職權宣告假 執行及命供相當擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加 論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 5 月 15 日 民事庭 法 官 陳雪玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院 提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 16 日 書記官 黃敏翠