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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　106年度消字第1號 原　　　告　游寶月 訴訟代理人　王友正律師 被　　　告　群揚建設有限公司 法定代理人　葉火乾 被　　　告　黃仁 共　　　同 訴訟代理人　游敏傑律師 上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年5月1日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： （一）被告為頭城湯院子建案之出賣人，原告分別於民國103年5 月20日及103年11月26日向被告訂購建造執照為103.04.21 建管建字第00330號即編號1215號12樓及1209號12樓房屋 各一戶（以下分別簡稱1215、1209號房屋或合稱系爭房屋 ），雙方並簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約 書（以下或合稱系爭契約）。訂約後，原告依約分別給付 被告1215、1209號房屋之價金新臺幣（下同）139萬元、 126萬元，其中被告群揚建設有限公司（下稱群揚公司） 收取121萬元、被告黃仁 收取144萬元，後進入貸款階段 時，銀行審核原告年紀狀況後，認為其還款能力不足而無 法貸款。然而，從原告本身並無信用不良之情況，及名下 尚有其他不動產等情觀之，原告並非全無資力之人，且原 告於訂購系爭房屋時，不但未曾隱瞞年齡及信用狀況，且 被告及代銷公司之代銷人員林碧麗在簽約時即已知原告年 齡仍表示系爭房屋可貸款7成，是原告於訂購房屋時實難 預見銀行會認定其清償能力不足而不核貸，因之，原告無 法獲得銀行貸款之原因，實係銀行內部綜合評估之結果， 並非原告可預見，故本件銀行無法核貸之原因實非可歸責 於原告。從而，原告自得依消費者保護法第17條、民法第 179條、第259條第1款之規定請求解除系爭契約，並請求 返還原告前開給付之買賣價金，並聲明請求：（一）被告 群揚公司應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告 黃仁 應給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 （三）原告願供擔保，請准宣告為假執行。 （二）就被告答辯之陳述： 被告辯稱原告於不辦貸款處簽名意謂原告選擇不辦貸款云 云，惟由證人簡正明、簡怡君、林碧麗之證述已可知，系 爭契約第9條之不辦貸款簽名係所有訂購房屋者均要簽， 且原告簽名時係代銷人員林碧麗快速翻給原告簽名，故原 告雖於該系爭契約第9條處有簽名，然並非表示原告係不 用貸款，且系爭契約中亦有諸多需簽名處（如契約審閱、 廣告義務、停車位、貸款約定、建材規格、工程其他約定 、契約轉讓、分管約定、驗收、交屋、特約事項、代刻印 章等），是可知該部分簽名係被告認為契約中重要部分需 要買方簽名確認，並非代表買方簽名即選擇該條文項目之 約定，因此被告辯稱原告在不辦貸款下方簽名即意謂原告 選擇不辦貸款，實有誤會，且查在貸款約定部分，系爭契 約僅有於不辦貸款處有簽名，於代辦貸款及自辦貸款處均 未有簽名處，若依被告所辯，豈非意味系爭契約僅能選擇 不辦貸款？顯見被告所辯並非事實，益證系爭契約中條文 下方之簽名僅係確認原告曾看過，並無其他意思，故被告 所辯，實屬無據。 二、被告答辯略以： （一）原告與其女簡怡君係經由代銷公司之代銷人員林碧麗簽約 ，先後以原告名義向被告等訂購三戶湯院子房地，而簽約 時林碧麗已明確告知原告因年紀因素購買多間貸款可能會 有問題，簡怡君稱為了節稅，表示會在貸款前賣掉，不然 就換回其名義，另一方面，林碧麗亦同時向原告說明房屋 預定買賣契約書第9條第1款及土地預定買賣契約書第6條 第1款所謂「一、不辦貸款…」之約定，亦無保證可以貸 款之情，貸款成數僅為暫定，核貸需經銀行審核，為此， 原告稱其有多筆不動產可不辦貸款，因此，原告既知貸款 需經銀行審核，且房屋預定買賣契約書第9條第1款及土地 預定買賣契約書第6條第1款所約定不辦貸款之約定下方， 亦經原告親自簽名用印等情觀之，足徵原告不辦理貸款， 其自稱資金充足乙節，應係屬實。因此，原告主張因年齡 狀況之個人因素無法貸款，係不可歸責於原告，故原告主 張解除契約，實屬無據。 （二）又依房屋預定買賣契約書第9條第2款（三）4.及土地預定 買賣契約書第6條第2款（三）4.約定：「倘為配合各項貸 款手續需要，需由甲方提供借款人或保證人之身分證明及 其他有關文件（如印鑑章、委託書、借款委託書、戶籍謄 本等）及簽名蓋章等手續，甲方悉依乙方之通知並如期辦 妥，否則視為甲方不辦理貸款…」。從而，縱依原告主張 適用消費者保護法第17條第5項、預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項第18點第2款之1（3）規定，亦僅 係指原告貸款金額如少於預定貸款金額時，應視其原因係 屬不可歸責於兩造或可歸責於買方或賣方，而有不同效力 ，不可一概而論逕行主張解除契約。又查，原告訂購之礁 溪湯院子編號A2棟6樓已由原告出具保證人後經臺灣土地 銀行核貸，足見原告僅需依前例提供保證人即可獲銀行核 貸，原告拒不提供者，依約即應視為原告不辦貸款，自不 得逕依前開規定主張解除契約。再查，依房屋預定買賣契 約書第9條第2款（一）3.及土地預定買賣契約書第6條第2 款（一）3.亦約定：「…因甲方個人信用評等、資力條件 不足，致使金融機構無法辦理本項貸款者，甲方應於收到 乙方繳款通知七日內，將貸款金額全額或差額部分，以現 金或即期支票一次繳清…」，足徵買方個人信用評等、資 力條件不足，致使金融機構無法辦理貸款，應屬可歸責於 買方之事由。復參諸前揭契約條款約定可知，買方如個人 信用評等、資力條件不足，依約應自行補足貸款不足或無 法核貸部分之金額，而所謂個人信用評等自應包括個人因 年齡致銀行核貸成數不足之情形，且為配合辦理各項貸款 手續需要，買方亦應依賣方通知如期提供借款人或保證人 相關文件，辦妥簽名蓋章等手續，否則即視為不辦理貸款 。況且，原告係農會退休行員，且從事不動產投資經驗豐 富，足見對不動產之交易並非陌生，是依其經驗自應對不 動產交易所涉之銀行借貸有一定程度瞭解，而依一般交易 經驗，向銀行申請借貸能否成立，係取決於貸款人與銀行 洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或 保證人等），及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職 業性質等），此等均為貸款人個人因素，賣方就此均無掌 控能力，而應由買方在購屋前自行評估個人信用條件及可 接受之貸款條件後，再決定是否購買預售屋，故屬個人因 素所造成無法核貸之事由，均應屬於可歸責於買方即原告 之事由。從而，原告以個人年齡因素無法貸款而拒絕給付 剩餘價款，屬單方片面違約。 （三）並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決 ，請准供擔保免予假執行。 三、得心證之理由： 原告主張經由代銷人員林碧麗向被告群揚公司、被告黃仁 訂購頭城湯院子1215、1209號房屋，並簽立房屋預定買賣契 約書、土地預定買賣契約書，又原告已分別給付價金139萬 、126萬元，其中121萬元由被告被告群揚公司收取，144萬 元由被告黃仁 收取。且被告於106年7月13日有通知原告配 合銀行申貸，原告已至臺灣土地銀行進行對保，另原告曾於 103年3月5日向被告訂購礁溪湯院子編號A2棟6樓，該屋已經 交屋付款結清等情，業據原告提出系爭契約為證，復為被告 所不爭執，自堪信為真實。至原告主張解除系爭契約，並請 求返還價金等情，則為被告所否認，並上開情詞為辯，故本 件應審究之爭點即為：原告主張依據消費者保護法第17條及 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載之事項第18點解除 系爭契約，有無理由？原告無法獲得銀行核貸，是否屬不可 歸責於原告之事項？原告為聲明所示之請求有無理由？茲分 敘如下： （一）按「一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或 接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、 輸入、經銷商品或提供服務為營業者。......七、定型化 契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於 書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方 法表示者，亦屬之。」、「中央主管機關為預防消費糾紛 ，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特 定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請 行政院核定後公告之。」、「前項應記載事項，依契約之 性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事 項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔 保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他 與契約履行有關之事項。」、「第一項不得記載事項，依 契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留 契約內容或期限之變更權或解釋權。二、限制或免除企業 經營者之義務或責任。三、限制或剝奪消費者行使權利， 加重消費者之義務或責任。四、其他對消費者顯失公平事 項。」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約 條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」、 「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契 約，仍構成契約之內容。」消費者保護法第2條第1、2、7 款、第17條第1項至第5項分別定有明文。 （二）查本件原告係屬消費者，而被告則為企業經營者，此為兩 造所不爭執，則揆諸前揭說明，系爭契約係屬定型化契約 無誤。而依系爭契約第9條關於貸款之約定「本契約（附 件二）付款明細表約定之銀行貸款金額（以下簡稱預定貸 款金額），本款項為買賣價金之一部分，乙方不保證甲方 可於辦理貸款銀行，全數取得本契約所預定貸款金額及成 數，甲方以充分認知並依下列方式給付予乙方：一、不辦 貸款：甲方不辦理金融機構貸款者，於乙方通知辦理銀行 貸款對保手續時，繳納預定貸款金額之半數款項，並開立 與另半數未繳金額同額且禁止背書轉讓之擔保本票予乙方 ，作為乙方取得甲方未繳款項之擔保。乙方於取得本契約 房屋契稅單時，通知方繳交另半數未繳金額予乙方，逾期 視為甲方違約，乙方得逕行依本契約第二十五條第二項違 約約定處理；且繳付之票據未兌現或未付清款項前，乙方 得拒絕辦理產權移轉登記予甲方。二、辦理貸款：（一） 委辦貸款1.甲方同意委託乙方統籌代覓金融機構辦理貸款 ，並依乙方通知期限內辦理一切貸款相關手續，包括提供 辦理產權移轉相關文件、辦妥貸款對保手續（含保證人） 及簽蓋貸款文件、『撥款委託書』及簽具與申貸金額同額 且禁止背書轉讓免除作成拒絕證書之擔保本票予乙方，並 按照金融機構之規定，辦妥乙方領款之一切手續。2.辦理 貸款之條件、金額、期間、利息及償還方式等；甲方同意 依照委辦之金融機構規定履行義務，並以本約房屋產權設 定第一順位抵押權予承貸之金融機構作為擔保。3.甲方委 辦貸款而核貸金額少於預定貸款金額時，其差額處理方式 如下：如金融機構核貸金額不足預定核貸金額，或因甲方 個人信用評等、資金條件不足，致使金融機構無法辦理本 項貸款者，甲方應於收到乙方繳款通知七日內，將貸款金 額全部或差額部分，以現金或即期支票一次繳清，甲方如 未繳清或繳付之票據未兌現時，即以第二十五條第二項違 約處理。（二）自洽貸款1.甲方若欲自洽金融機構辦理貸 款者，應自行向自洽之金融機構暸解貸款條件（包括貸款 人申貸資格及應備證件、銀行鑑價資料、擔保物使用用途 、貸款金額、買賣合約書等）外，並於乙方通知辦理銀行 貸款對保手續期限內向乙方提出申請，乙方始有配合辦理 之義務。2.乙方應於取得使用執照後，將房屋相關資料（ 如建物測量成果圖、建物登記薄謄本內敘明甲方之建物持 分等）交付甲方，以便甲方向自洽金融機構辦理申貸、對 保等手續。3.甲方應於乙方交付自洽金融機構估價所需之 房屋相關資料日起二十日內，將自洽金融機構申貸手續辦 理完成，所謂申貸手續包括：自洽金融機構之估價、確定 核貸金額、對保、抵押權設定書之用印，借據影本及自洽 金融機構用印出具之『撥款委託書』等其它自洽貸款證件 交予乙方，並簽具與申貸金額同額且禁止背書轉讓免除作 成拒絕證書之擔保本票交予乙方。4.甲方應提供自洽金融 機構用印出具之『撥款委託書』交予乙方，並使自洽金融 機構承諾於取得抵押權設定他項權利證明書後三個營業日 內，貸款金額應即時直接撥入乙方帳戶內，甲方不得以工 程或其它任何原因作為延遲撥款之理由，逾期撥款則甲方 應依貸款金額每逾一日加付萬分之二滯納金予乙方，如逾 期超過七日，則視為甲方違約，乙方得依本契約第二十五 條第二項違約約定處理。5.甲方因自洽貸款而增加之地政 士代辦費或其它費用等由甲方自行負擔。（三）甲方同意 不論委辦貸款或自洽貸款均應遵守下列約定：1.甲方自願 減少預定貸款金額、或不辦貸款時，其少貸金額應於乙方 通知辦理貸款對保手續同時繳納，甲方未依約定期限繳清 少貸金額時，視為甲方違約，乙方得依本契約第二十五條 第二項違約約定處理。2.甲方若因辦理貸款之條件不合、 或中途改變主意不辦貸款、或主動向金融機構表明拒絕貸 款或未於期限內辦妥銀行貸款相關手續及出具應完成用印 文件及相關貸款資料時，經乙方以書面催告期限內仍未完 成，視為甲方放棄辦理銀行貸款，乙方逕得依本條第一項 不辦貸款約定處理。3.甲方如需辦理政府所舉辦之優惠貸 款利率或其它特別貸款（如：國宅貸款、公教貸款、勞工 貸款或其它優惠貸款等），甲方需於本契約使用執照核發 後五日內向乙方提出，否則視為甲方不辦理貸款，乙方得 逕依本條第一項不辦貸款約定處理。4.甲方同意本房屋產 權之移轉及辦理貸款抵押設定等登記手續，由乙方指定之 地政士統籌辦理。倘為配合各項貸款手續需要，需由甲方 提供借款人或保證人之身分證明及其它有關文件（如印鑑 章、委託書、借款委託書、戶籍謄本等）及簽名蓋章等手 續，甲方悉依乙方之通知並如期辦妥，否則視為甲方不辦 理貸款，乙方得逕依本條第一項不辦貸款約定處理。5.其 因辦理貸款及抵押權設定致產生之稅規費、手續費及地政 士代辦費等費用，甲方願依乙方通知之期限全數預付，並 於交屋時按實際單據結算多退少補，逾期未繳視為甲方違 約，乙方得拒絕辦理產權移轉登記及後續之買賣程序，並 得依本契約第二十五條第二項違約約定處理。6.甲方簽具 予乙方之擔保本票，乙方保證該本票除執行甲方未繳款項 之取得外，不得移作其它用途。乙方並應於甲方繳清本契 約所載之一切應付予乙方之款項後，將擔保本票返還甲方 ，但如甲方違反上開義務，乙方得以行使該擔保本票債權 或逕為解除本契約，並得依本契約第二十五條第二項違約 約定處理。7.甲方充分認知預定貸款金額係為本契約應繳 總價之一部分，屬乙方應收之房屋價款，並非交屋款及尾 款，甲方同意於金融機構貸款核准後及於乙方完成產權移 轉至甲方名下之給付義務時，甲方之對待給付義務即為支 付貸款金額，由乙方直接向貸款之金融機構領取或撥入乙 方指定之金融機構帳戶，以資抵付預定貸款金額，除有輻 射鋼筋、未經處理海砂或其他重大瑕疵致無法居住使用外 ，甲方不得以工程瑕疵或尚未點交房屋為理由通知金融機 構終止撥款、暫緩撥款、或附帶任何條件、或附帶期限撥 付貸款金額予乙方，否則視為甲方違約，經乙方書面催告 後：甲方仍不給付，則乙方得選擇行使票據權利或逕行解 除本契約，並得依本契約第二十五條第二項違約約定處理 。8.倘甲方要求自辦保險者應依乙方通知五日內提供保單 ，否則乙方可逕行代為投保，費用仍由甲方負擔。」，依 系爭契約第9條關於貸款之約定，可知買方得選擇不辦貸 款、委辦貸款或自洽貸款之方式辦理，依前開條文約定， 尚難認有何違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形。 （三）再參照預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18 點之規定：「貸款約定（一）第七點契約總價內之部分價 款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給 付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較 低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之 金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款 利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對 保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方 。（二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金 額，其差額依下列各目處理：1.不可歸責於雙方時之處理 方式如下：（1）差額在預定貸款金額百分之三十以內者 ，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償 。（2）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同 意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為--年（ 期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。（3）差額 超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述 方式辦理或解除契約。2.可歸責於賣方時，差額部分，賣 方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣 方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。3.可歸責於 買方時，買方應於接獲通知之日起--天（不得少於三十天 ）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。（三 ）有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣 方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」，細譯系 爭契約關於貸款之條款與預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項關於貸款事項之差異，在於系爭契約就洽定 辦理貸款金額少於預定貸款金額時，未約定「不可歸責於 雙方」及「可歸責於賣方」之情形，故原告依據消費者保 護法第17條第5項之規定，主張上開公告應記載之事項雖 未記載於定型化契約，仍構成契約之內容一節，尚屬有據 。 （四）而原告雖主張依據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項第18點之規定得解除契約云云，然依據預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項第18點之規定觀之，於 由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額時，僅於不 可歸責於雙方，且差額超過原預定貸款金額百分之三十者 ，抑或有可歸責於賣方之事由時，始得解除契約。故本件 應審究者，即為原告未能核貸是否係因不可歸責於原告之 事由所致。本件原告固主張因原告還款能力不足而未能核 貸係屬不可歸責於原告之事由云云，然依證人林碧麗於本 院證稱：「（法官問：買賣前跟簽約時，有無向原告或簡 怡君說到貸款銀行是哪一間？）有，就是土地銀行。（法 官問：有無提到這兩間貸款成數？）有，因為在寫訂單時 都有載明貸款成數，當時說的成數是七成。（法官問：當 時買這兩間時，有提到貸款可能會有困難之事？）有講， 兩個人都在場，因為上面有不貸款條款，所以兩個人都會 講，我說原告年紀較大，也沒有工作，貸款會有困難，當 時簡怡君表示應該會在還沒貸款之前就把這兩間房子賣掉 ，因為這是她們的預計，我有問若到時候沒有賣掉呢，簡 怡君就說那就換回她的名字。（法官問：契約第九條部分 ，是否向原告說貸款約定？）有，這是要預防貸款沒有過 的時候。只有不辦貸款才要簽名，而每一件都是在不辦貸 款的地方簽名，這是要以防萬一，所以一律簽不辦貸款。 指萬一銀行核貸不過，條件都會看買方還款的能力而做查 核，我們不知道客戶到底能不能辦到七成的貸款，有的客 戶根本不需要貸款，我們都會跟客戶說明。......我們會 跟客戶解說我們貸款的成數為暫定，至於將來銀行會審核 多少的金額給你，是你要提供給銀行的資料讓銀行作審核 ，這條是萬一銀行核貸不過的話，就要以不貸款的方式處 理。」等語明確（見本院卷第287-291頁筆錄），故依證 人林碧麗之證述，可知於簽訂系爭契約前，即已向原告解 釋辦理貸款及成數之事宜且並未向原告保證得貸到一定之 成數無誤，而衡之銀行是否核准申貸人之貸款，取決於諸 多因素，尚須綜合考量不動產之位置、特性，申貸人個人 資產狀況、收入、清償能力及政府政策性管制等一切情狀 ，證人林碧麗既非銀行業者，亦難查悉原告之債信評等， 當無保證原告將自土地銀行取得一定貸款成數之可能，故 被告辯稱證人林碧麗有保證一定得以核貸云云，尚無所據 。再者，原告自承其為退休農會行員，且前亦有購買不動 產之經驗，則其對於相關貸款規定，及可能因個人年齡、 收入等因素而影響核貸等情，尚無法諉為不知，且原告亦 非不得於簽約前向各該金融機構洽詢系爭房地買賣可得貸 款之成數若干以確認資金是否充足，則其自不能於事後將 自身還款能力不足致銀行未予核貸，而遽稱其不可歸責甚 明。再者依臺灣土地銀行宜蘭分行107年3月8日宜放字第 1075000876號函所示：「游君以其所購二戶不動產向本行 申貸新臺幣761萬元，經綜合評估後，還款能力尚嫌不足 ，宜請游君提供其他相關資料至行，例如：借款戶游寶月 所得資料，若有保證人，保證人之資料及其所得，俾利後 續作業。」（見本院卷第453頁），顯見銀行無法核貸之 原因，係因原告還款能力不足所致，此顯係因個人因素而 無法核貸，實屬可歸責於己之事由甚明，故原告主張係因 不可歸責於己之事由致無法核貸云云，尚無足採。此外， 原告復未舉證證明系爭房屋無法核貸有何不可歸責於原告 之事由，則原告主張依據預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項第18點第2項第1小點之規定解除契約，並進 而請求被告返還價金，即屬無據。 四、綜上所述，原告既不能證明係因不可歸責於原告之事由致無 法核貸，則其依據消費者保護法、預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載之事項之規定主張解除契約，即無所據，原 告進而依據民法第179條、第259條第1款之規定，請求被告 返還價金，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所 附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 5 月 29 日 民事庭 法 官 鄭貽馨 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院 提出上訴狀（應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 29 日 書記官 林慶生