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110年度訴字第5號

原      告  水源大院社區管理委員會

法定代理人  羅婉容

訴訟代理人  陳佳人

            羅明宏律師

被      告  富麗金建設有限公司

法定代理人  田文宣

訴訟代理人  江俊賢律師

            蘇厚安律師

            李  旦律師 

上列當事人間給付管理基金等事件，本院於民國111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬柒仟零玖拾玖元及自民國一一０年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬伍仟柒佰元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣柒拾陸萬柒仟零玖拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分：

    原告之法定代理人原為陳佳人，嗣於本院審理期間變更為羅婉容，並經其具狀聲明承受訴訟且提出宜蘭縣冬山鄉公所函文附卷可稽，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國104年1月間於宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地起造集合住宅共68戶，並以「水源大院」建案對外銷售，於108年12月26日報備成立管理委員會。又地上建物以被告名義登記所有，土地則登記地主即訴外人胡來治名下。其銷售方式分為以被告及胡來治名義分別對外銷售，且由被告負責移轉登記建物產權予各買受人；土地持分部分則由胡來治分別分割登記予各買受人。胡來治因此分得戶數或稱地主戶雖以其名義簽立房屋買賣契約，但契約書條款均為規範被告與買受人間之權利義務，並由被告收取管理基金及管理費用，公設點交與後續保固維修等事項，亦是由被告執行，被告概括承受以胡來治名義所簽定之預定房屋買賣契約之權利義務。又被告業已承認代收取住戶繳納之管理基金及清潔費。

（二）「水源大院」社區住戶應給付之管理基金，依被告所制定之「水源大院」定型化預售屋買賣契約書（下稱系爭契約）第14條第2項，由被告代收每戶按契約買賣坪數，以每坪新臺幣（下同）1,500元計算繳交管理基金，待管理委員會成立後再轉交管理委員會，此管理基金為一次性給付，且係作為約定用於公寓大廈共用部分之修繕等用途，並非日常使用常態性管理費。被告依系爭契約暫收管理基金2,261,880元及清潔費30,100元，原告雖多次催促並以存證信函催告被告移交代收管理基金，惟均遭被告拒絕，原告故向宜蘭縣政府提出消費爭議申訴，被告所表示為支付本社區常態性公共水電、管理、清潔等費用，有屬被告本應負出賣人修繕之責，不應自代收管理基金扣抵，原告僅同意其中1,456,176元得予扣除，扣除後被告仍應給付餘額805,704元。又依系爭契約約定管委會管理基金由住戶跟被告共同提撥500萬元整，作為「水源大院」社區永久管理基金，被告自尚應相對配合提撥共同管理基金2,738,120元。又被告為社區管理事務所收取之清潔費用，原告得依民法無因管理，並適用委任之規定，請求被告交付代管期間代收裝潢清潔費30,100元，即被告應撥付款同時給付總計3,573,924元。

（三）兩造原定於109年1月20日進行社區共同使用部分及公共設施點交，但連繫及點交過程不順，且原告發現諸多瑕疵及部分設施被告未依約施工，兩造嚴重歧見，被告遂於109年4月20日以函文單方面通知原告，依系爭契約第15條第8項，以109年2月7日為視同檢測點交完成日，雖原告不同意被告之是否完成點交之主張，惟依系爭契約第16條第2項規定，保固責任亦應是自被告所自認之109年2月8日起算保固1年，即至110年2月7日屆滿，且兩造對於是否完成點交尚有爭議，即使保固責任已屆滿，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。

（四）依系爭契約第18條第2項第2款約定買方及全體住戶僅負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用，其餘費用均應由賣方即被告負擔，故原告就如附表所示之編號項目認有不可採之處：

   1、如附表所示之編號2、4至15、18至21、26、30、31至44、51至54、59至62、64、65、67、68、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113之清潔費用，被告並未將清潔用品點交予原告，且若被告委託清潔公司，亦無需業主自備包括汽油等之清掃用具，且單據並未註明品名及數量，無法證明係為使用於原告社區公共設施之清潔費用，故原告否認之。又編號2、4至15、19、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164之費用均僅為電子發票並無請款單、支付傳票等會計憑證以供稽核查帳，不符公司會計作業流程，亦無法證明支付人及其用途為何，故原告否認上開費用單據與水源大院工地有關，其主張應無理由。

   2、編號17、23、46、56、72、82、91、108、124之采金企業社單據均屬水源大院建案工程之部分，不屬常態管理清潔費。而編號24垃圾子母車因被告未依約規劃設置社區資源回收區，改為購置子母垃圾車取代。另編號25、29防水漆係維修中庭水池石材滲漏問題，被告應負瑕疵修補之責。再者，編號47、48、50、63、66、71、73、80、81、85、93、99、100、102、123、131、134、141、149、154、155、163、164之部分，均為被告應負擔之瑕疵修補項目，不屬常態管理清潔費。此外，編號153一樓浴室防水施工非屬公共設施；鼓風機室上方漏水高壓灌注，屬瑕疵修補費用，不屬常態管理清潔費。從而，上開費用應由被告自行負擔。

   3、編號92為個別住戶之修繕工程非屬公設，而編號165為被告之管銷費用與原告無關，應予刪除。又編號171至179均屬公共設施，被告自應負保固之責，且編號171至179均發生在108年12月26日原告成立管委會後，被告並未向原告請示核准是否支付且項目均屬被告應負之瑕疵修補責任範圍，故應予刪除；此外，編號155抽除化糞池水肥，查水源大院社區自被告於106年11月24日取得使用執照迄至108年11月間，住戶陸續遷入，住居時間及戶數均有限，化糞池豈有可能在如此短時間即需抽水肥，且數量多達27公噸，顯有不實之嫌，故原告否認。

（五）並聲明：1、被告應給付原告新臺幣3,573,924元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

（一）系爭契約附件（六）之記載依民法第271條意旨，該所載內容係所有住戶與被告應平均分擔提撥500萬元，即被告僅需負擔「5,000,000÷（總戶數+1）」之費用，抑或是僅需負擔500萬元半數，恐尚有疑義。而附件（六）之記載應該是共同提撥一起提出，而非被告先行提撥。

（二）系爭契約第14條第2項約定，各購買戶按其房屋坪數暫繳付管理基金，連同買方應負擔之移轉、設定登記、印花稅、契稅等費用，總額暫定為15萬元，於收到被告通知後繳付。被告於嗣後扣除購買戶應負擔過戶等費用及1500元/坪之管理基金後，如有餘額，即開立支票將餘額退還各購買戶，被告暫收取各住戶（連同車位）管理基金合計2,261,880元。而關於系爭契約附件（六）末頁之附記言明管理基金由住戶跟被告共同提撥500萬元為社區永久管理基金，與各住戶按其房屋坪數所暫收管理基金不同。被告依系爭契約第14條第1項所收取之暫收管理基金，被告無須繳付，可見暫收之管理基金與系爭契約附件（六）之永久基金，二者來源顯有不同。且系爭契約附件（六）既載明永久基金，應不能使用，即表示與系爭契約第14條第2項所暫收取係供社區常態性公共水電、管理、清潔所用之管理基金，兩者用途不同，若將永久管理基金充做社區常態性之支用，即失其永久基金之用意，如認扣除被告代收社區住戶繳納之管理基金2,261,880元，就500萬元餘款不足部分，即餘額2,738,120元全數由被告負擔，恐亦與系爭契約附件（六）文義不符。

（三）又訴外人胡來治依系爭契約代收之管理基金2,261,880元、清潔費30,100元，合計2,291,980元，然於管理期間為全體住戶支付常態性公共水電、管理、清潔等費用，已支出共2,398,983元，經與所收款項相抵，尚不足107,003元，故依系爭契約第18條第2項第2款約定，應由原告自被告依法提撥之公共基金轉付訴外人胡來治107,003元。依系爭契約第16條第1項後段、第2項約定，原告係於108年12月26日成立，惟該建築物係於106年11月24日即取得使用執照，保固期經六個月於107年5月24日期滿，訴外人胡來治為全體住戶支付之常態性公共水費、管理、清潔等費用係自107年8月1日起保固期已屆滿，自得由代收之全體住戶管理基金支應，尚無不合。

（四）此外，依系爭契約第18條第2項第2款所指「本約第十四條第五項所收之款項」應為系爭契約第14條第2項之誤。因此，於被告代管期間，按社區非專屬之公共設施之修繕，本為管理之一部，自可適用系爭契約第18條第2項第2款之約定，由系爭契約第14條第2項所收取之管理基金款項支付，若有不足，再由公共基金轉付賣方即被告，原告主張依系爭契約第18條第2項第2款約定買方及全體住戶僅負擔常態性公共水電，管理及清潔等費用，其餘費用均應由賣方即被告建商負擔云云，即有誤會。又如附表所示之編號24之垃圾車即為原告所稱垃圾子母車，且係由被告所購置，以取代資源回收區設置，而為水源大院社區住戶使用至今，對此費用被告不予爭執，同意自行吸收。按水源大院社區建物係於106年11月24日取得使用執照，於使用執照取得六個月後起算保固責任即於107年5月24日起算保固責任一年，即保固責任於108年5月24日屆滿。又依公寓大廈管理條例第10條第2項，公寓大廈之共用部分如有漏水等需維修之情事，應由管理負責人或管理委員會負責修繕，而修繕費用之分擔方式則依法辦理。則關於如附表所示之編號25、29、47、48、50、63、66、71、73、80、81、85、93、99、100、102為保固期滿前，故被告同意吸收。又編號92雖屬於公設，但因係保固期滿前所維修，故被告同意吸收，而編號165數額不高，被告同意吸收。另原告就如附表所示之部分編號項目容有誤會，被告茲抗辯如下：

   1、如附表所示之編號2、4至15、17、18至21、23、26、30、31、37至44、46、51至54、56、59至62、64、65、67、68、72、75、76、79、82、86、88、91、94至98、101、103、104、108、112、113、155均屬清潔消耗用品，或臨時需用，原告之前既未要求被告先點交才能使用，爭執自有違誠信。又原告主張編號2、4至15、19、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164之費用均僅為電子發票並無請款單、支付傳票等會計憑證以供稽核查帳，不符公司會計作業流程，亦無法證明由何人支付及其用途云云，惟系爭契約第18條第2項第2款並無約定「買方及全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用需要請款單，支付傳票等會計憑證」，且要符合「公司會計作業流程」，原告持以異議，自不符系爭契約第18條第2項第3款之約定，且電子發票之買受人欄所載統一編號均為被告之統一編號，可見電子發票之費用，確為被告所支付。

   2、編號32-36、141、149、153、154、163、164、171-179 則分別為社區寬頻、保全、屋頂隔熱磚、地下室鼓風機、 電梯、管委會大章、地下室補強等費用，均屬社區公共設施保管之管理或修繕，均屬系爭契約第18條第2項買方及全體住戶應負擔之費用。編號153之估價單品名之「一樓防水施工」13,000元，被告本來即未向原告請求，至於「鼓風機室高壓灌注」未稅5,000元為地下室停車場之公用設施維修費用，且為108年5月24日保固期滿後修繕，故該維修費用含稅5,250元自應由原告負擔；而編號155部分，水源大院社區確於108年10月23日經一中衛生工程行抽取水肥，且確為27公噸，自屬「清潔及管理」之費用，應由原告負擔。

   3、編號17、23、46、56、72、82、91、108、124之采金企業社單據，按系爭水源大院建築物係於106年11月24日即取得使用執照，而編號17之請款日期為107年7月31日，斯時水源大院工程早已完工，自非水源大院建案工程之一部分，原告主張費用均屬水源大院建案工程一部分，不屬常態管理清潔費，應由被告自行負擔云云，顯有誤會。再者，采金企業社為經常性負責水源大院社區清潔工作，有來做才需付費，且以粗工計算費用，較為經濟，惟清潔耗材均需另為提供，因此有垃圾袋、高壓清洗所需用之汽油及清潔工具之費用單據，費用自應由原告負擔。

   4、編號171至179均發生於原告成立管委會後，即將清潔維護工作委由齊家公寓大廈管理維修有限公司（下稱齊家公司）辦理，而保全工作委由齊家保全股份有限公司辦理，並由齊家公司指派訴外人李斐雯擔任總幹事，在水源大院社區現場提供服務，且每日於水源大院社區LINE群組將社區事務舉凡修繕、住戶反映等社區公共事務向主委、委員及各住戶報告，若非經訴外人李斐雯報告且經同意，被告豈能進行修繕，又如非經原告通知，被告豈知該需維修之處，且未經原告同意，被告豈能入內施作，可見係經原告所同意施作，參系爭契約第16條第2項之約定及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，且原告亦自承均屬公共設施，自應屬原告應負責修繕之事項，維護與修繕費用自應由原告負擔。

   5、原告雖係於108年12月26日報備成立，此前共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，均應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分攤，即可由被告依系爭契約第14條第2項所收取之管理基金支付，如不足時，應自起造人依法提撥之公共基金轉付被告補足差額。故原告所爭執如附表所示之編號2、4至15、17、18至21、23、26、30、31至44、46、51至54、56、59至62、64、65、67、68、72、75、76、79、82、86、88、91、94至98、101、103、104、108、112、113、131、134、141、149、153、154、155、163、164、171至179等費用，自應由管理基金支出。

   6、編號123、131、134、141、149、154、155、163、164，除編號123之請款單所列108年2月19日之「更換火警探測器｣、「更換工資」及此2項之5%稅金合計578元外，因未選任管理負責人，依系爭契約第16條第2項，賣方於使用執照取得6個月後起算負擔1年保固責任，並於108年5月24日屆滿，其他費用均屬公共設施且為保固期滿後之修繕，自應由原告負擔，依系爭契約第16條第2項約定，賣方自無須依系爭契約負擔保固責任。

（五）原告主張代收裝潢清潔費30,100元之部分，被告固未受管委會委任，但因係為維護社區清潔之目的所收取，雖不屬上開區分所有權人會議之授權範圍，被告亦同意返還管委會，以供社區整體公共支出之用。

（六）並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）被告於104年間於宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地起造「水源大院」建案共計68戶（下稱系爭建案），並於106年11月24日取得宜蘭縣政府核發建管使字第00716號使用執照。108年12月26日「水源大院社區管理委員會」（下稱系爭管委會）經主管機關同意備查在案。

（二）系爭建案有關房屋出售部分，部分係由訴外人胡來治擔任出賣人、部分由被告擔任出賣人，分別與買方簽署房屋預定買賣契約書即系爭契約。而於系爭契約第14條第2項約定「買方應負擔建物所有權移轉及抵押權設定登記費、印花稅、契稅、監（公）證費（含中途名義補徵之契稅）、地政士費（由買方預付予地政士）、貸款保險費、電力、自來水等外管路費用（包括申請設計費、新設裝置工程費）。（本項暫收費用暫定為十五萬元整，並預定於依照下達時通知繳付，將來按實際支付多退少補）其暫收費用含每戶1500/坪元之管理基金（下稱系爭暫收管理基金）（賣方代收於管委會成立後移交管委會以利社區延續管理所需）」、並於系爭契約附件（六）最末約定「管委會管理基金由住戶跟富麗金建設有限公司共同提撥新台幣伍佰萬元整，作為『水源大院』社區永久管理基金。」（下稱系爭伍佰萬管理基金）

（三）系爭契約第16條第2項約定社區共同使用部分及公共設施賣方自點交（含視為點交完成）予社區管理委員會或管理負責人日起負保固責任，結構部分保固十五年，固定建材設備部分（如機電設備、消防設施、門窗、粉刷、壁材、地磚、水電等）保固一年，但若社區管理委員會遲未成立或未選任管理負責人者，賣方於使用執照取得六個月後起算保固責任。上述保固責任自取得使用執照後六個月起算，即自107年5月24日起算保固責任。

（四）系爭契約第18條第2項第2款約定賣方依據公寓大廈管理條例第28條規定擔任管理負責人期間或依約代為管理期間，為維護全體住戶之公共權益，買賣雙方同意下列約定（二）賣方於前述管理期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔費用，並由本約第14條第5項所收之款項支付之。且該段期間之管理維護屬於公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定之「領得使用執照一年內之管理維護事項」，買方全體同意於本約第14條第5項所收之款項不足時，應由社區管理委員會自起造人依法提撥之公共基金中轉付賣方補足差額；若有餘款則於社區管理委員會成立（需經主管機關報備核准）、點收公共設施及接管社區並設立社區公共基金專戶後無息移交之（買方不得主張各戶進住使用期間不同而要求分別計算退還給各戶）。

（五）被告已依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款提列公共基金449,545元。

（六）被告已依系爭契約第14條第2項收取系爭暫收管理基金數額為2,261,880元。

（七）不爭執應由系爭暫收管理基金支出之項目為附表編號1、3 、16、22、27、28、32至36、45、49、55、57、58、69、70、74、77、78、83、84、87、89、90、105、106、107、109、110、111、114至122、124至130、132、133、135至140、142至148、150、151、152、156至162、166至170、180至188。（兩造爭執是否應由管理基金支出之項目為附表編號2、4至15、17、18至21、23、26、30、31至44、46、51至54、56、59至62、64、65、67、68、72、75、76、79、82、86、88、91、94至98、101、103、104、108、112、113、131、134、141、149、153、154、155、163、164、171至179）

（八）被告不爭執自行吸收的項目為附表編號24、25、29、47、48、50、63、66、71、73、80、81、85、92、93、99、100、102、123（不爭執其中578元）、165共計368,448元。

（九）被告不爭執受系爭契約第14條第2項、上開附件（六）最末約定內容之拘束。

（十）被告不爭執應再給付代收裝潢費30,100元。

四、兩造爭點事項：　　　

（一）被告依系爭契約第14條第2項約定，應移交原告之系爭暫收管理基金數額應為若干？

（二）原告依系爭契約附件（六）最末行約定請求被告再給付系爭伍佰萬元管理基金之差額2,738,120元，有無理由？

五、本院之判斷：

（一）被告依系爭契約第14條第2項約定，應移交原告之系爭暫收管理基金數額為何？

　 1、被告依系爭契約第14條第2項約定，已由住戶收取管理基金2,261,880元，此為兩造所不爭執，而被告主張該部分之管理基金均已代住戶支出如附表所示之常態性公共水電、管理、清潔等費用，並提出發票、請款單、支票、報價單為證（見本院卷一第163至482頁），而原告不爭執附表編號1、3、16、22、27、28、32至36、45、49、55、57、58、69、70、74、77、78、83、84、87、89、90、105、106、107、109、110、111、114至122、124至130、132、133、135至140、142至148、150、151、152、156至162、166至170、180至188之項目確為支出常態性之公共水電、管理、清潔費用，則該部分之金額合計為1,561,206元，自屬被告依約代為支出常態性之公共水電、管理、清潔之費用，被告主張應予扣除，自屬有據。 　　

   2、被告不爭執應給付予原告而自行吸收的項目為編號24、25、29、47、48、50、63、66、71、73、80、81、85、92、93、99、100、102、123（不爭執其中578元）、165 ，合計368,448元。

　 3、兩造有爭執之項目則為：編號2、4至15、17、18至21、23、26、30、31、37至44、46、51至54、56、59至62、64、65、67、68、72、75、76、79、82、86、88、91、94至98、101、103、104、108、112、113、123、131、134 、141、149、153、154、155、163、164、171至179號，茲分敘如下：

　　⑴編號2、4至15、18、19、20、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、68、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164號之部分，原告主張編號2、4至15、19、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164號被告雖有提出發票，然未有請款單或支付傳票等會計憑證，而原告就編號18、20、68號之部分則否認被告代支付之清潔管理費用。經查，上開編號2、4至15、18、19、20、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、68、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164號之部分，均為自107年8月1日起至109年1月14日間之關於系爭建案使用之五金材料、手套、海綿、電池、掃把、垃圾袋、米袋、清洗機用汽油、刮刀、清潔劑、刷子、菜瓜布、矽利康、噴漆、管委會大章等物，此業經被告提出如附表所示之發票及收據為證，且被告所提出之收據上均載有被告公司名稱，而被告所提出之發票上亦載有統一編號，核與被告所提出之公司統一編號相符，且依上開各該項目內容所載，實堪認均屬系爭建案之常態性公共水電、管理及清潔費用，故被告主張上開編號2、4至15、18、19、20、21、26、30、31、37至44、51至54、59至62、64、65、67、68、75、76、79、86、88、94至98、101、103、104、112、113、141、164號之部分，合計13,459元，應由原告負擔而應予扣除，自屬有據。

　　⑵就編號17、23、46、56、72、82、91、108號之部分：原告主張該費用項目屬於系爭建案工程之一部分，不屬於常態管理清潔費等情，雖為被告所否認，而抗辯該費用係屬管理、清潔費用云云，然依被告所提出支請款單及發票所載，上開各項目均記載「粗工」或「打石工」之支出，與被告所辯係用於管理清潔費用等節不符，自無從認定上開各項支出係屬兩造約定應由原告負擔之項目，故被告抗辯該部分之項目，合計359,250元，應由原告負擔予以扣除云云，自屬無據。　

　　⑶就編號131、134、149、153、154、163、171至179號之部分，原告主張編號153號非屬公共設施，而其餘項目均為工程保固修補費用，應由被告負擔，而不得予以扣除等語，則為被告所否認。按系爭契約第16條第2項約定社區共同使用部分及公共設施賣方自點交（含視為點交完成）予社區管理委員會或管理負責人日起負保固責任，結構部分保固十五年，固定建材設備部分（如機電設備、消防設施、門窗、粉刷、壁材、地磚、水電等）保固一年，但若社區管理委員會遲未成立或未選任管理負責人者，賣方於使用執照取得六個月後起算保固責任，此有系爭契約在卷可稽，自堪認為真實。故依上開契約第16條第2項約定內容觀之，原則上保固責任係自賣方點交或視為點交完成之日起算1年，除有社區管理委員會遲未成立或未選任管理負責人時，始得自使用執照取得6個月後起算保固責任，則被告抗辯主張應自使用執照取得6個月後起算保固責任，自應由被告就此負舉證之責。而查系爭建案之管理委員會已於108年12月26日成立，而被告並未就原告於108年12月26日成立有何遲未成立之情形舉證以實其說，故依系爭契約第16條第2項約定，保固責任應自賣方點交或視為點交完成之日起算1年。再依原告提出之被告於109年4月20日富麗金管字第1090420001號之函文所載（見本院卷二第109頁），可知兩造前經第一次點交而仍有爭議未完成，並約定第二次點交複驗，而被告於函文中主張依系爭契約第15條第8項第5款約定「整體公共設施如無明顯重大致不堪使用之瑕疵而管理人逾期或不為檢測點收或不完成全部檢測點交手續，則以第一次區分所有權人會議加開屆滿2個月之日視同檢測點交完成」，以管委會108年12月7日召開第1次區分所有權人會議加計屆滿2個月之日，即以109年2月7日為視同檢測點交完成日等情觀之，系爭契約針對固定建材設備部分（如機電設備、消防設施、門窗、粉刷、壁材、地磚、水電等）之保固責任即應自109年2月7日起算1年，而至110年2月6日止。而依編號131、134、149、153、154、163、171至179號項目所載，分別係防水工程、大門換鎖、屋頂防熱修繕、浴室防水工程、門片施作、電梯零件更換、地下室壁面補強、地下室施工、防水工程、屋頂工程、屋頂水塔開關更新、地下室磚牆挖孔、冷氣移機工程、鼓風機損換更換、設備改善、水電工程、油漆工程等項目，均係屬固定建材設備之修繕，自屬被告應負擔保固責任之支出，故此部分合計153,128元，自應由被告負擔，而被告抗辯應扣除云云，自屬無據。

　　⑷就編號155號之部分，原告雖主張僅2年無需抽肥有不實之嫌云云，然此部分業據被告提出一中衛生工程行出具之請款單及被告開具之發票為證，自堪認此部分係屬關於系爭建案之常態性公共水電、管理、清潔等費用之支出，故被告主張此部分之金額22,680元應予扣除，自屬有據。

　　⑸就編號123號之部分，被告不爭執其中578元之部分應由被告負擔，至其餘7,822元之部分，被告抗辯應屬保固責任後之修繕，應由原告負擔云云，然系爭契約之保固責任係應自109年2月7日起算1年，至110年2月6日止，已如前述，故此部分支出既為110年2月6日前固定建材設備之修繕，自應由被告負擔，故被告抗辯此部分應予扣除云云，尚屬無據。

　 4、從而，被告所收受之管理基金2,261,880元，扣除應由原告負擔之常態性公共水電、管理、清潔費用1,597,345元後（計算式：0000000＋13459＋22680＝0000000），應移交原告之金額為664,535元（計算式：0000000－0000000＝664535）。　　　　　

（二）原告依系爭契約附件（六）最末行約定請求被告再給付系爭伍佰萬元管理基金之差額2,738,120元，有無理由？　

　 1、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理」，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項定有明文。故公寓大廈所設置之公共基金來源，依法即應為起造人提列、區分所有權人會議決議繳納、基金之孳息及其他收入，且應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。

 　2、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院108年度台上字第1442號裁判意旨參照）。又依民法第271條之規定，共同之債，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔。

　 3、經查，依系爭契約附件（六）記載「管委會管理基金由住戶跟富麗金建設有限公司共同提撥新臺幣500萬元整，作為永源大院社區永久管理基金」，該契約內容雖記載共同提撥「永久管理基金」，然依前開公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈所設立之基金即為公共基金，依法應設專戶由專人管理，則無論其來源係由起造人提列、區分所有權人會議決議繳納、基金之孳息及其他收入，均屬公寓大廈管理條例第18條第1項所謂之公共基金。故系爭契約附件（六）所記載之「永久管理基金」，應即指公寓大廈管理條例所指之屬其他收入來源之公共基金，自應認系爭契約附件（六）所載被告與住戶有共同提撥500萬元作為公共基金之真意存在。再者，系爭契約附件（六）既記載由住戶及被告共同提撥500萬元，依前揭法條條文規定，共同之債即應平均分擔之，而系爭建案住戶共有68戶，則平均分擔之後，被告依系爭契約附件（六）約定應提撥之金額即為72,464元【計算式：5,000,000÷（68+1）＝72464，元以下四捨五入】。至原告雖主張住戶僅需依系爭契約第14條第2項約定給付管理基金合計2,261,880元，餘款2,738,120元即應由被告依系爭契約附件（六）負擔云云，然查系爭契約附件（六）僅約定住戶與被告共同提撥500萬元，並未約定住戶除依系爭契約第14條第2項之約定給付管理基金外即不另負擔系爭契約附件（六）所約定之提撥義務，而住戶依系爭契約第14條第2項約定於管委會成立前每戶即應繳納按每坪1500元計算之管理基金，依法仍屬公寓大廈管理條例第18條第1項第4款所定之其他收入來源之公共基金，自與系爭契約雙方另行於系爭契約附件（六）約定提撥亦屬其他收入之公共基金之數額無涉，故原告得主張被告依系爭契約附件（六）負擔之金額為72,464元，逾此部分之請求即屬無據。

（三）綜上，原告得請求被告給付之金額即為767,099元（計算式：664,535＋72,464＋30,100＝767099）。　　　

（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告請求被告給付767,099元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年1月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。　　　

四、綜上所述，原告主張依系爭契約之約定，請求被告給付767,099元及自110年1月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，核均屬有據，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之假執行聲請，即失其附麗，應併其訴駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　1 　　日

                  民事庭  法　官　鄭貽馨　　

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　1 　　日

                          書記官  吳文雄

附表：