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113年度執事聲字第15號

異  議  人  黃雅惠  

即  債權人  臺灣新光商業銀行股份有限公司

法定代理人  賴進淵

即  債務人  楊子蔚

上列異議人因除去租賃關係之執行命令事件，對於本院民事執行處司法事務官於民國113年8月20日所為112年度司執助字第1033號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。前項裁定，應敘明理由，並送達於當事人，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項、第4項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。本件異議人係對本院民事執行處(下稱執行法院)司法事務官於民國113年8月20日所為112年度司執助字第1033號民事裁定（下稱原裁定）提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開規定相符，先予敘明。

二、異議意旨略以：本件標的宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段000建號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00號房屋(下稱系爭房地)為債務人楊子蔚所有，異議人與債務人於112年11月16日就系爭房地簽訂租賃契約，租賃期間112年10月1日至122年9月30日，每月租金新臺幣(下同)1萬元，並經本院公證處公證在案(下稱系爭租賃關係)，異議人承租系爭房地後，為經營民宿所支出裝潢費用約600萬元，系爭房地經本院實施強制執行程序，如經拍定，系爭租賃關係對於拍定人或受讓人依法仍繼續存在。又系爭房地於強制執行程序無人應買，因素多端，執行法院逕以無人應買係因系爭房地存有系爭租賃關係，而終止系爭租賃關係，牽強率斷，亦有違民法第425條規定保護承租人之立法意旨。為此依法聲明異議，求予廢棄原裁定等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1項、第2項定有明文。而司法院訂頒之辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款亦規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。是成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃關係之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃關係而為拍賣（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。　　

四、經查：

　  本件債務人所有之系爭房地，於109年8月17日設定最高限額1,380萬元之抵押權(下稱系爭抵押權)予債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司，復於112年11月16日出租予異議人，有土地及建物登記第一類謄本、本院公證書及房屋租賃契約在卷為憑，足見系爭租賃關係乃成立於系爭抵押權設定後。又系爭房地經執行法院於113年5月28日進行第一次拍賣，於113年6月18日進行減價之第二次拍賣拍賣程序，惟均無人應買致未拍定，客觀上堪認系爭租賃關係之存在，已影響應買人之意願及抵押物之售價。是執行法院依債權人之聲請，於113年7月3日核發除去系爭租賃關係之執行命令，揆諸前揭說明，洵屬有據。又民法第425條第1項所定買賣不破租賃原則，乃在規範於租賃權存續狀態下，租賃物發生所有權讓與第三人時，受讓人應讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，以保護承租人之利益，惟本件系爭租賃關係既於系爭房地被拍定前，即由執行法院依民法第866條第2項規定加以除去，情形即與民法第425條第1項所規範者不同，本即無該條之適用，異議人主張除去系爭租賃關係與民法第425條規定意涵相悖等語，即無足採。從而，原裁定駁回異議人之異議，經核並無違誤。

五、綜上，本件執行法院司法事務官以命令除去系爭租賃關係，並以原裁定駁回異議人之異議，經核於法並無違誤。異議意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。

六、爰裁定如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　12　　日

                  民事庭法　官　高羽慧

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳

納抗告費新臺幣1,000元。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　23　　日

                        書記官  邱信璋