裁判書系統

113年度訴字第184號

原      告  謝翁月娥

            謝俊棟  

            謝俊欽  

上三人共同

訴訟代理人  王友正律師

被      告  御閣建設有限公司

法定代理人  林子涵  

訴訟代理人  簡坤山律師

            林玉卿律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如宜蘭縣羅東地政事務所113年7月1日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A1（面積165.85平方公尺、鐵架一層鐵皮屋）、C1（面積77.59平方公尺、花圃）所示之地上物拆除，將占用土地返還予原告謝翁月娥。

二、被告應自113年5月30日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付原告謝翁月娥新臺幣（下同）7,750元。

三、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如附圖編號A2（面積120.92平方公尺、鐵架一層鐵皮屋）、B（面積13.81平方公尺、鐵製貨櫃）、C2（面積67.42平方公尺、花圃）、D（面積0.89平方公尺、鐵架廣告看板）所示之地上物拆除，將占用土地返還予原告謝俊棟、謝俊欽。

四、被告應自113年5月30日起至返還第3項所示土地之日止，按月給付原告謝俊棟、謝俊欽7,750元。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第1項於原告謝翁月娥以253萬2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以759萬5,815元為原告謝翁月娥預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第2項於每期屆至時，原告謝翁月娥以2,600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以7,750元為原告謝翁月娥預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第3項於原告謝俊棟、謝俊欽以211萬2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以633萬5,254元為原告謝俊棟、謝俊欽預供擔保，得免為假執行。

九、本判決第4項於每期屆至時，原告謝俊棟、謝俊欽以2,600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以7,750元為原告謝俊棟、謝俊欽預供擔保，得免為假執行。

壹、程序事項

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條有明文規定。原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○地○○○○○000地號土地）上如起訴狀附圖A部分地上物（面積48.6平方公尺，以實測為準）拆除，將該部分土地返還予原告謝翁月娥（下稱謝翁月娥），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將同段692地號土地（下稱系爭692地號土地，或與系爭691地號土地合稱系爭土地）上如起訴狀附圖B部分地上物（面積48.6平方公尺，以實測為準）拆除，將該部分土地返還予原告謝俊棟、謝俊欽（下稱謝俊棟、謝俊欽），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元。嗣後變更聲明為㈠被告應將坐落系爭691土地上如附圖編號A1、C1所示地上物拆除，將該部分土地返還予謝翁月娥，暨自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還上開土地之日止，按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將坐落系爭692土地上如附圖編號A2、B、C2、D（以上與附圖編號A1、C1合稱系爭地上物）所示地上物拆除，將該部分土地返還予謝俊棟、謝俊欽，暨自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還土地之日止，按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元（見本院卷第183頁、第185頁、第219頁）。查上述關於請求拆除範圍之變更僅屬更正事實上及法律上之陳述，關於請求相當租金之不當得利數額之變更僅屬減縮應受判決事項之聲明，依前述說明，於法均無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：系爭土地其中系爭691土地為謝翁月娥所有，系爭692土地則為謝俊棟、謝俊欽所有。系爭土地上並坐落有被告為事實上處分權人之系爭地上物。然系爭地上物並無占有使用系爭土地之合法權源，已屬無權占有，且被告亦無法律上之原因而獲有相當租金之不當得利。是被告自應拆除系爭地上物，將占用土地分別返還原告，以及分別給付原告相當租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟等語，求為判決如前所述，併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造間就系爭土地原訂租約之租期於112年9月30日屆滿後，被告仍就租賃物為使用收益，原告不僅未即表示反對，更持續收取租金，故兩造間視為以不定期限繼續租約。且嗣後原告雖主張終止租約，但原告終止租約並不合於土地法第103條之規定，兩造間就系爭土地仍有不定期租賃關係存在，故原告請求並無理由等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第220頁至第221頁，依判決格式增刪）

　㈠系爭691土地為謝翁月娥所有、系爭692土地為謝俊棟、謝俊欽所有。

　㈡系爭土地上目前坐落有被告為事實上處分權人之系爭地上物。

　㈢謝翁月娥、訴外人謝文棋於107年3月12日就系爭土地與被告簽訂土地租用契約書，約定租期107年3月20日起至109年3 月19日、每月租金1萬4,000元、押金2萬8,000元（下稱第一次租賃契約）。原告復於110年10月間就系爭土地與被告簽訂土地租用契約書，約定租期110年10月1日起至112年9月30日止、押金28,000元、每月租金1萬5,500元（下稱第二次租賃契約）。

　㈣第一次租賃契約書記載出租人已收畢押金2萬8,000元、107年3月至5月租金每月各1萬4,000元。被告有開立票面金額1萬4,000元、發票日為107年6月至110年12月之每月20日之支票交出租人收執，票據均已兌現；被告另開立票面金額為1萬5,500元、發票日為111年1月至112年12月之每月20日之支票交原告收執，票據均已兌現。

　㈤謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提供謝俊棟之臺灣銀行信義分行帳戶存摺照片予被告。

　㈥被告有給付謝翁月娥2萬5,000元以補貼111、112年度系爭土地地價稅金。

　㈦原告於112年12月14日以冬山郵局存證號碼48號存證信函通知被告系爭土地租期已於112年9月30日屆滿，所有權人不願續租，被告應於112年12月31日拆除系爭地上物並恢復系爭土地原狀。被告有收受上開存證信函。

　㈧原告於113年2月20日以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被告系爭土地租期已屆滿，系爭土地另有用途，不再續租，被告應於113年2月29日前拆除地上物恢復原狀等情。被告有收受上開存證信函。

　㈨原告以113年5月29日準備狀繕本送達作為終止租約之意思表示，被告於同日收受送達。

四、原告進而主張，系爭地上物係無權占有系爭土地，被告並獲有相當租金之不當得利等情，被告則否認之，並以前詞為辯，是經整理後，確認本件應審酌之爭點為：㈠第二次租賃契約租期屆滿後，兩造就系爭土地是否成立不定期之租賃關係？㈡兩造間就系爭土地如存不定期租賃關係，原告主張已終止租約，有無理由？㈢原告為聲明所示之請求有無理由？茲分敘如下：

五、爭點一、第二次租賃契約租期屆滿後，兩造就系爭土地以不定期繼續租賃關係：

　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。故租賃定有期限者，依民法第450條第1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院55年台上字第 276號判例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。（最高法院101年度台上字第1398號民事判決參照）亦即出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」、「除經出租人同意續租外，應即日遷讓交還房屋」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院108年度台上字第2529號判決、82年度台上字第1102號判決參照）。

　㈡查第二次租賃契約第3條雖約定：「甲（按指原告）乙（按指被告）雙方同意租期自民國110年10月1日起至民國112年9月30日止，計二年為限，年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置」，此有第二次租賃契約在卷可憑（見本院卷第79頁）。而該條中段所稱「年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，並不能排除民法第451條規定之適用；再者，「如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置」，則係針對未續租時雙方權利義務之約定，亦不影響上述條文中段約定之性質。至於原告固再以被告於第一次租賃契約租期屆滿後，仍有再與原告簽訂第二次租賃契約，顯見兩造間約定租賃契約租期屆滿後，需重新簽訂租約等情，惟查，第一次租賃契約與第二次租賃契約之出租人並非完全同一，已難認此係契約書所稱重新訂定租約續租之情形，且第二次租賃契約期滿後有無民法第451條之適用，自應以上述第二次租賃契約之約定內容為準，自不能以第一次租賃契約期滿後，兩造有另訂第二次租賃契約，即遽認兩造係約定第二次租賃契約期滿後如欲續租需另簽約。故原告以第二次租賃契約已約明租約到期後需另立租約為由，主張縱原告任由被告於租期屆滿後仍為租賃物使用收益，仍不能適用民法第451條規定而發生擬制以不定期限繼續契約之效力云云，即非可採。

　㈢再查，兩造曾訂定第二次租賃契約，租期至112年9月30日屆滿，被告仍繼續以系爭地上物就系爭土地為使用收益。而被告開立票面金額為1萬5,500元、發票日為111年1月至112年12月之每月20日之支票，亦均經原告逐期兌現乙情，此為兩造所不爭，足認原告於第二次租賃契約租期屆滿後，原告對於被告以系爭地上物繼續占有使用系爭土地，並未表示反對，更持續兌現被告所用以支付租金之支票，顯已符合民法第451條所規定以不定期限繼續租賃關係。更何況，兩造亦不爭執謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提供謝俊棟之銀行帳戶存摺照片予被告；被告復於112年11月21日給付2萬5,000元予謝翁月娥，以補貼系爭土地111、112年度土地地價稅金乙情，若原告已表示反對被告繼續租賃之意，自無可能於第二次租賃契約租期屆滿後，再有提供帳戶供被告匯入租金使用，或收取被告所補貼之地價稅金。從而，第二次租賃契約租期屆滿後，被告仍為系爭土地之使用收益，原告不即表示反對之意思，依前述說明，即視為兩造以不定期限繼續契約。

六、爭點二、兩造間雖就系爭土地成立不定期租賃關係，但原告嗣後主張已終止租約，應屬可採：

　㈠按土地法第103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，出租人與承租人如有出租人需用土地，隨時可請求返還基地之特約，自應解為附有解除條件，於條件成就時，租約失其效力，出租人即得收回基地（最高法院40年度台上字第1636號民事判決先例、87年度台上字第1525號民事判決參照）。

　㈡查第二次租賃契約第13條約定「甲乙雙方同意，若甲方因事實之需要，甲方得終止租約，乙方絕無異議」，此有第二次租賃契約可稽（見本院卷第81頁）。是此一約定係以「原告因事實上之需要」作為原告得終止租約之事由，尚非土地法第103條所禁止，故此約定未違反強制規定，應為有效。故第二次租賃契約既約定原告因事實上之需要得終止租約，即無不許原告於條件成就時收回系爭土地之理。故第二次租賃契約既已明訂終止之事由，若有符合之事由，原告自得據以終止租約，收回土地。

　㈢經審酌系爭土地坐落宜蘭縣冬山鄉緊鄰義成路3段，周遭住宅商家眾多，上述義成路為往來羅東之要道，車輛往來頻繁。目前系爭土地上有系爭地上物坐落，部分空地可見室內裝潢建材、工程器具與材料等物堆置。而附圖編號A1、A2地上物屋內則可見辦公桌椅，據在場人表示，此為被告之辦公室，辦公室內尚有堆置傢俱，後方增建有堆置器械、零件等，此均經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄與照片可參。是以系爭土地地處市區，住商皆宜，原告自得評估己身需求或利益以求系爭土地最大地利之發揮。而被告雖於系爭地上物設置辦公室，但並非登記營業處所，顯然被告應另有辦公空間；且系爭地上物為鐵架一層鐵皮屋、花圃、售屋廣告等，且目前尚堆置工程器具、建材、零件與傢俱，顯然被告利用系爭地上物充其量為昔日所興建房屋之銷售處所。又被告自第一次租賃契約於107年租系爭土地迄第2次租賃契約期限屆至，亦約5年，以目前系爭地上物之堆置現狀而言，被告應已完成當初租地目的。更何況，被告係屬法人，並非有居住生活需求之弱勢承租者，是上述第二次租賃契約第13條約定亦不會導致承租者會面臨無屋可住之窘境。此外，原告於113年2月20日即以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被告系爭土地另有用途，已提供被告另覓場所之緩衝。又原告並向宜蘭縣政府申請將系爭土地作為停車場經營使用，經宜蘭縣政府准予籌設，此有宜蘭縣停車場經營登記申請書、宜蘭縣政府113年7月26日府交停字第1130109838號函在卷可稽（見本院卷第189頁至第207頁），足認原告主張第二次租賃契約屆滿後，就系爭土地確有事實上之需要，而依上述約定於113年5月29日對被告為終止租約，即屬合法有理。

七、原告為聲明所示之請求為有理由：

　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查原告為系爭土地之所有權人，被告於兩造間不定期租約終止後，即屬無占有系爭土地之合法權源，被告仍以系爭地上物占有系爭土地，原告自得依前開規定請求被告拆除系爭地上物，並分別返還系爭土地。

　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。查被告占有系爭土地受有利益，致原告受有損害，被告原以兩造間租約作為法律上之原因，然該法律上之原因其後已因原告終止租約而不存在，故原告得依前開規定請求被告返還相當於租金之利益。次查第二次租賃契約所約定系爭土地之租金為每月1萬5,500元，為兩造所不爭，參以系爭691、692土地之面積及公告現值均甚為相近，有系爭土地土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第19頁、第21頁），認系爭691、692土地之租金各以每月7,750元尚屬相當（計算式：15500/2=7750）。復查原告於113年5月29日向被告送達終止租約之意思表示，被告係於同日收受送達乙情，亦如前述，是原告請求被告自113年5月30日起至返還土地之日止，分別按月給付謝翁月娥7,750元、謝俊欽及謝俊棟7,750元，為有理由。

八、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物並分別返還系爭土地，及自113年5月30日起至返還土地之日止，按月分別給付謝翁月娥7,750元、謝俊欽及謝俊棟7,750元，為有理由，應予准許。

九、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日

　　　　　　　　　民事庭　法　官　蔡仁昭

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日

　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴