裁判書系統

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　103年度宜簡字第241號 原　　　告　楊裕開發建設有限公司 法定代理人　簡龍裕 訴訟代理人　陳敬穆律師 　　　　　　劉德弘律師 被　　　告　林清輝 訴訟代理人　廖學興律師 　　　　　　劉致顯律師 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國104年6月24日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟玖佰零陸元，及自民國一百 零三年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔三分之二即新臺幣貳仟壹 佰參拾參元，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬陸仟玖佰零 陸元為原告預供擔保得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）被告為坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（以下稱 系爭土地）之共有人，應有部分2分之1，於民國102年11 月14日委託原告銷售系爭土地之2分之1，委託期間乃自 102年11月14日至103年5月14日止，並於當日簽立土地專 任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託銷售契約書），嗣 後被告表示要將系爭土地收回自用而欲終止委託銷售，原 告基於信任而同意，被告並於102年12月13日書立委託終 止契約書予原告之代理人涂文和，被告承諾於原委託期間 ，不得有自行將契約標的出售或另行委託第三者仲介之情 形，如有此情形視為原告已完成仲介服務，被告仍應支付 系爭專任委託銷售契約書第6條約定之服務報酬。詎被告 於簽立前開委託終止契約書後，明知依據該契約書約定其 不得於原委託期間有自行出售或委託第三人仲介之行為， 但被告仍於103年5月14日前即已委託諸多不同之仲介出售 系爭土地，並於委託銷售期間屆至隨即與張方瑀簽立買賣 契約，並於103年5月29日完成所有權移轉登記，顯然違反 雙方委託終止契約書之約定。依據雙方簽訂之系爭委託銷 售同意書第6條之約定：「服務報酬：為成交價額之百分 之四（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定， 前項空白處未記載者，乙方不得向甲方收取服務報酬）， 於簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方 。買賣案件辦理買賣價金履約保證者，甲方應付之服務報 酬，得由保證專戶支付，或由買方應給付甲方之購屋價款 中直接由買方給付予乙方。」，而被告有違反委託終止契 約書約定之情事，因而應按系爭專任委託銷售契約書第6 條之約定給付成交價額4％之服務報酬。經查，系爭土地 面積共2,556平方公尺（換算為773.19坪），但被告之應 有部分比例僅為2分之1，故被告亦僅針對其應有部分比例 2分之1部分委託原告銷售，又被告委託銷售之價格為每坪 新臺幣（下同）19,000元，倘按該委託銷售價格及面積， 則被告違反前揭約定應給付成交價額4％之服務報酬應為 293,812元（計算式：2,556×0.3025×19,000×4％×1/2 ＝293,812，小數點以下四捨五入）。爰依居間契約之法 律關係，求為判決：被告應給付原告293,812元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，暨聲明願供擔保請准宣告假執行。 （二）對被告抗辯所為之陳述： 被告辯稱原告於系爭專任委託銷售契約終止前未完成居間 工作，不得請求居間報酬；且原告並非委託終止契約書之 當事人，不得依該契約書請求被告給付服務報酬；被告並 無違反委託終止契約書之約款於委託期間出售他人或委託 第三人仲介；委託終止契約書之約款違反誠信原則，對消 費者顯失公平，條款應屬無效；違約金過高云云。惟查： １兩造業已簽立委託終止契約書，依前開契約書之約定，委 託期間發生「出售」或「委託第三人仲介」，原告即得請 求居間報酬；按「民法上所謂隱名代理，係指代理人雖未 以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代 理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應 對本人發生代理之效力者。」，此有最高法院103年度台 上字第86號判決意旨可資參照。訴外人涂文和係受僱於原 告公司之不動產經紀營業員，於原告公司擔任主任乙職， ，而被告於102年11月14日將系爭土地委託原告銷售時， 即是透過涂文和簽立系爭專任委託銷售契約書，該委託銷 售契約書上之承辦人亦記載涂文和之名字（見卷第7頁） ，而嗣後102年12月13日簽訂委託終止契約書自然是針對 與原告先前簽立之系爭專任委託銷售契約書為終止之意思 ，被告與涂文和之間既無任何專任委託銷售關係，又何來 終止之說？由此顯見涂文和雖未於委託終止契約書上載明 其係代理原告為法律行為，惟實際上有代理原告之意思， 且此部分亦為被告所明知，揆諸前揭實務見解，該委託終 止契約書之法律效果仍應歸屬原告，殆無疑義。被告確有 違反委託終止契約書之約定，而應依雙方簽定系爭專任委 託銷售契約書第6條規定給付成交價額4％之服務報酬，依 文字記載雖為給付服務報酬，惟該給付之發生原因乃被告 有違反契約約定之情況，故性質上應屬被告債務不履行之 違約金，而非給付服務報酬，故被告辯稱原告未完成居間 工作，故不得請求服務報酬等語，應屬誤會。 ２被告一直堅稱並無委託其他仲介銷售，均係其兄長即系爭 土地另2分之1共有人林清標在處理云云。惟查，系爭土地 為面積達0.2556公頃特定農業區之農牧用地，而買方購買 係為了興建農舍，賣方出售系爭土地依法需繳納土地增值 稅，但如農地農用則可申請免繳土地增值稅。買賣雙方為 達興建農舍與節稅之目的，會需進行下列程序：向地政所 申請鑑界，如有違法使用或興建地上物者會予拆除、向鄉 鎮公所申請農業使用證明、向國稅局申請免徵土地增值稅 、另向農田水利會申請搭排水證明，是前開程序均需相當 之行政程序，斷無可能於短短二周內完成全部手續。被告 在委託終止契約書約定不得出售之103年5月14日後不到5 天之時間即103年5月19日完成簽約，並於二周內完成所有 權移轉登記程序，與一般買賣交易流程嚴重背離，益徵被 告確有在103年5月14日前即已開始進行銷售之手續甚明。 再者，訴外人高格不動產確實於102年11月14日至103年5 月14日間承接系爭土地之委售，已可證明；而證人即系爭 土地買受人張方瑀之夫古阿德亦證明系爭土地確實在103 年5月14日前即已委託仲介銷售。按經紀業與委託人簽訂 委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，不動產經紀管理條 例第21條第1項定有明文。故仲介業者倘若未取得所有權 簽立委託契約書，根本不可能從事任何銷售或廣告行為， 否則依據該法第29條第1項第3款之規定將處以6至30萬元 之罰鍰。本件被告係另行委託中信房屋礁溪店仲介，有證 人古阿德之證詞可證，中信房屋乃屬知名品牌，對於法律 規定之必備文件自不可能等閒視之，否則將嚴重傷害品牌 形象，故中信房屋礁溪店必須有獲得所有權人之委託方敢 進行系爭土地之銷售。故倘被告仍堅稱其並無親自或委任 胞兄林清標與中信房屋礁溪店簽訂委託銷售契約書而銷售 系爭土地，那麼除非林清標冒用被告之名義而簽立授權書 ，如此依法林清標將負偽造文書刑事責任。 ３又查，依據現代不動產經紀業之工作性質及內容已日趨專 業化，要與以往一般居間之性質不同，以往傳統之居間工 作僅需介紹訂約之機會即可，然現代不動產仲介業除介紹 訂約之機會外，於接受委託之際尚需負責瞭解不動產現況 ，盡相當之查證及告知義務，於買賣過程則需協助瞭解相 關法令，於買賣完成後亦需協助辦理不動產點交等等，其 於買賣契約成立前之勞力、時間付出甚鉅，由此顯見不動 產經紀業之角色及性質已非傳統民法居間之規定可以涵蓋 ，故關於仲介公司或人員已有「不動產經紀業管理條例」 之專法為規定，可見一斑。準此，不動產經紀業為確保其 先行支付之勞力、時間及金錢之支出不致遭惡意濫用，故 於專任委託銷售期間，委託人不得自行出售或委由第三人 仲介成交之約定，非為法所不許，否則無疑鼓勵惡意之委 託人可無償利用仲介人員之努力，待仲介覓得適合之買方 後，委託人再行隨意終止委託關係，然後自行與買方成交 ，藉以節省仲介費用，如此情況顯非屬消費者保護法欲保 護之對象甚明。本件系爭委託終止契約書係兩造為了終止 專任委託銷售關係而擬定，換言之，該委託終止契約書僅 適用於本件個案，而非原告事先擬定用以與不特定多數消 費者訂立同類契約之用，此觀內容提及委託期間、委託契 約書編號等事項均已特定用於終止本件專任委託關係之文 字可證，故該委託終止契約書既非屬企業經營者為與不特 定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約 條款，自不屬於定型化契約，故無消保法第12條第1項關 於定型化契約限制規定之適用。次按『司法對定型化契約 之規制，應僅在企業經營者濫用其締約優勢地位，以違反 誠信原則，對消費者顯失公平之約款圖謀己利之範圍內， 始加以介入，若無此等依法應認為無效之情形，法院對當 事人意思合致之契約內容即應予尊重，此由消保法第12條 、同法施行細則第14條均以約款對消費者「顯」失公平、 消費者負擔「顯」不相當、「顯」有不利於消費者等為約 款無效之要件，可見一斑，是以僅須契約約款尚未達明顯 不公平、不相當之狀況，法律上均應承認其效力，縱該契 約係以定型化約款之形式為之，亦與一般私法行為相同， 原則上仍均屬有效，僅於有法定情形始例外無效，評價上 尚無二致。若僅因契約係以定型化約款之方式為之，即由 法院就約款內容之對價關係嚴加審核，一旦不能認定雙方 之給付義務客觀價值完全相等，即逕予宣告無效，顯然過 度干預前開法律所容許之契約自由範圍，亦與民法之基本 精神不符。』，臺灣臺北地方法院94年度簡上字第115號 民事判決意旨參照。承上，系爭委託終止契約書因非屬定 型化契約條款，故並無適用消保法第12條之問題。 ４再退步言，縱認本件屬定型化契約而有適用消保法之規定 ，惟依據不動產經紀業主管機關頒布之「不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，其中關於不 得記載事項內並無要求不動產經紀業不得約定於委託期間 屆滿前，委託人不得任意終止之規定；反觀應記載事項第 4條第2項規定「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以 書面終止。」等語，反面推之，倘雙方有約定委託銷售期 間者，委託人即不得隨時終止，否則該規定將形同具文， 故被告主張依據一般民法委任之性質，委任人得隨時終止 委任等語，實與本件不動產委託銷售之狀況有異，自不得 比附援引。 ５再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第二百五十二條所明定，此規定乃賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金 過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則 之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟 能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素， 本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張 並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律 之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核 減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違 約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨。」、「又債務人於違約時，若仍得任意指摘原約定之 違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不 利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，且亦有 礙交易安全及私法秩序之維護。」，最高法院92年度台上 字第2747號、94年度台上字第2230號民事判決意旨參照。 被告辯稱本件約定之違約金過高而有顯失公平之狀況，故 應與酌減云云，然本件被告明知雙方之約定，卻惡意欺瞞 原告而違約，倘此際再予以酌減違約金，豈非鼓勵此種惡 意之違約行為？況且違約金之約定，既為雙方當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自 己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程 度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決 定，揆諸前揭實務見解，自不容當事人事後隨意以違約金 過高之理由要求酌減。 二、被告聲明：請求駁回原告之訴，暨聲明如受不利判決，請准 供擔保免為假執行。其答辯如下： （一）原告於系爭專任委託銷售契約終止之前並未完成居間工作 ，自無請求居間報酬之權利：兩造於102年11月14日簽訂 系爭專任委託銷售契約書，委託銷售期間自102年11月14 日至103年5月14日止，原告於此期間並未完成居間仲介工 作，原告無依契約或民法第568條請求居間報酬之權利。 （二）被告固於103年12月13日簽訂委託終止契約書，約定於原 委託期間，被告不得自行出售，或另行委託第三者仲介， 如有上述情形，視為乙方已完成仲介，乙方仍得請求服務 報酬。但被告係與訴外人涂文和（乙方）於102年12月13 日所簽，涂文和並非原告之法定代理人，亦無證據可證明 涂文和有代理原告締約之權限，原告自非前開「委託終止 契約書」之當事人，自不得依該契約書請求被告給付服務 報酬。 （三）被告並無違反前開委託終止契約書於原委託期間，被告不 得自行出售，或另行委託第三者仲介之情事。其土地嗣後 於103年5月19日出售予他人，並與其兄林清標之應有部分 一同辦理所有權移轉予張方瑀，均係林清標所為，概與被 告無關。 （四）系爭委託終止契約書乃有消費者保護法之適用，因該契約 書違反誠信原則，對消費者顯失公平，故依消費者保護法 第12條第1項規定，係屬無效：按「定型化契約中之條款 違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約 中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反 平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規 定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務， 因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」、「當事 人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於 不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因 非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在 此限。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為 限，得請求報酬。」，消保法第12條、民法第549條、民 法第568條第1項分別定有明文。民法第549條立法意旨明 揭：「查民律草案第776條理由謂委任根據信用，信用既 失，自不能強其繼續委任。故各當事人無論何時，均得聲 明解約，然除有不得已之事由，而其事由又非可歸責於解 約人者外，當事人之一方聲明解約，若在他方最不利之時 ，應使解約人賠償其損害，否則不足以保護他方之利益。 此本條所由設也」，『委任契約依民法第五百四十九條第 一項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終 止。上訴人等之被繼承人對被上訴人終止委任契約，無論 於何時為之，均不能謂被上訴人原可獲得若干之報酬，因 終止契約致未能獲得，係受損害。同法條第二項規定：「 於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任」， 其所謂損害，係指不於此時終止，他方即可不受該項損害 而言，非指當事人間原先約定之報酬。』，有最高法院62 年台上字第1536號民事判例可參。本件前開「委託終止契 約書」記載：「甲方不得於原委託期間民國102年11月14 日至103年5月14日內，自行將本契約標的出售或另行委託 第三者仲介。如有此情形，視為乙方已完成仲介，甲方仍 應支付契約書編號RQ0000000第六條約定之服務報酬，並 應全額一次付予受託人。…」，其請求服務報酬之條件與 兩造於102年11月14日簽訂之系爭專任委託銷售契約書之 第七條：甲方義務3.（應為5.）專任委託之遵守（1）「 有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務， 甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之四（應為 百分之六）之服務報酬為違約金予乙方：①委託期間，甲 方自行將本契約標的出售或另行委託第三者居間仲介者。 …」內容相同，乃屬定型化契約，應為疑義。依前開條款 ，凡被告另行委託第三人仲介或自行出售契約標的物，即 必須照付報酬，不問原告是否已為居間之對待給付一概視 為已完成居間。若此，被告違約之不利益極大，原告則無 任何違約風險（即便原告6個月期間代為居間仲介，僅係 不得請求報酬，無任何違約處罰），違反平等互惠原則至 明。次查，前開條款排除民法第568條「居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」之規定， 與該條立法意旨查民律草案第七百五十九條理由謂居間之 報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理 ，亦最協當事人之意思。」顯然矛盾；且實質剝奪委任人 依民法第549條隨時終止委任契約之自由，與該條「委任 根據信用，信用既失，自不能強其繼續委任」之立法意旨 顯然相矛盾。依前開條款，凡被告另行委託第三人仲介或 自行出售契約標的物，原告即得請求報酬，無庸履行原契 約之主要義務，即無庸居間買賣契約成立，原契約之目的 顯然將因前開條款而難以達成。綜上所陳，前開契約書條 款顯有違反平等互惠原則、條款與其所排除不予適用之任 意規定之立法意旨顯相矛盾者、契約之主要權利或義務， 因受條款之限制，致契約之目的難以達成等等對消費者顯 失公平之情事，依消保法第12條第1項規定，係屬無效。 （五）退步言，原告請求之金額，顯然過高，而有失公平，應予 減低至相當金額：按「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。」、「約定之報酬，較居間人所任勞務之 價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之 請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」民法第 252條、民法第572條定有明文。查兩造於102年11月14日 簽訂系爭專任委託銷售契約書，迄102年12月13日終止契 約為止，期間僅一個月，原告並未尋得買家，卻請求與完 成居間工作相同之金額，就本件之客觀情況觀之，均顯失 公平，被告自得請求法院減至與原告所認勞務價值相當之 金額。 三、原告主張被告為系爭土地之共有人，應有部分2分之1，於 102年11月14日委託原告銷售系爭土地之2分之1，委託期間 乃自102年11月14日至103年5月14日止，並於當日簽立系爭 專任委託銷售契約書。被告嗣與原告公司仲介人員涂文和於 102年12月13日書立委託終止契約書，承諾於原委託期間， 不得有自行將契約標的出售或另行委託第三者仲介之情形， 如有此情形視為乙方（涂文和）已完成仲介服務，被告仍應 支付系爭專任委託銷售契約書第6條約定之服務報酬。又依 系爭委託銷售同意書第6條之約定為：「服務報酬：為成交 價額之百分之四（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關 之規定，前項空白處未記載者，乙方不得向甲方收取服務報 酬），於簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予 乙方。買賣案件辦理買賣價金履約保證者，甲方應付之服務 報酬，得由保證專戶支付，或由買方應給付甲方之購屋價款 中直接由買方給付予乙方。」。被告之兄，亦為系爭土地應 有部分2分之1之所有權人林清標於103年3月25日先行辦理預 告登記予古阿德之妻張方瑀，並辦理設定登記，於103年5月 29日連同被告之應有部分一同完成所有權移轉登記（原因發 生日期為103年5月19日）之事實，業據提出土地專任委託銷 售契約書、委託終止契約書、異動索引、土地登記謄本足佐 ，被告亦不爭執，堪信屬實。 四、原告主張被告因違反102年12月13日委託終止契約書之約定 ，應給付相當於服務報酬之違約金，惟為被告所否認，並以 前詞置辯，本院審酌如下之爭點： （一）兩造於102年11月14日簽立之專任委託銷售契約書第二條 之委託銷售價格約定為每坪19,000元，又第六條之服務報 酬約定為成交價百分之四。再者，依第七條：甲方義務5. 專任委託之遵守（1）「有下列情形之一者，亦視為乙方 已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷 售價格之百分之六之服務報酬作為違約金：①委託期間， 甲方自行將本契約標的出售或另行委託第三者居間仲介者 。…」等語，而被告不爭執其真正由被告與涂文和簽立之 102年12月13日委託終止契約書則記載：「甲方不得於原 委託期間民國102年11月14日至103年5月14日內，自行將 本契約標的出售或另行委託第三者仲介。如有此情形，視 為乙方已完成仲介，甲方仍應支付契約書編號RQ0000000 第六條約定之服務報酬，並應全額一次賦予受託人。…」 。前開102年12月13日委託終止契約書固然係由涂文和與 被告所簽署，但按民法上所謂隱名代理，係指代理人雖未 以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代 理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應 對本人發生代理之效力者。經查，涂文和係受僱於原告公 司之不動產經紀營業員，於原告公司擔任主任乙職，被告 於102年11月14日將系爭土地委託原告銷售時，亦是透過 涂文和簽立系爭專任委託銷售契約書，該委託銷售契約書 上之承辦人亦記載涂文和之名字；另證人涂文和於本院審 理時亦證稱：「（問：是否有承辦宜蘭縣○○鄉○○段 ○○○○號委託銷售的事情？）有。一開始就是由我處理。 我們簽完委託書之後，我們是專任委託，就是半年期間由 我們公司幫被告銷售，在半年期間如委託另一間公司銷售 ，就要賠違約費用。我去被告的哥哥家裡，被告的哥哥說 不要賣了，我說如果不要賣可以，但是我說這半年的契約 還在，我說在103年5月14日不可賣這筆土地，如果私下賣 土地就是違約，我與被告是朋友關係，我是當面跟被告說 的。我們有簽終止委託契約書，我是跟被告說5月14日以 前不可以賣土地。後來的事情我就不知道，都是公司去查 證。」、「（問委託終止契約書是否你與被告本人所簽立 的？）應該是在被告家裡簽的。我就是代表公司與被告簽 立契約的。」等語，從而，依照上開之說明，涂文和應係 以原告代理人之身分與被告簽署，被告無誤認之可能，揆 諸前揭實務見解，該委託終止契約書之法律效果仍應歸屬 原告，殆無疑義。如被告確有違反委託終止契約書之約定 ，即應依雙方簽定系爭專任委託銷售契約書第6條規定給 付委託銷售價格4％之服務報酬，而依文字記載雖為給付 服務報酬，惟該給付之發生原因乃被告有違反契約約定之 情況，故性質上應屬被告債務不履行之違約金，而非給付 服務報酬，故被告辯稱原告未完成居間工作，故不得請求 服務報酬等語，應屬誤會。此外，委託終止契約書違約金 之約定乃成交價格4％，較諸原專任委託銷售契約書第七 條乃成交價6％更有利於消費者，自應以個別簽訂之委託 終止契約書為準。 （二）居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約之差別乃 居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；且 居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限 ；若其所支出之費用非經約定，不得請求償還。從而，居 間契約之有關規定應優先於委任契約規定而適用。本件當 事人簽訂之系爭委託銷售契約書係約定土地所有人將系爭 土地委託不動產經紀公司居間仲介銷售，約定內容包括不 動產標示及委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、收 款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、雙方當事人之義務 、定金之收取等，其中土地所有人之義務在於給付服務報 酬及保證出售之產權及使用權清楚並可配合點交等；不動 產經紀公司之義務為提供土地所有人成交行情供其訂定售 價之參考、買賣交涉、諮商服務、買方如簽立要約書，不 動產經紀公司應儘速將要約書轉交土地所有人等，是其內 容重在代為出售土地，且成交後土地所有人並應給付報酬 ，雖系爭契約為勞務服務性質契約，惟其性質上應屬報告 訂約機會及為訂約媒介之居間契約，已非單純之委任契約 ，非不得預先約定期前終止契約之損害賠償數額。職是， 居間契約並無民法第549條：「當事人之任何一方，得隨 時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終 止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人 之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」得隨時終止 契約之約定。抑且，兩造簽訂「委託終止契約書」，足徵 原告已同意被告期前終止委託銷售關係，僅係另約定如有 「於原委託期間民國102年11月14日至103年5月14日內， 自行將本契約標的出售或另行委託第三者仲介。」被告將 負「契約書編號RQ0000000第六條約定之服務報酬，並應 全額一次付予受託人。」預定之損害賠償（違約金），亦 無民法第549條之問題。被告辯稱前開契約書條款顯有違 反平等互惠原則，依消保法第12條第1項規定，係屬無效 乙節，要難採認。 （三）被告辯稱其並無違反委託終止契約書，於委託期間另行委 託其他仲介銷售，實則均係其兄長即系爭土地另2分之1共 有人林清標在處理云云。惟查，證人即系爭土地買主張方 瑀之夫古阿德於本院審理時證稱：「（問：是否曾經在10 2年11月14日至103年5月14日期間向原告以外仲介公司就 系爭土地簽訂委託銷售契約？）我是跟林清輝買系爭土地 全部後才與他認識的，在上開期間我有跟認識的一些仲介 朋友問這個行情可不可以買。」、「（問：怎麼知道去跟 林清輝買土地？）我是透過中信房屋礁溪店去跟林清輝談 的。」、「（問：你接觸的人是林清輝或其他人？）我與 林清輝是在103年5月後才認識，在這之前就都是跟中信房 屋礁溪店聯繫。」、「（問：是否知道系爭土地為共有？ ）土地是兩兄弟共有，各二分之一持分，5月以後來簽約 是林清標跟林清輝兩個人來，但在簽約之前，中信房屋礁 溪店不可能讓我們知道地主是何人。」、「（問：你與林 清輝及林清標簽約之日期為何？）應該是在103年5月20日 以後，張方瑀是我太太。」、「（問：請問證人第一次在 中信房屋礁溪店看到系爭土地有在賣之時間為何？）大約 距離簽約的一個多月前，剛才講的幾家仲介公司是我都有 問過他們系爭土地之行情。」、「（問：當時確定要買是 要買整筆或是買持分？正常是買整筆，不會買持分，因為 有時候一塊土地兩方都要賣，是也有可能兄弟兩人各自找 仲介，兩方面會由自己認識的仲介朋友來處理，因為我相 信會各自透過認識的關係來處理土地。」、「（問：中信 房屋的地方是整筆委託或持分委託？）我們當時很明白跟 中信業務說我們要買整筆，不可能買持分。」等語，準此 以觀，被告與其兄長確實曾於103年5月20日以前一個多月 前委託另家即中信房屋礁溪店仲介出售，且委託出賣之標 的從來是系爭土地之全部，而非部分，被告不可能未委託 中信房屋礁溪店出售，另委託時間是在103年5月20日前一 個月，正值原告委託期間。另查，訴外人高格不動產確實 於102年11月14日至103年5月14日間承接系爭土地之委售 ，亦經該公司於104年4月8日函文本院在案（見卷第127頁 ），被告亦有於委託期間將其系爭土地應有部分2分之1委 託其他仲介出售之事實。再參之，被告在終止委託契約書 約定不得出售之103年5月14日後不到5天之時間完成簽約 ，並於二周內完成所有權移轉登記程序，與一般買賣交易 流程背離，益徵被告確有在103年5月14日前即已開始進行 銷售之手續甚明。 （三）原告依系爭委託終止契約書請求被告給付成交價百分之4 之服務報酬，有無理由？如有，其數額應為何？ 按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額 。民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是 否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實 際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享 受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民 法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平， 非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年度台上字第10 95號判決意旨參照）。查前揭約款核屬違約金之性質，已 如前述，本院自得依民法第252條規定審查是否應予酌減 。次查，原告受任銷售系爭土地之應有部分約一個月時間 ，堪認原告因受任銷售系爭土地已付出相當之成本，又原 告之專業意見及相關勞務付出，亦非不得以金錢評價，被 告違反兩造間居間契約另行出售，圖謀節省服務報酬或為 獲取更高利潤而悔約，違反債權契約至明，若核減過高之 違約金時恐危害交易安全及私法秩序。經核，兩造於102 年11月14日簽訂系爭專任委託銷售契約書，迄102年12月 13日終止契約為止，期間確實僅一個月，原告亦尚未尋得 買家，綜合各節認原告請求相當於服務報酬之違約金 293,812元，尚屬過高，應酌減半數即146,906元為適當。 五、綜上所述，原告依兩造間居間契約之約定，請求被告給付應 於146,906元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年9月30日（ 見本院卷第21頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法 定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分為適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准宣告假執行， 核無必要。被告陳明願供擔保請准免予假執行，於法並無不 合，應予許可。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失附麗 ，應予駁回。 七、本件訴訟費擔負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 7 月 6 日 臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭 法 官 郭淑珍 上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同 時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕 本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 7 日 書記官 陳靜怡