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臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　100年度基簡字第301號 原　　　告　運順不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　薛傳叡 被　　　告　陳志光 訴訟代理人　李建岳 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國100年8月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件依兩造間簽訂之運順不動產專任委託銷售契約書（下稱 系爭契約書）第14條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法 院，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明 。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告與被告於民國99年12月17日簽訂系爭契 約書，約定由原告就被告所有坐落於基隆市○○區○○段五 堵北小段1170地號土地，及其上門牌號碼基隆市○○區○○ 街○○號5 樓房屋（下稱系爭房地）為銷售，委託銷售價格為 為新臺幣（下同）440萬元，委託銷售期間則為自99年12 月 18日起至100年1月31日止，並約定，買賣成交者，受託人即 原告得向委託人即被告收取實際成交價之4%之服務報酬。嗣 原告於100年1月7 日仲介證人王建川看屋後，證人王建川即 於同年月12日表示同意以委託銷售之價格440 萬元承購，並 同時支付訂金20萬元，故被告與證人王建川間之買賣契約已 經成立，惟原告多次敦請被告前來收取訂金並與證人王建川 簽約，及依約給付原告服務報酬即成交價440萬元之4%即17 萬6,000元，被告均置之不理，爰依系爭契約書第4條第1 項 之約定提起本訴，並聲明：被告應給付原告17萬6,000 元， 及自支付命令狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。 二、被告則以：當初被告因為信任原告故沒有審閱系爭契約書之 內容即直接簽名，且當時原告並沒有依系爭契約書第6條第1 項之約定，提供被告近3 個月之成交行情供被告參考，系爭 房地之委託銷售價格440萬元是原告訂的。另被告約於100年 元旦過後證人王建川前來看屋前即向原告表示系爭房地不賣 了，然被告仍應原告要求讓其帶證人王建川看屋，嗣被告於 收到原告寄發之存證信函時始知原告竟收取證人王建川支付 之訂金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張兩造於99年12月17日簽訂系爭契約書，約定由原告 就被告所有系爭房地為銷售，委託銷售價格為為440 萬元， 委託銷售期間則為自99年12月18日起至100年1月31日止，並 約定，買賣成交者，原告得向被告收取實際成交價之4%之服 務報酬，嗣原告仲介證人王建川看屋後，證人王建川於同年 月12日表示同意就委託銷售之價格440 萬元承購，並同日支 付訂金20萬元予原告之事實，為被告所不爭執，並有原告提 出之系爭契約書、訂金收據及證人王建川之證述可證，堪信 為實在。惟被告仍以前開情詞置辯，是本件應審酌者為，系 爭房地買賣契約是否因原告居間而達成買賣雙方意思表示合 致？原告得否請求被告給付仲介報酬？ 四、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及 價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言， 尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金 之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中 ，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如 付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未 約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要 之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金， 當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用 及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金 ，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本， 惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人 就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據 以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬 定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已 成立（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79 年 台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照） 。經查：依兩造簽訂之系爭契約書第6條第4款之約定「如買 方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉 交委託人．．．」，足證，原告仲介之證人王建川就系爭房 地願以委託銷售之價格承購之表示，僅屬對出賣人即被告為 要約之行為，在出賣人即被告承諾前，尚難認證人王建川與 被告間就系爭房地之買賣已達成合致需成立買賣契約。且兩 造間就何種情況應「視為」買賣契約成立，並無相關約定， 從而不能僅以證人王建川出價440 萬元達到委託銷售金額， 即認證人王建川與被告間之買賣契約已成立。又按訂約當事 人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立，民法第24 8條定有明文。原告仲介之證人王建川雖有交付定金20 萬元 予原告，然依原告與被告間之約定，原告不得代被告收受定 金，而被告既未向證人王建川收取定金，均為兩造所不爭執 ，即難認被告就系爭房地已與證人王建川成立買賣契約。 五、次按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。且系爭契約書第4 條之約 定「買賣成交時，受託人（原告）得向委託人（被告）收取 服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。」文義明白， 被告於「買賣成交」時，方有給付服務報酬之義務，系爭房 地之買賣既尚未成交，不符合系爭契約書第4 條被告應給付 服務報酬之約定。原告主張依據系爭契約書第4 條約定，請 求被告給付仲介服務報酬，係屬無據，不應准許。 六、綜上所述，原告主張系爭房地之買賣已成，為不足採，則原 告執此主張被告應給付服務報酬云云，自屬無據。從而，原 告請求被告給付仲介報酬17萬6,000 元及自支付命令聲請狀 送達被告之翌日起清償日止，按年息5%計算之利息為無理由 ，不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附 此敘明。 八、訴訟費用即第一審裁判費1,880元，由原告負擔。 九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 9 月 6 日 基隆簡易庭法 官 林淑鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 6 日 書記官 王鵬勝