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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　103年度基簡字第974號 原　　　告　簡雪卿 訴訟代理人　游文愷律師 被　　　告　吳佳福 訴訟代理人　楊思勤律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國104年4月1日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零三年十一月二十 六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元，由被告負擔新臺幣肆佰貳拾柒元， 餘由原告負擔。 本判決命被告給付部分得假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）原告與被告於民國99年4月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租 賃契約），租賃期間自99年4月1日起至100年3月31日止， 租金為每月新臺幣（下同）23,000元，約定就原告所有門 牌號碼基隆市○○區○○街○○○○號及1之15號建物地下層 （下稱系爭建物），被告於系爭建物之隔壁開設暖暖小館 有限公司，做為經營餐廳使用，遂被告於系爭建物與其所 有之隔壁建物地下層間之牆面，開鑿一扇門，使兩建物之 地下層得以相通。系爭租賃契約期滿後，未在另立書面契 約，被告繼續給付租金，每月租金調整為20,000元。惟10 2年9月間被告即未再給付原告系爭建物之租金，經原告訴 請遷讓系爭房屋並給付102年9月至103年4月份、共計8個 月之租金160,000元；然被告僅支付80,000元，尚有80,00 0元未為清償，且迄至103年4月30日，被告並未依照系爭 租賃契約第9條之約定將系爭建物回復原狀，經原告委請 訴外人隆圻工程有限公司進行回復原狀，其修復費用為28 0,000元，此有收據乙紙在卷可稽。 （二）對被告抗辯之陳述： 1、系爭建物原本並未施作任何裝潢工程，與被告所有之隔壁 建物間亦有防火巷做為分隔；嗣原告將系爭建物出租予訴 外人暖暖小館有限公司（高天順為其法定代理人）經營暖 暖小館餐廳（下稱系爭餐廳）使用，系爭餐廳遂於系爭建 物天花板上另行搭建輕鋼架天花板，並重新規劃隔間作為 宴客廳及辦公室使用，復將系爭建物與比鄰之被告所有建 物間之牆壁鑿穿以便料理通行，並於整理食材之處，將地 面墊高並設置洗菜水道。嗣高天順將系爭餐廳頂讓予被告 ，即先由被告繼續使用系爭建物，待前手之租約到期後， 被告再與原告簽訂如原證1所示之房屋租賃契約書。 2、被告雖辯稱於兩造簽訂如原證1所示之房屋租賃契約書前 ，系爭房屋內之隔間、鑿牆、墊高地面、洗菜水道、天花 板輕鋼架等工程業已施作完竣，是系爭建物回復原狀非被 告之責任等語。然查： ①被告頂下系爭餐廳，自然希望兩造訂立租賃契約時，被 告能夠免於「先將系爭房屋回復原狀，之後再重新裝潢 一次」之不利益。蓋對被告最有利之情形，係被告承租 系爭建物時，系爭建物內能夠維持前手經營時的狀態， 直接可供系爭餐廳營業使用，俟將來與原告之租賃關係 結束，被告再將系爭建物回復至出租前之原始狀態即可 。由此可知，被告頂下系爭餐廳之經營權後，前手回復 原狀之義務，衡情即應由享有繼續使用既有設施之利益 者（即被告）承受，方屬合理。 ②再依常情而言，被告頂下系爭餐廳，嗣後又與原告另訂 新約，被告理應對系爭建物內之施工項目及施工前之狀 態知之甚詳，亦知悉如原證1所示之房屋租賃契約書第9 條「回復原狀」之約定所指為何，才會與原告簽立契約 ，豈有可能在不知道要如何處理回復原狀的情況下即逕 行簽立租賃契約，被告所辯自難憑採。況且，即便被告 不知，亦得先致電原告詢問，或與前手確認施工項目後 再執行回復原狀之作業，而非對原告之通知置若罔聞， 俟原告自行僱工處理後，又諉稱不知何謂回復原狀。 ③退而言之，縱然被告不知原狀為何（非自認），但原告 僅要求被告將系爭建物回復到原本一般地下室之狀態， 例如地面若不平整，就將地面鋪平；窗戶若有缺損，就 安裝窗戶補齊即可。堪知原告所要求之項目並未逾越必 要程度，亦不需要對系爭建物之原狀有如何詳盡之了解 才能加以回復，故被告所辯並不實在。 3、原告確曾提起民事訴訟並撤回在案，因被告同意給付租金 並自行施工回復原狀，惟嗣後並未依約回復原狀；原告遂 又起訴，原告出租與被告之前手時，地下室係空屋，沒有 輕鋼架天花板、沒有隔間，沒有地板墊高及洗菜用的水道 ，是被告需將系爭建物回復為空屋的狀態。 4、前訴訟起訴時間為103年2月27日起訴，被告於103年4月30 日搬遷，遂增加了2個月的租金4萬元；關於押租金的部份 ，因係延續租賃，我們主張認為有頂讓的行為。 （三）基於上述，並聲明： 1、被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。 2、願供擔保聲請宣告假執行。 二、被告則以： （一）按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或 防止爭執發生之契約」、「和解有使當事人所拋棄之權利 消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」民法第 736條、第737條分別定有明文。本件被告前於97年4月1日 起至103年4月30日止，向原告承租系爭建物，期間有8個 月之租金共計160,000元未為支付，惟乃係因系爭建物漏 水，影響被告使用並造成損害，復不依照民法第429條規 定負擔修繕義務。因被告給付租金之義務，與原告負擔修 繕之義務，互為對待給付，故被告於原告進行修繕之前， 拒絕給付，並無積欠租金可言。 （二）原告前向本院提起103年度訴字第108號遷讓房屋等訴訟， 請求(1)被告應將系爭建物遷讓返還；(2)被告應自103年2 月12日起至遷讓返還之日止，按月給付租金5倍之違約金 10萬元予原告；(3)被告應給付租金12萬元，扣除押租金6 萬元後，尚餘租金6萬元及回復原狀之相關費用10萬元， 共計16萬元等情。惟經雙方於訴外成立和解，其條件為被 告應給付原告8萬元，並於103年4月30日將系爭建物遷讓 返還與原告，原告即撤回訴訟。旋經被告於103年4月初匯 款8萬元與原告，並於103年4月30日將系爭建物遷讓返還 交付原告，並給付8萬元，而原告亦於103年9月3日具狀向 本院撤回訴訟在案。據民法第736條、第737條之規定，雙 方已互相不得再為其他請求，雖雙方就上述和解內容並未 以書面為之，但和解並非要式行為，僅需雙方意思表示一 致，即為已足。是原告再度起訴請求被告給付租金8萬元 及回復原狀之費用28萬元，扣除押金6萬元，尚應給付30 萬元，顯無理由。 （三）現被告所有之基隆市○○區○○街○○○號房屋地下層與系 爭建物互相隔鄰。訴外人高天順於90年間於前址經營「暖 暖小館有限公司」餐廳，於90年4月1日起至93年3月31日 向原告所承租，並於當初由高天順將其牆壁打開一扇門， 使「暖暖街159號」房屋與系爭建物相通，並加以裝潢， 以利營業。而被告則係於96年10月12日受讓訴外人周添富 在「暖暖小館有限公司」之股權，將公司負責人變更為被 告，並於96年10月31日向周添富購買「暖暖街159號」房 屋，於97年4月1日由被告以自己名義向原告承租系爭建物 。其間，系爭建物之租賃契約之承租人，即於90年4月1日 起至93年3月31日，係由高天順與原告訂約；於93年4月1 日起至95年3月31日、95年4月1日起至97年3月31日，係由 訴外人周添富與原告訂約，於97年4月1日起至99年3月31 日、於99年4月1日起至100年3月31日，始係由被告與原告 訂約。高天順是被告承租系爭建物之前前手，被告與高天 順間並無頂讓的關係，被告係與原告成立新的租賃契約。 且上開各該租賃契約，均係以高天順，或周添富或被告個 人名義與原告簽訂，而非以「暖暖小館有限公司」名義與 原告簽訂，且於訴外人周添富，或被告名義與原告所簽訂 之租賃契約，亦未約定回復「暖暖小館有限公司」最初經 營者高天順，與原告所簽訂之租賃契約時之原狀，此有各 租約可證。故原告主張被告應回復「暖暖小館有限公司」 最初經營者高天順，與原告所簽訂之租賃契約時之原狀， 依法無據。 （四）基於上述，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔 。 三、本件經爭點整理後，兩造就被告於97年4月1日起至103年4月 30日止，向原告承租基隆市○○區○○街○○○○號及1之15號 地下室做為餐廳使用乙情並無爭執，是本件所應審酌者為( 一)本件兩造是否曾口頭成立和解契約？其內容為何？原告 得請求之租金金額為何？(二)被告與前手、前前手間是否具 有頂讓之法律關係？是否尚包括向原告承租系爭建物？(三) 回復原狀的內容為何？茲析述如下： （一）本件兩造是否曾口頭成立和解契約？其內容為何？原告得 請求之租金金額為何？ 1、按，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或 防止爭執發生之契約。又，和解有使當事人所拋棄之權利 消滅，及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法 第736條、第737條分別定有明文。復按，當事人互相表示 意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法 第153條第1項規定甚明。是以，和解契約之成立，係以當 事人意思表示互相一致為要件，倘當事人意思表示已達成 合致，契約即已成立，無論其為明示、默示，抑或簽署之 書面是否具備一定之形式或格式，均無影響。再按，依債 務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者 ，債之關係消滅。民法第309條第1項亦規定甚明。又按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條規定有明文。且按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917號判例要旨可資參照）。 2、經查，原告前向本院對被告提起遷讓房屋之訴（即本院10 3年度訴字第108號，下稱系爭前案），請求(1)被告應將 系爭建物遷讓返還；(2)被告應自103年2月12日起至遷讓 返還之日止，按月給付原告10萬元；(3)被告應給付租金 16萬元，其中6萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。嗣後兩造成立和解，原告遂 於103年9月4日撤回系爭前案，此業經本院依職權調閱本 院103年度訴字第108號遷讓房屋事件卷宗核閱屬實，原告 復於103年12月29日本院言詞辯論期日中自承「我們曾經 提起民事訴訟，後來撤回，因為當時被告答應給付租金， 並自行施工回復原狀……」，是兩造間前確係成立和解， 甚為明確。 3、然兩造間之和解條件，觀原告之訴訟代理人於系爭前案10 3年4月29日言詞辯論期日中之陳述「已與被告達成協議， 被告願將系爭房子返還給原告，並且將積欠之租金一併清 償……」，與被告於本案中抗辯系爭前案係以被告給付原 告8萬元，並於103年4月30日將系爭建物遷讓返還與原告 成立和解等情互核相符，是本院審酌和解條件，兩造就被 告應給付總金額、給付方式等權利義務事項，均已為明確 之約定，顯然雙方已達成意思表示之合致，且其性質乃約 定互相讓步，以終止民事賠償之爭執，甚為明確，是被告 抗辯兩造間業已達成和解乙節，自堪憑採。原告雖主張被 告所積欠之租金為12萬元（即102年9月起至103年2月止， 共計6個月），而被告尚有8萬元未為清償等語，然揆諸前 開說明，原告自應就其所主張有利於己之事項負舉證之責 ，而迄至本院言詞辯論終結前，原告尚未提出有利於己之 證據以實其說，是本院尚難逕為有利於原告之判斷。兩造 既已達成被告給付總金額為8萬元，並於103年4月30日將 系爭建物遷讓返還與原告之和解契約，依前揭民法第737 條規定，原告自僅得本於和解契約關係而為權利之主張及 請求，其依和解所拋棄之權利自已消滅，而不得再為主張 及請求。再者，關於前述和解條件約定被告應給付之8萬 元，被告於原告撤回系爭前案時業已給付，此為原告所不 爭執，是可知被告業已依和解條件履行完畢。準此，原告 復本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付系爭前案 尚未清償之租金4萬元，即非有據。 4、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。本件原告主張前係於103年2月27日起訴請求被告 遷讓房屋，然被告於103年4月30日始將系爭建物遷讓返還 與原告，是被告尚應給付原告4萬元即2個月租金等語，被 告自承其係於103年4月30日將系爭建物遷讓返還與原告， 且就系爭建物每月租金為2萬元等情並不爭執，此有被告 提出之房屋租賃契約影本在卷可稽，應堪信原告之主張為 真實。從而，原告依租賃契約請求被告給付租金40,000元 ，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。 （二）被告與前手、前前手間是否具有頂讓之法律關係？是否尚 包括向原告承租系爭建物？ 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當 事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任，至於他造主張有利於己之事實，則應由他造舉證 證明、原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對 其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其 反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不 得不更舉反證。最高法院48年台上字第887號、18年上字 第2855號、19年上字第2345號判例參照。復按當事人互相 表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 民法第153條訂有明文。而所謂默示，乃以各種表示方法 間接推知表意人所欲表示之意思，即為默示意思表示。 2、原告主張被告營業場所即為系爭建物，且因並未返還押租 金而延續租賃關係，是認為被告與前手或前前手間有頂讓 行為等語；被告則抗辯其與前手間之頂讓關係，不包括向 原告承租系爭建物之約定，是被告另與原告簽立房屋租賃 契約等情。經查，現被告所有之基隆市○○區○○街○○○ 號房屋地下層與原告所有之系爭建物互相隔鄰，訴外人高 天順於90年4月1日起至93年3月31日止向原告承租系爭建 物，並於前址經營「暖暖小館有限公司」餐廳。而被告係 於96年10月12日受讓訴外人周添富在「暖暖小館有限公司 」之股權，遂將暖暖小館有限公司之法定代理人變更為被 告，並於96年10月31日向周添富購買基隆市○○區○○街 ○○○號房屋，再於97年4月1日由被告以自己名義向原告承 租系爭建物。而觀系爭建物租賃契約之承租人，於90年4 月1日起至93年3月31日，係高天順與原告訂約；於93年4 月1日起至95年3月31日、95年4月1日起至97年3月31日， 係由周添富與原告訂約，於97年4月1日起至99年3月31日 、99年4月1日起至100年3月31日，始由被告與原告訂約， 此有被告所提出房屋租賃契約書5份在卷可稽。據上可知 ，高天順、周添富與被告先後為暖暖小館餐廳之經營人， 而高天順與周添富、周添富與被告間就暖暖小館餐廳店內 營業設備暨生財器具、經營現址即基隆市○○區○○街○○ ○號房屋地下層、餐廳名稱等等有頂讓之意思表示，此亦 為被告所不爭執，惟高天順、周添富與被告就系爭建物分 別向原告成立租賃契約，此有租賃契約書在卷可稽，則可 知高天順與周添富、周添富與被告間就暖暖小館餐廳之頂 讓法律關係並不包括系爭建物之租賃契約，甚為明確。原 告主張被告與高天順、周添富間就暖暖小館餐廳具頂讓之 法律關係且包括與原告間之系爭租賃契約乙情，揆諸前開 說明，原告應就此一有利於己之事實負舉證責任，惟原告 未能就此舉證以實其說，難謂原告已盡其舉證之責任，是 原告主張被告與高天順、周添富間之頂讓關係包括就系爭 建物與原告訂定之系爭租賃契約等語，即無可採。 （三）回復原狀的內容為何？ 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其主張負舉證責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。 2、原告主張按系爭租賃契約第9條約定「房屋有改裝設施之 必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得 自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應 負責回復原狀」，而兩造間租賃關係已經終止，被告自應 將系爭建物回復至空屋即沒有輕鋼架天花板、隔間，地板 墊高及洗菜用的水道之原狀云云，然為被告所否認，抗辯 系爭建物之輕鋼架天花板、隔間，地板墊高及洗菜用的水 道等物均係訴外人高天順所設置等語。揆諸前開說明，原 告對系爭建物之輕鋼架天花板、隔間，地板墊高及洗菜用 的水道係被告所設置之事實，自應負舉證之責。原告雖提 出系爭建物之施工照片為證，僅得認定系爭建物之狀況， 不足以證明被告有於系爭建物架設輕鋼架天花板、隔間， 地板墊高及洗菜用的水道之事實，而原告主張被告與高天 順、周添富間有頂讓之法律關係，且包括與原告簽訂就系 爭建物之系爭租賃契約，是被告應負有將系爭建物回復原 狀之義務等語，然被告與高天順、周添富間就暖暖小館餐 廳確係具有頂讓之法律關係，惟並不包括系爭建物與原告 訂定之系爭租賃契約等情，已如前述，是原告請求被告拆 除系爭建物內部輕鋼架天花板、隔間，地板墊高及洗菜用 的水道等物，將系爭建物回復為空屋之原狀，自無可採。 四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及回復原狀之法律關係，請 求被告給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 即103年11月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定之適 用簡易程序訴訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第38 9條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第 1項第3款，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 4 月 22 日 基隆簡易庭法 官 蔡聰明 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 4 月 22 日 書記官 陳忠賢