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臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第193號 原　　　告　汪書萍 被　　　告　張宸榮 被　　　告　竹家有限公司 法定代理人　郭金龍 訴訟代理人　石玉芬 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年7月16日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告張宸榮應給付原告新臺幣陸萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元，由被告張宸榮負擔新臺幣陸佰 肆拾玖元，餘由原告負擔。 事實及理由 一、被告張宸榮經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第1項 前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告起訴主張： （一）原告前經被告張宸榮仲介，而於民國102年8月7日向被告 竹家有限公司購入如附表所示之不動產即門牌號碼基隆市 ○○區○○街○○○號12樓及基隆市○○區○○街○○○號12樓 之房屋（下合稱系爭房屋），並與被告竹家有限公司簽訂 房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟被告竹家有 限公司於簽訂系爭買賣契約後，將系爭房屋轉售他人，據 系爭買賣契約第10條第2項「賣方如不履行契約所定各項 義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不 履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同 時賠償與已繳價款同額之違約罰金」，被告竹家有限公司 應給付原告違約金新臺幣（下同）46萬元；被告張宸榮曾 要求原告給付斡旋金6萬元，惟嗣後並未交易成功，是被 告張宸榮應返還原告6萬元之斡旋金。 （二）對被告答辯之陳述： 1、於系爭買賣契約簽訂前，我有與被告張宸榮去看其他的房 子，並交付6萬元之斡旋金，嗣後其房屋並未成交，被告 張宸榮遂於102年8月4日交付6萬元之支票乙紙，惟上開支 票遭退票，是被告張宸榮應給付斡旋金6萬元。 2、於102年8月4日去看被告竹家有限公司所有之系爭房屋， 並於同年8月7日簽訂系爭買賣契約，於簽約時即跟被告竹 家有限公司的現場人員鄭家榆先生說不要辦理貸款，我在 基隆市○○街○○巷○○號4樓的房子賣掉，那些錢可以支付 部分的價款，當天與被告竹家有限公司簽約時，同時亦跟 被告張宸榮簽專任委託契約辦理出售調和街的房子，當時 即說好賣掉調和街的價金加上自備款，就繳納尾款予被告 竹家有限公司，沒有所謂第二期款，都與賣方即被告竹家 有限公司談妥。但簽約以後，我就沒有見到被告張宸榮， 我跟被告張宸榮簽訂專任委託契約，也沒有人通知我該如 何處理，代書我也不認識，曾與被告竹家有限公司之鄭家 榆先生聯絡，但我找不到被告張宸榮，不清楚我該支付什 麼稅賦，代書也沒有告訴我，專任委託契約是3個月，嗣 後，鄭家瑜先生說要幫我介紹另一家房屋仲介，協助我賣 調和街的房子，後來很快就賣掉並於102年12月底交屋， 鄭家榆先生說是否可以在隔年再辦理移轉所有權登記。調 和街的房子於102年10月10日簽約，我有收到錢。直到103 年3月28日我才知道系爭房屋已過戶第三人，鄭家榆先生 告訴我系爭房屋於103年3月11日被伊母親賣掉，我於年初 即有足夠的錢可支付系爭房屋尾款，是被告竹家有限公司 一直拖延，遂我請求被告竹家有限公司給付我46萬元之違 約金。 （三）基於上述，並聲明： 1、被告竹家有限公司應給付原告460,000元。 2、被告張宸榮應給付原告60,000元。 三、被告則以： （一）被告竹家有限公司其答辯略以： 1、被告竹家有限公司於102年8月7日分別以193萬及292萬將 系爭房屋出售予原告，並透過訴外人董如玉代書簽訂房地 產買賣契約書2份。原告於簽訂系爭買賣契約時，依系爭 買賣契約第4條約定分別交付第一期款16萬元及30萬元與 被告竹家有限公司收受，依同條約定原告需於稅單核發後 2日內以現金匯入賣方指定帳戶內。簽約之同時，被告公 司當場將蓋妥印鑑章之系爭房屋所有權移轉契約書、土地 增值稅申報書及契稅申報書交付代書董如玉收執辦理，依 約此需文件交付後買賣雙方不得單獨撤回，顯見被告竹家 有限公司已完成履約之行為，只要原告依約交付第二期款 ，即可完成本件買賣交易，被告竹家有限公司根本不可能 違約將系爭房屋轉賣他人。 2、惟因原告資金調度不及，遲遲無法籌足第二期款177萬元 及262萬元，乃商請被告竹家有限公司解除上開買賣契約 ，並要求被告竹家有限公司不要行使系爭買賣契約第10條 沒收第一期款充作違約金，被告竹家有限公司體諒其情， 允其所請，乃共同委請董如玉代書撤回相關稅捐核課之申 請，並或基隆市稅務局信義分局函覆准予辦理，此有該分 局覆函可稽。是系爭買賣契約已因雙方合意解除，原告所 訴顯無理由。 3、次按，原告於央請被告竹家有限公司解除系爭買賣契約並 不要行使違約罰金款時，承諾無須立即退還第一期款46萬 元，可俟被告竹家有限公司找到新買主簽約後再行返還。 被告竹家有限公司乃重新四處尋找買主，惟適逢政府打房 等壓抑房市政策買氣不佳，直到103年3月28日才覓得新買 主以總價490萬元售出，期間已遲誤近8個月，則被告竹家 有限公司如有惡意違約轉賣他人，豈有可能以相當於原價 格（閒置8個月期間必須重新油漆、防漏等修繕花費）出 售第三人，而不直接由原告辦理所有權移轉登記，平白損 失485萬元的8個月利息收入，顯不符經驗法則，原告顯有 濫訴之虞。 4、再原告主張被告竹家有限公司違約，應會直接起訴請求加 倍給付第一期款即92萬元，豈會僅請求46萬元違約金？蓋 被告竹家有限公司基於雙方誠信約定解除契約，並於找到 新買主簽約後即退還其第一期款，因此被告竹家有限公司 告知原告系爭房屋已售出，將依口頭約定返還上開款項， 原告乃提供台灣銀行松山分行000000000000帳號，要求被 告竹家有限公司將款項匯入該帳號以作為解約退款，被告 竹家有限公司依其所囑辦理，此有原告提供之帳號及被告 竹家有限公司匯款申請書可證。可知，系爭買賣契約已因 雙方合意解除，並由被告竹家有限公司返還第一期款而圓 滿解決，原告再為本件起訴顯無理由。 5、另按原告因系爭買賣契約糾紛而對被告竹家有限公司起訴 ，然卻將與本案毫無關聯之另一被告張宸榮列為共同被告 ，在同一個訴訟程序起訴，顯有未洽。 6、末按被告竹家有限公司係從事不良資產及不動產買賣，且 為公司主要業務，此項行業首重信譽，否則動輒以億元計 之交易，誰願意與之進行，而且被告竹家有限公司一向本 著與人為善之原則從事商業活動，故對原告央請解除系爭 買賣契約，豁免追索違約罰金，均予以同意。不料，原告 竟於收到解約退還款後，到處散播被告竹家有限公司違約 轉賣之訊息，不明究理之同業與客戶紛紛查詢，已嚴重傷 害被告竹家有限公司之商譽，被告竹家有限公司將另對原 告提起侵權行為損害賠償之訴。 7、基於上述，並聲明：原告之訴駁回。 （二）被告張宸榮經合法通知而未到庭，亦未提出書狀為任何聲 明或陳述。 四、得心證之理由： （一）原告主張兩造於102年8月7日簽訂系爭買賣契約，約定分 別分別以193萬及292萬之價格向被告竹家有限公司購買其 所有之系爭房屋即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號12 樓及基隆市○○區○○街○○○號12樓之房屋。原告於簽訂 系爭買賣契約時，依系爭買賣契約第4條約定業已分別交 付第一期款16萬元及30萬元予被告竹家有限公司收受之事 實，業據提出與其所述相房地產買賣契約書2份為證，且 為被告竹家有限公司所不爭執，原告此部分主張堪信為真 實。 （二）原告又主張被告竹家有限公司將系爭房屋轉賣他人，是依 系爭買賣契約書第10條第2項請求被告竹家有限公司賠償 與已繳價款同額之違約金等情，為被告竹家有限公司所否 認，並以前情置辯，是以本件之爭點即為(一)原告主張被 告竹家有限公司違反系爭買賣契約書將系爭房屋轉賣第三 人，是否有據？(二)如是，被告竹家有限公司應負賠償之 金額為何？茲分論述如下： （三）原告主張被告竹家有限公司違反系爭買賣契約書將系爭房 屋轉賣第三人，是否有據？ 1、按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明 不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其 拘束之意思者，不在此限。民法第154條第1項定有明文。 蓋為保護相對人免受不虞之損害而確保交易安全，要約人 應受要約之拘束且不可撤回。然若要約人預先聲明不受拘 束，或依其情形或事件之性質，可認要約人有不受要約拘 束之意思者，則不僅要約人於相對人為承諾前得擴張、限 制、變更或撤回要約，即在相對人承諾後，亦可主張契約 不成立。 2、經查，被告竹家有限公司抗辯係因原告資金調度不及，遲 遲無法籌足第二期款分別為177萬元及262萬元，乃商請被 告竹家有限公司解除上開系爭買賣契約，並要求被告竹家 有限公司不要行使系爭買賣契約第10條沒收第一期款充作 違約金等情；經證人董如玉於本院審理時證稱：「（此份 契約書是否你幫兩造訂立？兩造過程如何？）我有帶此份 契約正本來，過程我就不知道，簽完約我就去報稅，稅單 都下來了，因為原告沒有要辦貸款，所以竹家有限公司的 證人鄭家榆先生就告訴我就說此客戶的繳款由他來通知， 分二次繳納包含頭期款，本件是頭期款以外一次付清，是 用現金，所以我只通知稅單下來，大部分我都會先代墊， 但那時候我還沒有代墊，我在等第二期款才會代墊，是第 二期款，因為過期了，繳稅期間過期，應該都有一個半月 的繳款期限，鄭先生沒有請我代墊，因為錢沒有進來我就 沒有代墊，我就把土地增值稅註銷，接著我就跟鄭先生說 ，我就等他通知，如果買方付款以後，我再重新辦理增值 稅，偶而我會問一下證人鄭家榆買方客戶有無繳款，後來 房子賣給第三人的事，我就不知道了。」、「（證人董如 玉是否知道買方是要把另外房子賣掉以後，才要來繳款第 二期款這件事？）這件事我不清楚，買方要把另外一間房 子賣掉以後才會支付第二筆款項，買方沒有開擔保本票， 也沒有做履約保證。」；另證人鄭家榆於本院審理時證稱 ：「（關於此件契約，簽約付了頭期款以後的程序是由你 處理？）是的，另一被告張宸榮他們公司的一位邱小姐與 我們來接洽，提出有客戶要看這兩戶房子，我們開放給各 仲介公司來接洽買賣，簽約時候是被告張宸榮帶原告來與 我們簽約的，那是我們第一次見面，那時候我都不知道另 一被告張宸榮有收原告的斡旋金，在簽約的過程的付款條 件，都是依照原告所提的意見，我是賣方的代表人，當時 約定是稅單核發以後二天，就要付清所有尾款，原告是現 金戶，原告並沒開擔保本票，除此之外沒有緩衝的約定」 、「（有無跟原告做解除契約的動作？）稅單核發下來我 有一直跟原告聯絡，催促他付款，當時我才知道原告法拍 買的房子沒有賣掉，還無法付第二期款，原告說他被另一 被告張宸榮所騙，至於所騙為何我不清楚，這是稅單核發 以後，我跟原告聯絡才陸續知道房子沒有賣掉。代書是在 八月十九日去申請契稅及土地增值稅，我有一直聯絡，跟 原告催繳說你已經違約了，公司準備要寄發存證信函，這 段期間原告遭被告張宸榮所騙情形，這些事情我有跟公司 回報，希望不要寄發存證信函及沒收保證金等，公司有授 權我去處理，原告說他沒有辦法買，我們有口頭上已經同 意雙方解除買賣契約，原告找我商量很多次要求我們退錢 給他，原告有提出要求我們公司這兩間房子賣掉以後要把 簽約金還給他，我有跟公司回報，我們一直溝通，我們公 司一貫的作法大都會把房子賣掉以後再把簽約金返還給原 來的買方，很少會有沒收簽約金情形。雙方有口頭同意解 除契約，解除以後在三月二十八日把原告的帳號給我，要 我把簽約金退給他，當時講好等這個房子賣掉再還給原告 ，我把簽約金有還給原告了，如果沒有合意解除契約，他 怎麼會把他的帳號給我，我也是依照約定房子賣掉把簽約 金返還給他，我也要求原告把合約書還給我，我不明白原 告把另一被告騙他的錢的帳算在我的頭上，我都相信別人 ，怎麼會這樣。」互核上情以觀，原告應於契稅及土地增 值稅稅單核發下來二天內，向被告竹家有限公司繳清剩餘 買賣價金，惟經被告竹家有限公司之員工鄭家榆催繳上開 款項，迄繳稅期間過期原告仍未如期繳清上開款項，代書 遂將土地增值稅註銷。嗣後，原告告知鄭家榆其因資金不 足無法購買系爭房屋，遂原告與被告竹家有限公司間口頭 同意雙方解除系爭買賣契約，鄭家榆並替原告向被告竹家 有限公司請求不要寄發存證信函及沒收保證金等情，被告 竹家有限公司亦同意待系爭房屋出售後將原告已支付之簽 約金即第一期款46萬元返還原告，被告竹家有限公司業據 提出已用被告公司大小印的契稅申報書、土地增值稅申報 書、基隆市稅務局信義分局102年10月17日基稅信參字第0 000000000號撤回房屋買賣契稅函、手機通訊軟體節錄畫 面即原告提供其所有台灣銀行松山分行之銀行帳戶、台灣 土地銀行匯款申請書等件資料在卷可稽。足可推知，兩造 若無同意解除系爭買賣契約，原告何以主動提供其所有銀 行帳號與被告竹家有限公司，被告竹家有限公司亦無須將 原告已繳納之第一期款46萬元匯入原告所有之銀行帳戶內 ，是被告前揭主張及證人董如玉、鄭家榆上開證詞，應屬 實情。 3、從而，雙方口頭約定並同意解除系爭買賣契約，是被告竹 家有限公司嗣後將系爭房屋出售第三人，並無違反系爭買 賣契約之情事。 （四）原告請求被告賠償損害有無理由？ 1、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實， 並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張 損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害 賠償請求權存在。 2、原告主張被告竹家有限公司於雙方簽訂系爭買賣契約後， 復將系爭房屋轉賣第三人，致原告受有損害，是被告竹家 有限公司應依系爭買賣契約第10條第2項之規定賠償其違 約金。然系爭買賣契約業經兩造口頭約定解除契約，已如 前述，是原告之主張顯不可採，原告復未證明被告竹家有 限公司有其他可歸責之事由，則原告依據系爭買賣契約第 10條之規定請求被告竹家有限公司賠償其違約金，即難認 有據。 （五）原告復主張其因被告張宸榮帶伊看屋，而曾交付6萬元之 斡旋金，嗣後因房屋並未成交，被告張宸榮遂於102年8月 4日交付原告6萬元之支票乙紙，惟上開支票嗣後遭退票， 是被告張宸榮應返還6萬元等情，業據提出與其所述相符 之支票、台灣票據交換所退票理由單各乙紙等件為證，而 被告張宸榮就原告上揭主張經合法通知而未答辯，依民事 訴訟法第280條第3項視為自認，原告之主張自堪信屬實。 從而，原告依票據之法律關係，請求被告張宸榮給付如主 文第1項所示之金額，為有理由，應予准許。 五、綜上所述，原告基於票據之法律關係，請求被告張宸榮給付 原告60,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。 六、本件訴訟費用5,620元，由被告張宸榮負擔649元，原告負擔 4,971元。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 25 日 民事庭法 官 蔡聰明 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 25 日 書記官 陳忠賢 ┌───────────────────────────────────────────────┐ │附表：103年度訴字第193號 │ ├─┬─────────────────────────┬─┬─────┬───────────┤ │編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 範 圍 │ │ ├───┬────┬────┬────┬──────┤ ├─────┤ │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │ ├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼───────────┤ │1 │基隆市○○○區 ○○○段 │ │0000-0000 │建│27,305.00 │100000分之52 │ ├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼───────────┤ │2 │基隆市○○○區 ○○○段 │ │0000-0000 │建│27,305.00 │100000分之82 │ └─┴───┴────┴────┴────┴──────┴─┴─────┴───────────┘ ┌─┬─────┬───────┬───┬──────────────────────┬────┐ │編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │ │ │ 基地坐落 │樣主要├────────────┬─────────┤ │ │ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ │ │ │ │ 建物門牌 │料及房│ │ │ │ │號│ │ │屋層數│合 計 │ 材料及用途 │ 範圍 │ ├─┼─────┼───────┼───┼────────────┼─────────┼────┤ │1 │00000-000 │基隆市中正區長│16層樓│12層：51.22 │陽台：6.70 │全部 │ │ │ │潭段0000-0000 │鋼筋混│合計：51.22 │合計：6.70 │ │ │ │ │地號 │凝土造│ │ │ │ │ │ │--------------│ │ │ │ │ │ │ │基隆市中正區觀│ │ │ │ │ │ │ │海街176號12樓 │ │ │ │ │ ├─┴─────┴───────┴───┴────────────┴─────────┴────┤ │備考：長潭段00000-000建號：994.86平方公尺、權利範圍：100000分之860；長潭段00000-000建號：443.0│ │ 1平方公尺、權利範圍：100000分之158；長潭段00000-000建號：1566.00平方公尺、權利範圍：1000│ │ 00分之134；長潭段00000-000建號：5210.41平方公尺、權利範圍：100000分之27；長潭段00000-000│ │ 建號：2649.77平方公尺、權利範圍：100000分之26 │ ├─┬─────┬───────┬───┬────────────┬─────────┬────┤ │2 │00000-000 │基隆市中正區長│15層樓│12層：80.75 │陽台：11.69 │全部 │ │ │ │潭段0000-0000 │鋼筋混│合計：80.75 │合計：11.69 │ │ │ │ │地號 │凝土造│ │ │ │ │ │ │--------------│ │ │ │ │ │ │ │基隆市中正區觀│ │ │ │ │ │ │ │海街178號12樓 │ │ │ │ │ ├─┴─────┴───────┴───┴────────────┴─────────┴────┤ │備考：長潭段00000-000建號：994.86平方公尺、權利範圍：100000分之1355；長潭段00000-000建號：443.│ │ 01平方公尺、權利範圍：100000分之250；長潭段00000-000建號：1566.00平方公尺、權利範圍：100│ │ 000分之211；長潭段00000-000建號：5210.41平方公尺、權利範圍：100000分之43；長潭段00000-00│ │ 0建號：2649.77平方公尺、權利範圍：100000分之41 │ └───────────────────────────────────────────────┘