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臺灣基隆地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103年度重訴字第35號 原　　　告　顏福星 訴訟代理人　林財生律師 被　　　告　杜丞弘 訴訟代理人　黃丁風律師 　　　　　　黃雅羚律師 上列當事人間請求瑕疵擔保事件，本院於民國105 年8 月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾參萬零柒佰壹拾參元，及自民國 一百零三年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參拾玖萬零肆佰元，其中新臺幣壹拾柒萬壹仟壹 佰玖拾元由被告負擔，其餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣捌拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣貳佰陸拾參萬零柒佰壹拾參元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 〈甲、程序事項〉 ㈠按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄。民事訴訟法第262 條第1 項、第 2 項、第3 項前段定有明文。本件原告於起訴時，係將杜丞弘 、張白女均列為被告，被告二人為本案言詞辯論之後，原告 於民國105 年8 月24日言詞辯論期日當庭以言詞撤回對被告 張白女之起訴（本院卷二第172 頁），並經被告二人之共同 訴訟代理人當庭表示同意撤回（本院卷二第172 頁），而生 撤回效力，本院應僅就被告杜丞弘部分為審判。 ㈡又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。原告於起訴時，原係主張其向 被告購買房屋（含地下室、一樓、二樓）及坐落基地後，發 現系爭房屋有氯離子含量逾國家標準（俗稱海砂屋）之瑕疵 ，故主張減少價金，並依民法第179 條規定請求返還，訴之 聲明為：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）600 萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。三 、訴訟費用由被告負擔。」復於103 年5 月29日具狀主張系 爭房屋之二樓有漏水情事且被告故意隱瞞，應減少價金30萬 元，故追加此部分請求返還，且更正聲明為：「一、被告應 連帶給付原告630 萬元，及其中600 萬元部分，自起訴狀繕 本送達之翌日起，30萬元部分，自本追加狀繕本送達之翌日 起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、 原告願供擔保，請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔 。」（本院卷一第171 至172 頁）。本案送鑑定期間，原告 以鑑定費用過高為由聲請減縮鑑定範圍（僅就一樓為鑑定） ，並於105 年4 月20日具狀更正聲明為：「一、被告應給付 原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。二、原告願供擔保，請准 宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。」（本院卷二 132 頁）。核其歷次所為，分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明 ，於法應予准許。 〈乙、實體事項〉 一、原告起訴主張： ㈠原告於102 年5 月間經由太平洋房屋仲介公司之加盟業者「 陽豐億不動產仲介經紀有限公司」之仲介，向被告等買受門 牌號碼基隆市○○區○○路○○○ 號、343 之1 號房屋及附屬 建物暨基地，雙方並簽立「不動產買賣契約書」。簽約後， 雙方依約履行，於102 年9 月間交屋。原告於取得系爭房屋 產權，檢查該屋狀況時，發現系爭房屋天花板遮蔽處之一樓 頂板疑似有海砂屋之現象，乃於102 年10月中旬委託鄭兆鴻 結構土木技師就系爭房屋之氯離子含量為檢測，技師於 102 年10月19日製給試驗報告，發現系爭房屋氯離子含量最高達 1.0732kg/m3，遠逾我國CNS標準所定之0.3kg/m3，即為俗稱 之海砂屋。原告經由仲介通知被告，為求慎重，又於102 年 12月間再次委由鄭兆鴻技師鑑定，確認系爭房屋氯離子含量 逾國家標準所定。 ㈡兩造交易之初，被告等於系爭房屋之現況說明書，就「是否 曾經做過海砂屋檢測」乙項勾選「否」，而兩造合約第5 條 第6 項約定「簽約後，賣方就買賣契約標的，依法對買方負 有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確 認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓之標準者，買 賣雙方同意無條件解除契約」，是原告發現系爭房屋為海砂 屋後，即經由仲介向被告為口頭通知並詢問其現居處所，擬 就該瑕疵為書面通知，惟被告等拒絕給予其住所地址，爰再 以起訴狀之送達為上開瑕疵通知。 ㈢系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，且該瑕疵之存在非原告 於交易時所知悉，是原告得主張被告負瑕疵擔保責任： 1.被告主張原告會同仲介就系爭房屋委託檢測氯離子含量一節 ，與事實不符。原告於簽約後，固曾經由仲介要求需就系爭 房屋為氯離子檢測，嗣後交易進行中，仲介曾告以「氯離子 含量沒問題」，原告遂持續該交易之進行，直至付清尾款並 由仲介交付相關權狀及交屋完成後，仲介始出示氯離子檢測 報告予原告閱覽且稱符合建造當時之國家標準。原告無相關 專業知識，以該等數據請教他人後，始發現該所檢測之點為 地下室，且有氯離子含量逾國家標準之現象，原告遂再就系 爭房屋之一樓委請他人檢測。被告主張原告於簽約後，即會 同檢測氯離子含量云云，與事實有間，且違常理，若原告曾 會同委託檢測（假設），豈會僅對地下室為之而未一併就該 標的全部檢測？又設若原告於簽約後交易進行中即知悉系爭 房屋氯離子含量逾國家標準，豈有可能不於交易進行中要求 「減價」，反而依正常市價承買該瑕疵屋？ 2.按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念或當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備，即為物之瑕疵；房屋混凝土中氯離子含量逾國家標準 時，客觀上當然足以減低房屋之效用及價值，而屬瑕疵，是 縱系爭房屋於建造時尚無混凝土氯離子含量之國家標準，然 氯離子含量過高將腐蝕鋼筋及結構之安全，為交易者通常所 關注事項，自不能因建造當時國家尚無混凝土氯離子含量標 準之公佈，即無認系爭房屋有物之瑕疵（臺灣高等法院 101 年度重上更㈠字第65號民事判決、98年度重上字第133 號民 事判決、100 年度上字第49號民事判決參照）。本件無論依 被告所陳仲介所委託之檢測或原告二度委託專業機構對系爭 房屋所為氯離子含量檢測，均足證明系爭房屋混凝土氯離子 含量逾國家所定標準，而為一般人普通認知之瑕疵。被告抗 辯關於系爭房屋氯離子含量之容許標準應依該房屋建造時之 標準定之云云，尚屬無據。 3.被告主張漏水足致混凝土中氯離子含量昇高乙節，毫無所據 ，且氯離子含量高即足鏽蝕鋼筋而對房屋發生不利之影響， 是縱因漏水導致氯離子昇高，其於鋼筋之損害無異。原告就 系爭標的檢測之位置為一樓之樑柱（參鑑定報告），與被告 抗辯三樓漏水毫不相關，自無所謂因漏水污染之問題，遑論 混凝土中氯離子含量過高即會鏽蝕鋼筋，要不因氯離子來源 而有異。 ㈣臺北市建築師公會鑑定報告書第6 頁關於系爭建物應以何時 之國家標準定其應具備之品質乙節，與鑑定人之專業無關， 尤非屬鑑定人職權，就該鑑定報告以83年之國家標準為判斷 系爭建物氯離子含量是否過高之標準乙節，原告難以認同。 鑑定報告記載「系爭建物二樓以下與右側鄰房斜屋面銜接部 位，施作有柏油紙材導水溝槽；二樓以上為外露牆面（俗稱 風頭壁）」，惟系爭房屋為一、二樓及地下室，其右側牆面 非屬「風頭壁」，是該報告所稱「其外牆（風頭壁）部位對 於外環境氯離子之附著侵入，恐亦有一定影響」云云，應非 指系爭房屋。 ㈤被告稱鑑定報告鑽孔部位編號1 、2 、3 之上方或附近，分 別有「不明原因」之鑽孔4 孔、4 孔、3 孔云云，核與事實 不符。蓋該鑑定報告附件3 ，3～2P2編號1 照片所示之鑽孔 2 處為該次鑑定鑽取採樣所留孔洞，另其上方2 處較大之不 規則孔洞為該樑柱剝落所形成，有現場所拍照片可證；又鑑 定報告附件3 ，3P2 編號2 照片所示4 孔，其中2 孔為該次 鑑定採樣之孔洞，另2 孔為原告於102 年12月間委請鄭兆鴻 技師採樣試驗所留孔洞，再附件3 ，3~2P3 所示編號3 照片 上3 孔則為原告102 年10月間第1 次委鄭兆鴻技師採樣之孔 洞，另關於被告所指定2 處採樣位置，則分別鑽孔4 孔（位 置4 ）、2 孔（位置5 ），以為採樣，此自比對附件3 ，3~ 3P5、P6 所示4 張照片可資證明。被告就該次鑑定原告指定 位置之採樣孔洞及原告起訴前所自委技師採樣均指為「不明 原因之鑽孔4 孔、4 孔、3 孔」云云，與事實不符。又自該 鑑定報告所示編號2 位置採樣測試所得氯離子含量為2.333k g/m3，雖高於原告於102 年間委請鄭兆鴻技師於相近位置之 採樣測驗結果1.3729kg/m3 ，然而無論何者，均嚴重逾國家 標準。又該鑑定報告所示編號位置3 測試氯離子含量為1.05 6kg/m3，與原告於102 年委由鄭兆鴻技師於附近位置之試驗 結果1.0723kg/m3 相近，足徵該鑑定報告並無違常。綜上， 系爭房屋混凝土中氯離子含量逾國家標準，足堪認定，遑論 系爭房屋之樑柱已有爆裂，及鋼筋鏽蝕外露現象。 ㈥買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無 瑕疵物之應有價值做比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例計算其應減少之數額（最高法院101 年度台上 字第1916號判決），是實務上即秉上開原則，就房屋之瑕疵 致價值減損之鑑定，以瑕疵所致減損之金額，占該無瑕疵之 物之比例（稱為減損率）乘以該瑕疵物之實際交易價格，藉 以計算因瑕疵應減少之價金（臺灣高等法院98年度上字第72 6 號、99年度上字第1187號、100 年度上字第538 號、 101 年度上易字第1048號判決）。又瑕疵不以物質上具備者為限 （最高法院73年度台上字第1173號判決參照），查房屋除供 居住使用外，亦屬保值資產而有重要之交換價值；系爭房屋 有氯離子含量過高之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭 房屋之交換價值產生貶損，該等「交換價值之貶損」，惟具 房地交易專業之人員得為適當評估鑑定，而非僅土木或營建 專業之人員可予鑑定。 ㈦系爭房屋有氯離子含量逾國家標準之瑕疵，原告得主張瑕疵 擔保，並請求減少價金： 1.系爭房屋經鈞院指定臺北市建築師公會鑑定結果，其混凝土 中氯離子含量最高達2.333kg/m3，平均值達0.846kg/m3，遠 逾國家標準所容許之數值，而為房屋之重大瑕疵。 2.被告主張系爭房屋因漏水而致混凝土中含氯離子，非「海砂 屋」云云，經查「海砂屋」一詞乃社會一般人對混凝土中氯 離子含量過高之房屋之通稱，非謂以海砂為建築材料之建物 ，且查國家標準所以規範混凝土中氯離子含量標準之原因， 在於氯離子易鏽蝕建物鋼筋而脆化建物之結構，是混凝土中 氯離子含量逾一定標準，即為社會通常交易所認之瑕疵而名 之曰「海砂屋」，要不因該等混凝土中所含氯離子之來源而 有異。 3.被告抗辯系爭房屋僅「部分」混凝土中氯離子含量逾標準， 且系爭房屋坐落所在土地並無瑕疵云云。然而，房屋為整體 結構，其構造中部分有瑕疵或影響於其結構之強度者，則該 房屋整體之安全性，亦同受其影響而無所謂「一部分安全， 一部分不安全」之可言，且查建物之使用與土地之使用不可 分離，於集合住宅之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多 ，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值 實難與其上建物之價值完全割裂而獨立認定，一般房地合併 買賣之情形，其不動產之價格為基地成本加建物價格加超額 利潤，一般房屋買賣慣例，價格減損額應由「建物價格」及 應分配至土地價格之「超額利潤」分擔，並不直接影響基地 成本價格，因此於買賣房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵所 造成之價格減損，應由建物價格及應分配至土地價格之超額 利潤分擔。次按房屋與土地雖為各別不動產，惟房屋實際上 與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形可能 分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在土地達數十年 ，其間基地事實上無從為其他之利用，故不動產買賣實務上 以房地為整體作為單一之交易標的物統一估定買賣價格，恆 為常態。本件兩造間就系爭房地買賣約定之價格為「總價」 ，而非土地若干金額、建物若干金額，亦得印證。 ㈧系爭房地因氯離子含量過高之瑕疵而減損其價值，減損率達 16.35%，原告得主張減少價金並請求返還不當得利： 1.系爭建物因氯離子含量過高致其價值減損達16.35%，有鈞院 命臺北市不動產估價師公會鑑估之報告書在案。 2.依該報告書，兩造系爭交易標的物於交易當時之正常價格應 為11,489,130元，其中一樓房屋之價格應為 8,216,000元， 占全部交易標的之71.5%（0000000/00000000=0.7151），而 兩造就系爭標的實務交易總價為2250萬元，故系爭一樓房地 交易價格應為16,089,991元（00000000×0.7151＝00000000 ），是依臺北市不動產估價師公會所鑑定系爭房地之減損率 為16.35%計算，系爭標的因氯離子含量過高所減損之價值為 2,630,713元（00000000×16.35%＝0000000）。就前述減損 ，原告主張減少價金，並請求返還不當得利。 3.被告補充辯論㈠狀所引用臺灣臺北地方法院101 年度訴字第 3888號判決關於損害額計算所採之見解，與臺灣高等法院、 最高法院見解相左，而屬謬誤，可參考臺灣高等法院101 年 度上易字第1048號判決、104 年度上字第600 號判決。 ㈨次按「物之出賣人對買受人應擔保其物依373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵」，又「買賣因 物有瑕疵而出賣人依前5 條之規定應負擔保之責者，買受人 得解除契約或請求減少價金，但依情形解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金」。查系爭房屋氯離子含量達1. 3729kg/m3 而逾國家標準所定，即為兩造合約所稱之海砂屋 ，系爭契約已履行完畢，如遽予解除契約，恐失公平，原告 爰依民法第359 條規定主張減少價金600 萬元，且以起訴狀 繕本送達再次為減少價金之意思表示，並依民法第179 條規 定請求返還之。本件600 萬元是針對系爭標的物一樓氯離子 含量過高瑕疵所生減少價金後產生之不當得利請求權。 ㈩並聲明： 1.被告應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 2.訴訟費用由被告負擔。 3.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠系爭房屋建造完成日期為70年5 月3 日，有建物登記謄本可 證。83年7月22日CNS3090「預拌混凝土」規定，一般鋼筋混 凝土含量為0.6kg/m3，87年6 月25日 CNS3090「預拌混凝土 」規定，一般鋼筋混凝土含量為0.3kg/m3。是判斷系爭房屋 之氯離子含量是否超過CNS3090標準，應以83年7 月22日CNS 3090「預拌混凝土」之規定，以含量是否逾0.6kg/m3為斷， 先予敘明。兩造簽約後、交屋前，102 年7 月19日，原告與 仲介廖瑋憲共同委請日笙檢測公司北區實驗室（下稱日笙公 司），派員到系爭房屋鑽樑取樣及偵測，施作「硬固混凝土 氯離子含量試驗」及「建築物鋼筋輻射偵查」，依日笙公司 102 年7 月24日出具之「硬固混凝土氯離子含量試驗報告」 ，B1直樑、B1橫樑取樣（深度1.0cm～9.0cm）之氯離子含量 為0.574kg/m3、0.267kg/3 ，同日出具之「建築物鋼筋輻射 偵查報告」，偵測位置大廳、房間、廁所之表面最高劑量率 微西弗/小時為0.22、0.22、0.23。 則日笙公司檢測之氯離 子含量並未逾上述檢測標準。原告在簽約之前與仲介曾會同 查看系爭房屋至少5 、6 次，完成前述檢測，兩造始於 102 年9 月30日交屋。交屋時，原告僅要求將二樓一處漏水瑕疵 修繕，被告同意，遂在不動產買賣契約書第16條後填註：「 交屋時房屋有漏水，賣方同意保留10萬元正予房屋仲介公司 ，俟漏水處理畢，在（再）退還，如未處理好，則沒收由買 方處理」等語，上開漏水瑕疵乃源自「三樓浴室防水層損壞 」滲下，被告向住戶廖芳敏反應，廖芳敏立即僱工修繕，目 前已無漏水之問題（原告尚未將前開保留之10萬元交付）。 是兩造點交時，系爭房屋除前述漏水瑕疵外，其餘含氯離子 、輻射等業經原告委請專家鑑定確認無瑕疵，完成交屋。系 爭房屋在交屋前，原告與仲介廖瑋憲曾會同日笙公司取樣， 檢測結果並無氯離子過高瑕疵，交屋時原告並未指摘或保留 此部分瑕疵，兩造完成交屋，則原告嗣後再以不正當取樣方 式（在曾經漏水之牆柱處取樣），惡意指摘系爭房屋有氯離 子過高之「海砂屋」瑕疵而請求減少價金，顯無理由。 ㈡原告雖提出由鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室出具之 硬固混凝土氯離子含量試驗報告，指稱氯離子含量偏高達1. 0732kg/m3或1.3729kg/m3，惟上開試驗報告備註載明：本件 由委託者自行取樣，所列紀錄僅對樣品負責等語，故是否由 系爭房屋取樣者尚非無疑，被告否認該報告形式及實質真正 。又牆柱、屋樑及樓板之混凝土燒置，通常一體或一次完成 ，同次澆置混凝土完成之同一牆柱，斷不可能高度0.5m之氯 離子含量為1.0732kg/m3，而高度1.5m之氯離子含量為0.429 8kg/m3，是原告提出之報告縱若屬實，該氯離子含量偏高應 另有原因，絕非建造時之混凝土誤用海砂。按「所謂海砂屋 ，即建築房屋時拌合混凝土所用之砂，係來自海邊的海砂而 非一般常用的河砂，因海砂中含有氯離子，短期內會使牆面 滲出白色的痕漬，即俗稱之『壁癌』，長期則會加速腐蝕鋼 筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋之結構體，縮短房屋 之壽命，影響住戶之安全。」「建築物鋼筋表面的混凝土品 質因中性化或氯離子侵入將造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成 物的體積比鋼筋體積大至3～7倍時會對混凝土產生張力，造 成擠壓；累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫。而 裂縫將導致愈多鋼筋生鏽，造成混凝土剝落，鋼筋外露，將 影響建物結構。」「海砂屋把關：1.注意天花板、牆面的裂 縫，如果跟鋼筋的走向相同時，就要特別注意。3.海砂屋的 徵兆，要數年以上才會明顯，購買屋齡超過5 年以上的產品 ，以降低買到海砂屋的風險。」此有網路列印之「海砂屋之 意義、形成與把關」乙文足資參照。又「屋齡較久的高氯離 子含量之混凝土建築物（海砂屋），鋼筋在混凝土中因受海 砂中的氯離子攻擊而腐蝕時，其體積會膨脹三倍到七倍，而 對混凝土產生相當大的壓力，因此混凝土會產生裂縫，這些 裂縫大都會在鋼筋的正下方。所以，當鋼筋腐蝕相當程度時 ，我們可以看出裂縫的走向和鋼筋配置的方向相當一致。這 個時候，是不是高氯離子含量之混凝土建築物（海砂屋）就 可以由混凝土表面的裂縫看出。惟在鋼筋腐蝕量不多的時候 ，牆壁的裂縫有可能是其他因素所造成，如地震或地基下陷 所造成混凝土表面的裂縫，此種情形較難和鋼筋腐蝕所造成 的裂縫來辨別。」亦有網路列印之「10分鐘搞懂～何謂海砂 屋」乙文可鑑。查系爭房屋於70年間建造完成，設系爭房屋 為海砂屋，目前屋況應為「裂縫遍佈、混凝土剝落、鋼筋生 銹外露」，實際上並非如此，故系爭房屋是否為海砂屋實值 深究，被告否認系爭房屋為海砂屋，原告就系爭房屋為海砂 屋乙事，應負舉證之責。 ㈢被告於96年7 月間購入系爭房屋，進住裝修時，發現多處（ 含牆柱）滲漏水，上開漏水源自「與鄰棟牆壁之接縫處（鄰 棟為三樓透天厝，其側牆與系爭房屋間之側牆緊鄰，原設置 防止雨水滲入接縫之防水設施損壞）」，被告向「鄰棟」之 房地所有權人蔡進白反應，蔡進白立即將滲漏水處瑕疵修繕 完成。茲摘錄「關於氯離子檢測數據的問題」乙文：「當初 在購買時賣方有附上所謂的氯離子檢測報告，報告內隨機採 了屋內兩處樑位，採樣結果皆低於標準0.3kg/m3，然於我在 裝潢時拆開了其中一間房間（其餘房間沒有這個問題）木造 天花板，發現有幾處（並非整片）水泥『澎管』，並發現鋼 筋有銹蝕的問題，為了讓我自己安心，又另外找了一間檢驗 公司進行複驗，一處採在隨機的樑位，一處採在該房間的天 花板，今天報告結果出來，樑位低於0.1kg/m3，但天花板高 達1.7kg/m3，我詢問了檢驗公司，他們表示高並不等於是海 砂屋，有可能是老房子或是曾經該處有漏水問題，請問檢驗 公司的說法是否正確，另我是否可以和原屋主進行求償呢？ 答案是：正確，海砂、水管漏水、外牆滲水、裝潢封住濕氣 ，長期下來都是氯離子檢測數據上升原因，一般來說如果是 海砂屋，2 次檢測的4 個點不會只有1 點氯離子偏高，理由 為天花板灌漿是一次完成的，有海砂幾乎是所有房間都會有 。」及「高氯離子不等於海砂屋」乙文：「氯離子只是海砂 屋檢測的一部分，海砂屋一定會有超高標的氯離子，很多都 是2 以上。會導致高氯離子，與含水量也有差，如果大樓外 牆、浴室、廚房、陽台等長期暴露在高水分的地方，驗出來 一定會偏高，就算你是新房子住個3 年，取樣點在這些地方 一樣會超過，還有建物所在地的濕氣，也會影響氯離子數據 。」設原告所提試驗報告為真（假設），僅有樣品編號（位 置）「1.入口處7.8m左2.4m高0.5m客廳柱位」及「臥室2m」 試驗結果，氯離子含量偏高，其餘取樣點之試驗並無異樣， 則以首揭文件所載意旨，依牆柱、屋樑及樓板澆置是一體或 一次完成之原理，某處氯離子偏高，可能是水管漏水、外牆 滲水、裝潢封住濕氣等因素形成，既非海砂屋，亦非氯離子 含量過高，不影響系爭房屋之結構安全，原告據此請求減少 價金，亦顯無理由。 ㈣系爭房屋於102 年9 月間交屋，自102 年9 月間起已在原告 管領中。102 年10月中旬，原告自行委請鄭兆鴻結構土木技 師就系爭房屋一樓混凝土作氯離子含量鑑定，取樣三點鑑定 結果：氯離子含量 1.0732kg/m3、0.4298kg/m3、0.1951kg/ m3；102 年12月上旬，又自行委請鄭兆鴻結構土木技師作第 二次氯離子含量鑑定，取樣三點鑑定結果：氯離子含量0.36 47kg/m3、0.2416kg/m3、1.3729kg/m3 ；104 年4 月20日， 鈞院囑託臺北市建築師公會就一樓部分混凝土作氯離子含量 鑑定，原告指定三點鑑定結果：氯離子含量0.670kg/m3、2. 333kg/m3、1.056kg/m3，被告指定二點鑑定結果：氯離子含 量0.053kg/m3、0.120kg/m3。查混凝土中氯離子含量如因「 海砂」原因致凝固混凝土之氯離子含量「偏高」，建築物內 之混凝土所含氯離子偏高之情形應普遍相同，不論何處取樣 ，鑑定結果應「大致一樣」，才算正常。惟如先、後取樣， 鑑定結果之氯離子含量，卻一次比一次高，此非正常現象， 而「似」有人為以致。觀之系爭房屋由原告管領中，臺北市 建築師公會鑑定報告書之採樣照片，鑽孔旁另有其他鑽孔， 而坊間或業界均知，欲提高混凝土中氯離子含量，灌、滲入 高濃度鹽水，即可達成。 ㈤臺北市建築師公會鑑定報告載有：「就系爭建物竣工平面圖 揭示，該外牆除樑柱構架屬RC構造外，其餘牆體均為1：3水 泥砂漿與1B磚材所砌築，該等材質均為吸水性及含水性高之 建築材料」等語；系爭建物1 樓左、右側各有6 支共12支RC 柱（含前騎樓左右各1 支），其餘均為「磚牆」。「磚牆」 無混凝土氯離子含量過高問題，自無瑕疵可言，亦無應減少 價金之必要。有問題者僅前述12支RC柱，惟左側第2 、3 支 RC柱（臺北市建築師公會鑑定編號4 、5 ），鑑定結果氯離 子含量僅0.053kg/m3、0.120kg/m3，亦無混凝土氯離子含量 過高之瑕疵，該2 支RC柱自亦無應減少價金之問題。除左側 第4 支RC柱（臺北市建築師公會鑑定編號1 ）、右側第4 、 5 支RC柱（臺北市建築師公會鑑定編號3 、2 ）已鑑定外， 其餘右側第1 、2 、3 、6 支RC柱及左側第1 、4 、6 支RC 柱均未鑑定，究竟有無混凝土氯離子過高之瑕疵即有不明。 被告否認且不同意逕行推定上開尚未鑑定之RC柱尚有氯離子 過高之瑕疵。如是，原告得請求減少價金者，應非兩造買賣 全部標的物（地下室、一樓、二樓），亦非系爭建物一樓全 部，而僅是右側第4 、5 支RC柱、左側第5 支RC柱上之3 個 採樣點倘認定有氯離子過高之瑕疵應減價多少？又鑑定人作 成「系爭建物興建施工於澆置混凝土當時，其砂質可能摻雜 一部分未洗淨鹽分之海砂，故不同樓層、不同部位澆置之混 凝土，其氯離子含量數值即顯現差異」之研判，乃出於鑑定 人之臆測，有違經驗法則，實值商榷。 ㈥兩造爭執即原告請求減少價金者僅限於「一樓房屋」，系爭 房屋為5 層樓建造之一樓（面積81.12 平方公尺、騎樓面積 18.20 平方公尺），總面積99.32 平方公尺、折30.04 坪， 建造完成日期為70年12月28日，兩造於102 年5 月8 日簽約 買賣，則系爭房屋建造完成迄兩造簽約買賣計32年5 月又10 日。以網路查得「臺灣地區住宅類建築造價參考表」，基隆 市總樓層數4 至5 層建築物，每坪造價60,000元，又參網路 查得「房屋折舊率及耐用年數標準表」，加強磚造房屋耐用 年數為45年，每年折舊率1.5%。32年5 月又10日之折舊率為 48.53%【1.5%×(32+130/365)＝48.53%】，系爭房屋於買賣 時殘值率為51.47%（1-48.53%＝51.47%）。則系爭一樓房屋 於兩造買賣時價值為927,695元（60,000×51.47%×30.14＝ 927,695）。 系爭一樓房屋為加強磚造，左右各有6 支混凝 土澆灌牆柱，其餘均為紅磚堆砌，紅磚部分無氯離子過高之 問題，總共12支牆柱，經鑑定有3 支氯離子過高，則被告應 負減損價額者僅前述一樓房屋價值之3/12，即 231,924元（ 927,695×3/12＝231,923.75），始為合理。 ㈦系爭房屋建造完成日期為70年5 月3 日。日笙公司、鄭兆鴻 技師至系爭房屋鑽孔取樣檢測硬固混凝土氯離子含量試驗時 ，未一併檢測鑽孔內外之水分含量，致無從判斷各鑽孔取樣 處之氯離子含量超標與鑽孔內外水分含量有無關聯性，惟由 臺北市建築師公會之鑑定報告，位在系爭房屋右側（風頭壁 ）之編號2 、3 鑽孔取樣處，含水量均超高，其硬固混凝土 氯離子含量亦相對超標，而編號1 之鑽孔取樣處之硬固混凝 土氯離子含量略為超標，而該處即為前述兩造交屋時檢查有 漏水須修繕處。可見，系爭房屋牆柱之硬固混凝土氯離子含 量是否超標，與其坐落位置是風頭壁或曾否漏水有關。觀之 鄭兆鴻技師之檢測報告，各有1 處鑽孔取樣處之硬固混凝土 氯離子含量超標，其坐落位置均在系爭房屋右側（風頭壁） ，則系爭房屋先後經4 次鑽孔取樣13處檢測（日笙公司2 處 、鄭兆鴻技師2 次各3 處、臺北市建築師公會5 處），其中 5 處鑽孔取樣處之硬固混凝土氯離子超標（超出83年7 月22 日第一次修訂公布之規定），其中4 處位在系爭房屋右側牆 （風頭壁），另1 處位在曾經漏水處，顯見，系爭房屋縱有 存在硬固混凝土氯離子含量超標之瑕疵，其可排除建造時混 凝土中含海砂成分，而有危及房屋結構安全之虞（即無減少 價值之瑕疵），系爭房屋之牆柱所存在硬固混凝土氯離子含 量超標之瑕疵（即有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ），既係因風頭壁滲漏水或三樓住戶浴室地板防水層破損之 滲漏所致，則針對滲漏水原因，對症下藥，將之修繕加固， 而以修繕加固費用視為該瑕疵部分應減損之價金，始屬正辦 。原告未如此主張（請求鑑定修繕費用），卻起訴請求減少 價金600 萬元，自非可取。 ㈧臺北市不動產估價師公會不動產估價報告書第63頁引用之判 決案例事實（臺灣新北地院102 年度訴字第1868號、102 年 度訴字第2331號、臺灣士林地院102 年度訴字第1400號、10 2 年度訴字第668 號、臺灣臺北地院101 年度訴字第1554號 ），上開判決認定之訟爭建物，均存在樓板、樑、柱水泥剝 落及鋼筋鏽蝕等現象，全部鑽孔取樣檢測點之氯離子含量均 超標，沒有任何一鑽孔點例外，換言之，上開建物之氯離子 含量超標，全部混凝土均有之，其最可能之形成原因為建造 時使用混凝土，其細砂為含鹽分重之海砂以致，與本件僅係 風頭壁或曾漏水處「部分牆柱」始有氯離子含量超標不同。 臺北市不動產估價師公會估價師參考上開訟爭判決案例，認 定系爭房屋因前述氯離子含量超標，價值減損比例為16.35% ，然而，系爭房屋氯離子含量不論以0.846kg/m3、0.615kg/ m3計算（平均數為0.7305kg/m3 ），對照上開訟爭判決，以 上五個判決平均氯離子含量之平均數為1.3908kg/m3 ；價值 減損比例平均數為 16.286%。臺北市不動產估價師公會依據 上開判決及數據評估系爭房屋之瑕疵減損比例16.35%，顯然 太高，應以8.554%為合宜（計算式：1.3908kg/m3：16.286% =0.7305kg/m3：X，X=8.554%）， 則系爭房屋合理減損比例 為8.554%，始屬合理。另因系爭房屋一樓計12支牆柱，經鑽 孔取樣鑑定，僅有3 支牆柱之硬固混凝土氯離子含量超標， 其比例為3/12，上情，亦與上開判決訟爭房屋之混凝土全部 均為氯離子超標之情形不同，被告認系爭房屋之氯離子超標 之瑕疵，宜按上開比例再減為2.1385%(8.554％×3/12=2.13 85%)，始為合宜，臺北市不動產估價師公會估價報告書評估 為16.35%，確非可取。 ㈨按「民法第359 條規定：『買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請 求減少其價金。』旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受 人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系 爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計 算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除 瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數 額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物 品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算 其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受 人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與 買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。」「惟按買受人因 物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之 比例計算。」最高法院86年度台上字第1615號、99年度台上 字第1972號民事裁判揭明斯旨。又「九、㈠按買賣因物有瑕 疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金， 民法第359 條前段定有明文。又買受人請求減少之價金數額 ，應依同品質之市場價值與瑕疵物品對買賣價金並其減少後 之實際價格相比較，以為計算之基準，倘買賣當時之價金與 市價相當或高於市價時，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值 ，為買受人所得主張減損價值損失之數額；倘買賣價金較市 價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之 意，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失 數額。㈡……原告以高於正常市價購入系爭不動產，其差額 並非系爭房屋具有上開瑕疵所造成之系爭不動產價值減損， 此部分差額自不得列入計算。」臺灣臺北地方法院101 年度 訴字第3888號民事判決參照。目前實務上就物之瑕疵請求減 少價金，法院應先調查市價（正常價格），以正常價格與瑕 疵物價格之價差為應減少之價金，非交易價格與瑕疵物價格 之價差為減少價金之計算準據。臺北市不動產估價師公會依 鈞院上開委託，評估系爭房屋正常價格為一樓 8,216,000元 。設該公會評估正常價格及瑕疵減損率為正確（假設說法， 被告質疑系爭房屋係「加強磚造」，非鋼筋混凝土造，聲請 函詢臺北市不動產估價師公會該金額及減損率應否調整）， 一樓之瑕疵價值減損率為16.35%、減損價格為 1,343,316元 （0000000×16.35%=0000000）。 揆諸首揭實務見解，似屬 正確。原告稱兩造就系爭標的之實務交易總價為2250萬元， 一樓房地之交易價格應為16,089,991元，依上述公會鑑定之 系爭房地減損率為16.35%計算，系爭標的因氯離子含量過高 減損之價值為 2,630,713元云云，揆諸首揭實務見解，顯然 有誤，委無可取。 ㈩並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造協議不爭執之事項： ㈠基隆市○○路○○○ 號（一樓及地下室）即基隆市○○區○○ 段○○○ ○號，及前述建物坐落基地（基隆市○○區○○段○○ ○ ○號、同段310 之1 地號，權利範圍均為1000分之92）， 原係登記被告杜丞弘名下；又基隆市○○路○○○ ○○ 號（二 樓）即基隆市○○區○○段○○○ ○號，及前述建物坐落基地 （基隆市○○區○○段○○○ ○號、同段310 之1 地號，權利 範圍均為1000分之92），原係登記被告張白女名下。 ㈡兩造於102 年5 月8 日經由太平洋房屋仲介公司之加盟業者 「陽豐億不動產仲介經紀有限公司」仲介，就被告所有門牌 基隆市○○區○○路○○○ 號（一樓、地下室）、343 之1 號 （二樓）房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地之應有部分，簽 訂「不動產買賣契約書」，約定買賣總價金為2250萬元，且 約定於102 年9 月30日交屋。上述房地於102 年8 月30日辦 妥所有權移轉登記予原告。 ㈢兩造簽約後、交屋前，於102 年7 月19日，仲介人員廖璋憲 委請日笙檢測科技有限公司北區實驗室（下稱日笙公司）， 至系爭房屋鑽洞取樣及偵測，施作「硬固混凝土氯離子含量 試驗」及「建築物鋼筋輻射偵查」。日笙公司嗣後於102 年 7 月24日出具「硬固混凝土氯離子含量試驗報告」以及「建 築物鋼筋輻射偵查報告」。 ㈣兩造於102 年9 月間辦理交屋時，因原告主張系爭房屋二樓 有漏水情形，要求被告修繕，兩造同意將買賣價金尾款中提 出10萬元交予上述仲介公司保管，約定「俟漏水處理完畢再 退還，如未處理好，則沒收由買方處理」，並完成交屋程序 。 ㈤上揭各項，業據兩造於言詞辯論期日合意列為不爭執事項（ 本院卷二第170 至171 頁），且有不動產買賣契約書、標的 物現況說明書、建物登記謄本、建物登記資料在卷可稽（本 院卷一第5 至11頁、第50至51頁、第93至94頁、卷二第 160 至167 頁），本院函請陽豐億不動產仲介經紀有限公司提供 系爭買賣相關書面資料後，亦經不動產經紀人曹秋娟具狀陳 報不動產買賣契約書、日笙公司之2 份報告等相關資料到院 （本院卷一第57至78頁），此部分均堪信為真實。 四、兩造爭執要旨： ㈠系爭一樓房屋是否屬氯離子含量過高之房屋而有瑕疵？ ㈡如系爭一樓房屋有上述瑕疵，原告主張應減少買賣價金，得 請求被告返還之不當得利數額為多少？ 五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。 又買賣因物有瑕疵，出賣人依上開規定應負擔保之責者，為 保護買受人之利益，買受人除得退還原物而解除買賣契約外 ，亦得受領其物而請求減少價金，民法第359 條亦有明定。 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若 出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有 欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參 照）。買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求 權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金， 即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範 圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第 10號判例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。是買受人因買賣 標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此已溢付 之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。 五、本院得心證之理由： ㈠兩造係於102 年5 月8 日簽立不動產買賣契約書，成立買賣 契約，被告於標的物現況說明書中「是否曾做過海砂屋檢測 」、「是否曾做過輻射屋檢測」欄均勾選「否」，此有標的 物現況說明書可稽（本院卷一第72頁）。被告雖抗辯原告於 交屋前曾與仲介廖瑋憲會同日笙公司至系爭房屋取樣檢測， 測得結果並無氯離子含量過高之瑕疵，其後才完成交屋，故 原告不得再要求減少價金云云，原告則主張仲介人員僅口頭 告知檢測結果，直至交屋完畢才交付檢測報告，原告始發現 日笙公司僅針對地下室檢測，故又自費委請鄭兆鴻技師檢測 等情。查日笙公司之「硬固混凝土氯離子含量試驗報告」， 採樣位置均在地下室之樑（直樑、橫樑），檢測結果氯離子 含量為0.574kg/m3、0.267kg/m3（本院卷一第74頁）。證人 即仲介人員廖瑋憲到庭具結證稱：兩造間系爭買賣係伊負責 ，伊帶原告去看系爭房屋，並促使買賣雙方達成交易。兩造 已正式簽立不動產買賣契約，簽約完過了約2 、3 個星期， 原告請伊找做海砂屋輻射屋檢測之公司去系爭房屋檢測，伊 就去找檢測機構。採樣當日被告還居住在系爭房屋內，被告 有在場，伊也有到場，原告未到場，採樣位置係由檢測人員 自行決定，主要是在地下室採樣，檢測人員表示一樓無法採 樣，因一樓有木板裝潢，無法直接採集到內部牆壁。報告書 下方有附註關於氯離子之標準，檢測公司表示通常會以房屋 完成日期決定採用哪一年之標準，因系爭房屋係在70年蓋好 ，會以83年之標準來認定，依該標準，氯離子沒有超標，故 伊先以電話聯繫原告，向原告表示檢測結果氯離子沒有超標 ，後來交屋時，才將檢測報告交付給原告等情（本院卷一第 115 至120 頁），與原告所述內容互核相符，足徵原告前揭 主張確屬真實。原告於簽約時、交屋時均未有知悉系爭房屋 氯離子含量過高（詳如後述）仍締約、受領之情形，客觀上 亦無因重大過失而不知該瑕疵之情事，被告自不得僅因交屋 前曾有日笙公司出具報告，即謂自己可免負關於氯離子含量 過高之物之瑕疵擔保責任。而原告於交屋完畢後，旋於 102 年10月、12月間委請鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室 就系爭房屋一樓先後取樣進行檢驗，有前述試驗室出具之「 硬固混凝土氯離子含量試驗報告」2 份在卷足參（本院卷一 第12至13頁），且於103 年1 月13日即具狀向本院提起本件 訴訟（參起訴狀右上角收文章），並以起訴狀繕本送達作為 買賣標的物有瑕疵之通知及減少價金之意思表示（起訴狀繕 本於103 年2 月26日送達被告，參本院卷一第44頁送達證書 ），足認原告未逾通常之檢查期間，已就其所主張「發現買 賣標的物有氯離子含量過高之瑕疵」等事，依民法第356 條 規定通知被告，亦無逾民法第365 條所定行使價金減少請求 權除斥期間（自買受人依民法第356 條規定為通知後6 個月 內）之虞。兩造間之買賣標的物本係包含房屋（含地下室、 一樓、二樓）及坐落基地，原告權衡鑑定費用後，於訴訟進 行中減縮鑑定範圍至僅就系爭房地一樓進行鑑定，故以下說 明以爭訟之房地一樓為主，至於地下室及二樓部分，則不予 詳述。 ㈡系爭房屋應採用87年6 月25日公布之國家標準，即CNS 3090 A2042 有關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量不得逾0.30 kg/m^3之限制： ⑴查系爭房屋係於70年12月28日建築完成，領有（70）基使 字第0516號使用執照，有建物登記謄本可參，足認系爭房 屋係於70年間建造完成。 ⑵83年7 月21日之前，我國在營造施工實務或營建管理機制 上，並無管制建築物氯離子含量之慣例或相關法規之限制 。83年7 月22日第一次頒訂CNS 3090 A2042新拌混凝土中 最大水溶性氯離子含量（依水溶法）之國家標準，斯時就 鋼筋混凝土係要求0.60kg/m^3（每立方公尺0.60公斤）， 87年6 月25日修訂前述國家標準，更改為0.30kg/m^3（每 立方公尺0.30公斤）。又建築技術規則建築構造編第 331 條第4 項制定之「結構混凝土施工規範」第3 條第3 項第 2 款規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，於鋼筋 混凝土為每立方公尺0.30公斤。是依目前適用即87年6 月 25日修訂之國家標準總號3090、標準類號 A2042「預拌混 凝土」規範，鋼筋混凝土構件之新拌混凝土氯離子含量應 小於每立方公尺0.30公斤。經濟部標準檢驗局國家標準中 雖無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準，惟前述 標準應可作為重要參考依據。 ⑶系爭房屋係於70年間建造完成，斯時並無對於混凝土氯離 子含量之限制。惟按氯離子之所以會造成鋼筋結構遭侵蝕 ，乃因鋼筋遇氯離子侵蝕後，會造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹 ，影響結構安全，是建物混凝土之氯離子含量如高於國家 標準，縱於興建之初無立即之危險，但會產生慢性之腐蝕 作用，對於建物之居住安全仍會造成威脅。因此，建物於 建造時，雖未設有氯離子含量之國家標準，但隨時間變化 ，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，是該標的物 事後如經鑑定有氯離子含量過高之情事時，自不得以該屋 於「建造時」未設有氯離子含量之國家標準，即謂於買賣 時並非物之瑕疵。國家對於混凝土之氯離子含量所設上限 ，目的在於避免混凝土及包覆之鋼筋受腐蝕，提升建築物 之安全性，倘氯離子含量超過國家標準值，即有必須補強 、防蝕處理或拆除重建之可能。前述國家標準之用意既在 保障建物安全，兩造就系爭房地係於102 年5 月8 日簽立 買賣契約，斯時國家標準為87年6 月25日修訂之標準即0. 30kg/m^3，且原告就系爭房地買受後可供自住或出租他人 使用（建物登記謄本顯示一樓係「商業用」，故可作店面 ），對於建物安全之要求應與社會上一般大眾無殊異，如 以「通常效用或契約預定效用」之觀點，自應以87年6 月 25日修訂之國家標準，檢視系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子 含量，較為合理。準此，原告主張應以87年6 月25日修訂 之標準即0.30kg/m^3，判斷系爭房屋之混凝土有無氯離子 含量過高之瑕疵，應屬可採。本院發函囑託臺北市建築師 公會鑑定，該公會雖於鑑定報告書表示：興建中之建築物 ，故對鋼筋混凝土（一般）之數值趨嚴，惟如援引為既有 建築物硬固結構混凝土而言，就採用法規適用標準之衡平 原則，似宜以83年7 月22日第一次頒訂公布之國家標準為 據較為合宜（報告書第6 頁）；惟該段陳述係關於標準之 選擇，並非就待鑑定事項表示鑑定結果，本院不予採納（ 惟即使依該公會所採擇較寬鬆之83年7 月22日公布之國家 標準為據，鑑定結果仍顯示有氯離子含量逾國家標準之情 形，詳如下述）。 ㈢系爭房屋一樓確有氯離子含量過高情事而屬物之瑕疵，原告 得請求減少價金： ⑴原告提出其於起訴前自行委請鄭兆鴻結構土木技師事務所 材料試驗室至系爭房屋一樓進行鑽洞取樣作成之「硬固混 凝土氯離子含量試驗報告」2 份（本院卷一第12至13頁） ，其上顯示第一次取樣日期為102 年10月16至19日，取樣 位置依序為：「入口處7.8m左2.4m高0.5m客廳柱位」、「 入口處7.8m左2.4m高1.5m客廳柱位」、「入口處7.8m右3m 客廳柱位」，測得氯離子含量依序為：1.0732、0.4298、 0.1951（單位均為kg/m^3），第二次取樣日期為102 年12 月5 至7 日，取樣位置依序為「左9m」、「左4m」、「臥 室2m」，測得氯離子含量依序為0.3647、0.2416、1.3729 （單位均為kg/m^3）。以87年6 月25日修訂之標準即0.30 kg/m^3檢視，第一次採樣之三處中有其中二處均超逾國家 標準，第二次採樣之三處中亦有其中二處均超逾國家標準 （倘以83年7 月22日公布之國家標準檢視，二次採樣各有 一處超逾該標準）。 ⑵本院曾會同兩造當事人及訴訟代理人至現場勘驗，目視查 知：該棟房屋在地面上有五層，站在門口面對343 號時， 左側為341 號，右側為345 號；兩造買賣之標的為一樓、 二樓及地下室，目前系爭房屋內仍為空屋、無家具，左右 牆面上在與上述試驗報告所示各採樣位置相仿之位置，有 曾鑽洞又補漆之痕跡，且系爭一樓房屋與345 號相鄰牆壁 之柱子處，牆面已凸起變形，原告持榔頭撬開牆面後，可 看見內部鋼筋有生鏽情形等情，有勘驗筆錄、現場照片及 一樓房屋平面配置圖在卷可佐（本院卷一第124 至170 頁 ）。 ⑶兩造於103 年10月15日言詞辯論期日合意由臺北市建築師 公會進行氯離子含量有無超逾國家標準之鑑定（本院卷一 第15頁）。本院斟酌兩造意見後，發函囑託臺北市建築師 公會，請其以「一樓採樣五個點，其中三個點由原告選擇 採樣位置，另二個點由被告選擇採樣位置」之方式，採樣 鑑定，判斷：「系爭房屋氯離子含量若干？有無超過國家 標準？前述經兩造指定鑽洞採樣之各點位置，有無跡象顯 示曾有漏水情形？前述取樣鑑定結果若有氯離子含量超過 標準之情形，可否判斷氯離子含量偏高之原因為何？」經 臺北市建築師公會於104 年5 月21日以 104（十六）鑑字 第1194號函檢送鑑定報告書到院，鑑定意見表示： 1.鑽孔採樣係委請具有財團法人全國認證基金會認證資格 之厚生工程顧問有限公司專業技術人員按兩造指定位置 施作，數量共5 處，分別由原告與被告指定鑽孔位置， 每處鑽2 孔取樣，5 處分布於5 根RC柱上，編號1 號至 3 號為原告所指定，4 號及5 號為被告所指定（報告書 所附鑽孔取樣位置平面示意圖及照片，顯示編號1 係在 客廳內與345 號相鄰牆壁柱面即原告在勘驗期日撬開牆 面處之上方，編號2 係在房間內與341 號相鄰牆壁柱面 ，編號3 係在客廳內與341 號相鄰牆壁柱面，編號4 及 5 係在客廳內與345 號相鄰牆壁靠近入門處）。鑽孔部 位每處採用水份計（儀器：PORTIMETER MMS-01 ），就 鑽孔內及柱面分別量測其水分百分比數值。 2.依系爭房屋現場會勘專業採樣，厚生工程顧問有限公司 材料實驗室之氯離子含量試驗報告結果：編號1 至5 號 之氯離子含量依序為：0.670、2.333、1.056、0.053、 0.120（單位均為kg/m^3）。 如以83年7 月22日第一次 頒訂公布之國家標準，一般硬固混凝土氯離子含量上限 為0.60kg/m^3。如以5 處試樣氯離子含量值總合平均值 為0.846kg/m^3（大於0.60kg/m^3）； 如以5 處試樣其 中氯離子含量值最高（2.333kg/m^3）與最低（0.053kg /m^3）2 處試樣視為異常值而排除之，其餘3 處加總平 均值則為0.615kg/m^3（大於0.60kg/m^3）。 二者試算 值均大於國家標準CNS 3090 A2042標準之0.60kg/m^3上 限規定。 3.就現場會勘鑽孔部位每處採用水份計就鑽孔內及柱面分 別量測其水分百分比數值如下：編號1 之柱面25.3、鑽 孔內17.6；編號1 之柱面25.0、鑽孔內64.2；編號3 之 柱面47.8、鑽孔內32.3；編號4 之柱面10.8、鑽孔內17 .0；編號5 之柱面9.4、鑽孔內20.6（以上單位均為%； 水份計測量數值之判讀標準，0%~17%為乾燥狀態，18%~ 20%為微潮狀態，21%~28%為潮濕狀態，29%~100%為含水 率極高）。編號2 、3 部位依水份計測量數值之判讀標 準屬潮濕及含水率高狀態，編號1 、4 、5 部位屬乾燥 及微潮狀態，而前者適位於室內右側外牆（風頭壁）， 後者為左側內牆，顯該外牆體目前尚處於含水分狀態， 此係由於風頭壁牆體構造材質（RC＋砌磚）外水內沁所 致。 4.系爭房屋就氯離子試驗結果，其含量確有超過CNS 規定 之標準，惟就建築物結構混凝土試驗實務而言，構造物 氯離子含量僅是高低之差異而已；故國家標準（CNS ） 乃定有上限之標準數值，而氯離子具鹼性性質，其源頭 應與鹽份有關，至於系爭房屋氯離子含量偏高，研判其 可能之原因及途徑如下：①鋼筋混凝土為建築物之主要 構造材之一，而混凝土係由水泥、碎石級配及砂拌和水 所構成，其中「砂」材按營造業界施工實務，應以採用 純淨砂材（如河砂）為宜，即不含鹽份之砂（縱如海砂 如經沖水洗淨其鹽份，仍可用為建築砂材），而系爭建 物興建施工於澆置混凝土當時，其砂質可能摻雜一部分 未洗淨鹽份之海砂，故不同樓層、不同部位澆置之混凝 土，其氯離子含量數值即顯現差異。②另系爭建物興建 於70年間，距今屋齡已逾30餘年，且坐落濱海地域，長 年受來自大海含鹽份之風雨吹拂沁浸，其外牆體（風頭 壁）部位對於外環境氯離子之附著浸入，恐亦有一定之 影響。 ⑷前揭鑑定機關臺北市建築師公會係由兩造當庭合意選定， 其內所載鑑定意見係承辦之建築師會同兩造至現場勘查， 輔以具認證資格之公司進行鑽孔取樣，並以儀器（水份計 ）進行測試，且就本院訴訟案卷內之資料（含兩造各自提 出之書狀及照片、歷次言詞辯論筆錄、勘驗筆錄及照片等 ），以及系爭房屋使用執照存根及結構平面圖等資料，佐 以專業知識及實務經驗進行綜合研判，而由臺北市建築師 公會出具正式之報告書，鑑定意見各點已詳述其認定基礎 及理由，應足作為本院就本件訴訟爭點認定時之重要參考 。上述鑑定意見僅以83年7 月22日公布之國家標準檢視該 5 處採樣試驗數值，即已導出氯離子含量超過國家標準之 結論，由於87年6 月25日修訂後之標準更為嚴格，如以較 為適當之標準即87年6 月25日修訂之0.30kg/m^3檢視上述 數值，「系爭一樓房屋氯離子含量超過CNS 規定標準」之 結論並無不同。 ⑸被告曾質疑系爭房屋於102 年9 月間交屋後已在原告管領 範圍中，由鄭兆鴻技師二次取樣試驗及臺北市建築師公會 採樣鑑定之數值，氯離子含量一次比一次高，且鑑定報告 書所附採樣照片，鑽孔旁另有其他鑽孔，似有人為所致（ 滲入高濃度鹽水可提高混凝土中氯離子含量）云云。然而 ，鑽孔取樣位置既有不同，測得之氯離子含量即難免有異 ，比對鑑定報告書所附採樣照片及本院至現場勘驗時所攝 照片可知，鑑定時鑽孔旁之其他孔洞，應係在勘驗時即已 存在，且係以往鄭兆鴻技師取樣試驗時所留孔洞，被告單 憑臆測質疑鑑定結果氯離子含量偏高係人為所致云云，未 提出任何證據以實其說，此等質疑自無可採。被告另質疑 鑑定意見所載「系爭建物興建施工於澆置混凝土當時，其 砂質可能摻雜一部分未洗淨鹽份之海砂，故不同樓層、不 同部位澆置之混凝土，其氯離子含量數值即顯現差異」， 係鑑定人之臆測」，不同意以臆測內容作為鑑定結論云云 ，惟上揭鑑定意見係鑑定機關以專業知識及實務經驗進行 綜合研判而得，並非單純之臆測，此等質疑亦不足採。又 原告質疑鑑定報告書中「構造物氯離子含量僅是高低之差 異而已」語意不明，惟混凝土使用水混合攪拌時，自來水 含有用以消毒之氯離子，難免使混凝土含有低量之氯離子 ，故國家標準定有上限數值（氯離子含量偏低時尚無管制 必要，故係規定上限），應無語意不明情形。原告另質疑 系爭房屋右側牆壁應非「風頭壁」，認鑑定意見稱「其外 牆體（風頭壁）部位對於外環境氯離子之附著浸入，恐亦 有一定之影響」應非指系爭房屋等情，然而，由鑑定報告 書所附照片可知，系爭房屋右側341 號鄰房（面向北寧路 時，右側係341 號）雖係三層樓，惟該鄰房往後延伸，搭 建之鐵皮屋頂係低於二層樓（參報告書附件三3-5P3 ，大 約是一又二分之一層樓），致系爭房屋後側確有「二樓以 上為外露之牆面（俗稱風頭壁）」情形。鑑定報告書提及 ：「1.就現場會勘所見，系爭房屋有潮漬痕現象者，主要 部位在右側外牆（風頭壁）室內牆面。2.系爭建物該外牆 二樓以下與右側鄰房斜屋面銜接部位，施作有柏油紙材導 水溝槽；二樓以上為外露之牆面（俗稱風頭壁）。3.就系 爭建物竣工平面圖揭示，該外牆除樑柱構架屬RC構造外， 其餘牆體均為1：3水泥沙漿與1B磚材所砌築，該等材質均 為吸水性及含水性高之建築材料。4.綜上研判，該外牆室 內牆面因「風頭壁」長期外水（風雨）襲牆，雨水一部分 滲入牆體吸收，一部分流入與鄰房屋面之間隙順牆而下留 滯，雖目前與鄰房屋面銜接部位施作有柏油紙材導水溝槽 ，但對於長雨沁流外牆面及天候熱脹冷縮效應，恐難阻絕 外水之入沁，而肇致系爭房屋右側室內牆面目前仍現潮暈 及飾面油漆剝落難脫關聯。」就系爭房屋右側外牆與右側 鄰房間狀況描述，與鑑定報告書所附照片並無不合，原告 此部分質疑應有誤會。 ⑹被告雖提出取自網路之文章，抗辯系爭房屋應係曾有漏水 情形，導致混凝土驗出氯離子含量偏高，並非使用海砂之 海砂屋，且因漏水早已修復，故系爭房屋並無瑕疵等情。 然而，我國係就混凝土中氯離子含量標準設定不得超逾之 上限數值，氯離子含量過高（不問氯離子來源為何），易 造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹，影響結構安全，從此一角度觀 之，應不限於「使用海砂之海砂屋」氯離子含量過高時， 才有前述鋼筋氧化鏽蝕及膨脹而影響結構安全之危險。依 上述鑑定意見可知，系爭房屋一樓氯離子含量偏高，形成 原因包含混凝土可能使用海砂以及長年來外牆體（風頭壁 ）部位受外環境氯離子附著浸入，導致氯離子含量逾國家 標準。而物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡是依通常 交易觀念或當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備，即為物之瑕疵；房屋混凝土中氯離子含量 逾國家標準時，客觀上當然足以減低房屋之效用及價值， 而屬瑕疵。準此，系爭一樓房屋既經鑽孔取樣鑑定得知有 混凝土氯離子含量逾國家標準之情事，參酌原告當場撬開 牆壁，露出之內部鋼筋確有生鏽情形等情，應足認定系爭 房屋一樓確有因混凝土氯離子含量逾國家標準、抗壓強度 不足，安全堪慮之情事，致欠缺建物通常應具備足堪安全 使用之效用，且減少之程度顯非屬無關重要之事。是以， 原告主張被告交付之買賣標的物（一樓房地），有減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵，應依民法第354 條規定 負瑕疵擔保之責，應屬有據。 ㈣系爭一樓房屋有上述瑕疵，原告主張減少買賣價金，得請求 被告返還之不當得利數額： ⑴按民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。 是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場 價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比 較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固 應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減 損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣 人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣 除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平 。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應 先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當 之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照） 。買受人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少 之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與 無瑕疵時之應有價格之比例算定（最高法院88年度台上字 第642 號判決意旨參照）。至於減少價金之計算方式，應 就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按 二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之 數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法 院101 年度台上字第1916號判決意旨參照）。 ⑵本院徵詢兩造意見，考量價格鑑定事宜須著重不動產估價 師之專業等情，發函囑託臺北市不動產估價師公會，請其 鑑定：「1.系爭房屋（地下室、一樓、二樓）倘無氯離子 含量超過國家標準之情形時，於102 年5 月8 日（此日為 原告與被告間買賣成交簽約之日）時之正常市價為若干？ 請就上開地下室、一樓、二樓分別鑑定價格。2.系爭房屋 一樓業經臺北市建築師公會函送鑑定報告書表示有氯離子 含量逾國家標準情形（如鑑定報告書所示）。該『一樓』 之價值是否會因前述氯離子含量逾國家標準之瑕疵而減損 ？如是，減損數額若干？減損率為何？」經臺北市不動產 估價師公會於105 年3 月29日（105 ）以台北估價師字第 044 號函檢送鑑定報告書到院，本院認下述鑑定結果應足 作為本件訴訟爭點之判斷依據： 1.以「比較法」及「收益法之直接資本化法」為估價方法 ，在無氯離子含量逾國家標準下之正常價格，一樓總價 為 8,216,000元，地下室總價為 206,960元，二樓總價 為 3,066,170元，三者合計總價11,489,130元。 2.以「比較法」作為不動產價值減損率之評估方法，系爭 一樓之價值，因氯離子含量逾國家標準之瑕疵而減損之 減損率為16.35%，減損數額為 1,343,316元，考量瑕疵 減損下之價格為 6,872,684元。 其中鑑定意見第2.點，係臺北市不動產估價師公會蒐集五 個瑕疵不動產之市場交易案例，分別與未有瑕疵之交易案 例進行比較、調整、分析後，推估該五個瑕疵不動產成交 案例在未受瑕疵情況影響條件下之合理市場價值，藉由瑕 疵不動產之實際市場成交價格，與未受瑕疵影響之正常價 格作比較，推估買賣雙方在確知不動產有瑕疵之狀況下， 因瑕疵情況所造成交易性價值貶損比例。又因系爭房地條 件與其中案例四、五較為接近，故將各案例求得之價值減 損比例依各案例權重比例加權計算後，得出系爭一樓房地 因氯離子含量逾國家標準之瑕疵而減損之減損率為16.35% 。被告辯稱應以鑑定報告提及之五個判決案例（新北地方 法院102 年度訴字第1866號、同院102 年度訴字第2331號 、士林地方法院102 年度訴字第1400號、同院102 年度訴 字第668 號、臺北地方法院101 年度訴字第1554號，參報 告書第63頁），按各判決案例之「氯離子含量平均數」及 「價值減損比例平均數」，計算全部五個判決案例之氯離 子含量平均數及價值減損比例平均數，再以系爭一樓房屋 之氯離子含量平均數，計算其價值減損比例（被告稱應為 8.554%）云云，惟鑑定報告引用該五個判決案例，僅在表 達「鋼筋混凝土氯離子含量檢測數據屬中、低度腐蝕情形 時，法院判決減少價金之比例約在契約買賣價金10%至20% 之間，而系爭標的鑑估結果，推估之價值減損比率約為正 常價格之16.35%，與法院判決案例相較，該結果亦在法院 判賠比例範圍內」等情事，並無援引該五個判決案例之數 據作為本件鑑估基礎之意，被告所辯欠缺合理之立論基礎 ，委無可採。 ⑶被告曾質疑系爭房屋之構造實應係「加強磚造」，並非「 鋼筋混凝土造」，加強磚造建物之牆柱及樓板（鋼筋混凝 土）才有氯離子過高問題，磚牆部分無該瑕疵，且以系爭 一樓計12根牆柱，經取樣鑑定，僅3 根牆柱有氯離子過高 之瑕疵，瑕疵比例為3/12，聲請函詢臺北市不動產估價師 公會，如建物構造為加強磚造者，上述正常價格應否調整 及調整後之正常價格為多少，及如考慮有瑕疵混凝土牆柱 比例僅3/12，上述減損率16.35%應否調整及調整後之比例 為多少；原告則主張上述鑑定報告書所載「總價」應包含 系爭建物之基地價值在內，聲請函詢以釐清此點。本院函 詢後，臺北市不動產估價師公會以105 年8 月11日（105） 台北估價師字第106 號函復稱：「本次勘估標的屬區分所 有建物，區分所有建物之價值係包含其應有持分土地及建 物價值，故於估價報告書中所評估之總價，為包含土地及 建物價值。本次評估係依據委託者提供102 年4 月25日申 請之建物謄本所登載之資料為準，建物謄本上登載之建物 結構為『鋼筋混凝土造』，故本次價格係依據建物謄本登 載資料為評估基準。建物結構是否為加強磚造，尚須專業 機構確認，且若系爭房屋建物結構為加強磚造者，其價格 變動仍需另案評估。另氯離子過高之取樣鑑定，僅為告知 住戶及大眾認知其氯離子過高之事實，而建物空間與牆柱 結構係屬一體，並非以氯離子過高之牆柱比例多寡據以計 算價值減損之金額，是交易價值減損之高低，自應以實際 造成物理上及交易者心理上之損害為衡量依據，尤其是產 成瑕疵後影響不動產之價值甚鉅，且關係居住者之客觀安 全、主觀舒適，對消費者所產生之心理影響，例如：令人 產生恐懼感、使用上不便利性，不具市場競爭、維修費用 可能增加、加速折舊等不利考量，尚非單純以氯離子過高 之牆柱比例多寡所得評估，不必然成為交易價值減損之唯 一依據。」（本院卷二第157 頁）。由前述函復內容，足 以確認鑑定報告書所載之各筆總價係包含建物及坐落基地 之價值，並非僅對建物估價而已。依卷附建物登記謄本及 被告提出之使用執照竣工平面圖（本院卷一第63至65頁、 卷二第148 頁），建物登記謄本記載主要建材係「鋼筋混 凝土造」，竣工平面圖記載「RC構架造……」，客觀上足 資認定系爭房屋應係鋼筋混凝土造之房屋，被告於105 年 8 月24日言詞辯論期日亦表示對於系爭房屋係鋼筋混凝土 造一事不再爭執（本院卷二第170 頁）。至於被告抗辯應 以牆柱經取樣鑑定發現有氯離子含量過高之比例3/12作為 估價基礎云云，惟氯離子含量過高易導致牆柱之鋼筋氧化 鏽蝕及膨脹，所影響者乃房屋整體之結構安全，建物空間 與牆柱結構又屬一體，對於交易者之心理影響更難以區分 ，自不能以氯離子含量過高之牆柱比例多寡據以計算減損 比例，被告所辯實屬無理。 ⑷被告雖抗辯買賣標的房屋有氯離子含量過高之狀況，影響 之交易價格應僅限於房屋交易價格，不影響土地交易價格 等情。然而，一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的之 房屋有氯離子含量過高之狀況，對房、地之交易價格均會 受影響： 1.按「建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式 之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易， 其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其 上建物價值完全割裂而獨立認定。原審謂系爭土地無瑕 疵，固非無見，但土地上之系爭房屋具有瑕疵，既經認 定，則該土地之價值是否未受影響？殊非無疑」（最高 法院93年度台上字第381 號判決、95年度台上字第 625 號判決意旨參照）。房屋與土地在法律上雖係各別之不 動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得 隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值 外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無 從為其他利用，故不動產買賣實情上以房地為整體作為 單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，應屬常態。 從而，房屋發現有瑕疵，但尚非無從修護而必須拆除之 情形，則其房屋及基地之價值於市場上受整體之減損， 於交易上尚屬合理。 2.一般房地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物 價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額， 應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」 分擔，並不直接影響基地成本價格，因此，於買賣房屋 因存在氯離子含量過高之瑕疵，所造成之價格減損，應 由建物價格及應分配至土地價格之超額利潤分擔，換言 之，房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除令建物交易 價格減損外，對應分配至土地之超額利潤亦有減損，故 於一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離 子含量過高之狀況，對房、地之交易價格均會有影響。 3.查系爭建物係集合住宅式之建物，建物坐落之土地亦係 分別共有，土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨 立認定；兩造於買賣系爭房地（含地下室、一樓及二樓 ）時亦未就各筆建物及土地分別約定價格（僅記載買賣 總價款為2250萬元），且原告購買系爭房地時顯然應無 就房屋部分隨時拆除改建之打算。是以，縱然系爭一樓 房屋坐落之土地並無含氯離子過高之瑕疵，但因系爭有 瑕疵房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他 利用。則系爭一樓房屋既具有瑕疵，該土地之價值亦應 同受影響。故被告抗辯氯離子含量過高瑕疵屬建物本身 之瑕疵，僅建物價值受貶損云云，無可採憑。 ⑸依鑑定結果可知，於102 年5 月8 日兩造簽立買賣契約時 無氯離子含量逾國家標準瑕疵下之正常價格，一樓房地之 價金係 8,216,000元，系爭房地全部（含地下室、一樓及 二樓）之價金係11,489,130元。兩造間就系爭房地全部（ 含地下室、一樓、二樓）簽立買賣契約議定之買賣總價金 為2250萬元，以前述鑑估之數額計算一樓房地價格占全部 交易標的之比例（0000000÷00000000＝0.00000000 ）， 堪認一樓房地在兩造所約定買賣總價金中之交易價格應為 16,089,991元（00000000×0.00000000＝00000000.2）。 依鑑定結果所示因氯離子含量逾國家標準之瑕疵而減損之 減損率16.35%計算（此一減損率，即為就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再就二者之差額占無瑕疵物 應有價值之「比例」），系爭一樓房地因氯離子含量超逾 國家標準所減損之價值應為 2,630,713元（00000000×0. 1635＝0000000.53，小數點以下捨去）。原告主張以前揭 數額認定為減損之價金數額（本院卷二第133 頁背面）， 應屬可採。被告雖援引其他第一審法院之民事判決見解（ 臺北地方法院101 年度訴字第3888號民事判決），辯稱即 使認定鑑估之正常價格 8,216,000元及減損率16.35%係屬 正確，一樓之減損價格應計算為1,343,316元（0000000× 0.1635＝0000000）。 然而，臺北市不動產估價師公會評 估系爭房地（地下室、一樓、二樓）在倘無瑕疵情形下， 於102 年5 月8 日之合理正常市價共計為11,489,130元， 兩造於102 年5 月8 日係以總價金2250萬元簽立買賣契約 ，高於前述正常價格，斯時係立於「系爭房地無瑕疵」之 認知基礎而磋商、議定出2250萬元之金額，由於兩造簽約 時並未表明各層房地分別之價格，故以鑑價報告所評估之 各層房地正常價格占總正常價格之比例，據以認定兩造就 2250萬元分配於各層房地之價金（故簽約時一樓房地價格 為16,089,991元），應屬合理。又前述簽約時決定之一樓 房地價金（16,089,991元），既未考量瑕疵存在，客觀上 亦難認倘原告知悉有瑕疵時仍願意以高於正常價格8,216, 000 元甚多之該高價購買（亦難認倘被告知悉有瑕疵時仍 有能力以高於正常價格甚多之該高價售出），故應認二者 價差4,600,861元（00000000－00000000＝0000000）亦應 一併減損，較為合理。因此，以一樓房地於兩造簽約時之 價格16,089,991元（以鑑價報告認定之正常價格推估而來 ），並以鑑價報告所提供因氯離子含量逾國家標準之瑕疵 而受減損之減損率16.35%計算，減損數額為 2,630,713元 ，原告此等主張係屬合理，被告辯稱應逕以 8,216,000元 計算減損率16.35%所得之 1,343,316元認定為減損之價格 云云，顯係忽略兩造議定價格與正常價格間之價差亦會因 瑕疵存在而有減損情形，自不足取。 ⑹原告表明以起訴狀繕本之送達作為向被告減少價金之意思 表示，而起訴狀繕本已於103 年2 月26日送達被告（本院 卷一第44頁送達證書），應認被告依系爭不動產買賣契約 所得請求之價金於應減少之範圍內縮減，而無該價金請求 權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。 惟原告已將買賣價金全數付清，但因交屋時有漏水情形， 雙方保留尾款中10萬元交予仲介公司保管中（參本院卷一 第120 頁證人廖瑋憲所述，第9 頁不動產買賣契約書之其 他約定事項欄），此為被告所不爭執。兩造於言詞辯論時 均表明認同前述10萬元係針對房屋漏水修復事宜而保留尚 未交付被告之價金，不在本件訴訟中考量是否以該10萬元 抵銷或扣還（本院卷二第172 頁）。依上述事證，原告以 系爭一樓房屋經鑑定有氯離子含量過高之瑕疵為由，得向 被告主張減少價金之數額為 2,630,713元，於原告對被告 行使價金減少請求權後，被告本得請求及受領之買賣價金 亦因此減少 2,630,713元，被告受領原告交付之買賣價金 2240萬元（此金額係扣除尚由仲介公司保管之10萬元）， 本均具有法律上原因（依買賣契約而具有法律上原因）， 原告對被告減少價金後，在 2,630,713元範圍內，其法律 上原因已不存在，而屬不當得利。故原告依民法第179 條 規定，請求被告返還 600萬元價金，於 2,630,713元範圍 內，係屬有據；惟逾此範圍之數額，原告並未提出進一步 證據以實其說，自屬無從准許。 ㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項 、第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第 233 條第1 項及第203 條所明定。查原告請求被告給付，並 未定有確定期限，本件起訴狀繕本係於103 年2 月26日送達 被告，則於被告應給付金額（ 2,630,713元）範圍內，原告 請求自103 年2 月27日起至清償日止，按法定週年利率百分 之5 計算遲延利息，於法並無不合。 六、綜上所述，原告主張系爭一樓房屋有混凝土之氯離子含量逾 國家標準之情形，買賣標的物有瑕疵，依民法第359 條規定 ，對被告主張減少價金，並依民法第179 條規定，請求被告 返還已受領而不當得利之價金，於請求被告給付 2,630,713 元，及自103 年2 月27日起至清償日止按週年利率百分之 5 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求即屬無據，應予駁回。 七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴 訟法第87條第1 項定有明文，參酌同法第91條第1 項規定法 院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於 該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定訴訟費用額之立法 意旨，本院應於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費 用額。本件訴訟標的金額為 6,000,000元，原告繳納第一審 裁判費60,400元（原告曾擴張聲明為請求 6,300,000元，並 補繳裁判費 2,970元，嗣後又減縮聲明，依司法院〈72〉廳 民三字第30號法律問題研究意見，裁判費差額 2,970元應由 原告吸收），加計臺北市建築師公會鑑定費用 150,000元、 臺北市不動產估價師公會鑑定費用 180,000元（二筆費用計 330,000 元），故本件訴訟費用共計為 390,400元，原告之 訴為一部有理由、一部無理由，自應依民事訴訟法第79條規 定，依兩造勝敗比例，由兩造分別負擔（0000000÷0000000 ≒0.4835，故被告敗訴部分占4385/10000，原告敗訴部分占 5615/10000），爰核定其中 171,190元由被告負擔（000000 ×4385/10000＝171190），其餘由原告負擔。 八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於 原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗， 應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核 於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。 十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第87條第1 項、第79條、第390 條第2 項、第 392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 23 日 民事庭法 官 張婷妮 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 29 日 書記官 耿珮瑄