臺灣基隆地方法院民事判決
104年度基簡字第142號
原 告 友慶
不動產仲介經紀有限公司中山
分公司
法定
代理人 陳柏佑
訴訟代理人 蔡文玲
律師
被 告 詹閔絜
訴訟代理人 吳鴻暉
上列
當事人間請求給付
報酬事件，經臺灣新北地方法院三重簡易
庭以103年度重簡字第1562號
裁定移送本院，本院於民國104年 3
月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國103年8月24日與原告簽訂不動產一般委託銷售契
約書（下稱
系爭委託銷售契約），委託原告銷售其所有坐落
基隆市○○區○○○段 ○○○○號土地及其上門牌號碼基隆市
○○區○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭不動產），委售價
格新臺幣（下同）980萬元，委託銷售
期間自103年6月5日起
至同年8月31日止，
嗣於同年月25日同意以780萬元出售，復
因乏人問津，遂於同年月29日將委託價格調整為 750萬元，
原告即於103年8月30日通知被告訴外人林沛辰同意以 750萬
元購買系爭不動產，約定於 103年9月1日簽約，不料被告卻
拒不出面簽訂
買賣契約，為此依系爭委託銷售契約第10條第
1項第3款約定，請求被告給付
按委託銷售價格4%計算之服務
報酬30萬元及按委託銷售價格2%計算之
違約金15萬元，
並聲
明：被告應給付原告45萬元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至
清償日止，按週年5%計算之利息。
㈡對被告
抗辯之陳述：被告同意以 750萬元出售系爭不動產，
此有LINE通訊內容與證人即原告員工可以證明。
二、被告則以：
兩造固有簽訂系爭委託銷售契約，然被告未簽收
任何轉訂金、斡
旋單、賣屋條件之確認書，原告亦未出示斡
旋書，且不動產買賣涉及許多條件，諸如佣金如何給付、
瑕
疵擔保等內容，被告與原告員工在LINE上約定見面時間，僅
是同意見面討論相關細節後再決定是否出售系爭不動，從未
同意系爭不動產以 750萬元出售時，還須給付原告佣金及負
擔
瑕疵擔保責任等語，並聲明：
原告之訴駁回。
三、查被告委託原告銷售其所有系爭不動產，兩造遂於103年8月
24日簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售期間自103年6月
5日起至103年8月31日止，委託銷售價格則為980萬元，且系
爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定：「委託人（即被告
）如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委
託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以
委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：⒊買方書面
承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕
簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書
之義務者。」，兩造另於103年8月24日簽訂委託銷售契約內
容變更
合意書，將委託銷售價格變更為 850萬元；於
上開委
賣期間，訴外人林沛辰於103年8月22日簽署不動產買賣斡旋
契約書，出價750萬元購買系爭不動產，經原告通知被告於1
03年8月31日晚間7時簽訂買賣契約，被告未到場等事實，
業
據原告提出系爭委託銷售契約、委託銷售契約內容變更合意
書、不動產買賣斡旋契約書、行動電話LINE通訊畫面等件影
本為證，且為被告所不爭執，
堪信為真實。
四、原告主張訴外人林沛辰之書面承購價格 750萬元，已達被告
最低委託出售價格，被告拒絕簽訂買賣契約，應依系爭委託
銷售契約第10條第1項第3款約定給付原告依委託銷售價格4%
計算之服務報酬30萬元及依委託銷售價格2%計算之違約金15
萬元
云云，則為被告所否認，並以上開內容抗辯，因此
本件
應審究的是：訴外人林沛辰之書面承購價格 750萬元，是否
已達被告最低委託出售價格？
經查：
㈠系爭委託銷售契約書所約定之委託銷售價格為 980萬元，兩
造另於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書將委
託銷售總價額變更為 850萬元，而訴外人林沛辰同意承購系
爭不動產之總價額為 750萬元，足見訴外人林沛辰之承購價
格尚未達修正後委託銷售之價格，
核與系爭委託銷售契約第
10條第1項第3款約定不符，原告自無權請求被告支付服務報
酬及違約金。
㈡原告固主張兩造約定委託銷售總價額為 750萬元，並提出原
告員工與被告間行動電話LINE通訊內容為證，然依原告員工
與被告間行動電話通訊軟體LINE之下列對話內容，於原告員
工表示有買方出價 750萬元時，被告係請原告員工試試能否
以 780萬元出售，不足以證明被告同意將系爭不動產之委託
銷售價格調整為750萬元：
⒈行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月22日：「（原告員工
）…妳的房子昨天帶看，跟買方談了好久才說服買方所接受
屋況不好及路沖風水等問題，是組不錯有誠意的買方願意出
斡旋談價格，但也因上述問題，價格不是很高，是否大姐妳
願意談看看。小嚴」、「（被告）多少？大概多少？」、「
（原告員工）700，原本說650」、「（被告）實拿？」、「
（原告員工）那我還要努力」、「（被告）你試試實拿 700
以上在說」。
⒉行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月22日：「（被告）我
覺得這陣子房市冷，所以都會賣很低，所以如果買方出價差
太多我也不想賣了，等過陣子看看」、「（原告員工）大姐
我知道，所以我會以大姐言的 700實拿的基準把關，待跟買
方碰面收了斡旋，明天再找妳」、「（被告）我想了一下實
拿700也差太多，還是再等看看，當初我就買將近800耶，差
100 很離普」、「（原告員工）暸解，大姐煩擾，針對這組
買方先努力看看。至少我跟妳合作過定會幫妳談高價」。
⒊行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月25日：「（原告員工
）大姐煩擾，公司這邊已跟買方聯絡過，買方口頭同意加到
750 萬，若再加價上去機會不大，煩請妳在考慮一下賣
與否
（750萬÷90坪＝9.5萬），查詢過139之102（700萬）及101
（6百多）及警衛室旁 1間也（6百多）都差不多這個價位，
他家仲介帶看應該是無任何客人有意願，盼大姐見諒我直雲
路沖的部分客人都不願意買，別家仲介公司帶看應該也是此
問題甚至無人問津，且房子空置越久屋況越糟糕，倘錯失此
組買方恐再難覓更好的價格，或許大姐覺得此價不是很優（
但也是行情），大姐再請審慎思量最差就這價格 750萬。我
會要業務盡量再去談看是否能再拉價」、「（被告） 780試
試好嗎？」、「（原告員工）會努力」。
⒋行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月30日：「（原告員工
）…明天下午 3點簽約請帶（土地、建物權狀
正本、身分證
正本、印鑑章、印鑑證明）」、「（被告）早上我去辦塗銷
、遷戶口、印鑑證明，這樣同 1天可完成」、「（原告員工
）大姐剛買方已經去看過房子，簽約有跟買方改明天晚上，
可以的話幾點妳決定配合妳」、「（被告）明天是假日服務
業時間上真的很不好喬，我還沒請假，改星期一晚上真的不
行嗎？」。
⒌行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月31日：「（原告員工
）大姐跟買方約明天晚上20：00簽約，…」、「（被告）可
以早一點點嗎，我還要回台北」、「（原告員工）那19：00
可以嗎？」「（被告）好的」。
⒍行動電話通訊軟體顯示日期為 103年9月1日：「（被告）有
仲介說 750他早有買方，只是太低沒跟我說，現在他們說要
我過去，不收仲介費，只收買方的」、「（被告）不好意思
，我不簽約了，價位差很多」。
㈢又系爭委託銷售契約第2條第2項約定：「本委託售價得經委
託人（即被告）及受託人（即原告）雙方以書面同意調整之
。」，因此兩造調整委託銷售價格時，須以書面為之。兩造
於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託
銷售價格變更為 850萬元後，既未另以書面將委託銷售價格
變更為750萬元，原告主張被告同意以750萬元出售系爭不動
產，自不足採。
五、
綜上所述，原告主張訴外人林沛辰之承購價格已達被告之最
低委託出售價格，依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約
定，請求被告給付45萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止之法定
遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、原告雖
聲請訊問證人即與被告以行動電話LINE對話之公司員
工，以證明被告有同意以 750萬元出售
等情，然上開行動電
話LINE通訊內容已無法證明被告同意以 750萬元出售，且兩
造未以書面同意調整委託銷售價格為 750萬元，應無訊問證
人即原告員工之必要。
七、本件訴訟費用即第一審
裁判費4,850元，由原告負擔。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出
上訴
書狀，上訴於本院
合議庭，並按
他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 修丕龍