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臺灣基隆地方法院民事裁定　　　　　　　 104年度聲字第16號 聲　請　人　朱慶國 聲　請　人　方安琪 上二人共同 代　理　人　張傳東 相　對　人　林耀亭 兼　代理人　蔡傳旺 相　對　人　蔡麗枝 上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下： 主 文 聲請駁回。 聲請程序費用由聲請人負擔。 理 由 一、聲請意旨略以： ㈠聲請人與相對人共有坐落基隆市○○區○○段○○段0 地號 土地及其上建物基隆市○○區○○路○○號5 樓及夾層（登記 為夾層，實際建物面積與5 樓相同，以下稱為6 樓）之所有 權。相對人三人未徵得聲請人二人之同意，逕行將兩造共有 之上述5 樓及6 樓房屋（下稱系爭房屋），以每月新臺幣（ 下同）60,000元遠低於市場租金行情之金額，出租予第三人 林子恩，簽訂之租賃契約條款異常寬鬆，簽署過程又嫌草率 ，侵害聲請人權益至鉅，故相對人就系爭共有物之管理行為 顯失公平，且有故意或重大過失，爰依民法第820 條第2 項 規定，聲請鈞院以裁定變更系爭租賃契約。 ㈡依據中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋仲介公司） 提供之資訊，系爭房屋之租金每月應可達85,000元，相對人 明知市場租金行情，卻未善盡管理人之注意義務，又未徵得 聲請人之同意，逕行以遠低於市場租金行情之每月60,000元 出租（卻誇言有效管理），侵害聲請人應得權益。坊間市場 上倘訂定長期租賃契約，出租人均要求承租人須按年或半年 支付房租，系爭租賃契約長達15年，相對人卻同意租金按月 繳納，出租條件過於寬鬆，且長達15年期限之租賃契約，實 務上承租人提供之押租金應高達三個月以上租金，系爭租賃 契約卻僅有二個月，不合常理，且系爭租賃契約未載明相關 必要事項，例如出租人及承租人得終止租約之條件、押租金 扣抵積欠租金、爭議處理等條款。相對人故意將第8 條「乙 方（承租人）未經甲方（出租人）同意，不得私自將租賃店 屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由 他人使用店屋」刪除，為承租人大開方便之門，則承租人可 隨時將租屋轉租牟利（以低價60,000元承租，再依市場行情 85,000元轉租他人，轉手之間即可獲取25,000元暴利），或 將租賃權頂讓或以其他變相方法由他人使用，此必衍生管理 上之諸多紛爭，後患無窮。又系爭租賃契約18條變動部分， 未見租賃契約雙方簽章認可，而所得稅法規定，出租財產之 租金應屬租賃所得，共有人應各按應有部分申報租賃所得， 即使約定出租所增加之稅捐由承租人負擔，該約定亦屬私法 行為，不能變更稅法規定納稅義務人之納稅義務，該條界定 承租人應繳納綜合所得稅義務之細節語焉不詳，恐有補稅或 科處罰鍰之虞。此外，系爭租賃契約第19條未載明乙方應賠 償甲方幾個月之租金，第21條加註之內容未見租賃契約雙方 簽章認可，相對人未在立契約書人欄填寫詳細住址及電話， 相對人蔡傳旺應蓋私章部分全以指印代替，不符常理，乙方 連帶保證人（丙方）未簽章，身分證字號、住址、電話均未 填寫。且系爭房屋之外牆面，屬共用部分，不得獨立作專有 部分使用，倘共有人欲使用該外牆面，應由全體區分所有權 人（共有人）同意始可，系爭租賃契約第1 條約定「使用範 圍包括5 、6 樓室外招牌所有使用權」，違反公寓大廈管理 條例之強制規定，屬無效之約款。 ㈢綜上所陳，相對人未徵得聲請人同意，逕行將系爭5 、6 樓 之共有房屋，以每月60,000元遠低於市場之行情出租，租賃 契約故意遺漏部分應載明之必要事項、限制條款異常寬鬆， 簽署過程又嫌草率，侵害聲請人權益至鉅。何況，相對人在 書狀中表示曾委託仲介公司希望以每月90,000元出租，可見 聲請人主張每月租金須達85,000元應屬合理。 ㈣爰聲明： 1.請求將租賃契約月租金由60,000元變更為85,000元。 2.程序費用由相對人負擔。 二、相對人則抗辯： ㈠關於系爭房屋，聲請人之應有部分共計為五分之一，相對人 之應有部分共計為五分之四。相對人並非未徵得聲請人同意 而逕行將系爭房屋出租，系爭房屋出租事宜一直不順遂，拖 延已達十年之久，每次相對人通知聲請人會面協商，聲請人 均藉故不出席，且聲請人私占系爭房屋外牆懸掛招牌，致使 租賃事宜一再破局（兩造就招牌占用系爭房屋外牆一事，業 經鈞院103 年度基簡字第886 號民事事件判決聲請人敗訴） 。相對人與林子恩訂定之租賃契約，亦因聲請人之招牌霸占 外牆，致使租客無法如期經營，前述租賃契約業經雙方協商 予以作廢，聲請人已將系爭房屋另行出租予林威德，房租則 調整為每月66,000元。 ㈡相對人亦為系爭房屋共有人，何嘗不想以更高之成交金額使 共有人共蒙其利，相對人曾於102 年7 月間委請臺灣房屋仲 介公司希望以每月90,000元出租，但均未能如願以前揭金額 出租，何況，產權證明記載5 樓（46坪）與5 樓夾層（15坪 ）共計61坪，並無實質之6 樓部分，而同一大樓之4 樓租金 也僅70,000元，相對人以每月66,000元出租，應屬行情範圍 ，並未低於市場行情，系爭房屋十年來未有房租收入造成之 損失浪費，又豈能與現在出租後每月有租金收入之情況相比 ？相對人同意租客可轉租、頂讓等事，係因歷經十年來無法 出租之情形，欲尋求穩定之租金收入，倘若租客經營不善， 租客又可自行推薦交接續租之企業，方能無慮穩收15年租金 。聲請人未徵得相對人同意，擅自佔據系爭房屋外牆設招牌 數年之久，租客承租第幾樓理當使用第幾樓之外牆作招牌， 聲請人在1 樓店鋪之招牌竟可掛上5 、6 樓，試問5 、6 樓 之招牌可否掛至1 樓？聲請人不願參與協議，相對人因無奈 才尋求法律以民法第820 條第1 項規定出租系爭房屋，並於 103 年9 月3 日以存證信函通知聲請人，聲請人不該在邀集 協議時故意不出席，待事成之後為利己之需以拖延戰術迫害 共有人之權益。 ㈢並聲明： 1.聲請駁回。 2.程序費用由聲請人負擔。 三、經查： ㈠按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規 定。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平 者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，非訟事件法 第1 條、民法第820 條第1 項、第2 項分別定有明文。又依 非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以 該法所列舉者為限，且民法第820 條第2 項既規定由共有人 聲請法院裁定變更之，顯見係立法者有意定性其為非訟事件 ，而由國家干預私權內容之變更，其性質應屬非訟事件無疑 （最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議、臺灣高等法 院暨所屬法院101 年法律座談會民事類提案第18號參照）。 是法院依民法第820 條第2 項所為裁定，雖未經非訟事件法 列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使 共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有 物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有 物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平 衡，其中就民法第820 條第1 項之新增相關規定，亦是參酌 土地法第34條之1 第1 項「共有土地或建築改良物，其處分 、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人 過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分 合計逾三分之二者，其人數不予計算」之規定，可知共有土 地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物 之管理，依民法第820 條第1 項舊條文規定，卻需由共有人 共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處 分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土 地法第34條之1 第1 項規定，無庸全體共有人同意；後者為 低度行為，依民法第820 條第1 項舊條文規定，反需共有人 全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條 文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為 之管理決定，修正後之民法第820 條第2 項規定，多數決所 定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定 變更之。從而，依民法第820 條增訂上述第2 項規定之立法 意旨，共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不 同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對 意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決 定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變 更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。 又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之 二所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序， 斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物 之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。 ㈡查門牌基隆市○○區○○路○○號5 樓及夾層（即系爭房屋） 之建物係由兩造分別共有，聲請人二人應有部分各為 10000 分之989（合計為10000分之1978），相對人林耀亭、蔡傳旺 、蔡麗枝之應有部分依序為10000分之4022、10000分之2000 、10000分之2000（合計為10000分之8022），且相對人三人 曾於103 年9 月1 日與林子恩簽立房屋租賃契約書，約定由 相對人將系爭房屋（含外牆室外招牌使用權）出租予林子恩 ，租賃期限15年，每月租金為60,000元等情，此經聲請人提 出系爭建物登記謄本、房屋租賃契約書影本為證，此部分堪 信為真實。相對人之人數占共有人（五人）全體之五分之三 ，應有部分占共有物之10000分之8022（超過三分之二） ， 故相對人依民法第820 條第1 項規定，以「共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意」而出租系爭房屋，應屬合於 前述法律規定之共有物管理行為。相對人陳稱：與林子恩之 租賃關係已解除，另將系爭房屋（含外牆室外招牌使用權） 出租予林威德，約定之租賃期限為15年，租金每月66,000元 等情，並提出104 年1 月9 日簽立之房屋租賃契約書影本為 證。是依目前狀態，相對人係依民法第820 條第1 項規定， 將系爭房屋出租予林威德。 ㈢聲請人雖提出「中信房屋」（昱信不動產仲介經紀有限公司 ）提供之文件，其上記載：「台端日前來店諮詢坐落基隆市 ○○區○○路○○號5 樓及6 樓（頂樓）現行市000000 00000000000000000000000000 000000000路00號為一配備電梯之商業辦公大樓， 倘出租專供商辦之用，每月每坪租金約1,000至1,200元。 五樓及六樓合計每月租金約85,000元。」等內容，及相對人 自承曾委託「臺灣房屋」希望以每月租金90,000元出租，據 此主張系爭房屋出租時每月租金須達每月85,000元方屬符合 市場行情。然而，聲請人提出之上述「中信房屋」文件，亦 提及「每月每坪租金約1,000至1,200元」，對照聲請人提供 之系爭房屋建物登記謄本，第5 層登記面積為139.78平方公 尺、夾層登記面積為47.01平方公尺，合計總面積為 186.79 平方公尺，相當於56.5坪（186.79×0.3025≒56.503，小數 點第三位以下四捨五入），按上述「中信房屋」文件所載之 行情計算，相對人不論係以每月60,000元或66,000元出租， 均在前述行情範圍內（56.5×1000＝56500， 56.5×1200＝ 67800），尚無不合理之處。 何況，相對人提出之基隆市仁 愛區調解委員會調解通知書及聲請調解書、基隆大武崙郵局 103 年9 月3 日存證信函均顯示，相對人於聲請調解及寄發 存證信函予聲請人時，就出租系爭房屋可收取之租金，自始 即無全部據為己有之意，而係表明會將租金分配予聲請人。 相對人所為之出租行為既係為共有人全體均帶來租金收益， 出租之條件亦無顯然低於市場行情之處（「中信房屋」雖在 文件中表示「五樓及六樓合計每月租金約85,000元」，惟由 該段文字無從查知其作此評估時，是否已詳閱建物登記謄本 ，或係在未調取建物登記謄本之狀態下，按該棟大樓外觀， 就5 樓及6 樓各以相同面積粗估計算），相對人亦表示願將 租金分配予聲請人，應認相對人所為將系爭房屋出租（並願 將承租人所付之租金按應有部分分配予共有人）之管理行為 ，係在追求共有物充分利用而使共有人共蒙其利之行為，實 難認有何顯失公平之情事。聲請人堅持系爭房屋之租金須達 每月85,000元方屬對聲請人公平之管理行為云云，惟所謂之 「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言（ 例如：按權利範圍之比例取得租金，應可認為公平，如僅因 系爭房屋係由相對人覓得承租人，即謂相對人享有全部租金 收入，則非屬公平），而非與市場上其他房屋所有權人比較 租金收益狀態，故聲請人上揭主張實非可採。 ㈣系爭房屋自95年起近十年無法順利出租，於102 年間曾委請 仲介公司以每月租金90,000元出租卻租不出去，此經相對人 陳明在卷，聲請人亦未提及「系爭房屋曾順利以85,000元出 租並收取租金達相當期間」之事證，而在市場機制下，出價 之高低會影響成交之可能性，且租賃契約內容之議定，往往 牽涉交易雙方之談判能力，亦牽涉承租人之支付能力，同一 區段之不動產，極易呈現不同之成交價格，系爭房屋倘若能 按聲請人所述輕易以「每月85,000元」出租（且租賃期間不 宜過短，短期之租賃契約極易衍生每隔一段時期須重新尋覓 承租人之問題），而高額之租金收入可使各共有人雨露均霑 均享受收取租金之利益，若聲請人提供確切之承租客資訊予 相對人，衡情就共有物權利範圍愈大之共有人即相對人（可 獲取之租金收入相對較高）應更期待能以高額租金條件將系 爭房屋出租予他人，不會刻意阻撓而導致系爭房屋長期閒置 或僅能收取低額租金。聲請人在103 年12月5 日、104 年 2 月16日提出之書狀，均未提及有何人願以每月85,000元承租 ，於書狀中表示「倘被告（相對人）等事前告知以60,000元 將共有房屋出租他人，原告（聲請人）必定願以相同價格， 以及較承租人更優之履行條件承租，斷無衍生系爭房屋租金 多寡之爭議」（若係如此，聲請人大可向相對人表明願意向 相對人支付租金，獲取使用系爭房屋全部範圍之權利，亦不 至於發生系爭房屋多年來閒置亦未能出租之情形）。本院於 104 年3 月4 日開庭時，聲請人陳稱：「（問：是否已尋得 願意每月以85,000元承租系爭房屋之人且租賃期間亦為15年 ？）我們還沒有去找，所以不知道可不可以找的到，但我們 強調的是85,000元的價格合不合理。如果用85,000元，法院 認為不合理，法院認為聲請無理由，聲請人沒有意見。但聲 請人希望也用每月66,000元的價格承租系爭房屋」等語，此 與聲請人自述「系爭房屋合理之市場出租行情應為每月租金 85,000元，若租金未達85,000元，對共有人即屬不公平」有 矛盾（聲請人表示自願承租系爭房屋，每月租金為66,000元 ，而非85,000元），且相對人既已覓得「每月租金66,000元 」之承租人且簽訂租賃契約，聲請人提供之條件若未更優渥 ，則相對人實無刻意解除原定租賃契約（須對承租人負違約 之債務不履行等責任）而配合聲請人之必要。聲請人於前述 調查程序結束後，隨即於五日後之104 年3 月9 日具狀表示 查得張哲淳有意承租，並提出張哲淳蓋章表示有意願以每月 85,000元承租系爭房屋之書面文件為證。由於張哲淳承租之 其他條件不明（與相對人及林威德簽訂之租賃契約相較，若 改與張哲淳簽訂租賃契約，是否更有利於出租人或共有人， 並不明確），相對人若向林威德解除契約後所生之損害賠償 數額亦不明，究竟係維持原定租賃契約，或係解除原契約、 另與張哲淳簽訂租賃契約，此應由聲請人與相對人共同研商 後，方能得出適切之結論。相對人提及本院103 年度基簡字 第886 號民事事件（原告為林耀亭、蔡傳旺、蔡麗枝，被告 為基山國際鐘錶企業有限公司，該公司法定代理人為朱慶國 ，該案訴訟代理人為張傳東，而朱慶國與方安琪住所相同） ，主張聲請人長期佔用系爭房屋外牆懸掛廣告看板，租客若 承租系爭房屋卻無法使用外牆懸掛招牌，會影響承租意願， 使出租事宜無法順遂等情，並提出系爭房屋全棟建物外牆之 照片為證。依前述照片可知，該棟大樓位處基隆市之鬧區， 四樓以下均為店面，承租人承租系爭房屋供作店面或辦公室 使用之機率極高，若外牆無法充分作廣告使用，確實有降低 承租人承租意願之虞；本院查閱上述字號民事判決，該案係 相對人主張聲請人朱慶國所營公司在該棟大樓外牆懸掛大型 手錶廣告招牌，佔用其中5 樓及夾層（即系爭房屋）外牆， 故以區分所有權人身分起訴請求排除侵害（103 年度基簡字 第886 號民事事件於103 年12月5 日宣示判決，基山國際鐘 錶企業有限公司係受敗訴判決，已提起上訴），對照本件聲 請事件提出之時間（103 年12月5 日繫屬本院，聲請人前曾 於103 年9 月29日提出相同之聲請，於該案撤回聲請，此經 本院調取103 年度聲字第46號變更契約等聲請事件卷宗查明 無誤），更徵相對人主張：「之前討論非常久，當時在尋找 承租人，聲請人就可以表示，聲請人到現在忽然有這樣的意 見（以每月66,000元承租系爭房屋），應該並沒有要承租的 真意」等情，並非無稽，則聲請人在短短五日內忽然覓得之 人（張哲淳），是否確實有意以較林威德更為優厚之條件向 全體共有人承租系爭房屋，亦屬有待商榷。 四、綜上所述，聲請人主張相對人逕行將系爭房屋以每月租金低 於85,000元之條件出租予他人，此等共有物管理之收益選擇 ，不符聲請人預期之收益，主張有民法第820 條第2 項顯失 公平情事，聲請以裁定變更管理方法云云，要非可採，其所 為調整租金之聲請，難認有據，應予駁回。 五、依非訟事件法第21條第1 項、民事訴訟法第78條，裁定如主 文。 中 華 民 國 104 年 3 月 25 日 民事庭法 官 張婷妮 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並 繳納抗告費。 中 華 民 國 104 年 3 月 25 日 書記官 余富琦