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臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第189號 原　　　告　寶得利國際股份有限公司 法定代理人　張雅琍 訴訟代理人　黃丁風律師 　　　　　　黃雅羚律師 被　　　告　楊文德 　　　　　　楊文吉 　　　　　　楊聰明 共　　　同 訴訟代理人　周仕傑律師 上列當事人間拆屋還地事件，本院於105 年4 月28日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 被告楊文德、楊文吉、楊聰明應將坐落基隆市○○區○○段○○ ○○○○號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號如 附圖編號Ａ（面積六十八‧六五平方公尺）之建物、編號Ｂ（面 積一‧○一平方公尺）之雨遮拆除，並將上開土地返還予原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得 為假執行；但被告如以新臺幣捌拾貳萬捌仟玖佰伍拾肆元為原告 供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文 。本件原告起訴時訴之聲明第1 項：被告楊文德、楊文吉、 楊聰明應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地如附圖 Ｈ所示之建物（門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○ 號，占 用面積40平方公尺）拆除，並將上開土地返還予原告。嗣於 民國104 年12月21日具狀更正聲明為：被告楊文德、楊文吉 、楊聰明應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地上門 牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○ 號如基隆市信義地政事務 所104 年11月9 日基信地所二字第0000000000號函附土地複 丈成果圖（附圖）編號Ａ（面積68.65 平方公尺）建物、編 號Ｂ（面積1.01平方公尺）雨遮拆除，並將上開土地返還予 原告。查原告變更請求基礎事實同一，擴張應受判決事項聲 明，核與上開規定相符，應予准許。 二、原告起訴主張： （一）坐落基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地 ）為原告所有，被告楊文德、楊文吉及楊聰明所有門牌號 碼基隆市○○區○○路○○○○○ 號建物及雨遮（即如基隆市 信義地政事務所104 年11月9 日基信地所二字第00000000 00號函附土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積68.65 平方公 尺）建物、編號Ｂ（面積1.01平方公尺）雨遮，下稱系爭 建物），無正當權源占有原告上開土地。按所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條 第1 項定有明文。爰依民法第767 條第1 項請求被告拆屋 並返還占用之土地。並聲明如主文第1 、2 項所示。 （二）對被告抗辯之陳述： 1、被告辯稱系爭建物原屬基隆市○○區○○路○○○ 號房屋之 範圍，○○路000 號房屋曾辦保存登記，既係合法登記， 當初興建時或登記時應已取得土地所有權人之同意。被告 所有系爭建物使用系爭土地，有向前土地所有權人杜開松 承租，係本於租賃關係占有，非無權占有云云。然查門牌 ○○路000 號建物與系爭建物有別，乃坐落位置不同之各 別建物，且前者其權利人為顏海清（持分1/2 ）、顏建興 （持分1/10）、顏吳忠（持分1/10）、顏吳春（持分1/10 ）、謝顏秀桃（持分1/10）、李顏麗雪（持分1/10）等6 人，後者權利人則為被告楊文德等3 人，既不同姓、亦不 同名，被告牽強附會辯以系爭建物原屬○○路000 號房屋 之範圍云云，委無可取。又另案（即本院103 年度訴字第 474 號拆物還地民事事件）之被告顏建興等12人，提出之 建物登記謄本，執稱：「…○○路000 號房屋與476 號房 屋原均屬○○路000 號房屋之範圍，原登記為顏海清（1/ 2 ）、顏建興（1/10）…此有建物登記謄本可參，顯見系 爭房屋之所有權人應為顏建興、顏吳忠、顏吳春、謝顏秀 桃、李顏麗雪與顏榮砲。系爭房屋既系合法登記，則當初 興建時或登記時應已取得土地所有人同意」等語，上開案 件，經本院囑託基隆市信義地政事務所複丈測量，○○路 000 號建物面積為116.68平方公尺、北寧路476 號建物面 積120.66平方公尺（算式：102.63+1.44+2.66+6.50+7.43 =120.66 ），如再加上訟爭476-2 號建物面積69.86 平方 公尺，則依此計算，○○路000 號房屋之範圍面積計達30 7.20平方公尺（算式：116.68+120.66+69.86=307.20）， 約為原登記面積即84.94 平方公尺之3.6 倍（算式：307. 20÷84.94=3.61667 ），其不合理至明。是被告以基隆市 ○○路○○○ 號建物登記謄本為據，主張系爭建物有權占有 使用系爭土地乙節，不足為採。 2、又被告以：「關於承租之事實，有基隆市政府64年12月3 日召開之協調會紀錄，從該協調會紀錄中記載…足以證明 租賃關係之存在。依民法第425 條買賣不破租賃之規定， 認該基地租賃契約繼續有效存在，原告不得請求被告拆屋 還地」云云。惟查上開協調會紀錄之會議名稱為「土地利 用協調會」，會議結論為「目前已使用部分土地由本府工 務局代辦規劃作方整之建築基地并劃定巷路，計劃當以目 前使用情形作參考，但每宗土地面積有少部分增減…」等 語，可見該會議非因「租賃關係」爭議而召開，而是為協 調「土地利用」為目的，該協調會目的既不在協調陳情戶 與地主間之租賃關係爭議，自無就陳情戶與地主間之租賃 關係作實質查證，系爭協調會紀錄自不得作為陳情戶與地 主間有租賃關係之證明；又協調云者，須雙方當事人均參 加始可，而協調成立云者，乃雙方當事人均互為意思表示 一致，查系爭協調會紀錄，雖有土地所有人杜開松之配偶 洪阿珠以代理人身分簽名，惟已逾越民法第1003條：「夫 妻於日常家務，互為代理人」之範圍，被告又未提出證據 證明訴外人洪阿珠有權代理訴外人杜開松，是系爭協議書 記載之內容，對地主杜開松不生效力；至主持人報告雖稱 ：「今天吳吾成先生等39戶向本府陳情在北寧路望海巷一 帶…在該地居住已數十年之久，均向地主繳租，從今年起 地主不願收取租金，…」等語，惟上開供述乃主持人片面 說詞，原告否認其真正，自不能作為39戶房屋權利人承租 系爭土地之證明。又該會議記錄之主持人續稱：「租金問 題請暫不談，希望針對土地如何利用，將來是放租、出售 或另有開發方式，請洪女士表示意見」等語，訴外人洪阿 珠稱：「土地上現有建築物零亂不堪，有礙市容，占地約 有三千坪，本人希望與其他自有土地整體計畫開發。」等 語，訴外人何飛輝稱：「希望地主同意能在就地承租或出 售以利改建」等語，足證與會之陳情戶與地主杜開松間尚 無租賃關係，否則，主持人當不致詢問洪阿珠「土地日後 有無『出租』、出售或其他開發之計畫」，陳情戶何飛輝 亦不致表示「希望地主同意能原地『出租』或出售之請求 」。按「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發 生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以 當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金 而成立。系爭協調會紀錄雖有陳情戶多人簽名，惟就該內 容以觀，其間已乏足可特定建物之標註（如「門牌號碼」 等，一概未載明於上開會議記錄），則該次會議究與何筆 建物有關，客觀上已欠明確，遑論據以認定「哪一筆建物 」之屋主，就何範圍之土地，與地主有租賃關係。從而， 系爭會議紀錄無足作為被告之系爭建物與系爭土地間有租 賃關係之證明，自無民法第425 條之買賣不破租賃原則之 適用。 3、被告請求傳喚訴外人吳俞盛、戴明源、戴曉鐘及蔡金榜出 庭作證，然據上開證人於本院103 年度訴字第473 號拆屋 還地事件時之證詞，核有前後矛盾（如自己土地興建房屋 卻又繳納地租予地主）、聽據長輩或他人傳聞、無法特定 哪一戶有與地主杜家租地、對其居住使用房屋面積與租用 土地面積、房屋何時興建與何時租用土地等均不復記憶或 不清楚等情形，是上開證詞自均不足以證明上開協調會內 容是否曾確認北寧路一帶39戶房屋坐落土地對前地主之租 賃關係及被告就系爭建物坐落土地對前地主間之租賃關係 存在。又被告以訴外人張通榮於臺灣高等法院104 年度上 字第1305號拆屋還地事件之證詞為據，主張其與訴外人杜 開松間有租賃關係，然訴外人張通榮並非親眼目睹耳聞， 屬傳聞證據，參最高法院86年度台上字第791 號判決意旨 ：「民法第421 條第1 項所謂租賃，需物之出租人與承租 人對租賃物及租金有具體而明確之意思表示一致，始能成 立。」是核張通榮證詞，無法具體確定被告所有系爭建物 坐落土地對前開地主間有租賃意思表示合致存在。茲就張 通榮證詞逐一論駁如下： ⑴張通榮：「…他（指杜開松）與該地居民有契約，而這些 人每年都有繳交租金給杜家，這是情事杜開松和他太太跟 我講…」、「…有，他們之間有租約關係。」惟杜開松與 杜太太皆已作古，無從勾稽，且杜開松與杜太太亦無向張 員報告說明土地收租之義務，張通榮所述之真實性令人質 疑。 ⑵張通榮：「…而『這些人』每年都有繳交租金給杜家」、 「（問：是否能確定該村落每一戶都有向杜開松或他太太 繳租金？有無沒有繳納租金的情況？）我不能確定，我向 來沒有牽涉這些問題。我只知道有繳，但不知道到底哪些 人有繳」、「（問：杜開松或他太太有沒有跟你說過，哪 一戶沒有繳納租金而占用土地？）他沒有告訴我，跟我講 這也沒有用。」可見張通榮未具體確定有哪些戶繳納租金 ，自亦無從確定被告有繳交租金。 ⑶張通榮：「而這些人每年都有繳交租金給杜家，這是情事 杜開松和他太太跟我講」，然參系爭協調會會議紀錄，杜 太太（洪阿珠）稱：「關於自本年起不願收取租金並非事 實，因無人繳租就未收，本人全不知情」，可見洪阿珠於 上開協調會已明白表示「無人繳租」、「全不知情」，是 張通榮之證詞自非可採。 ⑷張通榮：「（問：是否知道系爭土地房屋是何時建造，各 戶面積多少？）這些房屋在我出生時就存在，面積多少我 不了解」。則「這些房屋」如包含本件系爭建物，則張通 榮所述房屋於其出生前即已存在，按一般常理為先租地後 建屋，是張通榮就本件系爭建物之租地有無，亦不能證明 。 ⑸張通榮：「（問：有無看過望海巷住戶，把租金交給杜開 松或他太太？）我只是看過吳吾成、顏榮砲鄰長拿過租金 的收據給我看過。」然查訴外人吳吾成、顏榮砲均尚未能 提出收據證明繳交租金予杜開松或洪阿珠，張通榮卻稱其 看到根本不存在之租金收據，此非杜撰尚有何？ ⑹張通榮：「到杜開松往生後，因為遺產稅很多沒有繳納， 法院把土地標售掉，由新光集團東北角建設公司標得，其 公司的王姓特助有與居民商談開發賠償，也得到部分居民 同意並拆除部分房屋，後來不知道為何地主又換人，在10 3 年地方縣市長暨議員選舉時，搞成要強迫拆屋還地，當 時我也不清楚，事實上望海巷的居民很可憐，他們至少有 三代以上居住在此地，原先有按時繳納租金，在法拍後， 本來與新光也有很好的協商，後來就只能把租金提存到法 院」。惟核系爭土地於77年5 月19日繼承登記為洪阿珠等 4 人所有，嗣於77年7 月14日、80年5 月20日分別以買賣 登記為吳東進、東北角育樂開發公司所有。是系爭土地由 杜開松之繼承人繼承取得而自由處分，張通榮所述顯與事 實不符。 ⑺張通榮：「…他們（杜開松、杜太太）也常來看我，我們 都是好朋友，與附近居民也是好朋友」。按居民既與杜開 松租屋建地，顯無理由不與承租人簽訂租約，亦不可能只 願收租金而不簽交收據之理。再原告與訴外人麗益建設股 份有限公司於本院訴請北寧路一帶居民拆屋還地等案件， 總戶數達31餘戶，如有與出租人（杜開松）簽約承租土地 或出租人（杜開松）曾向上開住戶收取租金而簽交租金收 據之情事，至少有住戶保存租約或租金收據為憑，要無均 以時間久遠，證據未妥善保存等語推稱。又張通榮稱：「 …後來就只能把租金提存法院」，然參最高法院86年度台 上字第791 號判決意旨「…尚難單憑代繳租稅一端，即認 代繳人與物之所有人間有租賃關係存在。」是要難僅憑片 面或單方之寄送或提存租金，認有租賃關係存在之證明。 4、再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 」民法第148 條定有明文，而「權利之行使，不得以損害 他人為主要目的」，係指行使權利，專以損害他人為目的 之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不 無損害，然既非以損害他人為主要目的，則仍無該條之適 用（最高法院45年度台上字第105 號判例意旨參照）。系 爭土地為原告所有，按「所有人，於法令限制之範圍內， 得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。 」民法第765 條定有明文，原告所有系爭土地遭被告之系 爭建物無權占有，致不能行使所有人之權利，為保護法律 賦予之權利，依同法第767 條第1 項前段規定訴請被告人 拆屋還地，適法有理，是原告本件所為，自無權利濫用之 實。至被告稱系爭建物已坐落系爭土地數十年以上，原告 於103 年取得系爭土地，應推斷默許使用系爭土地，然無 權占有系爭土地數十年，僅為無權占有狀態之繼續，並不 能化為有權占有，是被告前揭抗辯，亦非可取。 三、被告抗辯則以： （一）系爭土地原屬於基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號 土地之一部分，於69年間合併變更為基隆市○○區○○段 ○○○ ○號，其後系爭土地分割自前述長潭段519 地號土地 ，而系爭土地原為訴外人杜書北所有，嗣移轉登記杜開地 、杜開未、杜開誠、杜開松所有，迄於52年3 月12日，移 轉登記為杜開松1 人所有，此有台灣省基隆市土地登記簿 影本可稽。而原告則係於103 年7 月22日方取得系爭土地 所有權。 （二）系爭建物原屬基隆市○○區○○路○○○ 號房屋之範圍，該 474 號建物曾辦理保存登記，此有建物登記謄本可參。而 前述474 號房屋既係合法登記，則當初興建或登記時應已 取得土地所有權人之同意，被告所有系爭建物雖有使用系 爭土地，但有向前土地所有權人杜開松承租，係本於租賃 關係占有，並非無權占有，關於此一承租之事實，有基隆 市政府於64年12月3 日所召開之協調會紀錄可證。從該協 調會紀錄中記載「本市○○路○○○ 號等住戶使用杜開松所 有土地為期土地利用即配合濱海公路之建設召開協調會」 、「主持人報告：今天因吳吾成先生等39戶向本府陳情在 北寧路望海巷一帶其建築用地係杜開松先生所有，在該地 居住已數十年之久，均向地主繳租，從今年起地主不願收 取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居 住，希望以合情合理合法給予處理，杜開松先生昨天始接 到本府開會通知往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太 （洪女士）代表參加」、「洪女士：關於自本年起不願收 取收取租金並非事實，因無人繳租金，就未收，本人全不 知情」、「黃東茂先生：以往地主杜開松先生收取租金係 在每年農曆7 月15日或8 月15日分兩次收取大都是由洪女 士來收而今年例外到了9 月15日地主未來收取以致向法院 提存」、「洪女士：大家既向法院提存，本人當不再到各 位家裡收取本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未到法 院領取所提存的款項而已」等語，足以證明租賃關係之存 在。 （三）被告所有系爭建物原為其父親楊進發所有，楊進發過世後 ，繼承人為配偶楊額滿、長女楊玉雲、次女楊玉花、長男 楊文德、三女楊玉霜、次男楊文吉，三男楊聰明等七人， 繼承人約定由長男楊文德、次男楊文吉，三男楊聰明等人 取得系爭建物所有權，合先陳明。又系爭建物，原無門牌 登記，後來辦理分戶時，因系爭建物鄰近基隆市○○區○ ○路○○○ 號房屋，故登記門牌為476-2 號，當時該房屋與 基隆市○○區○○路○○○ 號房屋均為楊進發所有，所以原 均由楊進發向杜開松或是杜洪阿珠繳納租金，此有掛號郵 件收件回執、提存書、存證信函影本可參，與上揭協調會 議紀錄內容參照，足以證明系爭建物使用系爭土地是依據 租賃之法律關係。又該租賃關係除有上開文書資料證明外 ，尚有證人吳俞盛、戴曉鐘、戴明源、蔡金榜於本院103 年訴字473 號拆屋還地事件之證詞足認租賃關係存在。其 中證人吳俞盛證稱：「租金是按照樑的數目收取，一支一 年100 元。」「是我父親的時代就這樣算的，是杜開未來 跟我父親講的，不過，這些事情都是我父親後來說的，收 租金也是杜開未來收的，杜開松的太太也會來收。」；證 人戴曉鐘證稱：「說是杜開松的，他們有來收租金，但是 那時候我們還小，都是我們父母親在處理。」「一年用 100 斤稻穀的錢，算我們上開房屋的租金，這是我母親在 處理的，所以是我母親說給我們聽的。」「我知道是杜開 松的太太去收租金，我印象中阿圳伯（後改稱名村叔）會 帶杜開松的太太去收租金。」「因為名村叔整村都認識， 比較熟悉，所以會帶去一戶一戶收。」；證人蔡金榜亦證 稱：「杜開未在杜開松去跑船的時候，有向我們偷收地租 ，因為那塊地是他弟弟杜開松的，所以杜開松跑船回來後 ，杜開未就不敢再收，後來就換杜開松來收地租，幾年之 後換杜開松的太太來收，杜開松什麼時候跑船回來，因為 很久，我忘記了。」「砌石房屋的時候，杜開未有來收租 金，後來改建成磚造之後，杜開松就來收租金」；訴外人 張通榮亦於臺灣高等法院104 年度上字第1305號拆屋還地 事件準備程序時證稱：「在民國62年我擔任里長時，杜開 松就常常有去看我，他與該地居民有契約，而這些人每年 都有繳交租金給杜家，這是情事杜開松和他太太跟我講， 他們也常來看我，我們都是好朋友，與附近居民有是好朋 友。」「（問：所以他們之間是否有租約關係？）有，他 們之間有租約關係。」「（問：所以每一戶都是如此處理 ？）是，整個村落都是這樣。」「我看過吳吾成、顏榮砲 鄰長拿過租金的收據給我看過。」足以證明被告所有系爭 建物確實與杜開松成立租賃契約。且張通榮對於64年間協 調會議紀錄內容部分，其稱「（經閱覽後）依據我的印象 ，這地方的居民都居住有好幾代，之前每年都有繳交租金 ，後來不知道為何沒有繼續收，因該地房屋都已老舊，沒 有經過地主同意不能修繕，吳吾成是地方上有名望的長者 ，他與地方人聯名陳情，請市政府幫忙，市政府就出面邀 請相關單位開會協調，就是否繼續收租、同意讓他們修繕 房屋等問題開會，杜太太人也很好，時常來看他們，但可 能是大地主有時沒有時間處理，就一直拖，也就還是老樣 子。」「洪女士跟杜開松很好，為何沒有收租金我也不知 道，但是他們不可能不繳，因為錢不多，所以後來才會去 法院提存。」亦足證當時召開協調會係因為租金收取與否 問題，而有租賃關係存在。 （四）按民法第425 條第1 項規定「出租人於租賃物交付後，承 租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對 於受讓人仍繼續存在。」，兩造係分別輾轉繼受取得系爭 建物與系爭土地，依據民法第425 條第1 項規定，其租賃 契約，對於原告仍繼續存在，且系爭租賃契約係在民法債 編89年修正施行前訂立，故於民法債編修正施行後雖由原 告取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1 條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425 條買賣不破 租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在，原告自不 得請求被告拆屋還地。若無法證明有租賃關係存在，被告 主張有使用借貸關係，應該類推適用上開規定，認被告有 占有之權源，因系爭建物倘屬474 號建物之一部分，當時 准予辦理保存登記應有地主之使用同意書，倘非474 號建 物之一部分，則地主明知被告所有系爭建物使用系爭土地 而未請求收回，應成立默示使用借貸關係。 （五）又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。民法第148 條第1 項定有明文。故權利之行使， 是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能 取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少 而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害 他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解 釋（最高法院71年臺上字第737 號判例意旨參照）。而所 謂權利濫用，係指外觀上為權利之行使，實質上卻違反權 利之社會性，而不能認為正當行使權利之行為，亦即行使 權利因逾越權利之本質及經濟目的、或逾越社會觀念所允 許之界限，而成為權利之濫用。最高法院100 年度台上字 第463 號民事裁判要旨亦指出「民法上之債權契約，除法 律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力， 惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債 權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原 訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用 原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否 濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體 案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠 實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違 反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。 」查系爭建物已坐落系爭土地數十年以上，原告於103 年 間取得系爭土地時當知之甚明，仍願繼受系爭土地，應推 斷原告默許被告等人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨， 乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於 房屋既得使用權保護原則之考量進一步肯認基地使用權不 因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之 利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所 有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地 異主時，但就債權物權化之法理而言，應認為原告已同意 被告繼續使用系爭土地無疑。 （六）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利 之判決，請准被告供擔保宣告免為假執行。 四、本院之判斷： （一）原告主張系爭建物坐落於系爭土地上，而系爭土地原為杜 書北所有；嗣於47年3 月7 日以繼承為原因，移轉登記為 杜開池、杜開未、杜開城、杜開松等4 人所有；後於52年 3 月12日，以買賣為原因，移轉登記為杜開松所有；嗣於 69年5 月20日，因「重測合併」同小段3-1 、3-7 、4 、 6 、245 、246 等6 筆地號，編定登記為基隆市○○區○ ○段○○○ ○號；於69年6 月10日，因「重測分割」登記為 519-1 、519 地號；於77年5 月19日，以繼承為原因，移 轉登記為洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰等4 人共有； 於77年7 月14日，以買賣為原因，移轉登記為吳東進所有 ；於80年5 月20日，以買賣為原因，移轉登記為東北角育 樂開發股份有限公司（下稱東北角公司）所有；於83年2 月14日，「逕為分割」為同段519-1 、519-3 、519-4 、 519-5 、519 地號；於88年2 月11日，東北角公司將519 地號「部分」土地以買賣為原因，移轉登記為鴻新建設股 份有限公司（下稱鴻新公司）所有；於88年7 月5 日，東 北角公司將519 地號「其餘部分」土地，以買賣為原因， 移轉登記為永增企業股份有限公司（下稱永增公司）所有 ；於88年11月17日，519 地號復分割為519 、519-6 、 519-7 地號等3 筆；系爭土地即519-6 地號登記為永增公 司所有；於93年11月15日，永增公司將系爭土地以買賣為 原因，移轉登記予鴻新公司；於103 年7 月22日，鴻新公 司將系爭土地以買賣為原因，移轉登記為原告所有，是原 告現為系爭土地所有權人；又被告楊文德、楊文吉、楊聰 明為系爭建物之事實上處分權人等情，業據提出系爭土地 登記第二類謄本○○○區○○○段○○○○段0 地號之臺 灣省基隆市土地登記簿、基隆市○○區○○段○○○ ○號之 臺灣省基隆市土地登記簿、系爭土地異動索引影本等件在 卷可稽，且被告所不爭執，並經本院於104 年10月29日會 同兩造及基隆市信義地政事務所之測量人員前往現場履勘 無訛，製有勘驗筆錄、現場照片8 張在卷可稽，暨囑託基 隆市信義地政事務所丈量屬實，有基隆市信義地政事務所 104 年11月9 日基信地所二字第0000000000號函暨土地複 丈成果圖存卷為憑。從而，原告主張其為系爭土地之所有 權人，被告為系爭建物之事實上處分權人，且系爭建物、 雨遮占用系爭土地如上開複丈成果圖所示等節，堪信為真 。 （二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前 段、中段定有明文；而以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就 被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應 就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不 能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高 法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。又房屋之拆 除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始 有拆除之權限，而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為 移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與 人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上 處分權讓與受讓人，是以請求他人拆除未經保存登記房屋 者，不以該房屋原始取得之所有權人為限，亦得以就建物 有事實上處分權人為請求對象（最高法院97年度台上字第 2158號判決意旨參照）。次按稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民 法第421 條第1 項定有明文。又民法第421 條第1 項所謂 租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確 定之意思表示一致，始能成立。尚難單憑代繳租稅一端， 即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在（最高法院86 年度台上字第791 號判決意旨參照）。本件系爭建物占用 原告所有之系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示，而被告則為 系爭建物之事實上處分權人，業如前述，是原告當得以被 告為本件拆屋還地之請求對象；又被告經原告請求拆屋還 地，以其與前地主間存有租賃契約係有權占有為抗辯，依 上說明，自應由被告就其占有具備正當權源之事實，即系 爭租賃關係存在負舉證之責。 （三）被告抗辯系爭建物前所有權人即被告父親楊進發與前地主 杜開松間存有租賃關係，被告係有權占有，原告否認之。 茲分述如下： 1、被告提出基隆市○○區○○路○○○ 號○○○區○○段134 建號）建物登記第二類謄本為據，主張系爭建物原屬474 號建物範圍，可知系爭建物之「前事實上處分權人」楊進 發與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，就系爭土地有 租賃關係存在，而得有使用系爭土地之合法權源云云。惟 查，「基隆市○○路○○○ 號建物登記謄本」本無足證明系 爭建物之前事實上處分權人楊進發與前地主杜開松有租賃 意思表示合致，況依該建物謄本其上記載474 號建物面積 84.94 平方公尺，而實際使用系爭土地面積經測量後為11 6.68平方公尺，此有基隆市信義地政事務所104 年6 月26 日104 土丈字第366 號（收件日期文號）複丈成果圖在卷 可憑，倘474 號建物經測量後佔用系爭土地面積小於登記 面積，則被告上開主張，或未悖事理，然474 號建物實際 佔用系爭土地面積遠超過登記面積，業如前述，則被告主 張系爭建物原屬474 號建物範圍，顯不符邏輯，是被告主 張系爭建物原屬474 號建物範圍，當時474 號建物准予辦 理保存登記，應有地主之使用同意書，而有占有權源云云 ，尚乏憑信，洵非可採。 2、又被告所提基隆市政府64年12月3 日協調會（下稱系爭協 調會）紀錄，其中雖載：「有關本市○○路長潭里土地利 用協調會紀錄。時間：六四年十二月三日下午二時。地點 ：本府三樓會議室。…本市○○路○○○ 號等住戶使用杜開 松所有土地為期土地利用及配合濱海公路之建設召開協調 會。主持人報告：今天因吳吾成先生等卅九戶向本府陳情 在北寧路望海巷一帶其建築用地係杜開松先生所有，在該 地居住已數十年之久均向地主繳租，從今年起地主不願收 取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居 住，希望以合情、合理、合法給予處理，杜先生（即訴外 人杜開松）昨天始接到本府開會通知往高雄公差本日無法 親自出席，由杜太太（洪女士）代表參加。…洪女士（即 杜開松配偶洪阿珠）：關於自本年起不願收取租金並非事 實，因無人繳租就未收，本人全不知情。…主持人：租金 問題請暫不談，希望針對土地如何利用，將來是放租、出 售或另有開發方式，請洪女士表示意見。…何飛輝先生： 希望地主同意能在就地承租或出售以利改建」等語，惟土 地所有權人方面出席系爭協調會之人為訴外人洪阿珠，其 是否確有代理土地所有人之權限，本有疑慮，且該會議紀 錄並未記載與何建物有關，況依被告主張，系爭建物為其 父楊進發所有，則果有租賃關係存在，何以於討論租金事 宜時，未見楊進發到場簽名？是系爭建物是否確為上開會 議紀錄上之39戶房屋，亦有疑義。況訴外人杜開松因上開 紀錄所載陳情戶使用其土地而收取金錢之原因多端，或為 「租金給付」，或為「相當於租金之不當得利」，或為「 相當於租金之使用補償」，甚至「租賃關係消滅後，因租 賃物遲延返還所生之損害賠償」，且針對交付原因之不同 ，其間法律關係亦有歧異，非謂一有金錢之交付，即得推 論系爭協調會紀錄上所載39戶房屋之事實上處分權人與訴 外人杜開松就系爭土地有所謂租賃之法律關係存在，被告 執系爭協調會紀錄抗辯就系爭土地有不定期租賃之法律關 係存在云云，要非可取。 3、被告復以訴外人吳俞盛、戴明源、戴曉鐘、蔡金榜及張通 榮等人於他案證詞主張被告與前地主杜開松間有不定期租 賃關係存在等語，並提出本院103 年度訴字第473 號拆屋 還地事件105 年1 月15日言詞辯論筆錄、臺灣高等法院10 4 年度上字第1305號拆屋還地事件105 年4 月8 日準備程 序筆錄為憑，然查： ⑴觀之訴外人吳俞盛於本院103 年度訴字第473 號拆屋還地 事件陳述略以：「…（問：北寧路486 之1 號所坐落的土 地是何人所有？）最早是我父親吳江海單獨所有的，之後 杜書北把我父親的印章拐去蓋，蓋成他的，後來又變成他 兒子杜開松的。因為我父親有講過這件事情，我才知道… （問：杜開松有無表示土地借給你蓋房子？）沒有，都不 敢講，還來收租。（問：所以杜開松有說土地要租給你們 蓋房子？）都沒有講，當初杜開松跑船回來，就去找法官 要把我們的土地要回去，當時被人家吐口水，我印象中法 官有跟杜開松說，叫他不要去，不然會被口水淹沒…後來 他就沒有把土地要回去，就變成收租金，收一收之後因為 又被罵，所以又不敢收了…（問：租金怎麼收？）他後來 要把我們土地要回去的時候，又不收租金了，因為土地增 值了。租金是按照樑的數目收取，一支一年100 元。（問 ：這個租金的計算，或是收取方式，是如何約定？）是我 父親的時代就這樣算的，是杜開未來跟我父親講的，不過 ，這些事情都是我父親後來說的，收租金也是杜開未來收 的，杜開松的太太也會來收…（問：之前有否於64年12月 3 日在基隆市政府三樓會議室開會過？）我沒有去，當時 是我哥哥吳俞明跟弟弟吳俞旺去的。（問：當時為何要去 基隆市政府開會？）當時就是因為他們要把土地要回去， 不要收租金了，所以才去開會。（問：你父親過世時，有 否交代租金要繳納乙事？）我父親過世時只交代我母親， 我母親過世時交代我大哥，我大哥也已經過世幾年了。（ 問：望海巷12號（即北寧路486 之1 號）房屋是否始終都 為磚造建物？）在謝貫一市長之前，是砌石的房屋，後來 因為已經毀壞，而且也住不下，所以才興建為磚造建物， 並且把房屋的範圍擴大到原來的雞舍、豬舍…」等語。按 訴外人吳俞盛就其所居住之房屋占用之土地與前地主杜開 松間是否簽立租賃契約語焉不明，且均係聽自其父親所述 ，並非親身見聞，是其所述不足以證明北寧路望海巷一帶 住戶（包括被告）有與前地主杜開松成立租賃關係。 ⑵觀之訴外人戴明源於本院103 年度訴字第473 號拆屋還地 事件陳述略以：「…（問：你何時住在北寧路516 巷9 號 ？）大概是10幾歲的時候，住在那邊已經超過50年了。（ 問：是在上址出生的嗎？）不是，本來是住路邊，後來房 子被颱風吹垮之後，才去上面蓋房子。（問：土地是自己 的嗎？）不是，是杜開松的…（問：不是你的土地，為何 可以在上面蓋房子？）算是跟他們租的，因為有跟他們講 好，他們同意讓我們蓋房子。（問：你當時10幾歲的時候 ，在上面蓋房子，是你父母親去洽談的嗎？）是的，但是 是與何人談的，我那時候還小，我也不清楚…（問：地租 如何計算？如何繳納？）聽我母親說，一年一包米，大概 是100 斤米的價錢。都是我父母親在處理的，我們也沒有 在過問這種事情…（問：地租是繳納到何時？）什麼時候 我不知道，據我父母親及鄰居說，後來是用寄的，更後來 用寄的也被退回來。我也不曾經幫我父母繳過地租…（問 ：他們為何會在上面蓋房子，有何權利，例如說經地主同 意，或是有設定，還是什麼樣的狀況，你知道嗎？）那個 時候我還小，我也不知道。（問：知否曾到基隆市政府開 會？）我沒有印象，有印象的是我大哥有去，因為都是我 大哥戴茂郎在處理…」等語。按訴外人戴明源就其所居房 屋與前地主杜開松間是否成立租賃關係，均係聽自其父母 、鄰居事後轉述所言，並非親身見聞，是其所述不足以證 明北寧路望海巷一帶住戶（包括被告）有與前地主杜開松 成立租賃關係。 ⑶關之訴外人戴曉鐘於本院103 年度訴字第473 號拆屋還地 事件陳述略以：「…（問：你房子坐落的土地是何人的？ ）說是杜開松的，他們有來收租金，但是那時候我們還小 ，都是我父母親在處理…（問：母親何時過世？）大概是 80出頭年，我也忘記了。（問：母親過世後，還有無收租 金？）我也忘記了，要不然就是我大哥有處理，我大哥也 過世了…（問：50年前你們到上面蓋北寧路516 巷9 號房 屋的時候，有無取得杜開松的同意才蓋房子？）地主沒有 同意的話，我們怎麼可能敢蓋房子，應該是地主有同意， 可是這是我父母親處理的，我也不太瞭解，繳地租也是他 們在處理的。（問：你父母親過世當時有無交代繳納租金 的事情？）我忘記了…（問：何人來收租金？）我知道是 杜開松的太太有來收租金，我印象中阿圳伯（後改稱名村 叔）會帶杜開松的太太去收租金。（問：有無因為土地的 問題去基隆市政府開會過？）應該是有，印象中好像有， 可能我也有簽名，這麼久的事情我也不太記得。（問：開 會的內容為何？）就是講整村土地的事情，但是內容忘記 了，那麼久了…（問：名村叔帶杜開松的太太去收租金， 你有無跟著去。）沒有……」等語。按訴外人戴曉鐘就其 所居房屋與前地主杜開松間是否成立租賃關係，均係聽自 母親所述，或以「地主沒有同意的話，我們怎麼可能敢蓋 房子，應該是地主有同意」之無積極證據之事證而為推論 ，縱杜開松太太有向其收取租金，亦無足證明被告有與前 地主杜開松成立租賃關係。 ⑷觀之訴外人蔡金榜於本院103 年度訴字第473 號拆屋還地 事件陳述略以：「（問：你目前是否住在北寧路492 號？ ）是的，我從出生就住在這邊，一直到現在…（問：你房 子坐落的土地是何人的？）是杜開松的，以前是我祖父的 ，我聽我祖母說，當時在日據時代，我祖父的印章被杜開 松的爸爸騙去蓋，蓋成他的。我出生的時候，我祖父就不 知道已經過世多久了。（問：40幾年的時候，將原來砌石 的房子改建為磚造的建物，有否經過杜開松的同意？）有 經過他的同意，當初他有說我們蓋房子，種菜都不用錢。 （問：說蓋房子、種菜都不用錢，是誰說的？）是杜開松 的哥哥杜開未說的，當時杜開松在跑商船，當時他父親已 經不在了，杜開未是大哥，所以是杜開未在作主的。（問 ：是否有收什麼樣的價金？）杜開未在杜開松去跑船的時 候，有向我們偷收地租，因那塊地是他弟弟杜開松的，所 以杜開松跑船回來後，杜開未就不敢再收，後來就換杜開 松來收地租，幾年之後換杜開松的太太來收，杜開松什麼 時候跑船回來，因為很久了，我忘記了。（問：一開始是 杜開未來收地租，杜開未是憑什麼來收地租？）杜開未來 收租金的時候，是我媽媽在處理的，我也不知道當時他憑 什麼來跟我們收租金，而且我聽說整村都在收…（問：… 有關於你們房子土地的地租事情，你有無處理過？）沒有 ，都我母親在處理。（問：知否地租收到何時？）忘記了 ，只知道後來他們不收了…（問：是否記得曾經到基隆市 政府開過會議）記得，我也有去。（問：開會的內容為何 ？）是土地的事情，我們想要跟地主買土地來蓋房子，可 是地主不要…」等語。按訴外人蔡金榜所述內容至多為其 與前地主杜開松有無成立租賃關係，無足證明被告父親有 與前地主杜開松成立租賃關係。 ⑸觀之訴外人張通榮於臺灣高等法院104 年度上字第1305號 拆屋還地事件陳述略以：「…（問：這些人的房子坐落在 該處，與該地的地主有何關連？）在民國62年我擔任里長 時，杜開松就常常有去看我，他與該地居民有契約，而這 些人每年都有繳交租金給杜家，這是情事杜開松和『他太 太』跟我講…（問：後來處理過程如何？）到杜開松往生 後，因為遺產稅很多沒有繳納，法院把土地標售掉，由新 光集團東北角建設公司標得，其公司的王姓特助有與居民 商談開發賠償，也得到部分居民同意並拆除部分房屋，後 來不知道為何地主又換人，在103 年地方縣市長暨議員選 舉時，搞成要強迫拆屋還地，當時我也不清楚，事實上望 海巷的居民很可寧，他們至少有三代以上居住在此地，原 先有按時繳納租金，在法拍後，本來與新光也有很好的協 商，後來就只能把租金提存到法院。…（問：證人是否能 確定該村落每一戶都有向杜開松或他太太繳租金？有無沒 有繳納租金的情況？）我不能確定，我向來沒有牽涉這些 問題。我只知道有繳，但不知道到底哪些人有繳…（問： 杜開松或他太太有沒有跟你說過，哪一戶沒有繳納租金而 占用土地？）他沒有告訴我，跟我講這也沒有用…（問： 證人有無看過望海巷住戶，把租金交給杜開松或他太太？ ）我只是看過吳吾成、顏榮砲鄰長拿過租金的收據給我看 過…」等語。按訴外人張通榮所陳，無法具體確定有哪些 戶與杜開松成立租金關係而繳納租金，況果望海巷一帶全 村住戶如與杜開松成立租賃關係，何以均無一住戶留存租 約或租金收據為憑，是訴外人張通榮所述，無足證明被告 父親有與前地主杜開松成立租賃關係。 4、綜上所述，被告上開所辯，不足為採。至被告提出掛號郵 件收件回執、提存書、存證信函等均核屬單方之行為表示 ，而與收件人之意思表示無涉，則「收件人」與「寄件人 」間有無法律關係存在，及其法律關係究竟為何，客觀上 自非前揭寄件人之「單方表述」所能證明。況提存書、存 證信函其上均記載係為承租坐落基隆市○○路○○○ 號房屋 之基地提存租金之意旨，核與系爭建物毫不相涉，均無可 認定被告父親與前地主杜開松間，業就系爭土地達成租賃 之意思表示一致。 （四）被告抗辯其與原告之前手杜開松間有使用借貸關係，而具 占有權源，原告否認之。查被告之論述係以「倘系爭建物 非474 號建物之一部分，則地主明知被告所有系爭建物使 用系爭土地而未請求收回」，而主張應成立默示使用借貸 關係。然所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其 他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默 ，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外 ，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號 判例意旨參照）。而依被告上開所述，前地主杜開松至多 僅係單純不作為之沈默，自不得以其未主張權利，而遽認 沈默乙事即係同意被告之建物繼續占有使用系爭土地。況 按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令現 在房地所有人之前手將房屋及空地，概括允許現占有人等 使用，現占有人等要不得以現在房地所有人之前手，與其 訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人有使用該房 地之權利，最高法院59年台上字第2490號判例意旨可資參 照。退步縱認被告父親當時得前地主杜開松同意使用系爭 土地，亦僅有債權之效力，基於債之相對性原則及上開說 明，不得據此使用借貸契約，推認被告占有使用系爭土地 有合法權源，以對抗原告。 （五）再被告稱系爭建物已座落系爭土地數十年以上，原告於10 3 年間取得系爭土地時當知之甚明，仍願繼受系爭土地， 應推斷原告默許被告等人繼續使用土地，原告行為顯有權 利濫用情形。惟查： 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148 條定有明文。又民法第148 條所稱「權利之行使， 不得以損害他人為主要目的」，係指行使權利，專以損害 他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他 人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，則仍 無該條之適用（最高法院45年度台上字第105 號判例意旨 參照）。次按土地所有人，於法令限制範圍內，本有自由 使用、收益、處分其所有土地之權利（民法第765 條規定 參照）；換言之，土地利用只要不逾越法令限制，所有人 利用土地之方式，包括所有人願否暫不行使所有物返還請 求權或其容忍對象之選擇，悉任所有人之自由。被告主張 原告於103 年間取得系爭土地時當知之甚明，仍願繼受系 爭土地，應推斷原告默許被告等人繼續使用土地，惟經原 告否認，被告復未能舉證以實其說，要難認為原告有同意 被告繼續使用之意思存在，被告抗辯顯不足採。又被告係 無權占有，業如前述，縱原告於繼受前，已知系爭建物占 有之事實，然此非被告得強令原告出租土地或容忍其使用 系爭土地之事由，否則無異不當剝奪原告身為土地所有權 人而得享有之法律上權利，又原告是否出租、出借或容認 被告使用土地而請求拆屋還地之舉，均難與「以損害他人 為目的」乙情等量齊觀，併屬原告權利之正當行使，而與 權利濫用、違反誠信迥不相牟。 2、再按人類須利用物質以謀生活，物質有限，為定紛止爭， 促進對物有效率的使用，並使個人得享有自主形成其生活 的自由空間，遂發展出「物權法」之概念，用以規範私人 間關於私有財產之權利義務，並限制私人間關於私有財產 之權利行使，以兼顧社會利益之發展。諸如：我國民法第 765 條、第773 條規定，所有權之行使，應受法令之限制 ；同法第774 條至第800 條則規定，土地所有權人或其他 用益權人在相鄰關係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之 義務；我國土地法第89條，市縣地政機關對於管轄區域內 之私有空地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用；同 法第208 條，國家為公益的需要，得依法徵收私有土地。 凡此種種法律規範，莫不在強調所有權社會化及緩和所有 權之絕對性，以期落實「物盡其用」之理想。由是以觀， 我國物權法（包括民法物權編及其他相關法律規定）就物 權行使之界限，已經兼顧物權社會化之理念，並認為私人 之財產權乃廣義之所有權，不僅是權利亦含有義務，而就 所有權行使所應兼顧之社會利益，為相適應之限制。如前 所述，原告本於所有權人之地位，依民法第767 條規定， 請求被告拆屋還地，於法並無不合，被告抗辯基於房屋所 有權與基地利用權一體化之體現，應認為原告已同意被告 等繼續使用系爭土地云云，惟所有權既受法律明文規範保 障，自不應當任意擴充或限縮解釋，況查本件原告所有權 之行使與被告損失間，倘未違反相關法令限制且未涉及公 共利益，則理當推定其與法律之根本精神不相違背，並與 權利之社會作用及其目的不相齟齬，進而認為「權利人因 權利行使所能取得之利益」及「該權利之行使對於他人及 整體社會國家所可能造成之損失」，並無顯不相當之情形 存在。既無顯不相當之情形存在，土地所有權人訴請拆除 無權占用之地上物，即尚未逾「不妨害社會秩序及公共利 益」之界限，而屬權利之正當行使，毫無濫用權利或違背 民法誠實信用原則、衡平原則等問題。從而，原告依法訴 請拆屋還地，自不生權利濫用之問題。 （六）至被告雖聲請證人吳俞盛、戴曉鐘、戴明源、蔡金榜到庭 以證明本件不定期租賃關係之存在，然觀之上開證人前於 本院103 年度訴字第473 號拆屋還地事件之證詞，對於己 身居住之建物是否曾與前地主杜開松存有租賃關係，已非 親身見聞，則上開證人如何得以知悉他人即被告與前地主 杜開松間是否存有租賃關係，本院認無傳訊必要，併此指 明。 （七）綜上，原告本於所有權人之地位，依民法第767 第1 項條 規定，請求被告拆屋還地，核無不合，應予准許 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件 事實之認定及判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明 。 六、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 4 日 民事庭法 官 黃梅淑 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 4 日 書記官 陳永祥