臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第333號
原 告 鴻聯發科技股份有限公司
法定
代理人 李政哲
訴訟代理人 張順寶
被 告 姜秀鳳
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月6日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號Ａ０１０７室之房
屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬壹仟肆佰捌拾貳元，並自民國一
○五年一月十九日起至遷讓返還
上開房屋之日止，
按月給付原告
新臺幣壹萬壹仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣柒仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣壹拾伍萬元、新臺幣
玖萬壹仟元為被告供
擔保後，得
假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告前於民國101年5月9 日向原告承租原告所有、門牌號碼
新北市○○區○○路○○號A0107 室之房屋（下稱
系爭房屋）
，本來約定租期1年，租金每個月新臺幣(下同)1萬1,500元(
內含管理費3,000 元），因簽約時要繳納
押金，被告要求待
其手頭寬裕再行簽約，故書面契約暫緩簽訂，先行讓被告入
住。事後原告要求被告簽訂書面契約，被告卻遲不簽訂。10
1年7月31日原告訴訟代理人曾至系爭房屋找被告，告知被告
若再不簽訂書面契約即請被告搬離。
期間被告雖陸續有繳納
租金，
惟自104年4月17日起即未再繳納。原告於104年12 月
10日以
存證信函催告被告繳納積欠之租金或主動遷出或補足
押金，簽立正式租約，續於105年1月15日以台北永春郵局第
39號存證信函通知被告終止租賃關係。至被告於105年1月18
日收受存證信函止，被告積欠之租金計為27萬1,482 元，
爰
依租賃物返還
請求權及租金請求權、
不當得利返還請求權等
規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告27萬1,
482元，及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告1萬1,500元相當租金之不當得利等語。
並
聲明：除供
擔保金額外，如主文所示。
二、被告則聲明請求判決
駁回原告之訴，並答辯
略以：
伊係與摘星樓的吳主任洽談租屋事宜，當時說好1 個月租金
1萬1,500元，並未約定租賃期間，伊當下即交付吳主任9,00
0元，另於101年7月5日交付摘星樓周小姐2萬0,000元，並分
別於101年11月、101年12月、102年2月、102年3月、102年5
月、102年9月、102年11月、102年12月、103年1月、103年2
月、103年5月、103年6月、103年10月、103年12月各匯款1
萬1,500元、1萬1,150元不等至原告元大銀行松山分行00000
000000000 號帳戶。伊係於105年1月18日收受原告寄發之台
北永春郵局第39號存證信函，目前已未居住系爭房屋，僅存
放物品而已等語。
三、原告主張系爭房屋
兩造於101年5月9 日間成立租賃關係，未
訂定書面契約，約定租金（含管理費3,000元）每月1萬1,50
0元，被告繳納租金至104年4月17日止，共繳納租金24萬9,9
50元，原告於105年1月15日以台北永春郵局第38號存證信函
向被告為終止系爭房屋
租賃契約之意思表示，被告於105年1
月18日收受該存證信函及被告尚未將系爭房屋騰空遷讓返還
原告之事實，
業據原告提出存證信函及回執聯為證，且為被
造所不爭執，而原告提出之租金計算表部分，
核與被告提出
之匯款單、收據等相符一致，是
堪信原告主張之事實為真實
。
四、
本件爭點及本院判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，
非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。又承租人於租賃關係
終止後，應返還租賃物。
民法第440條第1項及第455 條分別
定有明文。民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意
思通知之性質，其效力之發生，應
準用同法關於意思表示之
規定(最高法院41 年度
台上字第490號判例意旨
可參)，而民
法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表
示以通知達到
相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對
人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，
故通知已送達於相對人之居
住所或營業所者，即為達到，不
必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀
與否，
該通知即可發生為意思表示之效力。又終止租賃契約，依民
法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表
示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須
得他方當事人之同意，始有止約之效力。查，本件被告自10
4年5月起即未再繳納租金，原告曾於104年12月10 日以台北
永春郵局1385號存證信函向被告為支付租金之催告，有原告
提出之存證信函在卷
可按，惟被告於期限內仍未繳納，原告
以被告積欠租金已達二個月租額為由，於105年1月15日以台
北永春郵局第39號存證信函通知被告終止系爭房屋之租賃契
約關係，被告亦表示於105年1月18日收受該存證信函，是兩
造間系爭房屋之租賃關係即告終止。原告依民法第455 條規
定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還，
核屬有據，應予准
許。
㈡次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、
收益，他方支付租金之契約。」、「無
法律上之原因而受利
益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第421 條、第
179 條分別定有明文，而
無權占有他人土地，可能獲得相當
於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第16
95號判例
可資參照。如上所述，本件被告於系爭房屋租賃關
係
存續期間(即自101年5月9日至105年1月17日止）扣除被告
已繳納之租金，計尚積欠租金27萬1,482 元，另被告自系爭
房屋租賃關係於105年1月18日終止後，已無占有使用系爭房
屋之正當權源，惟被告仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占
有，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自
得請求被告給付相當於租金之不當得利。惟按城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限
，土地法第97條第1 項定有明文。此外，尚須斟酌基地之位
置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受
利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報
總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判
例可資參照）。可知法律上就房屋或土地租金之範圍已有最
高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文
規定限制，以定其租金之最高限額。本院審酌系爭房屋為坐
落萬里翡翠路上之翡翠灣福華度假飯店，交通尚稱便利，原
出租之行情即為1萬1,500元，是原告請求被告給付積欠之租
金27萬1,482元及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告1萬1,500元之相當租金之不當得利
，均無不合，應予准許。
㈢
綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租金請求權及不當得
利
法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並給付
原告27萬1,482元，及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,500元，為有理由。
四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經
核無不合，爰酌定
相當擔保金額，准許之。
五、本件訴訟費用即第一審
裁判費7,820元，由被告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
87條第1項及第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上
正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出
上訴
書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按
他造當事人
之人數附具
繕本。如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁
判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日
書記官 陳文婕