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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年度基簡字第61號 原　　　告　臺明冷凍股份有限公司 法定代理人　許哲維 訴訟代理人　黃丁風律師 　　　　　　黃雅羚律師 被　　　告　群海興業有限公司 兼法定代理人王有連 訴訟代理人　林嫦芬律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年3月30日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號房屋（工寮三間、 辦公室一間）遷讓返還原告。並應按月連帶給付原告自民國一○ 六年一月一日起至交還前開房屋之日止，新臺幣柒萬元。 前項交還房屋之履行期間為參個月。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆佰貳拾萬元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告群海興業有限公司（下稱被告公司）邀同被告王有連為 連帶保證人於民國105年1月1 日與原告簽立房屋租賃契約， 向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號房屋內之工 寮3間及辦公室1間(下稱系爭廠房)，租期自105年1月1 日起 至105年12月31日止1年，租金每月新臺幣（下同）3萬5,000 元。另約定租期屆滿時，如有變動（即如改建或變賣），被 告應即日將系爭廠房誠心按原狀遷空交還，不得藉詞推諉或 主張任何權利，如不即時遷讓交還時，原告每月得向被告請 求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日。 ㈡系爭廠房之租期已於105年12月31日屆滿，且原告已於105年 12月2 日委由房屋仲介公司出售，不擬續租予被告，特委請 黃丁風律師以基隆東信路郵局262 號存證信函通知被告，兩 造間就系爭廠房之租賃關係，已因租期屆滿而消滅，惟被告 公司迄未交還系爭廠房，依法原告自得請求被告公司交還系 爭廠房。又被告公司逾期不遷，無權占用系爭廠房，應給付 原告相當於每月租金額計算之不當得利。 ㈢原告為確保於系爭租約租期屆滿，敦促被告公司務必按期遷 讓系爭廠房，特約約定租期屆滿不為返還之加重違約罰責， 故原告依系爭租約第6條之約定，本得按月向被告請求租金5 倍之違約金，惟審酌原告已依不當得利法律關係請求被告按 月給付相當租金之不當得利，故同意將原約定之違約金酌減 為按月依租金1倍計算之違約金等語。 ㈣並為聲明：除交還房屋之履行期間外，如主文所示，並陳明 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：對原告主張之事實沒有意見，惟被告公司向原告 承租系爭廠房已長達近20年，簽約時雙方也有約定，如原告 有要變動（改建或變賣），才要將租賃物收回，如果沒有要 變動，就由被告公司續租，因原告並沒有明確向被告公司表 示系爭廠房要出售，被告在104年、105年承租期間又添購機 器，故被告公司希望繼續向原告承租，如果定要被告公司遷 讓返還系爭廠房，則請酌給較長之履行期等語，資為抗辯。 並為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保， 請准免為假執行。 三、本院判斷： ㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。次按系爭廠房之租賃期限為105 年1月1日至105年12月31日止，系爭租約第2條定有明文。查 原告與被告公司間之系爭租約已租期屆滿，而原告又已於10 5年12月2日委託房屋仲介公司出售包含系爭廠房在內之系爭 355 號房屋，有系爭租約及不動產專任委託銷售契約書在卷 足憑，復為被告所不爭執，是原告與被告公司間之租賃關係 既已消滅，且已無應繼續出租予被告公司之條件，揆諸前揭 規定，原告請求被告公司遷讓返還系爭廠房，洵屬有據。 ㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於 租金之利益（最高法院97年度臺上字第294 號判決意旨參照 ）。查系爭租約於105年12月31 日租期屆滿後，被告公司已 無占有使用系爭廠房之正當權源，而被告公司迄仍未遷讓返 還系爭廠房，自屬無權占有系爭廠房，應返還相當租金之不 當得利。而被告公司依系爭租約於占有使用系爭廠房期間， 應按月給付原告3萬5,000元租金，則原告請求被告公司自租 賃關係消滅即106年1月1 日起至遷讓返還系爭廠房之日止， 按月給付相當於約定租金之不當得利3萬5,000元，即屬有據 。 ㈢再按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務 不履行時，應支付違約金。」第2 項規定：「違約金，除當 事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約 定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須 支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額 。」經查，系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除 經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓 交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金 至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」， 而系爭租約於105年12月31 日屆滿，被告公司未依約於租期 屆滿時遷讓返還系爭廠房，原告依上開約定請求違約金，自 屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文，而契約當事人約定之違約金是 否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際 上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之 一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌 事實上被告公司長期向被告承租系爭廠房，被告公司於租賃 關係消滅後未依約履行遷讓返還系爭廠房之義務，原告所受 積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收 益等，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損 害難謂重大等情，認原告請求給付按租金1 倍計算之違約金 ，尚屬妥適，即被告公司應自106年1月1 日起至騰空返還系 爭廠房之日止，按月給付違約金3萬5,000元。 ㈣又被告公司前述因租賃關係消滅後遲延返還租賃物所生之損 害賠償之債，係屬一種債務不履行損害賠償責任，被告王有 連既為本件租賃之連帶保證人，則就上開被告公司於租賃期 限屆滿後未履行返還租賃物義務所致原告受有相當於租金額 之不當得利及違約金，自亦應負連帶償還責任。 ㈤從而，原告請求被告公司應遷讓返還系爭廠房，及被告應自 106年1月1日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月連帶給付 原告7萬元，為有理由，應予准許。 ㈥末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭廠房係供 作工寮及辦公室之用，且該廠房內之機器設備因須搬遷，衡 情自需相當時日，其性質應需相當時間始能履行，是本院斟 酌被告公司此等境況，並顧及兩造間之租賃期限早於105年1 2月31日即已屆至，迄至本件言詞辯論終結時止，已3個月期 間，為兼顧原告之利益，爰依據上開規定，酌定履行期間為 3個月。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款 訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條 第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。 中 華 民 國 106 年 4 月 13 日 基隆簡易庭法 官 林淑鳳 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 13 日 書記官 陳文婕