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臺灣基隆地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年度重訴字第25號 原　　　告　崴立工程顧問有限公司 法定代理人　劉孟華 訴訟代理人　吳　麒律師 被　　　告　裴惟信 訴訟代理人　高亘瑩律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年10月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹仟零玖拾捌萬元，及自民國一百零六年 四月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣參佰陸拾陸萬元供擔保後，得為假執行； 但被告如以新臺幣壹仟零玖拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為 假執行。 事實及理由 一、按除民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟外，當事人得以合意定 第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限 。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第26條及第24條分 別有所明定。查兩造於「不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ）」第12條約定：「如有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買 賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」有系爭契 約影本在卷可憑，而系爭契約之買賣標的為新北市○○區○ ○○段○○○○○段 0000000000000地號土地及新北市○ ○區○○○段○○○○○段 000號建號建物即門牌號碼新北 市○○區○○○路○○巷 ○號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭 不動產），兩造係合意以本院為第一審管轄法院，本院依民 事訴訟法第24條第1項規定有管轄權。 二、原告主張：兩造於民國 105年11月19日簽訂系爭契約，約定 原告以新臺幣（下同） 1,098萬元向被告購買系爭不動產， 原告業已付清價金，系爭契約第5條第4項、第8條第1項約定 ：「賣方（即被告）保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數 賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權 利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等）， 賣方應負責清理塗銷之。」「賣方若未依本約履行各項義務 …。經買方（即原告）書面通知限期催告（至少七日）仍不 履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還 買方已支付價金…。」嗣經丈量及鑑界，發現系爭房屋有越 界建築占用他人之新北市○○區○○○段○○○○○段 000 地號土地（下稱系爭 3-2地號土地）之情形，致遭他人請求 拆屋還地，核屬不完全給付，並違反瑕疵擔保之規定，原告 已定期催告被告補正，為此依民法第256條、第359條規定及 系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約，並以起訴狀繕本送 達作為解除系爭契約之意思表示，另依民法第259條第2款規 定，請求被告返還已受領之買賣價金。並聲明：㈠被告應給 付原告 1,098萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。 三、被告抗辯略以： ㈠被告於簽訂系爭契約前，為避免原告誤認本件買賣標的範圍 ，除已口頭告知及於不動產購買意願書載明買賣範圍不包括 周邊鄰地即新北市○○區○○○段○○○○○段 00000000 00000000000地號土地（下稱系爭3-2地號等 4筆土地）， 並於系爭契約第17條其他約定事項約定：「本買賣不包含頂 中股段硫磺子坪小段3-2、3-22、2-38、2-165四筆地號土地 之產權及使用權。」故系爭契約之買賣標的範圍是不包含系 爭3-2地號等4筆土地之系爭不動產，被告既已將系爭不動產 所有權移轉登記予原告，即已依債務本旨為給付，並無原告 所稱未履行保證責任而得解除系爭契約之事由，且系爭契約 第17條已免除被告應負擔之瑕疵擔保責任。 ㈡系爭房屋於興建之初即坐落於被告出售予原告之土地上，並 完成第一次所有權登記，且於建築完成迄今未曾增建或改建 ，系爭房屋之登記謄本並無占用鄰地之記載，應無原告所稱 占用他人土地之瑕疵存在，縱有占用鄰地之瑕疵，該瑕疵於 簽訂系爭契約前已存在，自不構成不完全給付之債務不履行 責任。 ㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免 為假執行。 四、原告主張兩造於105年11月19日簽訂系爭契約，約定原告以1 ,098萬元向被告購買系爭不動產，原告已依約給付價金，嗣 經鄰地所有人通知無權占用鄰地等事實，業據提出不動產買 賣契約書、系爭土地所有權狀、訴外人莊榮德所寄台北中山 堂郵局第55號存證信函等件影本為證，並為被告所不爭執， 堪信為真實。 五、原告主張系爭房屋占用鄰地，被告所為給付有瑕疵，為不完 全給付，得依民法第256條、第359條規定及系爭契約第 8條 第 1項約定解除系爭契約，被告應返還買賣價金，為被告所 否認，並以前開情詞置辯，本院判斷如下： ㈠系爭房屋係於71年 5月11日辦理第一次登記，坐落地號為系 爭 2地號土地，有本院職權調閱之土地建物查詢資料附卷可 憑，經本院於106年6月19日會同新北市汐止地政事務所勘驗 測量系爭房屋所占鄰地面積，系爭房屋之已登記主體建物及 未登記雨遮確有占用系爭 3-2地號土地面積48平方公尺，經 新北市汐止地政事務所現場比對建物測量成果圖結果，除雨 遮未登記外，現場房屋之尺寸與成果圖相符，故系爭房屋應 與辦理建物第一次測量時建物相同，而依系爭房屋使用執照 竣工平面圖所載，建築基地無系爭 3-2地號土地，今依現況 測量系爭房屋分別坐落於系爭 2、2-166、3-2地號土地等情 ，有本院106年6月19日勘驗筆錄及新北市汐止地政事務所土 地複丈成果圖、106年10月2日新北汐地測字第1064044279號 函可憑，原告主張系爭房屋占用鄰地即系爭 3-2地號土地， 堪以採信。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質（民法第 354條規定參照）。所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之 特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者 ，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 查系爭房屋為二層之加強磚造建物，一、二層登記面積各10 3.71平方公尺、 95.43平方公尺，經測量結果已登記之主體 建物及未登記雨遮占用系爭 3-2地號土地面積48平方公尺， 有將近一半面積占用鄰地，而房屋無權越界占用鄰地，顯有 遭所有人依法主張無權占有必須拆屋還地之法律上受害危險 ，且依新北市汐止地政事務所106年10月2日新北汐地測字第 1064044279號函所載，新北市汐止地政事務所擬依地籍測量 實施規則第278條、建物所有權第一次登記法令補充規定第1 6 條規定辦理建物更正，合法建物使用鄰地部分將不予測量 登記，已足以影響系爭房屋之價值及其效用，依通常交易觀 念，自屬物之瑕疵，系爭契約第5條第4項既約定：「賣方保 證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭 第三者侵害等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法 定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清理塗銷之 。」足認被告已於系爭契約就系爭房屋「確無占用他人土地 」之品質為保證，如不具備被告保證之品質，無論被告是否 有過失，均應負瑕疵擔保之責。 ㈢被告雖辯稱系爭契約第17條其他約定事項約定：「本買賣不 包含頂中股段硫磺子坪小段3-2、3-22、2-38、2-165四筆地 號土地之產權及使用權。」已免除被告應負之瑕疵擔保責任 云云，為原告所否認，查兩造買賣之土地與系爭 3-2地號土 地相鄰，又無明顯的界址，有本院106年6月19日勘驗照片及 新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖可參，僅以目視觀察 ，顯難發覺或確定有占用鄰地之事實，上開記載只不過表示 系爭契約買賣標的不包括系爭3-2地號等4筆土地之所有權及 使用權，尚不足以認為原告於簽訂系爭契約時，明知系爭房 屋有占用鄰地之瑕疵，且被告表明不知道系爭房屋有占用他 人土地，又如何於簽訂系爭契約時告知原告系爭房屋有部分 占用鄰地並約定免除瑕疵擔保責任，被告抗辯依系爭契約上 開約定，業已免除被告就系爭房屋應負擔之物的瑕疵擔保責 任云云，並不可採。 ㈣另按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」「契 約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或 契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物 ，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之 利息償還之。」民法第359條、第259條第1款、第2款分別定 有明文。查系爭房屋不得占用他人土地，是兩造約定系爭房 屋應具備之重要品質之一，系爭房屋有將近一半面積占用鄰 地，有減少通常效用及價值之瑕疵，已如前述，於原告解除 系爭契約，被告僅係回復到原來使用收益之狀態，對於被告 而言，並無顯失公平之情形存在，經原告於106年3月17日以 律師函催告被告於10日內履行保證內容，被告逾期仍未履行 ，則原告以系爭房屋占用鄰地，依民法第 359條本文前段規 定及系爭契約第8條第1項約定，以起訴狀繕本送達作為解除 系爭契約之意思表示，即屬有據，被告自應返還所受領之價 金1,098萬元及利息。 六、綜上所述，被告對於系爭房屋占用鄰地，應依民法第 354條 規定負擔物之瑕疵擔保責任，系爭契約業因原告行使民法第 359條本文前段及系爭契約第8條第 1項之解除權而解除，原 告依民法第259條規定，請求被告返還所受領之價金1,098萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月20日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經 核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 民事庭法 官 陳湘琳 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 書記官 林惠如