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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度基簡字第123號 原　　　告　蔚來家大廈管理委員會 法定代理人　李衍傑 訴訟代理人　鄭成興 被　　　告　宏宥建設股份有限公司 法定代理人　黃世元 訴訟代理人　鄭文龍律師 複　代理人　廖雅文 上列當事人間給付公寓大廈管理費事件，本院於民國107年4月9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾壹萬零陸佰零柒元，及自民國一百零 七年一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹拾萬參仟伍佰參拾陸元為被告供擔保後 ，得假執行，但被告如以新臺幣參拾壹萬零陸佰零柒元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、按因關於財產權管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院 管轄，民事訴訟法第14條定有明文。本件原告起訴請求被告 給付蔚來家大廈公寓大廈之管理費，係關於財產管理有所請 求而涉訟，依首開規定，得由管理地之法院即本院管轄，先 予敘明。 二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其 訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。又該條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同 法第175 條第1 項亦有明定。查原告之主任委員即法定代理 人原為江義人，於本件訴訟繫屬後變更為李衍傑，有基隆市 中正區公所民國107 年2 月12日基中民字第1070002245號准 予備查之函文附卷可稽，前揭新任法定代理人已具狀向本院 聲明承受訴訟，經核與上開規定相符，應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： 被告為如附表「門牌號碼」欄所示建物（下稱系爭建物）之 所有權人，系爭建物均坐落於蔚來家大廈社區內，蔚來家大 廈社區自106 年3 月份起，其社區之管理費為每坪新臺幣（ 下同）50元，於106 年4 月15日舉行第一屆第一次區分所有 權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），決議管理費自10 6 年5 月份起由每坪50元調整至60元。再於106 年9 月17日 舉行第二屆區分所有權人會議，以因管理費用不足無法支付 電機檢驗費用，決議106 年10月份多繳1 個月之管理費。詎 被告並未依上開區分所有權人會議決議及蔚來家大廈規約繳 納管理費，積欠如附表所示之金額，合計310,607 元，經原 告多次催繳仍置之不理，爰依法提起本件訴訟。並聲明：㈠ 被告應給付原告310,607 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止，按年息百分之10計算利息。㈡訴訟費用由 被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯略以： ㈠被告並非不繳管理費，而是認為管理費之金額有待釐清。原 告於106 年4 月15日召開之系爭區分所有權人會議，就決議 部分涉及不法，按公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所 有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容 ，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得 以公告為之；公告期間不得少於2 日」。被告為協助原告順 利召開系爭區分所有權人會議，於審閱議程後，即出具開會 委託書予總幹事，以利達到法定出席人數，被告已言明不參 予表決。詎系爭所有權人會議卻以提出臨時動議手法，在被 告完全不知情情況下，經由表決將A 棟B1商場出租餐飲業管 理費調高至每坪200 元及將管理費調整為每坪60元。系爭區 分所有權人會議開會通知單內並未記載調漲管理費之事，若 被告事先知道即不會同意出具委託書予總幹事，且當下會議 紀錄為全數通過，顯已超出授權範圍，而被告於出具委託書 時已言明不參予表決，故計算表決人數不應將被告算入，系 爭區分所有權人會議紀錄為全數通過，是否有偽造文書之嫌 疑，不無疑問。 ㈡系爭區分所有權人會議決議將管理費調漲至60元，係權利濫 用且違反誠信原則。原告率為調漲管理費，實已剝奪被告事 前得知之權利及與住戶合理討論機會，更枉顧被告出具委託 書之善意，已違反誠實信用原則。 ㈢原告未考慮空屋之性質差異，而以系爭區分所有權人會議通 過所有住戶均須繳納每坪60元管理費不合理： ⒈法院得審查管理費之收費標準是否符合公平正義： 關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所 有權人會議或其授權之管委會固有權透過決議方式而制定相 關收費標準，惟該收費標準是否符合公平正義，有無權利濫 用或違反誠信原則情事，基於公平法理法院自得加以審查（ 最高法院93年度台上字第2218號判決意旨參照）。 ⒉管理費之收費標準應符合公平原則： ⑴按「共用部分、約定部分之修繕、管理、維護、由管理負責 人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大廈管理條例 第10條第2 項前段定有明文。公寓大廈費用之收取係用於人 事費、稅捐，維護修繕公寓大廈各項公共設施等日常開支， 故管理費之收取及調漲必須有正當且必要之理由，且應符合 使用者付費之公平原則。 ⑵依據使用者付費原則，管理費之收費應以實質享受大廈公共 設施及管委會服務之多寡標而訂，管委會對一般住戶有12項 服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守 衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯）。 故決定管理費之收費多寡應考量對於上列管委會服務使用之 程度。 ⑶被告所有之系爭建物為無人居住之待售空屋，使用管委會服 務之程度自與一般住戶不同，至少在公共電梯之電費及化糞 部分，因被告未實際使用，不應令被告負擔費用。是以原告 要求被告與一般住戶一樣負擔相同之管理費是否有權利濫用 不無疑義，至少就被告未使用之部分應予減少管理費金額， 待售空屋應收取以每坪30元始為合理。且除空屋外，A 棟B1 商場電梯之維修保養、清掃、水電等皆由被告自行處理，不 僅未使用社區共同部分，更分擔本屬於管委會之修繕、維護 責任，故被告亦要求將自行管理之商場均收取每坪20元管理 費。另法院更應調查管委會支出之各項支出憑證以查明前揭 收費標準是否確實符合維護社區運作之必要。 ㈣聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷： ㈠原告主張被告為附表所示區分所有建物之所有人，蔚來家大 廈社區自106 年3 月份起，其社區之管理費為每坪50元，於 106 年4 月15日召開系爭區分所有權人會議，訂立規約，並 決議管理費自106 年5 月份起由每坪50元調整至60元。再於 106 年9 月17日舉行第二屆區分所有權人會議，以管理費用 不足無法支付電機檢驗費用為由，決議106 年10月份多繳1 個月之管理費。依此標準計算，被告尚積欠106 年3 月至10 月之管理費，金額如附表所示等情，業據提出蔚來家大廈規 約、系爭建物之建物登記第二類謄本、被告所有系爭建物門 牌號碼及未繳款明細、蔚來家大廈第一屆第一次區分所有權 人會議記錄、蔚來家大廈第二屆區分所有權人會議會議紀錄 等件影本為證，且為被告所不否認，堪信為真。 ㈡被告辯稱：原告社區於106 年4 月15日召開之系爭區分所有 權人會議決議調漲管理費，決議程序有瑕疵及不法云云。按 區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程 時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定， 然按其性質，應適用民法第56條第1 項規定，由區分所有權 人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決 議前，該決議仍屬有效，其對各住戶自有拘束力。經查，被 告辯稱：系爭區分所有權人會議其決議之過程涉及議案未事 先通知而以臨時動議方式提出及表決，及被告表明不參與表 決卻遭計算表決權數等瑕疵等情事，如果屬實，核屬該次區 分所有權人會議召集程序或決議方法之瑕疵，被告如認有該 等瑕疵情形，應於決議後3 個月內訴請法院撤銷，惟被告並 未舉證證明該次決議業經法院判決撤銷，參以首開說明，該 次決議仍屬有效。被告逕以該次區分所有權人會議決議程序 有上開瑕疵為由，拒絕給付管理費，已無可取。 ㈢被告辯稱：系爭區分所有權人會議有權利濫用及違反誠實信 用原則，且系爭建物均為空屋，基於使用者付費等原由應予 減免管理費為每坪30元及按比例減少等語置辯。按「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之」、「公寓大廈應設置公共基 金，其來源如下：……㈡區分所有權人依區分所有權人會議 決議繳納」，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第18條 第1 項第2 款分別定有明文。是公寓大廈區分所有權人或住 戶，有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，其目的 係在維護公共設施之有效運作。次按「規約之內容依區分所 有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使 用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事， 按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後 三個月內，請求法院撤銷之」，民法第799 條之1 第3 項定 有明文。經查，原告社區於106 年4 月15日召開系爭區分所 有權人會議，訂立規約，並決議管理費調整為每坪60元，此 如前述，蔚來家大廈規約第16條第2 項規定：「公共基金、 管理費之繳納…二、管理費之收繳㈠管理費一坪60元㈡管理 費之分擔基準各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分 擔之…」等語。原告社區已將管理費收取標準每坪60元訂於 規約，則被告如認規約該部分內容，依被告專有部分之使用 目的、利用狀況等情事有顯失公平之情形，得依前揭民法第 799 條之1 第3 項規定，訴請法院撤銷。惟於經法院依法撤 銷前，該規約自仍屬有效。況被告所指不公平之理由，無非 係以其所有之系爭建物屬未銷售之空屋，對於公共設施、公 共服務之利用率較低等情，為其論據。惟參以公寓大廈管理 條例上開規定，依區分所有權人會議決議繳納管理費，為區 分所有權人之義務，目的在維護公共設施之有效運作，業如 前述。此繳納管理費之義務，不因區分所有權人有無實際使 用區分所有建物或共用部分而有不同。系爭區分所有權人會 議決議以專有部分面積為收費基準，而未區分是否空屋而異 其收費標準，亦難認有權利濫用或顯失公平之情形。被告此 部分辨解亦非可取。 ㈣末按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定 有明文；又「四、公共基金或管理費積欠處理」、「區分所 有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應 分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別）或 積欠達新臺幣1 萬元以上（含），經30天期間催告仍不給付 者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 ，遲延利息以未繳金額之年息5%計算。」，蔚來家大廈規約 第16條第4 款亦有明文。是原告依公寓大廈管理條例及規約 之規定，請求被告給付310,607 元，及自起訴狀送達之翌日 起即107 年1 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，為有理由。逾此範圍之請求，即屬無據。 四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及蔚來家大廈規約之規 定，請求被告給付如主文第1 項所示之金額及利息為有理由 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件係民事訴訟法第427 條第1 項所定之標的金額50萬元以 下之財產權訴訟，本院為被告敗訴之判決，應依職權宣告假 執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供 擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失 所依附，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法， 核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、訴訟費用即第一審裁判費3,420 元，審酌原告對於被告之請 求，原告敗訴部分僅其中之部分利息，爰依民事訴訟法第79 條，命由被告負擔。 八、據上論結，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第390 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 30 日 基隆簡易庭法 官 高偉文 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 30 日 書記官 黃瓊秋 ┌──────────────────────────────────┐ │附表：107年度基簡字第123號 │ ├─┬──────┬────┬───────────┬──┬─────┤ │編│門牌號碼 │每月金額│ 未繳管理費之起迄年月 │期數│ 總金額 │ │號│ │(新臺幣)│ （民國） │ │ (新臺幣) │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒈│基隆市中正區│2,646元 │106年3月迄106年4月 │2 │27,517元 │ │ │豐稔街112號 ├────┼───────────┼──┤ │ │ │3樓 │3,175元 │106年5月迄106年9月 │5 │ │ │ │ ├────┼───────────┼──┤ │ │ │ │6,350元 │106年10月 │1 │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒉│基隆市中正區│2,777元 │同上 │同上│28,885元 │ │ │豐稔街112號 ├────┤ │ │ │ │ │12樓之1 │3,333元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,666元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒊│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號4├────┤ │ │ │ │ │樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒋│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號5├────┤ │ │ │ │ │樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒌│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號6├────┤ │ │ │ │ │樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒍│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號7├────┤ │ │ │ │ │樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒎│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號9├────┤ │ │ │ │ │樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒏│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號 ├────┤ │ │ │ │ │10樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒐│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號 ├────┤ │ │ │ │ │11樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒑│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號 ├────┤ │ │ │ │ │12樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┼──────┼────┼───────────┼──┼─────┤ │⒒│基隆市中正區│2,716元 │同上 │同上│28,245元 │ │ │豐稔街118號 ├────┤ │ │ │ │ │13樓 │3,259元 │ │ │ │ │ │ ├────┤ │ │ │ │ │ │6,518元 │ │ │ │ ├─┴──────┴────┴───────────┼──┼─────┤ │ │總計│310,607元 │ └─────────────────────────┴──┴─────┘