臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第304號
原 告 陳怡君
被 告 林芓彤
上列
當事人間
回復原狀事件，本院於民國107 年6 月20日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告於民國106 年4 月27日向被告購買基隆市○○區○○路
○○○ 巷○○弄○○號房地（下稱
系爭房屋），於同年6 月15日在
仲介公司即居易
不動產仲介經紀有限公司（下稱居易公司）
與被告簽屬第一建經不動產
買賣契約書，完成交屋程序（本
院
按：依原告提出之不動產買賣契約書，簽約日期為106 年
4 月27日，契約書第七條第七款約定：買賣雙方應於產權移
轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤
後，五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾106 年
6 月15日。是
兩造應係於106 年4 月27日簽約，106 年6 月
15日交屋），而兩造於簽定系爭房屋買賣契約時，有協議於
賣方保固6 個月。
嗣於同年12月13日，原告發現系爭房屋屋
頂有滲漏水，立即請居易公司通知被告修繕，
惟被告不願負
責。依
上開保固6 個月之約定，被告有修繕之義務。修繕費
用經估價為新臺幣（下同）83,000元，為此提起
本件訴訟，
並聲明：⒈被告應給付原告7 萬元。⒉訴訟費用由被告負擔
。
二、被告
抗辯略以：
兩造當初簽立系爭房屋買賣契約時，
是以依固定物現況交屋
，並包含增建的部分，且兩造當初已
合意折價5 萬元而由原
告自行解決增建部分些微漏水之問題，原告亦同意現況交屋
。兩造在簽立買賣契約時沒有口頭協議保固6 個月。並聲明
：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
兩造於106 年4 月27日簽定不動產買賣契約書，由原告向被
告買受系爭房屋，並於106 年6 月15日完成交屋，及原告主
張於同年12月13日發現系爭房屋屋頂有漏水
等情，
業據原告
提出不動產買賣契約書、照片、尚沅工程行估價單等件為證
，且為被告所不爭執，
堪信為真。至於原告主張兩造於簽約
時有協議保固6 個月，被告對於
上揭漏水依約應負修繕義務
等情，則為被告所否認。是本件應審酌：原告主張兩造間就
系爭房屋有保固6 個月之協議，是否可採？原告主張被告就
上揭漏水應負修繕義務等情，有無理由。
經查：
㈠本件原告主張之漏水瑕疵，係於「保固
期間」漏水，漏水之
情形是在交屋後發生等情，業據原告陳述在卷（本院調解程
序筆錄第2 頁）。並原告
起訴狀記載係於106 年12月13日發
現屋頂有滲漏水等語。證人謝智帆（系爭房屋買賣，原告所
委任之仲介）於本院亦證稱：本件買賣契約成立當時，該屋
沒有漏水等語（本院言詞辯論筆錄第4 頁）。可知原告主張
之系爭房屋漏水瑕疵，係於交屋後約6 個月始發生。按「物
之出賣人對於買受人，應
擔保其物依第373 條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少
其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重
要者，不得視為瑕疵」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質。」，
民法第354 條定有明文。又
物之出賣人就出賣
標的物所負物之
瑕疵擔保責任，以該瑕疵
於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明
。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即
非出賣人應負物之
瑕疵擔保責任範疇。最高法院95年度
台上字第951 號民事判
決意旨
參照。本件原告主張之瑕疵，既係於交屋後約6 個月
始發生，參以首開說明，即無民法物之瑕疵擔保規定之
適用
，先予敘明。
㈡原告主張兩造於簽定不動產買賣契約書時，有協議保固6 個
月等情，為被告所否認。觀之兩造就系爭房屋買賣所簽定不
動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），僅於第五
條第二款約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的物於交
屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，
賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不
得主張
解除契約，僅得請求減少價金」等語。系爭不動產買
賣契約書並無關於賣方願於交屋後保固6 個月之記載。原告
雖主張，當初代書在唱讀的時候，我們有口頭協議。代書唱
讀的時候，有提到保固6 個月，我們雙方都在等語。並
聲請
傳訊證人謝智帆（系爭房屋買賣，原告所委任之仲介）為證
。證人謝智帆於本院證稱：我有受原告的委任為仲介，簽約
時有在場。「（該屋在買賣當時有無提及到如果日後漏水的
話要如何處理？）當初買賣的時候代書有詢問雙方有無要做
瑕疵擔保的部分，雙方同意說要，才會在買賣合約上面簽名
，如果沒有做瑕疵擔保的話，就會在上面壓一條說不要做瑕
疵擔保」、「（代書是如何詢問？詳細詢問的內容為何？）
代書有詢問屋主及買方是否要做漏水保固瑕疵擔保，接下來
雙方就同意了，在不動產買賣現況說明書上面簽名」、「（
不動產買賣現況說明書上面並沒有記載保固的內容，為何雙
方在上面簽名就表示同意保固？）民法第365 條是原屋主有
保障的部分，民法第365 條是指在半年內要告知，跟我們仲
介人員講，我們再去跟屋主反應」、「（所以你所謂的保固
就是指民法的瑕疵擔保的意思？）是」、「（你方才所謂代
書詢問雙方是否要做瑕疵擔保及保固，意思是，代書詢問雙
方本件買賣是要排除民法瑕疵擔保規定的適用？）是」、「
（所以代書也沒有講到所謂瑕疵擔保或保固的內容為何？）
是」等語。可知本件簽約時，代書僅係向買賣雙方確認本件
有無民法瑕疵擔保規定之適用，
而非向雙方確認或使雙方協
議除民法瑕疵擔保之規定外，另於交屋後「保固」6 個月。
原告所指「保固6 個月」，實係誤解民法365 條之6 個月除
斥期間規定之結果。原告主張兩造有口頭協議保固6 個月
云
云，難以採認。
㈢綜上，原告主張兩造間有保固6 個月之約定等情，既非可採
，則原告請求被告履行保固協議之義務，就系爭房屋交付後
發生之漏水瑕疵負修繕之責，為無理由。
四、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊
防禦方法核
與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，
併予敘明。
五、本件訴訟費用即第一審
裁判費1,000 元，由原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條
之23、第436 條第2 項、第87條第1 項、第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
基隆簡易庭 法 官 高偉文
以上
正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出
上訴
書狀，上訴於本院
合議庭，並按
他造當事人之人數附具
繕本。
當事人之上訴，非以
判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記
載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
書記官 黃瓊秋