臺灣基隆地方法院民事判決 107年度訴字第2號
原 告 隆通汽車股份有限公司
法定
代理人 賴炳麟
訴訟代理人 吳文君
律師
複 代理人 俞清松律師
被 告 許淑燕
訴訟代理人 林弦璋律師
上列
當事人間確認
買賣契約移轉登記不存在等事件，本院於107
年8 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認
兩造於民國一百零六年六月二十七日就如附表所示
不動產之
買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意、基礎
事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不
在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第7
款分別定有明文。原告起訴時原聲明為：「確認被告依據10
6 年6 月27日簽訂之『不動產買賣契約』對於附表所示土地
應有部分超過825/10000 以外之移轉登記
請求權不存在」。
嗣於民國107 年2 月2 日追加
備位聲明，
復於本院107 年4
月17日言詞辯論時變更互調先、備位聲明，核原告最終先位
之訴聲明為：一、確認兩造於106 年6 月27日就附表所示不
動產之買賣關係不存在；二、訴訟費用及本院106 年度司調
字第64號調解程序費用由被告負擔；備位之訴聲明為：一、
確認被告依據兩造於106 年6 月27日簽訂之「不動產買賣契
約」對於附表所示土地應有部分於超過825/ 10000以外之移
轉登記請求權不存在；二、訴訟費用及本院106 年度司調字
第64號調解程序費用由被告負擔。被告對於原告所為訴之追
加及變更無意見，且
上開訴之變更核其基礎事實同一、訴訟
資料與主要爭點相同，不甚妨礙被告防禦及訴訟終結，應予
准許。
二、次按確認
法律關係之訴，
非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明
文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因
法律關係之存否
不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危
險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院
27年度上字第316 號判例意旨
參照）。若縱經法院判決確認
，亦不能除去其不安之狀態者，即
難認有受確認判決之法律
上利益（最高法院52年
台上字第1240號判例意旨參照）。查
原告上開先位及備位請求，均為被告所否認。是兩造間就10
6 年6 月27日所為之
系爭不動產買賣契約存否
暨買賣標的權
利範圍有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而
得以對被告之確認判決除去，是原告提起
本件確認之訴，有
確認利益。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告自101 年起在基隆市「大武崙金店面社區」（下稱系
爭社區）推銷透天房屋20棟，另有法定平面室外停車位22
個可供選購，
惟停車位非在建物室內，故只能分攤在基地
應有部分內，因此每一棟房屋分得之基地持分不盡相同，
例如：未購買停車位者，只按各棟房屋登記面積比例分得
基地之應有部分；倘有購買停車位者，另依停車位數量增
加分得基地之應有部分。原告申請系爭社區
所有權第1 次
登記時，於101 年2 月29日向基隆市安樂地政事務所出具
切結書，已載明20戶建物及預計附帶停車位共同分攤基地
權利範圍分配情形，並於
切結書末行說明欄記載：「本件
基地內含2992/10000為停車位分攤之持分」，因此計算每
一個停車位分攤之基地持分應為136/10000 （算式：2992
÷22＝136 ），其後再與房屋登記分得基地之應有部分合
併登記，
嗣後如要分售停車位時，須在分得基地應有部分
中扣減停車位之應有部分，並移轉登記予買方（按地政登
記實務習慣上稱此基地應有部分扣減並移轉之手續為「
土
地分割」）。因此在每一建物登記謄本上，雖有「建築基
地權利（種類）範圍」之基地應有部分記載，但此係指未
分割前包含已有停車位的基地總持分，實際出售後仍應按
買賣成交之停車位數量計算辦理基地應有部分移轉登記。
查系爭4580號建號之建物於101 年4 月27日第1 次登記時
關於占用系爭757 地號基地之權利範圍為689/10000 ，其
後於102 年8 月13日修改註記為占用系爭757 地號基地之
權利範圍為825/10 000，嗣於102 年10月28日再修改註記
為占用系爭757 地號基地之權利範圍為961/10000 ，上開
異動
乃因原告陸續出售系爭社區房屋18戶，其中有2 戶未
購買停車位，故將其基地持分的停車位扣減，移轉增加登
記至系爭4580號建號內。
（二）查兩造簽立系爭不動產買賣契約前，原告已陸續售出18棟
及17個停車位，尚有餘屋2 棟及5 個停車位，建物登記之
狀況為「建號：基隆市○○區○○段○○○○號、門牌號碼：
基隆市○○區○○○路○○○ 號、基地地號：基隆市○○區
○○段○○○ ○號、建物所有權狀記載之基地應有部分961/
10000 」、「建號：基隆市○○區○○段○○○○號、門牌號
碼：基隆市○○區○○○路○○○○○ 號、基地地號：基隆市
○○區○○段○○○ ○號、建物所有權狀記載之基地應有部
分544/10000 」，基隆市○○區○○段○○○ ○號土地登記
狀況為「權利範圍：1505 /10000 」。嗣被告於106 年6
月24日透過九汰仲介公司經紀營業員陳芓希出具不動產購
買意願書，表示其願以新臺幣（下同）1600萬元購買門號
基隆市○○區○○○路○○○ 號房屋及3 個停車位（編號1
、3 、4 ），因被告欲購買房屋及車位數量比登記實況少
1 個停車位，故當時營業員陳芓希即依據不動產說明書中
之記載「註：此物件土地尚未分割，待成交後分割」之意
，向被告說明該棟之基地應有部分在成交後應扣減1 個停
車位（即136/10000 應有部分），此有被告及陳芓希簽名
確認之不動產購買意願書及不動產說明書
可稽。
是以原告
自始委託出售之
標的物為基隆市○○區○○○路○○○ 號房
屋（包含1 、3 、4 號停車位）、土地應有部分則依車位
買受數量計算，並於成交後分割移轉予買方。
（三）於106 年6 月27日，兩造委請余崇榮代書簽立不動產買賣
契約書時，仲介公司店長王智弘在場說明：「多一個停車
位之基地為136/10000 」、賣方房仲黃義隆亦於簽約前當
場提醒「一個車位土地應有部分是136/10000 」。後余崇
榮代書雖詢問「我們這上面寫961 」，然黃義隆及原告法
代賴炳麟接著向代書解釋「被告買受車位為1 、3 、4 號
三個車位」、「345 之1 號房屋有兩個車位，分別是7 、
21號」、「所以若三個車位（應有部分）是8 百多，136/
10000 分割」等語，可知簽訂買賣契約當時，賣方房仲黃
義隆及原告法代賴炳麟已提醒余崇榮代書關於系爭買賣標
的之土地應有部分因內含其他停車位，需另外分割出萬分
之136 之持分，且賣方房仲黃義隆及原告法代為上開表示
時，被告亦在場，被告自始至終未曾為反對之表示，是原
告法代認知乃「承辦之地政士余崇榮認為被告既然暸解不
動產說明書中已有註記：『此物件土地尚未分割，待成交
後分割』，故不須重複註記，在填寫不動產買賣契約書土
地標示中之出賣權利範圍欄，雖依建物登記謄本記載為96
1/10000 ，但之後會根據被告買受車位數量再為核算」，
而被告當場亦未有任何
異議，故原告方於買賣契約書上簽
名用印。且事後地政士余崇榮會同被告指定之過戶名義人
許水田、李葉子、林豐年於106 年9 月8 日作成之土地增
值稅（土地現值）申報書、106 年9 月8 日作成之土地建
築改良物買賣
所有權移轉契約書、106 年8 月1 日作成之
土地建築改良物抵押設定契約書等，亦已按照扣減一個停
車位之基地持分記載為825/10000 ，且經被告指定之過戶
名義人許水田、李葉子、林豐年3 人同意蓋章。
（四）
詎被告事後竟要求按照不動產買賣契約書記載之基地應有
部分961/10000 辦理過戶，雖經地政士余崇榮出具函文向
被告解釋，被告仍堅持己見，並阻止安新建築經理公司撥
付價金給原告，為此雙方與仲介公司曾在安樂區調解委員
會調解不成立，嗣後至本院調解仍不成立（案號：106 年
司調字第64號）。按
民法第98條規定：「解釋意思表示，
應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」次按民
法第153 條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其
為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意
思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，
推定其契
約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法
院應依其事件之性質定之。」本件被告堅持其買受基地之
應有部分應為961/10000 ，而拒絕給付全部價金，此屬兩
造對於契約必要之點意思不一致，依據民法第153 條前段
規定之反面解釋，全部買賣契約應不成立。
爰請求判如「
先位之訴」聲明所示。
（五）
退步言之，如認兩造對於買賣必要之點即特定房屋及特定
位置之3 個停車位、價金數額互相意思表示一致，買賣契
約成立，而應否扣減1 個停車位之基地應有部分，非屬必
要之點，則請求判如「備位之訴」聲明所示。
（六）
並聲明如下：
⑴ 先位之訴部分：
①確認兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產之買賣關
係不存在。
②訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由
被告負擔。
⑵ 備位之訴部分：
①確認被告依據兩造於106 年6 月27日簽訂之不動產買賣
契約，對於附表所示土地應有部分於超過825/10000 以
外之移轉登記請求權不存在。
②訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由
被告負擔。
二、被告則聲明請求
駁回原告先位及備位之訴；訴訟費用由原告
負擔。並答辯如下：
（一）按民法第153 條規定：「當事人互相表示意思一致者，無
論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點
，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定
其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時
，法院應依其事件之性質定之。」又民法第345 條規定：
「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，
買賣契約即為成立。」觀之本件兩造簽訂之系爭不動產買
賣契約，係約定原告出售基隆市○○區○○段○○○ ○號土
地，出賣權利範圍為961/ 10000，及坐落上述土地之建號
4580號建物（門牌號碼：基隆市○○區○○○路○○○ 號，
權利範圍：全部，含坡道平面車位第1 、3 、4 號），被
告依約應給付原告買賣價金1600萬元。且據仲介公司提供
之不動產說明書內附有系爭建物所有權狀，亦註記：「建
築基地權利範圍：武嶺段757 地號（所有權）961/10000
」，均未有直接註記土地應有部分權利出賣範圍為825/10
000 ，足見兩造已就買賣契約之「價金」、「標的物」、
「標的物權利範圍」等買賣契約必要之點達成
合致，並經
雙方簽名用印，買賣契約已經成立。原告主張若被告堅持
買受基地之應有部分為961/ 10000，兩造對於契約必要之
點意思不一致，買賣契約不成立
云云，容有誤會。
（二）又被告出具之不動產購買意願書，其中土地標示欄係寫明
「面積、權利範圍：依權狀持分」、建築改良物標示欄亦
寫明「面積、權利範圍：依權狀持分」、車位編號則載明
「編號1 、3 、4 號」；且不動產說明書中所附系爭建號
4580號建物權狀影本亦註明建築基地權利（種類）範圍：
「武嶺段757 地號（所有權）961/10000 」。是依房仲提
供之不動產說明書於基地標示部分註記：「此物件土地尚
未分割，待成交後分割」，應是指武嶺段757 地號基地權
利範圍1505/10000，應於成交後分割成「系爭建號4580號
建物之建築基地權利範圍為961/10000 及停車位編號1 、
3 、4 」，
而非原告所指系爭土地出賣權利範圍為825/10
000 。
（三）雖原告主張被告於106 年6 月24日向九汰仲介公司經紀營
業員陳芓希出具不動產購買意願書，載明願以1600萬元購
買基隆市○○區○○○路○○○ 號建物以及3 個停車位（編
號1 、3 、4 ），但因被告欲買標的物比登記實況少1 個
停車位，故經紀營業員陳芓希即依據不動產說明書中之記
載「註：此物件土地尚未分割，待成交後分割」，向被告
說明該棟建物之基地應有部分在成交後應扣減1 個車位之
持分，以及簽約當時承辦地政士余崇榮認為被告既然瞭解
不動產說明書中已有註記：「此物件土地尚未分割，待成
交後分割」，故不須重複註記，始依建物登記謄本記載96
1/10000 之內容填寫在不動產買賣契約書云云，惟原告所
述並非事實，分述如下：
1.被告於不動產買賣契約簽定前並未接獲告知須扣減1 個停
車位的應有部分，且原告所述明顯與前述建物所有權狀、
不動產賣賣契約書所記載不符。
2.依一般不動產買賣實務，如原告已告知須扣減1 個停車位
之應有部分，應註明土地出賣權利範圍為825/10000 ，或
註記每一停車位即編號1 、3 、4 停車位應有部分並註明
需扣減，何以於不動產買賣契約書上寫明買受基隆市○○
區○○段○○○ ○號土地權利範圍為961/10000 ？原告主張
有違一般不動產買賣實務。
3.原告主張兩造於簽訂不動產買賣契約書時，仲介公司店長
王智弘在場說明：「多一個停車位之基地為136/10000 。
」、賣方房仲黃義隆及原告法代賴炳麟亦有提醒余崇榮代
書關於系爭買賣標的之土地應有部分因內含其他停車位，
故需另外分割出1 個停車位即136 /10000之應有部分，被
告當時在場，自始至終亦未曾為反對之表示云云，被告否
認之。蓋從原告提出之光碟影片及譯文內容以觀，仲介公
司人員係與原告簽約代理人賴炳良交談，而談話內容是提
到建物門牌號基隆市○○○路○○○○○ 號建物，該建物停車
位數量為2 個之情況。是以，仲介公司人員是與原告簽約
代理人賴炳良交談，並非向被告說明土地應有部分應再扣
減1 個車位的持分。況地政士余崇榮當下未向被告說明買
賣土地應有部分是825/10000 ，亦未向被告告知系爭建物
謄本記載建築基地權利範圍961/10000 是指內含4 個停車
位，現在只出售被告3 個停車位，應扣減1 個車位的土地
應有部分之情事。
4.原告雖提出切結書及地籍異動索引、基隆市土地建物異動
清冊等文書，主張每個車位土地應有部分為136/10000 。
惟而原告究於社區中出售多少個車位與建物，被告不得而
知，原告亦未將上述資料，於系爭不動產買賣契約簽訂時
提供予被告說明並確認移轉土地之應有部分範圍。反之，
被告買受標的與權利範圍僅能依仲介公司出示之不動產說
明書、建物所有權狀瞭解土地與建物之出賣權利範圍；況
不動產買賣契約書係載明系爭土地出賣之權利範圍為961/
10000 ，則原告出賣之建物、土地之標的與權利範圍既然
與建物所有權狀相同，原告所提上開切結書及地籍異動索
引及異動清冊等證據，自無法證明原告已告知被告出賣土
地權利範圍之應有部分於扣減1 個停車位後為825/10000
。
5.再原告主張地政士余崇榮會同被告指定之過戶名義人許水
田、李葉子、林豐年3 人作成之土地增值稅（土地現值申
報）申報書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土
地建築改良物抵押設定契約書等文件，已經按照扣減1 個
停車位所占基地應有部分，而記載為825/10 000，並經被
告指定之過戶名義人許水田、李葉子、林豐年3 人同意蓋
章云云。惟被告否認之，被告於106 年7 月中旬是代許水
田、李葉子、林豐年交付地政士余崇榮過戶之相關文件，
當時被告與許水田、李葉子、林豐年並無同意地政士余崇
榮以土地應有部分825/10000 為前提辦理上述文件，況被
告於106 年8 月1 日已明確告知余崇榮減少土地應有部分
即825/10000 辦理過戶明顯與契約
所載不符，是原告上開
主張不足為採。
三、本院之判斷
被告於106 年6 月24日出具不動產購買意願書予太平洋房屋
基隆安樂加盟店（九汰不動產仲介經紀有限公司），表示願
以1600萬元購買原告所有門牌基隆市○○區○○○路○○○ 號
（即4580建號）建物以及3 個停車位（編號1 、3 、4 ）暨
上開建物、車位坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地持分
（其中於土地標示欄、建築改良物標示欄均記載面積依權狀
持分），嗣兩造於106 年6 月27日簽立不動產賣賣契約書，
系爭不動產賣賣契約書約定其上記載買賣總價金1600萬元，
原告出售之不動產暨買賣權利範圍如附表所示之事實，為兩
造所不爭執，並有系爭不動產購買意願書、不動產說明書（
內含建物簡述、建物標的、基地標的、重要交易條件、標的
物現狀說明書、土地第二類登記謄本、建物第二類登記謄本
）、不動產買賣契約書等影本在卷
可憑。惟而，原告主張其
出售系爭建物、車位暨其上坐落基地（即系爭757 地號土地
）權利範圍為825/10000 ，為被告所否認，並以前詞置辯，
是本件爭點為：（一）兩造於106 年6 月27日就附表所示不
動產簽訂之買賣契約是否成立？（即原告先位之訴有無理由
？）（二）如原告先位之訴無理由，原告備位之訴主張被告
依兩造間之不動產買賣契約於超過土地權利範圍825/10000
部分之請求權不存在，有無理由？析述如下：
（一）兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產簽訂之買賣契約
是否成立？
1.按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘
泥文字致失真意。次按當事人締結不動產買賣之
債權契約
，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買
賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買
賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契
約即
難謂已成立（最高法院19年上字第453 號、40年台上
字第1482號判例參照）。
2.原告主張其自101 年起在基隆市「大武崙金店面社區」推
銷透天房屋20棟（含法定平面室外停車位22個），如購買
停車位者，另依停車位數量增加分得基地之應有部分，而
其申請系爭社區所有權第1 次登記時，於101 年2 月29日
向基隆市安樂地政事務所提出切結書，其上載明20戶建物
及預計附帶停車位共同分攤基地權利範圍分配情形，且該
切結書末行說明欄亦記載：「本件基地內含2992/10000為
停車位分攤之持分」，因此計算每一個停車位分攤之基地
持分應為136/10000 （算式：2992÷22＝136 ），系爭45
80號建號之建物於101 年4 月27日第1 次登記時關於占用
系爭757 地號基地之權利範圍為689/10000 ，其後於102
年8 月13日修改註記為占用系爭757 地號基地之權利範圍
825/10 000，嗣於102 年10月28日再修改註記為占用系爭
757 地號基地之權利範圍961/10000 ，上開異動乃因原告
陸續出售系爭社區房屋18戶，其中有2 戶未購買停車位，
故將其基地持分的停車位扣減，移轉增加登記至系爭4580
號建號內
等情，
業據提出基隆市政府（101 ）基府都建使
字第000006號使用執照、切結書、系爭4580號建物地籍異
動索引及異動清冊影本等為證，復為被告所不爭，
堪信屬
實。是以系爭社區每一個停車位占系爭757 地號基地持分
應為136/10000 ，
堪予認定。而觀之原告於101 年2 月29
日向基隆市安樂地政事務所提出之切結書，其上記載基隆
市○○○路○○○ 號建物占區分所有建物基地權利範圍「68
9/10000 （含停車位分攤136/10000 ×2 ）」，若比對系
爭4580號建號上開歷次修改註記情形計算，可認被告購買
基隆市○○○路○○○ 號房屋時，系爭4580號建號之建物謄
本所載占用系爭757 地號土地建築基地權利（種類）範圍
961/10000 應包含系爭房屋及4 個停車位之持分（算式：
961/00000 －000/10000 ＝272/10000 ，272/10000 ÷13
6/10000 ＝2 ，加計切結書記載原包含2 個停車位，故共
有4 個停車位）。是以，原告主張當時出售之標的乃基隆
市○○區○○○路○○○ 號房屋及1 、3 、4 號車位暨坐落
其上之基地，其中關於基地之權利範圍應依車位買受數量
計算，於成交後欲分割移轉予被告時應扣除一個車位之持
分即136/10000 ，應屬有據。
3.再本院
勘驗106 年6 月27日簽約當天之錄影光碟AVI 檔案
，勘驗結果：「現場有代書、被告、仲介及原告之人員，
可見原告之人員及代書兩人在對話，該二人對話中有一男
子稱土地應有部分一個車位是136/10000 ，又提到134 、
345-1 、961 ，因錄影內容的對話不清晰，只能聽見上開
較清楚的數字陳述。另外亦有聽到被告向代書提到他的先
生，代書有告知
贈與稅的問題，並無代書向被告表示購買
土地之應有部分為825/10000 。」此有本院107 年3 月13
日勘驗筆錄在卷可憑。又證人即代書余崇榮於本院證述：
簽約當天賣方賴炳良有提到這個房子要過1 個車位回來，
據其判斷這個房子有4 個車位，接著賣方的仲介黃先生向
其說1 個車位應有部分是136/10000 ，當下其問黃先生主
建物應占土地應有部分多少，黃先生說要問總登記的陳代
書，當時其在不動產買賣契約書第1 條記載土地權利範圍
961/10000 ，是看建物權狀寫上去的，因為其當時認為買
賣合約書會附上不動產說明書，不動產說明書後面有記載
此物件尚未分割，待成交後分割，所以簽約後，其去找陳
代書問土地應有部分之問題，並拿陳代書給的資料去地政
事務所確認，確認結果為系爭房屋加上3 個車位所占系爭
土地的應有部分應為825/10000 等語（見本院107 年4 月
17日言詞辯論筆錄），依上
勾稽，原告主張在簽訂系爭不
動產買賣契約當天有告知代書土地要過一個回來，一個車
位的權利範圍是136/10000 乙情，
堪信屬實。益證原告於
簽訂系爭不動產買賣契約時，其出售系爭不動產關於土地
權利範圍之意思表示暨真意為961/10000 要扣除一個車位
之權利範圍135/10000 ，自不能拘泥於系爭不動產買賣契
約書之土地標示欄處記載出賣權利範圍961/10000 ，率認
概以系爭不動產買賣契約書所載為據。
4.查證人經紀營業員陳芓希於本院證述：被告在出具不動產
購買意願書前，其有帶被告去看屋及車位，看屋當場並告
知被告門號345 號房屋是要賣3 個車位，門號345-1 號房
屋是要賣2 個車位，並指出門號345 號房屋要賣的3 個車
位在哪裡，門號345-1 號房屋要賣的2 個車位位置，其亦
有當場告知被告關於車位的應有部分是在土地裡面，這2
間房子的土地及車位應有部分都還沒分割，所以看被告要
買哪1 間，才會把屬於正確的基地持分分割給被告，其當
時是用系爭不動產說明書跟被告解說的，不動產說明書該
份資料附有建物權狀、屋況說明書等，其沒有將系爭房屋
之建物權狀記載建築基地權利（種類）範圍的內容向被告
說明等語（見本院107 年3 月13日言詞辯論筆錄）；又證
人余崇榮於本院證述：簽訂系爭不動產買賣契約當天，其
有與賣方確認出賣土地權利範圍，但賣方說明確的權利範
圍不清楚，要其去問陳代書，其當下沒有告知買方關於賣
方說「明確的權利範圍不清楚」乙事，當時其顧著與賣方
溝通土地持分，沒有注意到買方有沒有仔細聽進去，本來
有想要寫土地權利範圍待查證，需要再分割，不是萬分之
961 ，但因買方一直問金流的問題，有點混亂，所以其才
忘了寫，當下買方沒有向其告知知悉所買到的權利範圍非
萬分之961 ，其也沒有告訴買方關於買到的土地權利範圍
還要再確認，其只有跟買方說車位要過一個回來，沒有明
白向買方說關於建物權狀所載土地權利範圍萬分之961 包
括房屋及4 個車位等語（見本院107 年4 月17日言詞辯論
筆錄）。按證人陳芓希為被告居間系爭不動產之買賣事宜
，證人余崇榮則受兩造委託辦理系爭不動產買賣過戶事宜
，衡情與兩造無利益衝突，應無偏袒
之虞，況兩造對於證
人陳芓希、余崇榮上開所述，均表示沒有意見，堪信證人
陳芓希、余崇榮所述應可採信。是以，證人陳芓希當時係
告知被告要看被告買哪一間房屋及車位，才會把屬於正確
的基地持分分割給被告；而證人余崇榮係處於不知道系爭
土地明確的權利範圍之狀態，且未告知被告「明確的權利
範圍不清楚」、「買到的土地權利範圍還要再確認」、「
建物權狀所載土地權利範圍萬分之961 包括房屋及4 個車
位」等各情，應
堪認定。復佐以系爭不動產買賣契約書記
載買買標的關於系爭757 地號土地之出賣權利範圍為961/
10000 、太平洋房屋基隆安樂加盟店（九汰不動產仲介經
紀有限公司）提供不動產說明書內附之系爭4580建物所有
權狀亦註記：「建築基地權利範圍：武嶺段757 地號（所
有權）961/10000 」，則就被告之認知，其以1600萬元價
金買受之標的為系爭房屋權利範圍1 分之1 、3 個車位、
系爭土地權利範圍961/10000 ，未悖事理。是被告
抗辯於
簽訂系爭不動產買賣契約時，其就買受系爭不動產關於土
地權利範圍之認知為961/10000 乙情，
應堪採信。
5.雖原告主張簽訂系爭不動產買賣契約時，被告在場，有聽
到賣方之賴炳良及店長告知代書土地正確持分應為825/10
000 之情事，被告當時沒有表示不同意云云。查觀之原告
提出簽訂系爭不動產買賣契約時之對話譯文，可悉於原告
與代書討論一個車位正確持分時，被告幾乎都在詢問陳芓
希「可不可以用別人的名字存入」乙事，雖其中於00:01:
30至00:02:17該段
期間，僅有賣方房仲黃義隆與代書之交
談，然
渠等交談內容乃「余代書：你傳給我。345 號含兩
個車位。萬分之689 加582 」、「黃義隆：所以若3 個車
位是8 百多，萬分之136 分割」、「余代書：兩個車位占
136 ？萬分之136 ？」、「黃義隆：一個車位占136 ，兩
個車位的話，就是，應該是272 」、「余代書：是嗎，要
怎麼寫？這建物…」、「黃義隆：你建物傳給他，到時候
你跟陳代書再對」、「應該是626 」等語，依上開對話內
容，縱被告在場聽聞，衡情對話內容語焉不詳，要難課以
被告能於該等對話中清楚瞭解「買受的土地權利範圍非96
1/10000 」，是原告主張被告於簽約當天有聽到賣方之賴
炳良及店長告知代書土地正確持分應為825/10000 之情事
，被告當時沒有表示不同意云云，不足為採。至證人余崇
榮雖證述有向被告說車位要過一個回來等語，然證人余崇
榮既在系爭不動產買賣契約載明交易之土地權利範圍為96
1/10000 ，而互有齟齬之情形下，自無從推認被告知悉「
車位要過一個回來」之意乃指「買受之土地權利範圍為82
5/10000 」，
附此敘明。
6.綜上，兩造於106 年6 月27日簽訂系爭不動產買賣契約時
，原告之意乃出售系爭不動產關於土地權利範圍為835/10
000 ，被告之意乃買受系爭不動產關於土地權利範圍為96
1/10000 ，足認兩造就買賣標的權利範圍之意思表示顯然
不一致，而「買賣標的」之
合意乃不動產買賣契約之要素
，
核屬必要之點，兩造既對該必要之點意思未能一致，其
契約難謂已成立。是原告先位請求確認兩造於106 年6 月
27日就如附表所示不動產之買賣關係不存在，為有理由。
（二）預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴
裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之
停止條件。本件原告先位之訴為有理由，本院就其備位之
訴，即毋庸
予以審究。
四、
綜上所述，兩造間就系爭不動產買賣關於標的之權利範圍之
意思表示不一致，其契約難謂已成立。從而，原告先位請求
確認兩造於106 年6 月27日就如附表所示不動產之買賣關係
不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料
，
核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。
六、調解不成立後起訴者，其調解程序之費用，應作為訴訟費用
之一部。民事訴訟法第423 條第1 項前段定有明文。查原告
於提起本件訴訟前，曾以同一事由向本院
聲請調解（即本院
106 年度司調字第64號），惟因調解不成復又提起本件訴訟
，此業據本院調取上開調解卷核閱屬實，是依上開說明，調
解程序費用應作為
本案訴訟費用之一部，並依民事訴訟法第
78條規定由敗訴之被告負擔。
七、據上論結，本件
原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
民事庭法 官 黃梅淑
以上
正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出
上訴
書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按
他造當事人
之人數附具
繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁
判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
書記官 王月娥
附表
┌───────────────────┬─┬──────┐
│土地坐落 │地│ 面積 │
├────┬────┬──┬──────┤ │（平方公尺）│
│縣 市 ○ 區 ○段 │地號 │目│ │
├────┼────┼──┼──────┼─┼──────┤
│基隆市 │ 安樂 │武嶺│757 │ │2420.01 │
├────┼────┴──┴──────┴─┴──────┤
│權利範圍│961/10000 │
└────┴───────────────────────┘
┌──┬──────┬───┬─┬────────┬────┐
│建號│建物門牌 │建築式│ │面積（平方公尺）│ │
│ │ │樣、主├─┼───┬────┼────┤
│ │ │要建築│層│層次 │附屬建物│權利範圍│
│ │ │材料 │數│面積 │ │ │
├──┼──────┼───┼─┼───┼────┼────┤
│4580│基隆市安樂區│鋼筋混│4 │一層：│陽台： │全部 │
│ │基金一路345 │泥土造│層│58.47 │27.15 │ │
│ │號 │ │ │二層：│雨遮： │ │
│ │ │ │ │58.47 │5.03 │ │
│ │ │ │ │三層：│ │ │
│ │ │ │ │58.47 │ │ │
│ │ │ │ │四層：│ │ │
│ │ │ │ │58.47 │ │ │
│ │ │ │ │以上合│ │ │
│ │ │ │ │計： │ │ │
│ │ │ │ │233.88│ │ │
├──┴──────┴───┴─┴───┴────┴────┤
│備註：本買賣標的包含停車位部分，位置在第一層，現層編號為 │
│1、3、4號車位，車位種類是坡道平面。 │
└─────────────────────────────┘