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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 108年度基簡字第1177號 原　　　告　聯碩房屋仲介有限公司 法定代理人　方明發 訴訟代理人　楊文達 被　　　告　劉粹倫 訴訟代理人　林富貴律師 複　代理人　彭傑義律師 上列當事人間給付服務報酬事件，經臺灣臺北地方法院於民國10 8 年10月28日因無管轄權移送前來，本院於民國109 年2 月19日 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸萬玖仟玖佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，其中新臺幣柒佰肆拾伍元由被 告負擔，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸萬玖仟玖佰元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、本件原告為請求被告給付相當於服務報酬之違約金，乃聲請 臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）對被告核發民國108 年 度司促字第13688 號支付命令（下稱系爭支付命令）；因被 告於法定期間就系爭支付命令聲明異議，是依民事訴訟法第 519 條第1 項規定，系爭支付命令即於異議範圍內失其效力 ，並應以原告所為核發支付命令之聲請視為起訴。其後，臺 北地院認其無管轄權，遂將本件訴訟裁定移送於本院。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。查原告起訴聲明初係：「被告應給付原告新臺幣（下同） 279,600 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。」（見臺北地院108 年度司促字第00 000 號卷第9 頁）嗣則於本院109 年1 月15日言詞辯論期日 ，當庭更正其聲明為「被告應給付原告279,600 元。」（見 本院卷第65頁）核屬減縮應受判決事項之聲明且其基礎事實 同一，合於上開規定，應予准許。 三、原告主張： 坐落基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼「基隆市 ○○區○○街○○○ 巷○○號6 樓之1 」），及其共同使用部分 （隨同主建物移轉），暨坐落同段1382-25 、1382-29 、13 82-30 、1382-31 、1382-14 、1382-15 、1382-17、1382- 24地號土地，以及編號第132-18號車位（以下合稱系爭不動 產），原為被告所有，兩造並於108 年4 月14日，就系爭不 動產簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），雙 方約由被告委託原告銷售系爭不動產，委託銷售期間自108 年4 月14日起至108 年7 月13日止（下稱系爭委託期間）， 委託銷售價格則為新臺幣（下同）6,990,000 元，倘若原告 居間成交，原告得向被告收取實際成交總價之4%作為服務報 酬，而被告於系爭委託期間，則不得以任何理由終止系爭契 約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出售、出租系爭 不動產，被告倘若違反上開約定，依系爭契約第5 條規定， 被告應按不動產實際成交總價之4%給付違約金；因被告於系 爭委託期間，違反兩造間專任委託之約定，自行出售系爭不 動產，並於108 年7 月5 日辦理所有權移轉登記完竣，是原 告乃本於系爭契約之法律關係，請求被告給付違約金，並聲 明：被告應給付原告279,600 元。 四、被告答辯： 兩造於108 年4 月14日簽署之系爭契約，未據填載必要金額 ，詳如被證所示，而原告事後補填金額之被證，則無被 告之同意簽名，是本件自應以被證（而非被證）作為審 認兩造契約成立與否之依據；因被證既未填載必要金額， 亦無原告指派不動產經紀人簽章，違反不動產經紀業管理條 例第22條之規定，是可認其未備法定要式而不成立，況縱認 居間乃諾成契約（而非要式契約），參照被證以及證人盧 嬋娟之證述，亦可知兩造尚未就服務報酬、委賣總價等金額 達成意思表示之合致，故系爭契約即被證當然尚未成立， 遑論執系爭契約向被告提出請求。又被證原未填載必要金 額，原告事後補填金額之被證，亦乏被告之同意簽名，是 回歸系爭契約第2 條有關「本銷售價格非經甲、乙雙方書面 同意，不得變更」之效力規定，亦明確可知被證應屬無 效；又縱認系爭契約成立有效，系爭契約亦未建檔，尤以坊 間仲介不動產買賣之習慣，雙方若未於價金修改處簽名，即 表示雙方均有解除契約之意思，遑論原告業已返還房屋鑰匙 ，參互以觀，當可推知兩造業已合意解除系爭契約。此外， 倘認系爭契約業已成立、有效且未解除，參照不動產經紀業 管理條例第21條之規定，亦可知原告提出之廣告、行銷證據 均屬虛偽，兼之原告自認其尚未建檔，則其本件違約金之請 求自嫌過高，而應依民法第252 條規定予以酌減。基上，爰 聲明：原告之訴駁回。 五、本院判斷： ㈠系爭不動產原為被告所有，而兩造則曾於108 年4 月14日， 因系爭不動產委託銷售乙事，簽訂系爭契約如「被證」所 示，委託銷售期間自108 年4 月14日起至108 年7 月13日止 。此首為兩造之所不爭，並有被證契約紙本（本院卷第39 頁至第49頁）以及證人盧嬋娟之證述（本院第161 頁）在卷 可稽。又系爭委託期間猶未屆至，被告旋自行出售系爭不動 產，並於108 年7 月5 日辦訖系爭不動產之所有權移轉登記 。此亦有原告提出之建物登記第二類謄本（臺北地院108 年 度司促字第13688 號卷第17頁至第19頁）存卷為憑，且為被 告之所不否認。而被告出售系爭不動產之「實際成交總價」 ，經本院責令被告查報之結果，亦經被告確認該「實際成交 總價」即為6,990,000 元無訛（本院卷第71頁、第159 頁） 。 ㈡原告承前基礎事實，主張被告違反兩造間專任委賣之約定； 而被告則執前詞，抗辯系爭契約「不成立」、「無效」或業 已「解除」。經查： ⒈被證乃業獲原告授權之證人盧嬋娟，代原告與被告於108 年4 月14日簽署存查，而「被證」所示契約紙本，其文義 則已足堪表彰：兩造約定，被告於系爭委託期間，將其所有 之系爭不動產，交託原告居間銷售，委託銷售總價格為6,99 0,000 元，於此期間若有成交（此應係指出賣人與買受人就 買賣標的與價金達成意思表示之合致並已簽訂買賣契約）， 原告可按實際成交總價之4%請求服務報酬，而系爭委託期間 屆至以前，被告則不得以任何理由終止系爭契約，並應停止 自行出售或委託其他仲介公司出售、出租系爭不動產，倘若 違反，被告亦應按不動產實際成交總價之4%給付違約金（以 上內容，參見本院卷第39頁至第49頁）。稽此文義，證人盧 嬋娟代原告與被告簽署被證之時，兩造顯然已就「居間標 的（系爭不動產）」、「居間報酬（原告若能為被告媒介系 爭不動產之買受人，並從中斡旋而使買受人同意以不低於6, 990,000 元之買賣價金，與被告就系爭不動產締結買賣契約 ，原告即可按實際成交總價之4%請求服務報酬）」達成意思 表示之一致。而被告雖比對被證契約紙本（本院卷第37頁 ）、被證契約紙本（本院卷第39頁至第41頁），並執其手 寫內容之部分差異，辯稱：兩造於108 年4 月14日簽署之被 證，其間並無被證「螢光筆標示之文字填載」，故可知 被證原未填載必要金額，至於原告事後補填金額之被證 ，則無被告之同意簽名，故本件應以被證（而非被證） 作為審認兩造契約成立與否之依據，因被證既未填載必要 金額，亦無原告指派不動產經紀人簽章，違反不動產經紀業 管理條例第22條之規定，是可認其未備法定要式而不成立， 況縱認居間乃諾成契約（而非要式契約），參照被證以及 證人盧嬋娟之證述，亦可知兩造尚未就服務報酬、委賣總價 等金額達成意思表示之合致，故系爭契約即被證當然尚未 成立云云；然按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示 或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致， 而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立， 關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件 之性質定之。民法第153 條第1 項、第2 項定有明文。所謂 「必要之點」，乃專指契約之「要素」。而稱居間者，謂當 事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他 方給付報酬之契約。民法第565 條亦有明定。且觀第565 條 規定，居間乃債權契約、不要式契約，無論係報告居間或媒 介居間，祇要雙方意思表示一致，及有居間之事實存在，即 應成立居間契約，不以訂立書面為必要，至其「必要之點」 （契約要素），則係「居間標的」以及「居間報酬」，是倘 當事人就「居間標的」以及「居間報酬」之意思表示達成一 致，該居間契約即已成立。至於不動產經紀業管理條例第22 條第1 項第1 款雖規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代 理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業 指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。」然本 條規範所重者，僅止「相關文件應後送經紀業指派之經紀人 簽章以示負責」，既「非」強律不動產經紀人應於文件簽署 之時到場，亦「非」意在限制不動產經紀業祇能授權經紀人 代為簽署相關文件，此觀不動產經紀業管理條例第4 條第7 款規定：「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職 務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人 執行仲介或代銷業務。」益徵其實。基此承前，被證既係 業獲原告授權之證人盧嬋娟，代原告與被告於108 年4 月14 日簽署存查，而可佐證兩造已就「居間標的（系爭不動產） 」、「居間報酬（原告若能為被告媒介系爭不動產之買受人 ，並從中斡旋而使買受人同意以不低於6,990,000 元之買賣 價金，與被告就系爭不動產締結買賣契約，原告即可按實際 成交總價之4%請求服務報酬）」達成意思表示之一致，就令 被證契約紙本之註記猶未完備且未後送經紀人核閱簽章， 兩造仍因「必要之點（契約要素）」達成意思表示之一致而 成立居間契約。至於盧嬋娟後送被證予其主管審閱之時， 主管認為被證之註記未臻完備（例如：僅載委託銷售總價 格6,990,000 元，而未將該金額逐筆攤算並分拆填入建物、 土地、車位價格之欄位；又例如：漏未記載系爭不動產有最 高限額抵押權之設定），乃逕予退還並要求補完，盧嬋娟遂 重新製作被證所示紙本，但其嗣後要求被告補簽卻遭回拒 。此固有盧嬋娟之證述（本院卷第163 頁至第167 頁）可參 。惟經本院當庭確認，證人盧嬋娟則表示：「（問：被證 的補正內容，來自於被證？）是。」「（問：既然被證 之補正內容來自於被證，則是否表示你代表原告與被告簽 署被證當時，兩造意思表示一致的內容，就如被證所示 ，只因被證的記載不完足，故你後來方依兩造意思表示一 致的內容，補正被證？）是。」（本院卷第171 頁）稽其 語意，本件無論被證抑為被證，均係在彰顯「兩造於10 8 年4 月14日就『居間標的』以及『居間報酬』之意思表示 達成一致之內容（其契約要素完全相同）」，換言之，被證 與被證所彰顯者，實乃「同一份」居間契約，而非「二 份不同之居間契約」，亦不生「契約變更」之問題，是被告 雖拒絕於被證上簽名，然兩造仍因「居間標的」以及「居 間報酬」之意思表示一致，而已成立居間契約，不容被告再 於事後藉詞挑剔。 ⒉承前，系爭契約因兩造意思表示一致而已有效成立；囿於民 法第二編第二章第十二節規定之居間契約，並「非」要式契 約，而無應予遵守之法定方式，兩造間之約定內容，亦未違 反法律強制或禁止規定，復未背於公共秩序或善良風俗，尤 非以不能之給付作為契約標的，並與通謀虛偽迥不相牟，是 系爭契約顯然查無「契約無效之事由」可循（參看民法第71 條、第72條、第73條、第87條、第246 條以及民法第二編第 二章第十二節之規定），乃適法有效之私法契約，具有足可 拘束兩造之法律效力。至被告雖比對被證契約紙本（本院 卷第37頁）、被證契約紙本（本院卷第39頁至第41頁）， 並執其手寫內容之部分差異，辯稱：被證原未填載必要金 額，原告事後補填金額之被證，亦乏被告之同意簽名，是 回歸系爭契約第2 條有關「本銷售價格非經甲、乙雙方書面 同意，不得變更」之效力規定，亦明確可知被證應屬無 效云云；然承前所述，被證抑被證，均在彰顯「兩造於 108 年4 月14日，就『居間標的』以及『居間報酬』之意思 表示達成一致之內容（即其契約要素完全相同）」，是被證 與被證實乃「同一份」居間契約，而非「二份不同之居 間契約」，亦無所謂「契約變更」之可言，是無論被告事後 補完簽名與否，被告均應受「兩造於108 年4 月14日意思表 示一致所成立之居間契約」之拘束，且兩造既已就居間契約 之必要之點（契約要素）達成意思表示之一致，則系爭契約 當然因此成立生效，而有足堪拘束兩造之法律效力。從而， 被告於事後藉詞攀附，諉稱系爭契約無效云云，尤屬強詞奪 理而非可取。 ⒊續承前述，系爭契約業已成立生效，且無「契約無效之事由 」可循，而有足堪拘束兩造之法律效力。至被告雖又辯稱： 系爭契約尚未建檔，尤以坊間仲介不動產買賣之習慣，雙方 若未於價金修改處簽名，即表示雙方均有解除契約之意思， 遑論原告業已返還房屋鑰匙，參互以觀，當可推知兩造業已 合意解除系爭契約云云；然系爭契約是否建檔，僅止事涉原 告內部之作業流程，被證與被證亦非「二份不同之居間 契約」，是無論系爭契約是否建檔，亦不論被告事後願否於 紙本修改處簽名，被告均應受「兩造於108 年4 月14日意思 表示一致所成立之居間契約」之拘束，且除兩造別有解除契 約之意思表示者外，業已成立並且有效之系爭契約，當然不 因被告之事後反悔（被告實係事後反悔，方拒絕於被證上 簽名），即可謬指兩造已經同意解除，是被告一再設詞攀附 之洵無足採，要不待言。又原告固曾應被告要求返還鑰匙， 惟此尚不代表原告同意與被告解除契約，蓋居間人即原告持 有委賣標的（系爭不動產）之鑰匙，目的是為便利其媒介買 受人並從中斡旋以期儘早達成居間之任務（亦即，方便原告 引導欲購屋者隨時到場查看房屋現狀，從而媒介磋合被告與 買受人儘早訂立買賣契約），而委託人即被告是否願予方便 （願否交付鑰匙），則繫諸於委託人之主觀意願暨其個人取 捨，委託人別有考量，不於締約之初交付鑰匙，俟居間人覓 得合宜之買受人，方始交託鑰匙（再由居間人與買受人約定 看屋時間）或逕由委託人陪同看屋，仿間亦屬比比皆是，故 所謂「返還鑰匙」等於「解除契約」云云，顯為歪理偏詞而 非可採，更何況，證人盧嬋娟亦曾到庭證稱：我補完被證 以後，電話聯繫被告回來補簽名，被告在電話中原係表示其 欲提高委賣價金，我在電話中表示同意，並請被告回來談， 但被告到場以後，要求將本件「專任委託」改成「ㄧ般委託 」，我不同意被告改約，被告就表示他要拿回鑰匙，因為我 不能強留被告的鑰匙，所以我就把鑰匙還給被告，但我並未 同意被告改約，且因被告嗣未於被證補簽名，所以系爭契 約才沒有在公司建檔等語（本院卷第167 頁至第169 頁、第 173 頁），由是以觀，不僅兩造並未合意解除系爭契約，即 令被告要求「提高委賣價金」或「將『專任委託』改成『ㄧ 般委託』」，均因未與原告達成意思表示之一致，而不生契 約變更之法律效果，今兩造既未就「契約變更」達成合意， 則原先已經成立且無「契約無效事由」之系爭契約，本於私 法自治、契約自由之原則，當然具有拘束兩造之法律效力， 而不容被告祇因事後要求變更契約未果，旋設詞否認系爭契 約之效力，否則無以維護法律之安定以及交易之安全，是被 告一再偏執前詞，濫稱契約不成立、無效、解除云云，不僅 欠缺根據並且有違事理。 ⒋綜上，被告抗辯系爭契約「不成立」、「無效」或業已「解 除」云云，俱非可採；系爭契約既已成立生效，復無「契約 無效之事由」可循，則其當然具有足堪拘束兩造之法律效力 ，從而，原告以系爭契約作為其本件請求之依據，自係適法 無誤。 ㈢承前所述，兩造業就系爭不動產委託銷售乙事，簽訂系爭契 約如「被證」所示。而被證則已足堪表彰：兩造約定， 被告於系爭委託期間，將系爭不動產交託原告居間代銷，委 託銷售總價格為6,990,000 元，系爭委託期間屆至以前，被 告不得以任何理由終止系爭契約，並應停止自行出售或委託 其他仲介公司出售、出租系爭不動產（即專任委託），倘若 違反，被告則應按不動產實際成交總價之4%給付違約金（詳 參前揭㈠、㈡⒈所述）。乃系爭委託期間猶未屆至，被告旋 自行出售系爭不動產，並於108 年7 月5 日辦訖系爭不動產 之所有權移轉登記；且被告出售系爭不動產之「實際成交總 價」，亦經被告確認係6,990,000 元無訛（同參前揭㈠所述 ）。是回歸兩造之居間約定，原告固可本於系爭契約之法律 關係，請求被告給付違約金；惟被告則又抗辯本件違約金之 金額過高。按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付 違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務 而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依 適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求 履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法 院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參 照）。基此，本院考量原告雖因被告拒絕於被證補完簽名 ，而未續於房屋仲介之網頁後臺建檔（故本件並無網頁資料 可循），然其仍已就本件委託進行廣告張貼以及社區派報， 此除有原告提出之廣告傳單影本與照片影本（本院卷第133 頁至第137 頁、第141 頁）為證，並經證人盧嬋娟證述在卷 （本院卷第171 頁至第173 頁）；衡酌原告因系爭契約而已 付出之勞務、系爭不動產原預計成交之價格，以及原告雖因 被告債務不履行而有損失，然其同因被告債務不履行而可減 省後續勞務之付出（例如：後續簽立買賣契約、協助雙方辦 理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋、簽約、 協辦履約等事宜），兼之原告既因被告拒絕補完簽名而未建 檔，則亦可徵原告已有相當預期而未過度投入人力勞費等一 切情狀，認原告請求被告以「系爭不動產銷售價格6,990,00 0 元之4%」計付違約金，尚嫌過高而應酌減，本件原告所得 請求被告給付違約金之數額，應以「系爭不動產銷售價格6, 990,000 元之1%」計算為適當；從而，原告請求違約金未逾 69,900元之範圍（計算式：6,990,000 元×1%＝69,900元） ，尚屬合理相當而應准許；至原告逾此範圍之其餘主張，則 嫌過高而欠根據。 ㈣從而，原告本於兩造居間契約之法律關係，依系爭契約第5 條、第6 條規定，請求被告給付69,900元，為有理由，應予 准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、本件第一審裁判費為2,980 元，此外別無其他費用支出，是 本件訴訟費用確定為2,980 元。爰依職權確定前開訴訟費用 由兩造按勝敗比例負擔。 八、本判決主文第一項，係因訴訟標的金額未逾500,000 元，適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第 1 項第3 款，應依職權宣告假執行，併酌情宣告被告預供相 當之擔保金額後，得免為假執行。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款、 第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 3 月 4 日 基隆簡易庭法 官 王慧惠 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 3 月 4 日 書記官 姚安儒