臺灣基隆地方法院民事判決 108年度簡上字第62號
上 訴 人 俞清松
被
上訴人 拓墣建設股份有限公司
法定
代理人 蘇銘聰
訴訟代理人 王智群
金福瑞
被 上訴人 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 游璿樺
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國108
年9月12日本院基隆簡易庭108年度基簡字第721號第一審判決提
起上訴，本院第二審
合議庭於民國109年4月13日
言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴
略以：上訴人係位於吉祥企業大樓（下稱
系爭大樓）內門牌號碼基隆市○○區○○路○○號9樓之5房屋
（下稱系爭9樓之5房屋）之
所有權人，系爭9樓之5房屋自民
國106 年起即空置待租無人居住，被上訴人未經上訴人同意
自107年6月1日起至108年7月1日止，在系爭9樓之5房屋玻璃
外窗懸掛長條巨幅廣告，其內容記載：「租售台灣房屋信義
君悅特許加盟店0000-0000」字樣（下稱系爭廣告），足以
使外人誤會以為被上訴人係經上訴人委託租售系爭9樓之5房
屋，因此阻斷上訴人自行招租之信息，藉此獲有廣告利益，
致上訴人受有損害，應依
民法第179條規定，各負返還所受
不當得利之義務。而關於上訴人所受損害額，依系爭大樓頂
樓長10公尺以下之廣告招牌使用費每月新臺幣（下同）10,
000元計算，請求被上訴人懸掛系爭廣告13個月之損害等語
。
並聲明：被上訴人應各給付上訴人130,000元，並自108年
7月1日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，如
有一人給付，其他
被告在已給付範圍內免給付義務。
二、被上訴人於原審答辯略以：
㈠拓墣建設股份有限公司（下稱拓墣公司）
抗辯：門牌號碼基
隆市○○路○○號9樓之1至4房屋（下稱系爭9樓之1至4房屋）
所有權人委託其辦理出售、出租事宜，系爭廣告是屋主取得
系爭大樓管理委員會同意無償懸掛，且依系爭大樓管理辦法
，建築物外牆廣告費用由管理委員會收取，上訴人並無主張
之權利，上訴人請求其返還不當得利應無理由。並答辯聲明
：上訴人之訴駁回。
㈡台灣房屋公司仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）未於
言詞辯論
期日到場，亦未提出
準備書狀作何聲明或陳述。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，於法定
期間提起上
訴，
兩造之上訴主張、答辯如下：
㈠上訴人
上訴意旨略以：
1.系爭大樓面向仁一路，各樓層係以玻璃窗框連接為外牆，但
各戶之間有明顯之獨立使用界線，且均設有開啟式鋁窗供各
住戶單獨控制，作為各戶通風、採光或懸掛自有招牌、冷氣
機之用，並
非大樓固定密閉之負重外牆。雖然各住戶要變更
玻璃窗戶外觀構造、顏色、鐵鋁窗或其他類似行為，必須依
法令及住戶規約辦理，但全體住戶各自獨有專用之間隔牆為
界，不得占用他人窗戶外牆，此應屬於區分所有建築物專有
部分，而與屋頂、樓梯間、電梯間等供共同使用之共有部分
有別。
2.按建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建
築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建
築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權
標的物獨立性
之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以
所有權客體之型態表現於外部。其中構造上之獨立性尤應具
有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，
始足當
之（最高法院99年度
台上字第1150號民事判決意旨
參照）。
又區分所有建物，一樓所有權人將霓虹燈廣告招牌懸掛於二
、三樓外牆，該外牆為民法第799 條規定之專有部分，亦經
司法院民事廳前以81年2月27日（81）廳民一字第02696號函
釋在案。且查公寓大廈管理條例係於84年6 月28日訂定，
參
諸該條例第8 條之立法理由，僅對於公寓大廈外牆之使用加
以限制，並未排除公寓大廈之外牆得為專有部分，而內政部
亦以85年9月9 日台內營字第8505707號函釋，認定公寓大廈
之外牆面為
區分所有權人之專有部分。
3.依據系爭大樓管理委員會第4屆第9次委員會議紀錄，該大樓
管理委員會只允許住戶在自有房屋玻璃外牆懸掛廣告，不允
許在非自有房屋玻璃懸掛廣告，而被上訴人卻於107年6 月1
日把應懸掛在系爭9樓之1房屋外牆之廣告越界懸掛在系爭 9
樓之5 房屋外牆。至於會議
記錄中載稱：「玻璃外牆廣告之
廠商酌收保證金，1至7樓收7,000元，8至11樓收10,000元，
拆除時無息退還」等語，僅係防止廣告招牌只掛不拆之管理
方式，並非允許任意越界懸掛廣告。
4.被上訴人
無權占有上訴人所有之房屋外牆擅自吊掛廣告，長
達一年以上，因此影響欲承租系爭9樓之5房屋意願者應聯絡
上訴人之信息，均被該不法廣告誤導往被上訴人處，依最高
法院65年台再字第138 號判例，上訴人自得向之請求不當得
利之
損害賠償。
5.又共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人
全體之同意，共有人如逾越其
應有部分之範圍而為使用收益
，其就超越其權利範圍而為使用收益所受之利益，
要難謂非
不當得利（最高法院85年度台上字第2059號判決意旨參照）
。
本件被上訴人雖於原審主張被上訴人係受系爭9樓之1房屋
屋主之委託銷售而可無償懸掛廣告
云云。然查，被上訴人於
原審所提委託銷售契約書上所記載受委託之建物為「基隆市
○○路○○號9樓之1至4」，與系爭9樓之5 房屋之位置
顯有不
同，被上訴人受委託在前5 個月期間可以正確懸掛廣告，卻
於107年6月1日不顧系爭大樓管理委員會之阻止，而在系爭9
樓之5 房屋懸掛廣告長達13個月，顯係有意混淆，圖得不當
之廣告利益。
6.關於被上訴人應返還不當得利之數額：
⑴依被上訴人所提
上開委託銷售契約書
所載，其受委託銷售房
屋價額為43,800,000元，依房屋仲介業公定行情，若成交可
得仲介費（買方付百分之2，賣方付百分之4），可獲利約2,
628,000 元，按國稅局核定經紀人的
必要費用標準扣除額百
分之20，因此不問是否成交，被上訴人自應支出合理比率之
廣告費用。
⑵系爭大樓管理委員會制定在12樓屋頂公共區域之廣告使用費
為長10公尺以下每月10,000元，被上訴人可能是因為12樓屋
頂太高影響廣告效果，又須付出廣告招牌使用費，
乃無償占
用較低樓層之系爭9樓之5房屋外牆面，因此本件得
比照樓頂
廣告費率計算，故被上訴人每月獲得不法之廣告費用利益至
少10,000元，自107年6月1日起至107年7月1日止，占用期間
共13個月。準此，上訴人請求被上訴人返還不當得利130,00
0元，應屬合理。
7.為此，
爰於法定期間提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上
訴人等應各給付上訴人130,000元，並自108年7月1日起至清
償日止，按週年利率百分之5
給付遲延利息；被上訴人等如
有一人給付，其他被上訴人在已給付範圍內免給付義務。
㈡被上訴人答辯略以：
1.拓墣公司：
拓樸公司所懸掛之廣告，係懸掛在女兒牆以下不可開啟移動
的窗戶部分，且依系爭大樓管理委員會第4屆第9次委員會議
紀錄所載「依公寓大廈管理條例第八條規定：公寓大廈周圍
上下、外牆面、樓頂平臺及不屬於專有部分之防空避難設備
、其變更構造、顏色、設置廣告、鐵鋁窗或其他類似行為，
除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有約定或區分所
有權人已有決議…，據此本大樓外牆之管理權歸管委會自無
疑義」等語，可知系爭大樓外牆之管理權為系爭大樓之管理
委員會所有。
2.台灣房屋公司：
⑴按加盟經營者，係指經濟業之一方以契約約定使用他方發展
之符物、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督
者，
不動產經紀業管理條例第4條第4款、第8 款定有明文。
查「台灣房屋」之服務標章，係由台灣房屋公司授權訴外人
買屋知識家股份有限公司（下稱台灣房屋加盟總部）後，由
台灣加盟總部授權拓墣公司使用，並以「台灣房屋信義君悅
特許加盟店」對外營業。
惟台灣房屋公司從未授權拓墣公司
代理仲介執行系爭大樓之租售業務，拓墣公司係以自己名義
接受系爭大樓區分所有權人委託仲介出售，與台灣房屋公司
無涉。拓墣公司與台灣房屋公司既為不同法人，財務及
法律
責任各自獨立，自無須負不當得利之賠償責任。
⑵系爭廣告係拓墣公司受系爭大樓區分所有權人委託，並經系
爭大樓之管理委員會同意後懸掛，而是否同意於系爭大樓外
牆面懸掛廣告，係為系爭大樓管理委員會之權限。
四、兩造不爭執事項及本件之主要爭點：
㈠兩造不爭執之事項：
1.系爭9樓之5房屋為上訴人所有。
2.系爭廣告為被上訴人拓墣公司所懸掛，且係懸掛於系爭9 樓
之1房屋至系爭9樓之5 房屋不可開啟之玻璃外牆處（見原審
卷第64頁、本院卷第216頁至第217頁）。
㈡本件爭點：
1.系爭廣告懸掛處之玻璃外牆係屬公寓大廈之共有部分，抑或
為專有部分？
2.上訴人請求被上訴人給付懸掛系爭廣告之不當得利，有無理
由？
五、本院之判斷：
㈠系爭大樓建築完成日期為72年5月30日，有系爭9樓之5 房屋
之建物登記第一類謄本
可稽（見原審卷第15頁）。而公寓大
廈管理條例於84年6 月28日公布施行，惟按公寓大廈係指構
造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分
為數部分之建築物及其基地；又「本條例施行前已取得建造
執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，
互推1人為召集人，並召開第1次區分
所有權人會議，成立管
理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）
主管機
關報備」、「前項公寓大廈於
區分所有權人會議訂定規約前
，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為
約定專用部分之限制」，公寓大廈管理條例第3條第1款、第
55條第1項、第2項分別定有明文。是凡符合公寓大廈管理條
例所定公寓大廈之要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除
該條例有不
適用之明文外，亦應有該條例之適用。準此，系
爭建物雖在公寓大廈管理條例施行前建築完成，惟系爭社區
既屬公寓大廈管理條例第3條第1款
所稱之公寓大廈，則於公
寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，自仍
應適用該條例之相關規定。
㈡本件上訴人固主張系爭廣告懸掛處之玻璃外牆，係屬系爭大
樓各區分所有權人之「專有部分」。惟按公寓大廈周圍上下
、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變
更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除
應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有
權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報
備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；公
寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確
界線，得區分為數部分之建築物及其基地；專有部分：指公
寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標
的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈管理條例
第8條第1項、第3條第1款、第3款、第4款分別定有明文。又
區分所有權中，專有部分之成立，必須具備構造上之獨立性
，與使用上之獨立性（最高法院106年度台上第493號判決意
旨參照）。
是以，公寓大廈之外牆是否為區分所有之專有部
分，自應視其是否具有構造上及使用上之獨立性而為判斷。
經查，本件被上訴人拓墣公司係於系爭9樓之1至系爭9樓之5
房屋不可開啟之玻璃窗處懸掛系爭廣告，而該玻璃窗係屬系
爭大樓之外牆牆面，此有系爭大樓照片在卷
可參，復為兩造
所不爭執，已如前述，可認懸掛系爭廣告處之玻璃外牆，係
用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分
所有之客體，應由全體住戶共同使用，屬系爭大廈之共同部
分，是以依98年1月23日修正公布前之民法第799條前段規定
，應
推定為各區分所有人之共有（最高法院108年度台上字
第46號判決參照）。上訴人主張系爭廣告懸掛處屬專有部分
，不足為採。又上訴人雖引司法院81年2 月27日（81）廳民
一字第02696號及內政部85年9月9日台內營字第8505707號函
釋，而主張公寓大廈外牆牆面係屬區分所有之專有部分，然
所謂專有部分，判斷上應以該外牆牆面是否具有使用上及構
造上之獨立性為斷，惟上開函釋並未就所指外牆牆面是否具
有使用上及構造上之獨立性進行判斷，即遽謂公寓大廈之外
牆牆面皆屬區分所有建物之專有部分，尚嫌率斷，且依法無
拘束本院之效力。
㈢又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。為公寓大廈管理條例第10條第2 項所明定。
經查，系爭廣告懸掛之處屬於系爭大樓共用部分之外牆，已
如前述，且系爭大樓有設立管理委員會處理公共事務，為兩
造所不爭執，依上開規定，系爭大樓玻璃外牆應由管理委員
會負責管理，是被上訴人拓墣公司縱因懸掛系爭廣告而獲有
不當得利，因此受有損害者亦非上訴人個人。從而，上訴人
依民法第179條規定，為自己請求相當於租金之不當得利，
核屬無據，為無理由。又上訴人雖引最高法院62年台上字第
1803號及65年台再字第138 號判例，主張被上訴人拓墣公司
於系爭大樓玻璃外牆懸掛系爭廣告，業已超越委託其懸掛系
爭廣告區分所有權人之權利，上訴人仍得請求被上訴人返還
不當得利云云。然上訴人所引上開判例之原因事實，均非對
於區分所有建物關於共有部分所為之闡述，自無
比附援引於
本件之餘地。
六、綜上，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付不當
得利，為無理由，不應准許。上訴人執前詞提起上訴，求予
廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及訴訟資料，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論
述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 4 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 曹庭毓
法 官 周裕暐
以上
正本係照原本做成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
書記官 謝佳妮