臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第501號
原 告 楊幼安
上列
當事人間
債務人異議之訴事件，本院於民國113年7月3日
辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、原告主張：
緣坐落基隆市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之30）
暨其上同段7038建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○路000號11樓房屋（以下合稱
系爭不動產，或僅就房屋部分簡稱為系爭房屋），本係原告所有。
惟原告債臺高築需款週轉，為期能向被告借貸款項，原告遂於民國110年11月22日，與訴外人星一租賃股份有限公司（下稱星一公司）簽訂「不動產買賣暨租賃委託確認書」、「不動產買回實施辦法保證書」，暨與被告簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭買賣契約）；後系爭不動產於110年12月7日移轉登記為被告所有，
兩造又於111年8月15日，就系爭房屋簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），繼於111年8月29日，請求臺灣臺北地方法院所屬蔡宜樺民間
公證人就系爭租約公證製發111年度北院民公樺字第660334號
公證書（下稱系爭公證書）。然而，兩造並無買賣系爭不動產或租賃系爭房屋之真意，系爭買賣契約與系爭租約僅止為期符合「被告營業登記外觀」之
通謀虛偽意思表示，兩造間之
法律關係實
乃消費借貸；
詎被告竟執系爭公證書與無效之系爭租約，以「原告屆期拒不搬遷」為由，
聲請本院民事執行處（下稱執行法院）就系爭房屋之返還逕為
強制執行（本院113年度司執字第11566號；下稱系爭執行事件），為此，原告乃提起
本件債務人
異議之訴並聲明：系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。
二、被告答辯：
被告於110年11月22日，以新臺幣（下同）4,650,000元之
對價，向原告買受取得系爭不動產，惟原告
斯時因有自住需求，兩造乃就系爭房屋訂立租約，而原告
嗣後繳租雖不穩定，然因原告一再允諾日後必定如期給付，兩造遂於首次租約屆期以後，重新簽訂新約並執系爭租約請求公證，從而取得臺灣臺北地方法院所屬蔡宜樺民間
公證人所製發之系爭公證書；詎兩造簽訂新約以後，原告竟又故態復萌，屢屢拖延甚至欠租不繳，更於租賃期限屆至以後拒絕搬遷，被告迫於無奈，方始執系爭公證書與系爭租約，聲請執行法院以系爭執行事件強制原告遷讓返還系爭房屋，故原告主張之「通謀虛偽」並
非事實。基上，
爰聲明：
原告之訴駁回；如受不利之判決，願供
擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告與訴外人星一公司於110年11月22日，就原告名下之系爭不動產簽訂「不動產買賣暨租賃委託確認書」、「不動產買回實施辦法保證書」；嗣復由兩造於同日，就原告名下之系爭不動產簽訂系爭買賣契約。
㈡系爭不動產於110年12月7日，以「買賣」為原因，移轉登記為被告所有；後兩造於111年8月15日，就系爭房屋簽訂系爭租約，並於111年8月29日，請求臺灣臺北地方法院所屬蔡宜樺
民間公證人就系爭租約公證製發系爭公證書。
㈢系爭租約第1條明定：「房屋所在地標示及其使用範圍：基隆市○○區○○路000號11樓」；第2條明定：「租賃期限：自民國111年8月15日起，至民國111年9月26日止」；第3條明定：「租金每月22,900元」；第10條明定：「特約事項：…㈢本契約租賃期滿後，非經雙方
合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租，不論承租人是否有繼續支付租金，均不得主張有租賃關係或不定期租賃之存在。…」；第13條明定：「原未經公證之租約，約租起始日為110年12月27日至111年8月14日止，仍照後附附件租約履行。」
㈣系爭公證書明載兩造逕受強制執行之約款：「陸、約定應逕受強制執行及其意旨：承租人給付如後附房屋租賃契約
所載之租金、
違約金，及於期限屆滿返還如契約所載之房屋，如不履行時，應逕受強制執行。」
㈤系爭租約所載租賃期限業已屆至，被告遂執系爭租約、系爭公證書，聲請執行法院就系爭房屋之返還逕為強制執行（此即系爭執行事件）；而執行法院就原告核發自動履行命令以後，則因原告
迄未履行以致系爭執行事件迄未執行完畢。
四、本院判斷：
原告主張兩造並無買賣系爭不動產或租賃系爭房屋之真意，系爭買賣契約與系爭租約僅止為期符合「被告營業登記外觀」之通謀虛偽意思表示，兩造間之
法律關係實乃消費借貸。然此悉經被告
予以否認。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；本件被告既否認「兩造係出於通謀虛偽而為意思表示」，則就關此原告之利己主張，自應由原告先負舉證證明之責。
經查：
㈠首就系爭買賣契約與系爭租約之契約文義而言，兩造係先就系爭不動產達成移轉
所有權與買賣價金之意思
合致，繼於系爭不動產依約移轉登記至被告名下以後，再就其中之「系爭房屋（租賃標的）」與「租金數額」達成「被告出租予原告住居使用」之意思合致；而系爭公證書之通篇內容，亦係重在公證人向兩造確認「承租人與出租人之身分」、闡明租賃契約之法律意義與法律效果、兩造之權利義務，從而確認兩造是否已就「租賃標的」、「租賃期限」、「租金」等租賃契約成立必要之點達成意思表示之合致，並據其親身見聞於系爭公證書記載「公證人審查與契約有關之文件，及在場人之身分證明，均屬相符，乃據當事人陳述所協議之事項，作成本公證書並將契約附綴於後，本公證書經公證人朗讀或交由請求人閱覽確認無誤後，由在場人簽名或蓋章，承認為其行為。依公證法第貳條第壹項、第拾參條第壹項第壹、參款及第捌拾條之規定予以公證。」是自客觀以言，兩造確實查有「因『租賃標的』以及『租金數額』達成意思表示之一致，而就『租賃契約要素達成意思合致』」之外顯言行，且兩造持系爭租約公證當時，亦有「『基於真意』締結租賃契約」之客觀表徵！從而，原告宣稱「兩造通謀虛偽」
云云，已然反於卷存跡證而欠根據；更何況，兩造倘通謀「相與為『非真意（虛偽）』之意思表示」，即代表兩造原均「無」受其意思表示
拘束之意，惟倘兩造均「無」受其意思表示拘束之意，則兩造又何須「提出系爭租約請求公證並附加『逕受強制執行之約款』」？是單自兩造「提出系爭租約請求公證並附加『逕受強制執行約款』」之言行舉止而論，原告主張「兩造通謀」云云，已然幾乎全無可能。
㈡其次，細觀被告所執「買賣價金支付明細」（下稱系爭支付明細），其上載「原告各期簽收金額（110年12月1日24,259元、110年12月8日3,650,000元、110年12月27日975,741元，共4,650,000元）」，尚與系爭買賣契約所載之不動產價金相符而無齟齬，且被告亦已提出臺幣付款交易證明單與支票影本，
佐證系爭支付明細所載之買賣金流為真，是系爭不動產之移轉顯然具有
對價關係，此情亦可呼應系爭買賣契約之「買賣」文義；至於原告雖稱契約有附「買回」條款云云，然
所稱「買回」，不僅俱「非」兩造間之特別約定（按：原告係與訴外人星一公司簽訂「不動產買回實施辦法保證書」，
而非與被告約定系爭不動產之「買回」條款），即令此項約定為真，亦不妨礙「被告於買受取得系爭不動產以後，又將系爭房屋出租予原告」之事實，蓋所謂之「買回權」，係指出賣人於買賣契約中，保留「再買回其已出售之
標的物之權利」（
民法第379條規定參看），故「買回權」必以「出賣人為『買回之意思表示』」作為生效條件，且此項權利一經行使（出賣人為「買回之意思表示」），出賣人（買回權人）即須返還其原受標的物價金以及相關費用，買受人亦須返還其受領之標的物並移轉該標的物之所有權，
是以通說所謂之「買回」，乃出賣人保留「再買回其已出售之標的物之權利」，而與買受人訂立「以出賣人為買回的意思表示作為停止條件」的再買賣契約，故原告得以就被告主張「買回」系爭不動產之前提，必須「兩造已就系爭不動產締結『以出賣人即原告為買回意思表示作為停止條件』的再買賣契約」，然而本件與原告約定「買回」之
相對人，則係訴外人星一公司而「非」被告，是原告本即無從就被告主張「買回」系爭不動產，遑論執此影響「被告已向原告買受系爭不動產而為
適法權利人」之結論。
㈢再者，原告雖稱其曾將「兩造乃通謀虛偽而為意思表示」
等情，告知其前
債權人馬宗凡、其配偶高得振以及其二姑（即其配偶二姐）高淑莉等人，從而具狀聲明人證馬宗凡、高得振、高淑莉作為其本件證據方法。然按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院84年度
台上第1516號、85年度台上第235號、86年度台上第3865號判決意旨
參照）。準此，無論原告締約當時之真意如何，除非原告能舉證證明「被告明知原告非真意，仍願就原告非真意之表示相與為非真意之合意（亦即，兩造均明知其互為表現於外部之租賃意思表示要屬虛構，且均有不受該意思表示拘束之意）」，否則，原告主張「通謀虛偽」即屬一廂情願而非可採；因馬宗凡、高得振、高淑莉等人，縱獲原告透露而知原告「真意保留」（亦即原告內心並「無」出售系爭不動產或承租系爭房屋之意思），然依民法第86條規定，原告之「真意保留」，並不當然得以拘束與之為相與合意之被告，是除非原告能舉證證明「被告明知其非真意，仍願就原告非真意之表示，為相與之合意（亦即，被告明知原告表現於外部之
使用借貸意思表示俱屬虛構，仍願就此為允受之意思表示）」，否則，即不容原告執「其真意保留（即其內心想法是『要收租』）」云云，否認兩造就系爭不動產之買賣或系爭房屋之租賃。從而，原告關此主張以及其調查證據之請求，亦屬窒礙而非可取。
㈣綜上，原告並未提出適切之證據，以明其有關通謀虛偽之利己主張，則其提起本件
債務人異議之訴，求為撤銷系爭執行事件之強制執行程序，自無理由，應予駁回。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述；至原告雖具狀聲明人證馬宗凡、高得振、高淑莉，然此尚與原告本件主張之成立
與否渺無相關（參看
前揭㈢所述，
於茲不贅）。按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。而所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得
心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照），因馬宗凡、高得振、高淑莉等人，縱獲原告透露而知原告「真意保留」，原告亦難執「其真意保留（即其內心想法是『要收租』）」否認兩造間之買賣或租賃契約，是本件自無贅予通知馬宗凡、高得振、高淑莉等人到庭調查之必要，爰特此指明。
六、訴訟費用由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 113 年 7 月 3 日
基隆簡易庭法 官 王慧惠
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出
上訴書狀，上訴於本院
合議庭，並按
他造當事人之人數附具
繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 3 日