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113年度基簡字第996號

原      告  徐月玲  

訴訟代理人  林昭君  

被      告  陳昇雲  

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓之B房房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣32,036元。

被告應自民國113年9月27日起至被告遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原係聲明：㈠被告應將坐落基隆市○○區○○路0號3樓全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣40,000元。㈢被告應給付原告所代付之水電使用費約8,000元（見本院卷第11至12頁）；嗣原告於民國114年1月14日言詞辯論時變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓B房房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告48,036元。㈢被告應自113年9月27日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告8,000元。核其上開聲明之變更、減縮、擴張，各請求之基礎事實與原請求均係本於上開租賃契約之同一社會事實，且原請求所主張之事證於變更之訴均得加以利用，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分　　

一、原告主張：被告於113年5月3日向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓B房(下稱系爭房屋)，約定每月租金8,000元，租期自113年5月3日起至115年5月2日止，租金應於每月3日前繳納，押租金16,000元，水電費由被告負擔，兩造並簽有租賃契約(下稱系爭租約)。詎被告自113年5月3日承租系爭房屋後，從未給付租金，原告遂於113年9月23日以LINE、存證信函催告被告於3日內（即113年9月26日）繳清欠租，如逾期未繳，終止契約。惟被告仍未於期限內繳清欠租，且遲付已達2個月以上之租金，系爭租約即因終止而消滅，是被告應遷讓返還系爭房屋予原告。另被告積欠113年5月3日至113年9月26日之房租合計38,400元，且原告已代墊被告應繳納之電費9,636元，以上共計48,036元（算式：38,400元＋9,636元＝48,036元），被告應返還上開款項予原告；又系爭租約已於113年9月26日終止，被告自同年9月27日起至遷讓系爭房屋之日止，受有每月8,000元之相當於租金之不當得利，被告亦應返還原告。爰依系爭租約、民法第455條、第767條第1項前段、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓B房房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告48,036元。㈢被告應自113年9月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷

　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，約定由被告承租系爭房屋，租期自113年5月3日起至115年5月2日止，被告應於每月3日前給付每月租金8,000元，而被告自113年5月3日起即未依約繳納租金，至同年9月23日止，已積欠4個月以上之租金，原告已於113年9月23日以LINE、存證信函催告被告於3日內繳清欠租，若未繳清，系爭租約即行終止，被告於同年9月23日已讀取上開LINE訊息，惟被告仍未給付欠租，亦未遷讓返還系爭房屋，且原告已代墊被告應繳納之電費9,636元等事實，業據提出與所述相符之系爭租約、113年9月23日基隆港東郵局存證號碼000076號存證信函、原告與被告之LINE對話紀錄截圖、台灣電力公司繳費憑證、台灣電力公司基隆區營業處113年12月18日基隆費核證字第113005444號函等件在卷可證。而被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據資料，堪信原告主張為真實。

　㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文；次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又按系爭租約第3條約定：「租金每個月新臺幣8,000元正（收款付據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒繳（電燈費及自來水費另外）」、第4條約定：「租金應於每月3日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延」、第14條約定：「甲（即原告）乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。經查，被告自113年5月3日起即未再繳付租金，原告於113年9月23日以LINE通知被告應於3日內（即113年9月26日前）繳納積欠之租金，若屆期未付，租約即行終止，被告於同日已讀上開催告通知，此有兩造之LINE對話紀錄截圖在卷可稽，是以被告屆期仍未繳清上開欠租，合計積欠4個月又24日之租金，經扣抵押租金16,000元後，被告所積欠之租金已逾2個月租金數額（計算式：8,000元×4+8,000元×24/30－16,000元=22,400元，已逾2個月之租金數額8,000×2=16,000元），是原告於113年9月26日終止系爭租約，即無不合。從而，原告於兩造租賃關係終止後，依照系爭租約、民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

　㈢復按押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。經查，被告自113年5月3日起即未依約繳納租金，至原告於113年9月26日終止系爭租約時，共積欠4個月又24日之租金，經抵充押租金16,000元後，被告尚積欠租金22,400元（計算式：8,000元×4+8,000元×24/30－16,000元=22,400元）；又系爭租約第20條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即被告）負擔」，故被告負有繳納電費之義務，而原告為被告代墊113年5月至11月之電費9,636元，此有原告提出之台灣電力公司繳費憑證、台灣電力公司基隆區營業處113年12月18日基隆費核證字第113005444號函在卷可查，原告自得依照系爭租約第20條之規定，請求被告給付代墊之電費9,636元，是原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金22,400元、電費9,636元，共32,036元（計算式：22,400元+9,636元=32,036元），核屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求，則不應准許。

　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約業於113年9月26日已合法終止，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約所定租金為每月8,000元，應為市場合理之價額，而被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金8,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當，故原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年9月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元，應予准許。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日

　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　黃梅淑　　　

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸