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114年度基簡字第500號

原      告  勤祥興業有限公司

法定代理人  鄧宸沅  

訴訟代理人  張漢榮律師

被      告  盛唐興業股份有限公司

法定代理人  唐肇澧  

訴訟代理人  陳曉燕  

            唐銘胃  

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國一百一十四年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告應自民國一百一十四年六月一日起至遷讓返還基隆市○○區○○路○號一樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾捌萬元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

五、本判決主文第一、二項，就已到期之部分，於原告以已到期金額之三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分

　  按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。經查，原告提起本件訴訟時，訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空並返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付56萬元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院民國115年3月11日言詞辯論期日以民事準備㈡狀變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28萬元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28萬元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。查原告上開訴之變更，屬擴張、減縮訴之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參以首開規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

　㈠原告向訴外人蔡沛潔承租系爭房屋，租賃期間為112年1月1日起至116年12月31日止，經原告徵得蔡沛潔同意後，將系爭房屋轉租予被告，兩造於109年7月31日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金為28萬元、保證金（即押租金）56萬元，被告應於每年9月30日前繳交下一年度12張支票作為租金支付之方式，詎被告公司於113年9月30日前未繳交114年度之12張支票予原告，且迄至114年5月止，被告公司仍未繳交支票或租金，經原告多次催繳，被告公司均置之不理，於扣除保證金後，被告公司仍積欠原告租金達2期以上，經原告以通訊軟體LINE訊息及委請律師發函催告，被告均未償還，為此以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，兩造間之系爭租約業已終止，被告公司自應將系爭房屋返還予原告並清償已積欠之租金及另依系爭租約第6條第1、2、4款之約定給付懲罰性違約金。

　㈡惟原告前以被告將房屋轉租他人，違反系爭租約為由，而寄發存證信函終止系爭租約，並以系爭租約終止後，被告並未遷讓返還系爭房屋，且應給付相當於租金之不當得利及違約金為由，向本院提起民事訴訟，經本院以113年度基簡字第907號遷讓房屋等事件受理在案（下稱另案），另案於115年3月2日判決，認定系爭租約已於113年9月20日終止，並判命被告騰空返還系爭房屋，及經以押租金及被告業已給付之500元扣抵後，命被告給付114年3月1日至114年4月30日相當於租金之不當得利559,500元。另案既已判命被告返還系爭房屋及給付至114年4月份之不當得利，則原告於本件訴訟就該部分即無庸重複請求，是原告改而請求114年5月份相當於租金之不當得利（訴之聲明第㈠項）及114年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利（訴之聲明第㈡項），暨2期以上未付租金之違約金（訴之聲明第㈢項）。

　㈢聲明：

　⒈被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

　⒉被告應自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28萬元。

　⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28萬元。

　⒋訴訟費用由被告負擔。

　⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

　㈠原告曾於113年9月2日寄送基隆仁二路郵局117號（下稱系爭117號存證信函）終止系爭租約，然系爭租約終止後因原告有繼續向被告收取租金並開立發票，故兩造間業已成立不定期租約。又本件原告係以被告未支付租金達2月而終止系爭租約，但被告在原告終止系爭租約前，已於114年5月19日支付租金500元，且原告係以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，然被告給付租金時，因原告之起訴狀繕本尚未合法送達予被告，故尚未生終止契約之意思表示，則原告終止租約當時被告並無積欠原告租金達2月之情事，而兩造於另案開庭時，原告亦同意扣除租金500元，故本件原告終止租約並不合法。

　㈡參酌民法第423條第432條之規定及最高法院99年度台上字第526號、96年度台上字第1692號判決意旨，原告雖主張114年1、2月之租金可以押租金抵充，但因原告自114年5月1日起就不讓被告進入租賃物使用，此有基隆市警察局第四分局中華路分駐所受（處）理案件證明單為證，該案現由臺灣基隆地方檢察署偵查中。另被告亦於114年5月2日以花壇郵局38號存證信函通知原告，阻擋被告進入租賃物若造成被告相關損失應負損害賠償之責，故被告既無法使用、進入、管理、收益租賃物，自無給付租金之義務。

　㈢又參酌土地法第100條之規定，本件原告並無合法終止不定期租約之事由，原告終止租約不合法，其請求被告遷讓房屋等並無理由。

　㈣退萬步言，若法院認原告之主張有理由，然因被告承租之系爭房屋之室內空間有一半以上的面積遇雨會嚴重積水、漏水，致使被告無法建置製冰設備使用、員工需冒跳電危險工作，經被告多次向原告反應，然原告自108年8月1日承租開始迄今均未改善，故自108年8月1日起至113年12月31日共計53月，被告每月均因一半面積無法使用而溢繳一半租金，應按月租金比例減免。

　㈤系爭租約原為定期租賃契約，後改為不定期租賃契約，故無違約金的問題，若鈞院認有違約金，請引用另案判決及民法第251條、第252條之規定，酌減違約金至零。

　㈥聲明：

　⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。

　⒉訴訟費用由原告負擔。

　⒊如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張兩造於109年7月31日簽立系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期自109年8月1日起至114年12月31日止，每月租金為280,000元，被告並給付押金560,000元予原告，嗣原告以被告違反系爭租約而將系爭房屋轉租他人，而依系爭租約第6條第1項約定，於113年9月2日以系爭117號存證信函向被告為終止租約之意思表示，系爭存證信函於113年9月4日由被告前法定代理人唐子祐簽收，後因發現被告法定代理人變更，原告復於113年9月16日以基隆仁二路郵局第124號存證信函（見另案卷第35至37頁）再次函知被告新法定代理人終止租約，該函於113年9月20日送達被告，是系爭租約於113年9月20日業已終止等情，經本院核閱另案卷宗無誤，且為被告所無爭執，堪信為真。

  ㈡被告雖辯稱：系爭租約於113年9月20日終止後，原告仍繼續向被告收取租金，並以租金名義開立發票予被告，應認兩造間已成立不定期租賃契約等情。查原告係於113年10月11日提起另案訴訟（見另案卷第9頁本院收狀章），請求被告返還系爭房屋，顯然原告並無繼續將系爭房屋出租予被告之意思，原告雖繼續兌現被告給付租金之支票，惟原告既主張被告無權繼續占有系爭房屋，則原告以兌現支票之用意是要充作被告無權占用系爭房屋之對價，合於事理，足以採信。故縱原告開立發票之項目為「租金」，亦無從以此推認原告有系爭房屋出租予被告之意思，被告此項辯解，不足採信。

  ㈢系爭租約既於113年9月20日終止，被告迄未清空系爭房屋屋內設備物品等情，為被告所無爭執，自堪認被告於系爭租約終止後繼續無權占有系爭房屋。被告雖辯稱：因原告阻止被告人員進入系爭房屋，因此無法清空物品等語，惟參以被告前揭關於系爭租約默示更新之辯解，可知被告係主張有權占有系爭房屋，則被告自無可能有意自行將設備物品搬離系爭房屋。被告辯稱：係因原告阻擋而無法進入清空物品一節，難以輕信。

　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。經查，被告自113年9月21日起無權占有系爭房屋，既經認定如前，堪認被告自113年9月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金數額280,000元計算之利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金280,000元之損害。被告於系爭租約終止前，已繳納租金至113年12月31日，原告並以押租金560,000元扣抵被告於114年1月、2月應給付相當於租金之不當得利，被告嗣於114年5月29日以郵政匯票方式給付500元予原告，主張是給付114年3月份之部分租金，惟當時系爭租約已經終止，自無從給付租金，原告於另案言詞辯論時當庭同意扣抵（見另案115年2月3日言詞辯論筆錄），被告自114年3月1日起至114年4月30日止，扣除前已給付之500元後，尚應給付原告相當於租金之不當得利559,500元，經另案判決命被告給付。繼而，原告於本件訴訟請求被告給付114年5月份相當於租金之不當得利28萬元（聲明第㈠項），及請求被告自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利28萬元（訴之聲明第㈡項），為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告請求被告給付114年5月份之不當得利28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年6月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨請求被告自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告280,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。　　　

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　6 　　日

　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官  高偉文