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福建金門地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第14號 原　　　告　陳奎瑛 被　　　告　齊豐建設國際股份有限公司 法定代理人　張利益 訴訟代理人　吳奎新律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於108年4月12日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟陸佰柒拾元，及自民國一○ 八年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬陸仟陸佰柒 拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應 給付原告新臺幣（下同）200萬元，並自民國108年1月25日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於108年4月12 日當庭變更聲明為請求被告應給付原告100萬元，並自108年 1月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。此核屬 減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：原告於105年12月27日向被告購買「齊豐悅洋樓 」編號C2-1樓1戶（下稱系爭建物），價金500萬元，雙方並 簽立買賣契約書（下稱系爭契約）。原告於105年12月27日 支付訂金20萬元、簽約金30萬元；於106年7月31日支付開工 款50萬元，共計100萬元。又依系爭契約第18頁特約事項記 載「交屋日期：106年9月30日前，公司通知交屋。如有延誤 通知交屋日期，乙方需按月支付甲方新臺幣伍萬元整，以作 為租金補貼」。原告後以存證信函告知被告處理租金補貼， 補貼時間為106年9月30日至108年2月止，計17個月，共85萬 元，被告於107年12月5日支付60萬元，故被告尚欠25萬元未 付。又因被告遲未交屋，依系爭契約第15條之約定，被告應 給付原告房屋總價金之15%作為違約金，即75萬元（計算式 :500萬元x15%=75萬元），是被告應給付被告100萬元（計算 式：25萬元+75萬元=100萬元）。爰依系爭契約之約定提起 本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告100萬元，及自108 年1月25日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告則以：系爭建物於106年7、8月間，結構完成後準備申 請使用執照時，竟有原提供本案「齊豐悅洋樓」社區道路及 排水溝用地之地主向金門縣政府陳情抗爭，表示其提供之土 地僅作為施工期間短暫使用，並非永久作為道路及排水溝之 用，以致金門縣政府雖明知系爭建物已完工，但因有陳情抗 爭，金門縣政府乃查勘私設通路爭議，導致現今無法取得使 用執照。是本件無法請領使用執照，無法交屋係屬於系爭契 約第9條第1項第3款因為有第三人陳情抗爭，此非可歸責被 告能力所能抗拒之情事，依此自應延長完工期限。本件因無 法取得使用執照，自然無法為建物產權之登記，交屋條件尚 未成就，被告自無依約交屋之義務，雖雙方於特約事項中手 寫「106年9月30日前，公司通知交屋」，但因完工期限依法 得延長，則交屋自亦延長之，被告並無違約，是原告請求違 約金部分無理由。縱認被告有違約，惟違約金之請求無非是 彌補損害，被告於解約前之損害即為無法使用收益系爭房屋 而有相當於租金之損害，原告以相同面積大小之租金，依金 門一般住家租賃行情最多為1萬5,000元左右，則被告所給付 之租金補貼已有60萬元，實足以補償其所損失，且系爭建物 扣除停車位僅450萬元，要求75萬元之違約金已過高。又原 告請求25萬元租金補貼部分，同前所述，因遲延原因不可歸 責被告，而被告認遲延交屋可補貼原告一些損失，然原告所 購買之房屋室內僅有16.81坪，為2房之套房，依金門租金行 情大約1萬至1萬5,000元，以1萬5,000元計算，也可補貼原 告4年租金，是原告無由再請求租金補貼等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於105年12月27日簽立系爭契約，原告有支付被告100萬 元。 ㈡雙方有約定如有延誤通知交屋日期，被告需按月支付原告5 萬元作為租金補貼，被告於107年12月5日支付60萬元予原告 。 ㈢被告於108年4月12日當庭交付支票號碼：AL0000000號、發 票日108年4月12日，面額100萬元整、以永豐銀行仁愛分行 為付款人之支票1紙交付原告簽收。 四、本件兩造爭執之點，應在於： ㈠原告請求25萬元之租金補貼有無理由？ ㈡原告請求被告支付75萬元之違約金有無理由？ ㈢被告抗辯有系爭契約第9條第1項第3款之抗爭事由而無違約 之情形有無理由？ ㈣縱使被告違約，原告請求違約金額是否過高？ 五、本院之判斷： ㈠「齊豐悅洋樓」建案並無系爭契約第9條第3款之抗爭事由。 ⒈按「本建築工程須於建照核發後，依建築主管機關容許期日 內開工及完工、取得使用執照，並以建築主管機關核發之使 用執照日為完工日，但有下列情事之一者，完工期限得順延 之：㈢因政府法令限制、變更、天災、人禍、戰亂、罷工、 抗爭或其他非賣方能力抗拒之情事發生時」系爭契約第9條 第1項第3款約有明文。 ⒉原告主張被告未如期交屋，而有違約事由；被告則辯以因有 陳情抗爭之事，而符合系爭契約第9條第1項第3款之順延完 工事由，故無違約之情形。經查，系爭建物因是否得通行鄰 地所有權人之土地，已於本院提起確認袋地通行權之訴（本 院107年度訴字第43號，目前上訴於福建高等法院金門分院 ），於該案中訴外人即鄰地所有權人王應慶表示：「伊不識 字，當初是1048-1地號土地所有人黃允慶來找伊簽立土地使 用權同意書，希望伊暫時提供1051地號土地供原告通行建屋 。伊當下雖同意原告得借道甲方案出入，但並未同意提供甲 方案所行經之土地鋪設道路並供他人永久使用」（見本院卷 第117頁，即本院107年度訴字第43號民事判決第2頁第25至 29行），及「有關橋馥建築經理股份有限公司申請於本縣○ ○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號等二筆土地上興建集合住宅案 ，同段1051地號雖於建築執照申請時，已出具同意土地使用 權同意書等相關文件，以做為本案留設私設通路使用，惟現 經土地所有權人陳情表示，其僅同意做為本案施工期間材料 堆置及通行使用，並非同意其留設檢討私設通路等語」，此 有金門縣政府106年10月25日府建管字第1060085322號函中 所附之會勘紀錄在卷可稽（見本院卷第113頁）。可知系爭 建物之道路是否得通行鄰地確有爭議，惟該爭議並非系爭契 約第9條第1項第3款所謂之「抗爭」。觀諸系爭契約第9條第 1項第3款所列舉之事由，均屬人力不可逆之狀況，如：天災 、人禍、戰亂等情，另概括事由也指需具有非賣方能力抗拒 之情事發生時，是賣方即被告得主張系爭契約第9條第1項第 3款之事由，均是面臨十分嚴峻之情況，且面臨該情況也僅 剩接受一途，而無他法。然本建案因私設道路問題經鄰地所 有權人陳情縣府，與前開所指人力不可逆之情況並非可相提 並論。再者，該鄰地所有權人於施工期間仍同意被告使用該 地，僅係是否做為永久使用容有爭議，可見被告對於鄰地所 有權人之土地仍有協商空間，且亦可使用司法途徑救濟，此 情與第9條第1項第3款所指情形不符，是被告辯以其無違約 情事不可採。從而，被告需依系爭契約之約定履行義務。 ㈡原告得請求租金補貼21萬6,670元。 ⒈按「交屋日期：106年9月30日前，公司通知交屋。如有延誤 通知交屋日期，乙方需按月支付甲方新台幣伍萬元整，以做 為租金補貼」系爭契約第18頁之特約事項約有明文；次按稱 月或年者，依曆計算。月或年非連續計算者，每月為30日， 每年為365日，民法第123條定有明文。 ⒉經查，兩造於108年2月11日解除契約，此為兩造不爭執之事 （見本院卷第101、143頁），故前開系爭契約第18頁特約事 項之補貼租金亦於108年2月11日因解除契約而失其效力。從 而，原告得請求之租金補貼應係自被告違約之日即106年10 月1日起至108年2月10日止，即16個月又10日之租金補貼。 關於10日之租金補貼，依民法第123條之規定計算，租金補 貼每日應為1,667元（計算式：50,000元÷30日＝1666.6元 ，元以下四捨五入），扣除被告先前已支付之60萬元後，原 告得請求之金額為21萬6,670元（計算式：50,000元×16月 ＋1,667元×10日－600,000元＝216,670元）。 ㈢原告請求被告支付75萬元之違約金無理由。 ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。是違約金 有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以 違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債 務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履 行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務， 或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依 當事人之意思定之，最高法院86年度台上字第1620號判決要 旨參照。次按「一、若賣方有要求增加價款、違約不賣或於 買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方 得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，買方若主 張解約時，賣方除退還所收價款外，並應賠償房屋價款百分 之15違約金，若買方所繳價款未達房屋買賣總價款百分之15 時，則以買方已繳價款為限。三、買賣雙方除依前二項之請 求外，不得另行請求損害賠償。」系爭契約第15條第1、3項 約有明文。足見系爭約定之違約金應屬損害賠償總額預定性 之違約金。 ⒉經查，系爭建物買賣價金為500萬元，而原告已先行繳付100 萬元，已達房屋總價款20%，依系爭契約第15條第1項違約金 之計算方式，倘原告因解除契約得請求違約金時，其金額為 75萬元（計算式：500萬元×15%＝75萬元），然系爭契約第 15條關於違約金之約定屬於損害賠償總額預定性之違約金， 已如前述，故在被告有違約情事時，原告僅得請求75萬元之 違約金，而無法再對於其他損害請求賠償。依金門租屋行情 ，在約16坪之兩房房型，其租金應未達每月5萬元之譜，而 被告以每月5萬元之租金補貼約定，得認除為補貼租金外， 應有作為違約金之意。又兩造於系爭契約第18頁特約事項針 對租金補貼之損害賠償已另行約定，且原告得請求之租金補 貼為81萬6,670元，已高於系爭契約第15條第1項之得請求之 違約金75萬元。再依系爭契約第15條第3項之約定，原告原 應無法再請求其他損害賠償，其得請求之違約金及損害賠償 總額為75萬元，故綜觀係徵契約約定之內容，足認兩造於系 爭契約第18頁之特約事項所約定之租金補貼應係排除系爭契 約第15條第1項之適用，故原告僅得依系爭契約第18頁之特 約事項請求，而不得再依系爭契約第15條第1項請求違約金 。從而，原告依系爭契約第15條第1項之約定請求75萬元之 違約金，無理由，應予駁回。 六、綜上所述，系爭建物並無系爭契約第9條第1項第3款之事由 ，被告有違反交屋期限之違約事由，故原告請求被告給付租 金補貼部分有理由，然租金補貼已含有違約金性質，而原告 再依系爭契約第15條第1項之約定請求違約金無理由。從而 ，原告依系爭契約第18頁之特約事項請求被告給付21萬6,67 0元及自兩造合意解除契約之日即108年2月11日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。 七、本件因原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，依民 事訴訟法第389條第1項第5款規定，爰依職權宣告假執行， 並依職權酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 4 月 26 日 民事第一庭 法 官 吳玟儒 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 26 日 書記官 張梨香