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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第537號 上　訴　人　周韋志 訴訟代理人　周建中 被上訴人　　崑郡建設股份有限公司 法定代理人　許南盟 被上訴人　　陳天保 共　　　同　侯永福律師 訴訟代理人　謝佳蓁律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100 年10 月20日本院100 年度雄簡字第1900號第一審簡易判決提起上訴， 經本院於101 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊於民國95年12月22日分別以新臺幣（下 同）6,450,000 元及3,618,000 元向被上訴人陳天保、崑郡 建設股份有限公司（下稱崑郡公司）購買高雄市○○區○○ 段610 之9 地號土地（下稱系爭土地）及坐落其上門牌號碼 高雄市○○區○○路○○號（同區段1512建號）之房屋（下稱 系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並均簽訂買賣契約 書。惟被上訴人崑郡公司出售予伊之系爭房屋因後方圍牆占 用訴外人黃俊綾與王晴淑所有坐落同段610 之13地號土地（ 下稱610 之13地號土地），經黃俊綾與王晴淑起訴請求伊回 復原狀，而經鈞院以98年度簡上字第172 號判決（下稱系爭 判決）認定伊應將如附圖所示斜線A 全部圍牆（面積0.12平 方公尺，下稱系爭A 建物）及斜線B 自如附件相片所示圍牆 第五格以上部分（面積0.45平方公尺，下稱系爭B 建物，與 系爭A 建物合稱系爭越界建築）拆除，返還系爭A 建物所占 用之土地及系爭B 建物下方第四格以下圍牆予黃俊綾與王晴 淑，並經鈞院以99年司執字第8674號執行命令命伊拆除。而 被上訴人2 人所分別交付予伊之系爭房地，原應使伊能自由 使用、收益、處分，始符合物之瑕疵擔保責任，被上訴人崑 郡公司交付系爭房屋予伊時，系爭越界建築係興建在610 之 13地號土地上，伊原本得利用系爭越界建築另做其他自由使 用之空間，因該拆除，伊需另行興建圍牆致伊可得使用之空 間內縮共計0.57平方公尺，被上訴人2 人顯係交付具有瑕疵 之標的物，依法應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責。而伊 係以6,450,000 元之價格向被上訴人陳天保購買面積為30.9 9 坪之系爭土地，，而今土地使用面積內縮0.57平方公尺， 價值約為118,635 元，伊自得依法向被上訴人2 人請求減少 價金118,635 元，爰依法提起本件訴訟，並聲明為：被上訴 人應連帶給付上訴人118,635 元。 二、被上訴人均以：系爭越界建築既係占用610 之13地號土地， 足見該占用部分與被上訴人陳天保所出售予上訴人之系爭土 地無關，被上訴人陳天保身為系爭土地之出賣人，並無義務 使上訴人即買受人得以無權占用他人土地。又系爭越界建築 係上訴人自行委託訴外人李億營造廠之李泉億所增建，上訴 人自不得請求被上訴人崑郡公司負責。此外，上訴人前曾於 97年12月26日委託訴外人泰陽聯合律師事務所發函向伊等主 張所售予之系爭房地有越界建築之瑕疵，則其於100 年5 月 20日始起訴主張物之瑕疵擔保責任，已逾民法第365 條所規 定6 個月之除斥期間。又上訴人受有使用面積減少之情事， 並非伊等之給付行為所致，上訴人自不得請求伊等負賠償之 責，並聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審審理結果，認上訴人之請求為無理由，判決駁回上訴人 之訴，上訴人不服提起上訴，補陳：系爭A 、B 建物自地面 以上第一至第四格均係被上訴人崑郡公司所興建，伊僅係在 被上訴人崑郡公司交付之圍牆上興建第五格建物，且伊係於 98 年12 月18日收受本院98年度簡上字第172 號敗訴判決始 知被上訴人崑郡公司交付之圍牆有越界建築之情事，是伊之 物上請求權並未罹於時效，原審未詳加審認，其認事用法顯 有違誤，為此提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被 上訴人應連帶給付上訴人118,635 元。被上訴人則均聲明： 上訴駁回。 四、兩造不爭執事實： ㈠上訴人曾於99年間以被上訴人崑郡公司出售系爭房地債務不 履行為由對之提起損害賠償之訴，並經本院以99年度訴字第 1737號損害賠償事件判命被上訴人崑郡公司應負不完全給付 之責。 ㈡99年度訴字第1737號之原因事實與本件之基礎事實均相同。 ㈢被上訴人陳天保與上訴人簽有不動產土地買賣契約書，約定 被上訴人陳天保應移轉土地30.99 坪予上訴人。 ㈣被上訴人陳天保於96年3 月5 日分別移轉坐落高雄市○○區 ○○段610-8 、610-9 地號土地，面積各10.434及92平方公 尺予上訴人。 五、本件爭點即為㈠上訴人可否對被上訴人陳天保主張物之瑕疵 擔保、不完全給付？㈡上訴人可否對被上訴人崑郡公司主張 物之瑕疵擔保？上開物之瑕疵擔保是否已罹於時效？㈢上訴 人可否對被上訴人崑郡公司主張不完全給付？上開不完全給 付請求權有無罹於時效？茲敘述本院得心證之理由如下： ㈠上訴人不得對被上訴人陳天保主張物之瑕疵擔保、不完全給 付： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，又因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利，民法第354 條第1 項、第227 條第1 項分別 定有明文。 ⒉經查，被上訴人陳天保係與上訴人約定出售坐落高雄縣○○ 鄉○○段610 之9 （面積92平方公尺，權利範圍1 分之1 ） 、之8 地號土地（面積188 平方公尺，權利範圍10,000分之 555 ）作為買賣契約之標的，此有系爭土地買賣契約書在卷 可參（見本院卷第55頁至第57頁），而被上訴人陳天保確已 依約將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人乙情，業據其 提出土地所有權狀為憑（見本院卷第58頁、第59頁），是被 上訴人陳天保既已依約移轉系爭土地予上訴人，則被上訴人 陳天保自無任何不完全給付之情事，而上訴人亦未證明被上 訴人陳天保之給付有何不完全之處，是上訴人請求被上訴人 陳天保負不完全給付之責，顯無理由。至上訴人縱因系爭房 屋之後方圍牆與鄰人有所爭訟，此均與被上訴人陳天保所給 付之系爭土地無涉，而上訴人亦未提出任何證據方法證明被 上訴人陳天保所移轉之系爭土地有何滅失或減少其價值之瑕 疵，或有何滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵， 上訴人主張其得依物之瑕疵擔保之規定請求被上訴人陳天保 應退還其可得減少給付之價金，亦顯屬無據。 ㈡上訴人不得依物之瑕疵擔保之規定請求被上訴人崑郡公司減 少價金： ⒈按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕 疵於危險移轉時存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。 倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕 疵擔保責任範疇，最高法院95年度台上字第951 號著有判決 意旨可資參照，是若買受人所主張之瑕疵，於買賣標的物危 險移轉之際，並未存在，則買受人自不得對出賣人主張物之 瑕疵擔保甚明。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之 價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字 第1173號著有判例可資參照。據此，出賣之特定物所含數量 之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足 構成物之瑕疵，若其缺少未致物之價值、效用或品質有欠缺 ，自難認屬物之瑕疵。 ⒉經查： 上訴人主張被上訴人崑郡公司應負物之瑕疵擔保責任之理由 ，無非係以其交付之系爭房屋面積因如起訴所述事實而短少 0.57平方公尺，認已減損應有之價值云云，然觀諸兩造所簽 定之系爭房屋買賣契約，被上訴人崑郡公司應交付予上訴人 之系爭房屋使用面積為81.92 坪，而徵諸被上訴人崑郡公司 交付予上訴人之系爭房屋使用面積為270.81平方公尺，此有 系爭房屋之建物所有權狀在卷可稽（見本院卷第63頁），而 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成 果圖，此為土地登記規則第79條第1 項所明定，堪信本件被 上訴人崑郡公司實際交付予上訴人之系爭房屋實測總面積， 即如該所有權狀所載之270.81平方公尺無誤，則以每平方公 尺為0.3025坪予以換算，被上訴人崑郡公司交付予上訴人之 系爭房屋使用面積即為81.92 坪【計算式：270.81平方公尺 ×0.3025≒81.92 坪】，據此以觀，就本件上訴人所爭執之 系爭房屋瑕疵即系爭房屋之使用面積部分，被上訴人崑郡公 司於危險移轉時（即辦理所有權移轉登記之時），確係依兩 造所簽定之房屋買賣契約交付足額之81.92 坪使用面積予上 訴人。而上訴人嗣遭訴外人黃俊綾與王晴淑所告訴者，僅係 拆除越界之A 、B 圍牆建物部分而已，衡諸常情及圍牆之可 替代性，此原亦與上訴人所主張之系爭房屋之室內面積因而 減損無關，又細究系爭房屋之所以產生上訴人主張室內面積 減損瑕疵之原因，實係上訴人於被上訴人崑郡公司移轉系爭 房屋所有權之後始「自行」在系爭房屋內修砌新牆所致，依 首揭之說明，被上訴人本件所爭執之室內使用面積減損瑕疵 ，既係於危險移轉後始行發生，且亦係由上訴人自己之行為 所肇致，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇，是上訴人 主張被上訴人崑郡公司應負系爭房屋使用面積減損此物之瑕 疵擔保之責，即屬無據。 ⒊況： ⑴上訴人雖因系爭A 建物部分越界建築而經訴外人黃俊綾與王 晴淑起訴請求回復原狀，然參諸系爭房屋所屬集合住宅之一 層平面第二次變更設計竣工圖（下稱竣工圖，見本院卷第74 頁），可知系爭房屋（竣工圖房屋編號為B6）後方之圍牆原 應全部坐落在系爭土地內，而與坐落610 之13地號土地內， 竣工圖編號D3之房屋（為黃俊綾與王晴淑所有）之左側圍牆 相鄰接，然系爭A 建物部分竟係自該竣工圖B6屋後之圍牆邊 向610 之13地號土地向外突出0.12平方公尺，此業據系爭判 決承審法官到場勘驗屬實，並由高雄市仁武地政事務所地政 人員繪製複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第19頁）而堪予認 定，而被上訴人崑郡公司亦稱系爭A 建物部分係其所興建（ 見本院99年度訴字第1737號卷第231 頁），是系爭A 建物應 係被上訴人在其依系爭房屋買賣契約所應交付予上訴人之圍 牆為基礎所額外向610 之13地號土地擴建之部分甚明。又訴 外人黃俊綾與王晴淑於系爭判決訴請上訴人回復原狀者，僅 係拆除系爭A 建物部分，並未將被上訴人崑郡公司交付予上 訴人之系爭房屋後方圍牆全部拆除，此業據證人即到場為上 訴人施作拆除工程之承包商宋耀光證稱：現場上訴人的牆壁 跟鄰居是共壁，因為訴訟的關係所以必須將牆壁整個切薄等 語明確（見本院99年度訴字第1737號卷第187 頁），而系爭 房屋後方圍牆經切除系爭A 建物部分後，尚留有相當之厚度 ，此觀諸上訴人提出之拆除圍牆工程照片甚明（見原審卷第 61頁下圖及第64頁下圖），另參以竣工圖所示，系爭房屋後 方之圍牆僅係作為間隔上訴人陽台與其鄰人之建物相連之用 ，其作用僅需可得分隔上訴人與鄰人所有房地為已足，是被 上訴人崑郡公司原交付予上訴人之系爭房屋後方圍牆縱使減 除系爭A 建物部分，仍難謂欠缺作為圍牆所應具備之屏蔽、 阻絕隔鄰來往之價值、效用或品質，此尚難認屬物之瑕疵。 況上訴人主張其係因另行興建圍牆始致可得使用之空間內縮 共計0.57平方公尺，以得充為圍牆者本即多元，上訴人於該 圍牆切薄後，並不定然須以另築磚牆之方式為之，其或得以 其它代替性材質為之（至得否以之請求被上訴人為替代性賠 償則為另論），則上訴人受有系爭房屋使用空間減縮之不利 益，應係其於被上訴人崑郡公司將系爭房屋後方圍牆為交付 轉讓之後，才因自己個人之選擇而肇致該室內空間面積之減 縮，以被上訴人崑郡公司交付包含系爭A 建物在內之屋後圍 牆並不一定會致生此一結果，則上訴人所主張之室內空間減 縮與被上訴人崑郡公司交付系爭房屋之行為間，亦難認有相 當因果關係之存在，上訴人此部分之請求即屬無據。 ⑵系爭B 建物部分係由上訴人委託李泉億所興建乙情，業據上 訴人之父周建中稱：現場第五層的部分，我是委託李泉億蓋 的等語明確（見本院99年度訴字第1737號卷第103 頁），核 與證人即受託興建系爭B 建物之建商李泉億證稱：我是幫周 建中增建第五格圍牆，且增建圍牆之事，我均是與周建中接 洽等語相符（見本院99年度訴字第1737號卷第104頁、第105 頁），以周建中與上訴人為父子關係，並於該事件中係為上 訴人之利益擔任訴訟代理人，而李泉億僅係工程之承包商與 上訴人亦無嫌隙，均無可能刻意為不利於上訴人之陳述，且 若其等證述之內容非屬實情，應無可能如此契合，堪信其等 證述系爭B 建物部分為上訴人之父周建中委託李泉億所增建 乙情為真，則系爭B 建物部分既非被上訴人所交付予上訴人 ，縱系爭B 建物部分事後經他人主張越界而遭拆除，此亦係 上訴人個人行為所致而與被上訴人無關，上訴人自不得主張 被上訴人對此應負物之瑕疵擔保之責。 ⑶又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個 月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365 條第1 項定有明文。查上訴人係於97年間即發現其所主張之 上開「瑕疵」，此有上訴人所寄之存證信函附卷可查（原審 卷第39頁），且為上訴人所不爭執，而上訴人亦自承其於發 送該函文後，並未向被上訴人崑郡公司主張減少價金，嗣係 於100 年5 月間始起訟主張減少價金（見原審卷第54頁、第 55頁），是縱認上述情事係屬瑕疵，惟上訴人依照民法第35 6 條、第365 條之規定，本應即時通知被上訴人，並自通知 時起算6 個月之契約解除權或減少價金之期間，然上訴人於 通知後6 個月內既未行使該權利，依上揭規定亦已不得再行 使。另縱如上訴人所述，其係於98年始知悉上揭瑕疵，然上 訴人亦未提出已即將瑕疵情形通知被上訴人、或已於期間內 行使請求減少價金之證明，依照民法第356 條第2 項，應視 為上訴人已承認所受領之物，則該因瑕疵請求減少價金之權 利，亦因上訴人怠於通知而視為承認，而不得再行使。是上 訴人本件主張依瑕疵擔保之規定減少價金一節，即屬無據， 自難准許。 ⒋綜上，上訴人因其所有系爭房屋價值、效用或品質之減損， 係因其個人增建行為所致，而被上訴人崑郡公司於系爭房屋 買賣契約成立之後交付與上訴人之行為，並未減損系爭房屋 價值、效用或品質，且上訴人於通知被上訴人崑郡公司系爭 房屋之後方圍牆恐有物之瑕疵後，6 個月內並未行使物之瑕 疵擔保請求權，是其減少價金之請求權業已罹於時效，是上 訴人請求被上訴人崑郡公司負物之瑕疵擔保之責，即屬無據 。 ㈢上訴人不得對被上訴人崑郡公司主張不完全給付： 按所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不 符合債務本旨而言，最高法院82年度台上字第2364號著有判 決意旨可供參照。上訴人主張被告上訴人崑郡公司給付之建 物面積短缺0.57平方公尺，而有未依債務本旨之情事云云， 然被上訴人崑郡公司確係依兩造所簽定之系爭房屋買賣契約 本旨交付81.92 坪之使用面積予上訴人已如前述，則上訴人 主張被上訴人崑郡公司有不完全給付之情事，顯不足採。至 上訴人因遭訴外人黃俊綾與王晴淑訴請回復原狀而「自行」 在系爭房屋內另築新牆，此係上訴人個人處分其所有之系爭 房屋所有權之行為，縱因此而致系爭房屋內部使用面積有所 短缺，亦與被上訴人崑郡公司依約給付系爭房屋之行為無關 ，是上訴人主張因其個人在系爭房屋內修砌新牆欲令被上訴 人崑郡公司補償該部分之面積減少之損失，亦難認有理由。 六、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保責任、不完全給付等法律 關係，請求被上訴人應連帶給付上訴人118,635 元，為無理 由，原審因而為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指 摘原判決判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 無影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽 法 官 楊淑珍 法 官 謝宗翰 以上正本係照原本作成。 本判決不得再上訴。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 書記官 王居玲