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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1137號 原　　　告　多得麗富股份有限公司 法定代理人　孫文崇 訴訟代理人　楊丕銘律師 被　　　告　黎漢中 訴訟代理人　盛長春 　　　　　　李欣文 上列當事人間返還停車位等事件，本院民國100年12 月8 日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落於高雄市○鎮區○○段一小段第二三一一建號即門 牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號地下四層如附圖一所示編號第 五號、第六十七號之平面停車位，及上開建物地下五層如附圖二 所示編號第五號之上、下層機械停車位返還予原告。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴主張：坐落於高雄市○鎮區○○段第1 小段第 826 地號、第826-1 地號，權利範圍均為萬分之129 之土地 （下稱系爭土地）及其上建物，建號2268號，即門牌號碼為 高雄市○鎮區○○○路○ 號11樓之房屋（下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱系爭房地）；暨建號2311號之共同使用建物（ 下稱系爭共同使用部分），權利範圍為10萬分之1345，即該 大樓地下4 層編號5 、67所示平面停車位及地下5 層編號5 之上、下層機械停車位（以下合稱系爭停車位），原為訴外 人竟誠建築股份有限公司（下稱竟誠公司）所有。又當初系 爭房屋所在大樓（下稱系爭建物）之原始起造人寶成建設股 份有限公司（下稱寶成公司）於銷售時，乃將停車位搭配各 個主建物而為銷售，由於系爭房屋之面積較大，即配有系爭 4 個停車位，隨同系爭房屋一併出售並移轉予竟誠公司。惟 因竟誠公司積欠訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下 稱合庫銀行）債務未還，致系爭房地及系爭停車位遭強制執 行拍賣，原告於民國98年12月28日經由本院97年度司執字第 123541號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序取 得系爭房地及系爭停車位所有權，並於99年1 月29日辦妥所 有權移轉登記，詎竟誠公司與被告卻在執行之際通謀虛偽倒 填日期製作買賣契約，並據以拒絕點交系爭停車位，為此爰 依民法第767 條或第179 條或第184 條規定，請求擇一判決 被告返還系爭停車位等語。並聲明求為判決如主文所示。 二、被告則以：系爭停車位未經列入系爭執行事件之公告拍賣範 圍內，被告自不因拍賣取得系爭停車位所有權，原告應就其 因拍賣取得系爭房屋及系爭共同使用部分之應有部分，包含 系爭停車位所有權在內之主張負舉證責任。又被告於96年10 月26日以新臺幣（下同）320 萬元代價向竟誠公司購入系爭 停車位，並以訴外人即被告所經營之偉鑫營造股份有限公司 （下稱偉鑫公司）對竟誠公司之1 億3 千萬元工程款債權中 之320 萬元抵付前開買賣款，故被告方為系爭停車位所有權 人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項如下： （一）系爭建物之原始起造人為寶成公司，並於80年12月24日辦 理保存登記為所有權人，後於86年5 月27日輾轉經竟誠公 司買受並辦理移轉登記而取得所有權；嗣因竟誠公司無法 清償積欠合庫銀行之債務，合庫銀行遂向本院聲請對系爭 房地強制執行，經本院以系爭執行事件查封、拍賣後，原 告於98年10月30日具狀向本院表示願依第3 次拍賣底價即 33,032,000元買受系爭房地，並於98年12月28日因拍定而 取得權利移轉證書，並於99年1 月29日辦妥所有權移轉登 記，此分別有系爭土地及建物登記第二類謄本，及系爭建 物異動索引在卷為證（見本院卷第5-8 頁、第250-254 頁 ）。 （二）系爭執行事件於98年5 月27日第1 次拍賣公告、98年8 月 14日第2 次拍賣公告、98年9 月18日第3 次拍賣公告及98 年10月20日應買公告中，均未記載系爭停車位為系爭執行 事件之拍賣、應買標的。 （三）原告於99年1 月21日向本院聲請點交系爭房地，並於99年 3 月17日具狀聲明點交範圍應包含系爭停車位。惟竟誠公 司於99年1 月22日、99年3 月2 日具狀聲明異議，表示其 為系爭停車位之所有權人，且就系爭停車位有永久使用權 。 （四）系爭執行事件於99年4 月9 日進行點交，惟點交範圍未及 於系爭停車位。原告於99年4 月21日就前開點交程序聲明 異議，經本院執行處於99年5 月5 日以97年度司執字第12 3541號裁定駁回異議，原告不服，對前開裁定提出異議， 經本院以99年度執事聲字第121 號裁定駁回確定。 （五）系爭停車位於98年12月28日以前，均為竟誠公司所占有使 用（見本院卷第35頁）。 四、本件爭點： （一）系爭建物區分所有權人間就地下室停車位之使用，有無分 管契約存在？竟誠公司是否原為系爭停車位之專用使用權 人？上開分管契約之效力是否為原告所繼受？ （二）被告是否因買賣而取得系爭停車位之所有權？系爭停車位 是否得與系爭建物部分分離而為移轉？ （三）因被告占有使用系爭停車位，則原告依民法第767 條、第 179 條及184 條之規定，請求擇一判決被告應返還系爭停 車位，有無理由？ 五、本院之判斷： （一）就系爭建物區分所有權人間就地下室停車位之使用，有無 分管契約存在？竟誠公司是否為系爭停車位之專用使用權 人？上開分管契約之效力是否為原告所繼受等部分： ㈠按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法 第820 條第1 項定有明文。次按公寓大廈所屬共同使用部 分，若未另編列建號，或雖另編列建號，但未依土地登記 規則第81條第1 項（修正前為第75條）之規定，單獨登記 為區分建物所有權人共有，則共有人間如何按其應有部分 ，對共有物為使用，收益，易生糾紛。共有人間為發揮區 分建物共同使用部分之經濟效用，並滿足不同區分所有權 人之需求，基於私法自治，共有人間在不違反強制、禁止 、公共安全以及共同使用部分使用性質之情形下，得經由 分管契約將共同使用之特定部分，約定由特定共有人取得 專用權，諸如將停車位空間之特定停車位約定由特定區分 建物所有權人使用。而此種分管契約，依大法官會議第34 9 號解釋意旨，對受讓共有人應有部分之繼受者，當然繼 續存在，而具有對世效力，僅於避免繼受應有部分之第三 人遭受不測之損害，使該第三人於不知或無可得而知該分 管契約存在之情形下，得主張不受分管契約之拘束，倘若 第三人不為前開主張，而同意繼受分管契約之權益，他共 有人即不得主張分管契約未對該第三人發生效力。又由於 公寓大廈之共同使用部分，為區分建物專有部分之從物， 而隨同專有部分之移轉而移轉，則存於該共同使用部分之 分管契約，當亦隨同區分建物之專有部分移轉，而由繼受 區分建物者承受分管契約之權利義務。亦即為維持共有物 管理秩序之安定性，倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有 特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，如通常可得 而知，即應受分管契約之拘束，即區分所有權人將其分管 停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分 所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院99 年度台上字第1191號判決意旨可資參照）。 ㈡經查：系爭建物之原始起造人為寶成公司，並於80年12月 24日辦理保存登記為所有權人，後於86年5 月27日輾轉經 竟誠公司買受並辦理移轉登記而取得所有權；嗣因竟誠公 司無法清償積欠合庫銀行之債務，合庫銀行遂向本院聲請 對系爭房地強制執行，經本院以系爭執行事件查封、拍賣 後，其後由原告於98年10月30日買受系爭房地，並於98年 12月28日因拍定而取得權利移轉證書，而於99年1 月29日 辦妥所有權移轉登記，此分別有系爭土地及建物登記第二 類謄本，及系爭建物異動索引在卷為證（見本院卷一第5- 8 頁、第250- 254頁）；而依原告所提出系爭房屋之建物 登記謄本所示，系爭房屋就系爭共同使用部分之權利範圍 ，則有10萬分之1345。 ㈢又依原告所提出系爭建物中之區分所有建物之建物謄本所 示，系爭建物中各別區分所有建物就共有系爭共同使用部 分之權利範圍並不一致，此有原告所提出之建物登記謄本 及整理表在卷可稽（見本院卷一90頁以下）；而佐以原告 先前所購得系爭建物中區分所有建物，建號為2272號即門 牌號碼為高雄市○○○路○ 號13樓之2 之房屋，就系爭共 同使用部分之權利範圍，係為10萬分之566 ，有原告所提 出之建物登記謄本在卷（見本院卷第188 頁），而前述22 72建號之房屋，則附有系爭建物地下五層之2 個機械式停 車位，並由原告購得2272建號時一併取得，有原告所提出 之不動產買賣所有權移轉契約書、土地及建築改良物買賣 契約書、汽車機械車位使用憑證、系爭建物建號第2272號 及第2267號之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第5 頁 、第188 頁、第250-254 頁、第26 1-281頁），而被告於 本院審理中就上開證據之真實性，並未加以爭執（見本院 卷一第296 頁）；因原告所提上開2272建號之建物所附隨 移轉之汽車機械車位使用憑證，係由寶成公司所製作核發 （見本院卷一第298 頁），再參以系爭房屋在原告取得所 有權前，係為竟誠公司所有，竟誠公司並同時擁有4 個系 爭停車位，而系爭房屋就共同使用部分則高達10萬分之13 45之情以觀，堪認當時寶成公司於起造後，於出售系爭建 物之區分所有建物時，即因應不同區分所有建物之大小而 異其系爭共同使有部分權利範圍之比例，並分別與各承購 人間達成以約定專用方式，由承購人價購而取得與區分所 有建物中系爭共同使用部分權利範圍大小相應不同數量停 車位之專用權；末參以系爭建物規約關於停車位之使用亦 明文記載，須由大樓服務中心製發電腦卡，且住戶均須停 放於指定車位乙情，有系爭建物管理委員會回函所附之寶 成企業大樓規約在卷可佐（見本院卷一第37頁），益徵系 爭建物各區分所有權人就系爭共同使用部分，確已成立分 管契約，而成為約定之專有使用部分，同意僅由購買系爭 建物中之區分所有建物並價購停車位進而配有停車位之區 分所有權人，就該特定停車位有專有使用之權。揆諸上開 說明，系爭建物之全體區分所有權人均應受系爭分管契約 拘束，且不因系爭建物係完成於公寓大廈管理條例之前而 有所不同。 ㈣寶成公司於出售系爭建物之區分所有權時，既已分別與各 承購人間就系爭建物大樓地下四、五樓之停車位部分，成 立分管契約，已如前述，則存於系爭建物地下四、五層共 同使用部分停車位專用權之分管契約，揆諸上開論述，當 亦隨同區分建物之專有部分移轉而由繼受區分建物者承受 系爭分管契約之權利義務。而系爭停車位於原告取得系爭 房地前，既係由原系爭房地之所有權人竟誠公司所有專用 ，此為兩造所未爭執，並有本院勘驗筆錄及寶成企業大樓 管理委員會之函文1 份在卷可稽（見本院卷一第35頁、第 285 頁），故竟誠公司應即為依前述停車位分管契約而為 系爭停車位之專用使用權人。是系爭房地其後既由原告於 本院系爭執行事件強制執行程序拍定取得，則系爭房地依 分管契約取得之系爭停車位專用權，當亦隨同移轉由原告 取得，又因執行法院為非訟法院，僅得依執行名義為強制 執行，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執（最高 法院80年度台抗字第198 號裁判意旨參照），是自不因系 爭執行事件中拍賣公告未載明共同使用部分有包含系爭停 車位專用權，而有所不同。 （二）就被告是否因買賣而取得系爭停車位之所有權？系爭停車 位是否得與系爭建物部分分離而為移轉等部分： ㈠又按共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所 有權移轉時，隨同移轉於同一，75年5 月16日修正前之土 地登記規則第72條第2 款（應為修訂後之第80條）定有明 文。是以，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依 其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權 為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買 賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分 ，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不 得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車 位使用權而將建物專有部分出售他人；惟如區分所有人買 受停車位後，因故不需停車位者，則得單獨移轉於同一公 寓大廈之其他區分所有人（最高法院86年度台上字第2495 號判決意旨、87年度台上字第2199號判決意旨可資參照） 。 ㈡查本件系爭建物之地下室係屬系爭建物之共同使用部分， 而設於地下室之系爭停車位則屬約定專用部分，本質上仍 屬共同使用部分，故其移轉應與專有部分（即各區分所有 建物、土地）具有不可分割之關係。原告經由法院拍賣取 得系爭房地之所有權，為兩造所不爭執，已如前述，故系 爭停車位專用權所依憑之上開分管契約，即應已包含於系 爭共同使用部分之應有部分，且連同上開所述之分管契約 ，均已隨專有部份即系爭房屋分別移轉予原告，原告自得 按上開分管契約約定，分管使用系爭停車位，對系爭車位 有排他使用之權利。反面以觀，本件被告與竟誠公司所簽 訂之買賣契約書，僅單獨就系爭停車位為買賣標的（見本 院卷一第14頁、第56頁），而未與系爭房屋一同處分，此 為被告所不爭執，而被告並非系爭建物之區分所有權人， 此亦為被告所自認在卷（見本院卷一第72頁），揆諸前開 說明，則被告向竟誠公司單獨購買系爭停車位，應僅在被 告與竟誠公司間發生債權之效力，自無從對抗原告基於如 前所述具有對世效力之分管契約而取得之系爭停車位專用 權，是被告辯稱其已向竟誠公司買賣取得系爭停車位之所 有權云云，尚無為其有利認定之處。 （三）就因被告占有使用系爭停車位，則原告依民法第767 條、 第179 條及184 條之規定，請求擇一判決被告應返還系爭 停車位，有無理由等部分： ㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，應回復他方損害發生前之原狀，此觀民法第184 條第 1 項前段、民法第213 條第1 項前段之規定自明。是以， 無權使用他人之停車位，因而發生損害，倘使用人對於加 害行為已具備一般侵權行為所應具備之「故意或過失」要 件者，亦應依法負回復原狀之損害賠償責任。 ㈡依前所述，原告既經本院拍賣而取得系爭房地時，已隨同 受讓取得系爭停車位相對應系爭共同使用部分之應有部分 ，並繼受原分管契約，而分管使用系爭停車位，已如前述 ，其基於分管契約，即對於分管之系爭停車位有單獨之管 理、使用權，被告尚不得以其與竟誠公司間於96年10月26 日所簽訂買賣契約書之約定而對抗原告。職是，被告既未 能主張任何正當權源以資對抗原告，因此，被告無權占用 系爭停車位而拒不點交予原告之行為，已使原告無法管理 、使用系爭停車位，核被告所為當屬故意不法侵害原告之 權利無訛。故原告本於所有權人之地位主張被告應返還系 爭停車位以回復原狀，洵屬有據，應予准許。 六、綜上所述，原告經由本院執行程序拍賣而取得竟誠公司之專 有部分及共同使用部分，並繼受竟誠公司依分管契約對系爭 停車位之專有使用權，被告無權占用系爭停車位，已侵害原 告基於分管契約之約定對於系爭停車位之專有使用權。從而 ，原告依據侵權行為，請求被告回復原狀，將所占用系爭停 車位返還予原告，為有理由，應予准許。又本件返還停車位 部分，原告本於民法767 條、第179 條、第184 條之法律關 係，請求擇一為有利原告之判決，為訴之選擇合併，本院既 對其中民法第184 條侵權行為之法律關係，認原告之訴有理 由，自無庸就民法第767 條、第179 條之法律關係為裁判， 併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 22 日 民事第六庭法 官 李怡諄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 22 日 書記官 陳俊亦