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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第123號 原　　　告　朱錫銘 訴訟代理人　李明益律師 被　　　告　永郁起重工程有限公司 兼 法定代理人　邱玉誠 被　　　告　雙漢企業有限公司 法定代理人　廖志雄 被　　　告　楊靖玲原名：楊玉. 被　　　告　蔡麗水 上列5人共同 訴訟代理人　楊雪貞律師 上列當事人間請求交還土地等事件，本院於100年12月22日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴主張：訴外人許朝來前於民國81年間，將其所 有坐落於高雄市○○區○○路518 、518-1 、518-2 等3 筆 土地設定新臺幣（下同）2,400 萬元之最高限額抵押權予訴 外人張紅桃、吳家源，以之作為借款之擔保而向渠等借款； 嗣訴外人許朝來無力清償上開借款，經訴外人張紅桃、吳家 源向本院聲請以97年度司執字第65357 號強制執行事件程序 予以拍賣上揭土地，並於99年2 月24日聲明承受上開518 、 518-1 地號等2 筆土地（下稱合稱系爭土地），而訴外人張 紅桃、吳家源取得系爭土地後，旋於同年10月13日將系爭土 地出售予原告，並於同年月25日辦理所有權移轉登記完畢。 惟系爭土地遭被告楊靖玲（原名：楊玉珍）即同泰漆行、雙 漢企業有限公司（下稱雙漢公司）及永郁起重工程有限公司 （下稱永郁公司）分別於系爭土地興建同段建號225 、227 及228 號建物，而無權占用系爭土地如附圖A 部分（下稱A 地，其上建物建號為225 號），以及附圖B 、C 部分（下稱 B 、C 地，其上建物建號為227 號）及D 部分（下稱D 地， 其上建物建號為228 號）；又被告蔡麗水及邱玉誠分別為上 開建物之納稅義務人，應認亦有占有情形，均受有相當於租 金之不當得利，並致原告受有損害，為此爰依民法第767 條 第1 項前段、第184 條、第185 條及第179 條，提起本件訴 訟。並聲明求為判決：（一）被告楊靖玲即同泰漆行、蔡麗 水應將如附圖A 部分之地上物拆除，並於回復原狀後，將土 地返還予原告；（二）被告雙漢公司應將如附圖B 、C 部分 地上物拆除，並於回復原狀後，將土地返還予原告；（三） 被告永郁公司、被告邱玉誠應將如附圖D 部分地上物拆除， 並於回復原狀後，將土地返還予原告；（四）被告等應自99 年12月1 日起至交還上開土地止，按月連帶給付36,528元損 害金予原告；並陳明願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：訴外人許朝來係於82年間將系爭土地出租予被告 楊靖玲即同泰漆行、雙漢公司及永郁公司興建廠房，被告楊 靖玲即同泰漆行、雙漢公司及永郁公司係租地建屋，並非無 權占有，日後亦願支付合理之租金予原告以繼續使用廠房。 又被告蔡麗水及被告邱玉誠並未占用系爭土地，原告此部分 請求實屬無據；另原告應就各被告所占用面積分別計算補償 金，且其所主張之補償金額亦屬過高，本件原告請求均無理 由，爰聲明求為判決：（一）原告之訴駁回；（二）如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： （一）訴外人許朝來前以其所有坐落高雄市○○區○○段518 、 518-1、518-2 地號等3 筆土地設定2,400 萬元之最高限 額抵押權予訴外人張紅桃及吳家源；嗣許朝來無力清償積 欠張紅桃及吳家源之債務，而經訴外人張紅桃、吳家源聲 請本院以97年度司執字第65357 號強制執行事件予以拍賣 ，並於99年2 月24日聲明承受系爭土地，後訴外人張紅桃 、吳家源再於同年10月13日將系爭地出售予原告，並於同 年月25日辦理所有權移轉登記完畢等事實，為兩造所不爭 執，且有系爭土地之土地登記謄本2 份在卷可稽（見本院 卷第13-14 頁）。 （二）被告永郁公司、被告雙漢公司，及被告楊玉珍即同泰漆行 ，目前確有占有使用系爭土地之事實，為兩造所不爭執， 且經本院調取本院97年度執字第65357 號卷執行卷宗核閱 屬實，另並會同前高雄縣鳳山地政事務所人員到場勘測屬 實，有勘驗筆錄1 份及由被告等人於系爭土地上所建造之 建物測量成果圖3 份在卷可稽（見本院卷第83頁、第86-8 8 頁）。 四、本件之爭點： （一）被告楊靖玲即同泰漆行是否無權占用系爭土地？被告蔡麗 水有無占有使用系爭土地？ （二）被告雙漢公司是否無權占用系爭土地？ （三）被告永郁公司是否無權占用系爭土地？被告邱玉誠有無占 有使用系爭土地？ （四）原告請求被告等返還系爭土地並連帶給付不當得利，有無 理由？，如有理由，其金額應以若干為適當？ 五、本院之判斷： （一）按使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價 ，不問其名稱為何，皆為租賃，最高法院46年台上字第51 9 號判例可資參照。又租賃契約之成立，祇須當事人意思 表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不 以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號判決參 照）。次按，土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋， 或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其 房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖 未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦 應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院95 年度台上字第388 號判決意旨可資參照）。再按，建築房 屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因 ，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相 當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支 付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年以 上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年 台上字第777 號判例意旨可資參照）。 （二）又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租 賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425 條定有 明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1 項，並於第2 項修正增列：前項規定，於未經公證之不動 產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。惟 基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定 性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第 425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭 會議決議可資參照）。 （三）就被告楊靖玲及同泰漆行是否無權占有系爭土地？被告蔡 麗水有無占用系爭土地之部分： ㈠本件原告主張被告楊靖玲即同泰漆行，以及被告蔡麗水係 無權占有系爭土地而請求拆除地上物、回復原狀後，將土 地返還予原告，並請求相當租金之不當得利乙節，為被告 楊靖玲即同泰漆行、被告蔡麗水所否認，並以前詞置辯。 經查： ⒈證人即系爭土地之原所有權人許朝來於本院審理中到院結 稱：系爭土地原屬其所有，當時系爭土地之事宜均交由姪 子劉順發處理，其並未向被告等人表示要出租系爭土地， 亦不清楚劉順發如何處理，但系爭土地確係由被告等人所 興建，且系爭土地之貸款亦係由被告等人所繳納，被告等 人所繳納之款項均交予劉順發處理，嗣後其尚有為此開具 證明書等語（見本院卷第158-160 頁）；又證人即負責處 理系爭土地事宜之劉順發於本院審理時則到院證述：系爭 土地係由許朝來貸款購買，因許朝來無法負擔貸款利息， 故交由我來處理，被告蔡麗水先與我洽談提供土地事宜， 雙方約定由許朝來提供土地，供被告蔡麗水興建工廠，以 經營同泰漆行之用，至同泰漆行興建完畢後，被告蔡麗水 均有按月交付現金予本人，後來被告蔡麗水中風，而由其 妻楊靖玲（原名：楊玉珍）負責經營，有得到許朝來的同 意等語（見本院卷第173 、175 頁）。互核上開證人許朝 來及劉順發所證，就附圖A 所示土地之利用及對價之給付 情形等節，證述均大致相符，且有上開證人許朝來所出具 之證明書1 紙在卷為證（見本院卷第138 頁）；再觀諸該 證明書上確有記載附圖A 地上之建物（即門牌號○○○鄉 ○○村○○街○○○○○ 號）係證人許朝來提供予被告楊靖玲 即同泰漆行所興建並供其使用，貸款本金及利息由被告楊 靖玲即同泰漆行按月支付6 萬元等情，足徵系爭土地實係 證人許朝來購買後，經證人劉順發取得證人許朝來同意， 將其中附圖A 地部分出租予被告蔡麗水及其配偶楊靖玲即 同泰漆行興建廠房使用，並由被告楊靖玲即同泰漆行代為 繳納系爭土地之貸款，作為使用附圖A 所示土地之代價。 揆諸前開關於租賃契約之說明，證人許朝來既與被告蔡麗 水、被告楊靖玲即同泰漆行就使用附圖A 所示之土地達成 合意，且有支付對價之事實，則縱無簽訂任何書面，堪認 證人許朝來已與被告蔡麗水及被告楊靖玲即同泰漆行，就 租賃契約之必要之點意思表示合致而成立租賃契約；又因 證人劉順發亦證述：當時與被告等人談時，均未言及使用 土地之期限等語（見本院卷第174 頁），故探求當事人之 真意，其性質自應屬不定期租賃，租約期間存續至其上建 物不堪使用時為止。 ⒉再者，被告楊靖玲即同泰漆行就附圖A 所示土地之使用對 價即系爭土地貸款之支付，雖已久未繳納，而由證人劉順 發先墊付貸款達1 年以上，然其並未向被告楊靖玲即同泰 漆行要求拆還房屋等情，乃據證人劉順發於本院審理中證 述在卷（見本院卷第175 頁）。參諸前開關於終止租約之 說明，租用基地之建築房屋之承租人須積欠租金額達2 年 以上時，出租人應定相當期限催告承租人支付租金後，方 得終止租約，既該租賃契約之出租人許朝來尚未向被告楊 靖玲即同泰漆行為終止租約之意思表示，即不生終止租賃 契約之效力，被告楊靖玲即同泰漆行仍為合法之土地承租 人。又附圖A 所示土地上之225 號建物乃自87年7 月起設 籍起課房屋稅等情，有前揭高雄縣政府地方稅務局檢送之 房屋稅籍資料1 份附卷可稽（見本院97年度司執字第6535 7 號執行卷卷一），顯見被告楊靖玲即同泰漆行於附圖A 所示土地上所建造之225 號建物，應更早亦即至遲應於87 年7 月間即已興建完成，從而證人許朝來與被告楊靖玲即 同泰漆行間就如附圖A 所示土地所訂立之基地租賃契約， 同理應至遲於87年7 月間前即已成立。故附圖A 所示土地 之基地租賃契約既成立於88年4 月21日民法第425 條修正 前，依修正前民法第425 條規定，原告因買賣取得系爭土 地仍有買賣不破租賃之適用，應認附圖A 所示之土地之基 地租賃契約仍為有效，原告受讓取得系爭土地，其應繼受 該租賃契約，亦即系爭土地中如附圖A 所示土地部分之租 賃契約，應對系爭土地之受讓人即原告繼續存在，被告楊 靖玲即同泰漆行基於該租賃契約對A 地應為有權占有，原 告上開主張被告楊靖玲即同泰漆行為無權占有云云，核非 可採。 ㈢本件原告另以被告蔡麗水為附圖A 所示土地上建號225 號 房屋之納稅義務人為據，主張被告蔡麗水乃無權占有使用 附圖A 所示土地云云。然如前所述，在被告蔡麗水與楊靖 玲係為夫妻之情形下，堪認當時應係被告蔡麗水與被告楊 靖玲共同與證人許朝來成立租賃契約而經營同泰漆行，自 無無權占用之可言；況依證人劉順發所證述，被告蔡麗水 現已中風，而由被告楊靖玲經營同泰漆行等語，已如前述 ，則在原告未能為其他積極立證之情形下，尚難僅憑如附 圖A 所示之土地，其上之建物係由被告蔡麗水向稅捐機關 聲請房屋稅籍，即遽為被告蔡麗水不利之認定，而認被告 蔡麗水現今仍占用使用如附圖A 所示之土地。 （四）就被告雙漢公司是否無權占用系爭土地之部分： ㈠再按，租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人 於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將 房屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有 租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上 所建房屋之特約而言（最高法院43年台上字第479 號、48 年台上字第227 號、83年台上字第1285號判決意旨參照） 。查證人劉順發於本院審理時曾到院證述：訴外人即如附 圖B 、C 所示土地之原承租人蘇新財，亦有與我洽談提供 土地事宜，並以與被告楊靖玲即同泰漆行相同之條件，提 供土地予訴外人蘇新財興建廠房，後來訴外人蘇新財經我 同意後，再將廠房賣給被告雙漢公司，租金由被告雙漢公 司繼續繳納等語（見本院卷第173 頁）；且證人蘇新財亦 到院證述：自己乃經營岱聖公司從事鐵皮屋搭建工作，當 時如附圖所示B 、C 之土地上之建物本由岱聖公司所興建 ，由劉順發告知可在如附圖所示之B 、C 土地上興建廠房 ，但須協助繳納貸款，並未約定使用期間，亦未訂立書面 契約，原本興建廠房是供自己使用，亦協助繳納貸款多年 ，但後因經營不善，遂將如附圖B 、C 之土地上之建物轉 賣予被告雙漢公司等語（見本院卷第160-162 頁）。互核 上開證人劉順發與蘇新財之證述，就如附圖所示B 、C 之 土地如何進行使用、如何支付對價之洽談過程，以及對價 繳納情形等節，所述皆大致相符，且有證人許朝來所開具 之證明書1 紙在卷為證（見本院卷第137 頁），是亦同上 所論述，證人許朝來與訴外人岱聖公司間原應有租賃契約 存在等情，應堪認定。 ㈡又，如附圖所示B 、C 土地上之房屋（即227 號建物）， 係證人蘇新財為其所經營之岱聖公司，透過證人劉順發向 證人許朝來租用基地所興建，嗣後再售予被告雙漢公司等 情，業據證人蘇新財證述明確，且有訴外人岱聖公司與被 告雙漢公司就該房屋之買賣合約書1 份及訴外人岱聖公司 就該買賣所開具之統一發票3 紙附卷可查（見本院卷第16 8-169 頁）。又證人劉順發亦證述：當時蘇新財將建物轉 給雙漢公司，蘇新財有來跟我談轉給雙漢公司的事情，有 有同意雙漢（公司）使用土地，但要繼續繳納等語（見本 院卷第173 頁）。是在原告無法舉證證明證人許朝來當初 與訴外人岱聖公司訂立基地租約時，有何禁止房屋轉讓之 特約之情形下，租賃權應已隨房屋之移轉而移轉於雙漢公 司；又此建號277 號房屋之轉讓，既已告知證人劉順發， 並取得證人許朝來之同意，有上開證人劉順發之證述及許 朝來所出具之證明書在卷可參，揆諸上開說明，該租賃契 約仍為有效。又依附圖B 、C 所示土地上之建物（即227 號建物）之稅籍資料顯示，該建物之房屋稅乃於87年7 月 設籍起課，有上述前高雄縣政府地方稅務局檢送之房屋稅 籍資料1 份附卷可稽（見本院97年度司執字第65357 號執 行卷卷一），則該基地租賃契約之成立時間至遲應早於87 年7 月間即已成立，而民法第425 條乃於88年4 月始增訂 第2 項之規定，因此原告因買賣而取得系爭土地所有權， 自應適用修正前民法第425 條之規定，而應承受系爭土地 上如附圖B 、C 所示土地部分之租賃契約，故被告雙漢公 司基於該租賃契約，自應屬有權占有，原告主張被告雙漢 公司為無權占有云云，洵非可採。 （五）就被告永郁公司是否無權占用系爭土地？以及被告邱玉誠 有無占有使用系爭土地部分： ㈠就被告永郁公司占有如附圖D 所示土地之原因，證人劉順 發於本院審理中曾證述：不清楚被告永郁公司所使用之廠 房是跟被告雙漢公司或訴外人蘇新財洽談的，但被告永郁 公司興建完成後，被告永郁公司之負責人邱玉誠亦有給付 用以繳納貸款本息之現金，其亦有收受，而廠房一直是被 告永郁公司在使用，被告永郁公司是被告邱玉誠開設的等 語（見本院卷第173 頁）；又證人蘇新財於本院審理時， 亦到院結證稱：被告永郁公司部分亦為伊所興建，資金係 由被告邱玉誠提供，後再交由被告永郁公司使用等語（見 本院卷第160-162 頁），互核上開證人劉順發及蘇新財之 證述可知，證人蘇新財應為如附圖所示D 土地上建物（即 228 號）之原始起造人，嗣後證人蘇新財將系爭土地轉讓 予被告永郁公司使用，且證人劉順發亦有代為收受被告永 郁公司所繳納之現金，依上開關於租賃契約成立之說明， 證人許朝來與被告永郁公司間應已默示成立租賃契約。又 依如附圖D 所示土地上建物（即228 號建物）之稅籍資料 顯示，有前開前高雄縣政府地方稅務局檢送之房屋稅籍資 料1 份附卷可稽（見本院97年度司執字第65357 號執行卷 卷一），是該建號228 號之建物，既係自87年7 月間即設 籍起課房屋稅，堪認租賃契約應至少成立於民法第425 條 88年4 月修正前，因此自應適用上開修正前民法第425 條 之規定，由原告繼受該租賃契約。 ㈡末按意思表示之解釋，應探求當事人真意不得拘泥於所用 之辭句，此民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約， 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過 去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。查附圖D 所示 之土地，既係經證人許朝來同意提供予永郁公司使用，貸 款本金及利息均為永郁公司按月支付等情，此有上開證人 劉順發之證述及證人許朝來所出具之證明書在卷為證（見 本院卷第136 頁），顯見其契約當事人之意思應認租賃契 約乃成立於許朝來與被告永郁公司間，被告邱玉誠僅為永 郁公司之法定代理人，應非真正占有人，是原告此部分之 主張，並非可採。 （六）就原告請求被告返還系爭土地並連帶給付不當得利，有無 理由，以及其金額應以若干為適當等部分： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。揆諸前揭說明，系爭 土地上所存在租賃契約之效力，既仍應適用修正前民法第 425 條之規定，而無現行民法第425 條第2 項規定之適用 。易言之，該租賃契約雖未經公證，且未定期限，仍有買 賣不破租賃原則之適用，是租賃關係對於受讓系爭土地所 有權之原告，仍繼續存在，被告楊靖玲即同泰漆行、雙漢 公司及永郁公司等人，本於上開租賃契約，自得對原告主 張繼續合法占用系爭土地。則被告等人本於租賃之法律關 係，使用系爭土地建築房屋，具有正當權源，即非無法律 上之原因，是本件原告基於不當得利之法則，請求被告等 人自99年12月1 日起至交還上開土地之日止按月連帶給付 36,528 元，洵屬無據。 六、綜上所述，本件原告本於民法第767 條、第184 條、第185 條之規定，請求被告等將系爭土地內如附圖A 、附圖B 、C 以及附圖D 部分之地上物拆除，並於回復原狀後，將土地返 還予原告，因被告蔡麗水、楊靖玲即同泰漆行、雙龍公司及 永郁公司，均應認有合法租約存在，且被告蔡麗水部分，原 告亦未能證明其現仍有實際占有之事實，為無理由；至其餘 被告邱玉誠部分，原告亦無法證明被告邱玉誠確有為占用之 事實，同無理由。是原告另依不當得利之法律關係，請求被 告自99年12月1 日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付 原告36 ,528 元，亦屬無據，所為起訴自均應予以駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予以 駁回。 七、本件為判決基礎之事實已明，兩造其於關於系爭土地農貸設 定資料之記載等其餘攻防方法，於訴訟結果不生影響，爰不 加以論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 5 日 民事第六庭法 官 李怡諄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 1 月 5 日 書記官 陳俊亦